北京蓝色港湾案例研究--城市综合体案例分析
【北京】蓝色港湾SOLANA国际商区
北辰世纪中心
大宁国际
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1.3 建筑设计公司简介
建筑设计—美国JERDE国际建筑师事务所
1977成立癿美国JERDE国际建筑师事务所总部位亍加利福尼亚。是一 家国际知名癿城市设计和建筑公叵，致力亍创造规觉体验癿商业建筑。 捷得癿设计是富有创造性癿，同时也十分重规不当地建筑风格癿结合， 以此来确定兵项目癿整体外观。曾荣获来自美国建筑学会Progressive Architecture杂志、美国觃划协会、芝加哥历叱単物馆等授予癿多项荣 誉。捷得在欧洲、亚洲和美国拥有30多个正在设计建造中癿项目。
蓝色港湾
物业管理公司：世邦魏理仕(CBRE)公司
总部位亍美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富 500强以及标准普尔500强企业，为全球最 大癿商业地产服务公叵。 为全球地产业主、投资者及承租者提供综合 地产服务，其体包括：物业租售癿战略顾问 及实斲、物业设斲及评估不估值、开发服务 投资管理、研究不策略顾问等。
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3.1 整体定位
Solana有别亍传统商业，是集贩物、娱乐、休闲、旅游，文化亍一身的一站式体验消费场所。
客群定位： 北亪中高端收入人群 形象定位： 蓝色癿文化港湾；多彩癿潮流之城 经营模式： 项目为开发商自身持有物业，全部物业只租丌售。有选择 癿招商：丌是被劢癿接受客户租赁商铺，而是要对入驻商 家癿信誉、经营管理、经营产品、公叵经营状况等斱面迚 行全斱位考察，优秀者才能入驻。 档次定位： 中高档 核心策略： 倡导一种文化、引领癿一种风尚、引导癿一种消费理念。
北四环
美国、德国、日本等 驻华使馆在项目西北 方向落户，国际化氛 围日趋浓厚
百强商业项目案例之十三--SOLANA蓝色港湾国际商区
百强商业项目案例之十三——SOLANA蓝色港湾国际商区SOLANA蓝色港湾国际商区访遍全球购物中心，引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业，并将其与北京消费趋势相结合，倾心打造中国首家Lifestyle Shopping Park。
这里不仅是与国际潮流对接的时尚风向标，更是享受阳光湖水的购物天堂和欢聚空间。
SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。
拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。
SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。
涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG 精品超市等丰富的选择。
SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共享欢乐时光。
SOLANA蓝色港湾国际商区——享受新北京的地方。
建筑规划指标占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：30.72℅物业类型：综合性商业交通组织：人车分流客货分流后勤通道：设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面垃圾处理中心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分车位：地上1300 地下800电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部评论：SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。
拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。
北京蓝色港湾报告
项目特点
环境和谐：建筑与自然空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境 功能和谐：丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存
亮马食街 汇聚来自全球的多元美食体验，在200米长的食街中，既可以饱尝美食，也可以欣赏优美的风光，一 举两得
彩 灯 顶 棚 ， 夜 晚 星 光 璀 璨 ， 色 彩 斑 斓
窗边的花艺设计，让就餐心情更加美丽
为 了 品 尝 美 食 ， 排 队 等 待 也 没 问 题
优雅整齐的外摆区，尽显小资情调，备受喜爱
美瑞时尚百货 “ 现代国际服饰家居百货主题店”，集国际现代商业的全部精华和经典元素为一体，装修风格 大气舒缓、品位高贵典雅，代表着未来百货业的趋势和潮流
高街 HIGH STREET 汇聚国际知名品牌，再现意大利式的商业街区风格，高大的建筑，通透的穹顶，在充分 展国际品牌奢华尺度的同时，也为顾客创造了享受阳光的休闲购物场所
客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高
新生活商业中心的研究
新生活商业中心和SHOPPINGMALL的对比
新生活商业中心
SHOPPINGMALL
规划模式
开放街区
半开放或者封闭
主力店
可以无主力店
有主力店
经营业态
偏重餐饮和娱乐
偏重购物
规模
体量一般5-6万
体量一般10万以上
目标客户
定位高档
定位中高档、全客层
新生活商业中心的研究
最大的特点在于体量适中、形成聚合性的同时强调自身体验
北京蓝色港湾案例
集休闲、娱乐、消费等多功能为一体的综合 广场，可以举办商品展示会、时装发布会、 歌舞晚会等各类活动；
具体功能空间包括音乐灯光喷泉、露天音乐 广场、极限运动区等；
中心广场中布置了各种形式的座椅，通过不 同形式的座椅进行功能空间的划分；同时座 椅的布置摆放方式也兼顾到各种顾客的不同 使用需求；
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项目借鉴点
•一、规划设计： 通过建筑自身的地标型性质，融入更多的具有时代元素的文化概念， 形成了区域中心； 在保证产品空间及尺度合理性的同时，摒弃简单划一的街道空间形态， 充分体现街区的趣味性； 运用丰富的人性化设计元素，与景观环境的有机融合，充分实现商铺 的可视性和人流的最大共享； 通过时尚、独特的下沉式广场设计，为项目聚拢了大量人流。
位于项目北侧的亮马食街由大量不同的特色 餐饮组成，吸引了大量的用餐客户，聚集了 人气，同时带动了零售的发展。
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规划亮点
项目重视体验性消费氛围的营造，加大了餐 饮在整体业态中的比例，并将餐饮娱乐等目 的性较强的业态规划在内街部分，保证了商 街整体人流
重视体验性消费业态 在业态规划上，为了充分满足人们体验性购物的 需要，将餐饮、休闲、娱乐等参与性、体验性消费的 内容比例调到30%以上的高比例。并注重业态之间 彼此间的互补和互动，为顾客提供更加全方位的服务。 内街目的性消费业态带动人流 将影城、家居、美食广场等目的性较强的业态分 布于整个商业街内部位置。 超市位置设计合理，可满足内外街的购物需要 超市则布置于商业街入口地下一层位置，以便于 商业街周边及内部消费人群购物需要。
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水平分割：10—20米
垂直分割：主要为17—25米 个别9—15米或30米左右
北京几个大型商场案例总结
新光天地
项目概况
位置：位于长安路东沿线大望桥东北角 开发商：台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资 商业形态：购物中心 停车位：2700个 建筑面积：18万平，地上六层，地下四层 交通：与京通快速路、势，主打经营世界 顶级名品，国内精致商品和全国特色产品以独特“高感 度国际百货”打造全新购物中心概念。 品牌 新光天地购物中心独揽包括CHANEL、GUCCI、PRADA、 S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等世界一线品牌旗舰店
整体总结 1. 精准的项目定位，代表整个商业的精髓和本质
客户定位结合本地化市场需求 多品牌组合及多业态融合（价位和产品体现高性价比） 交通方便，动线清楚 充足的车场停车和人性化的设施 丰富的宣传手段
2.优越的地理位置。 3.舒适的购物环境。 4.丰富的业态，多样化品牌引进。 5.稳定的客流。 6.人性化的建筑设计。 7.丰富多彩的宣传与销售活动。
西单大悦城
总结
1.时尚展示： 通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综吅性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想，多层次的体验。 2.差异化的定位： 涵盖西单商业的所有元素，同时又引进了40%北京没有的品牌，有餐饮有服饰。从上海、香港和其他地方引入。 3.时尚、潮流的建筑设计： 全国最大LED屏幕外墙; 27部直梯，63部扶梯，形成纵横交错的便利动线，店铺的可视性不通达性强。购物中心沿着主 动线进行分布，所有店铺都分布在动线两边，避免了整个商业中死角的出现。 4.品牌展示： 每一层都落位至少一个具有影响力的主力店，吸引客户去到每一层，从而带动其他商家的消费。餐饮，甜品店分布在丌 同楼层，顾客随时会停下来，喝杯饮料吃个甜点，休息一下。 缺点： 1.标示、导引系统较弱，整个人流动线不够明显。 2. 材质久，层高低，整个空间感觉非常压抑。 3.排烟，排风，消防系统设计考虑不够，室内空气不够清新，空气流通不足。
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
蓝色港湾可行性分析报告
蓝色港湾开店可行性分析报告系别：工商管理系班级：连锁2班组员：刘晨旭20号、刘继春21号刘蕴阳22号、刘硕23号刘天骄24号、刘向楠25号目录一、引言（该百货店简介，图文并茂）二、商圈分析（一）区域经济分析（二）交通与人口分析（三）商圈内日客流量测算、百货店日客流量测算、百货店日销售额、月销售额和年度销售的估算（四）判断百货店选址的优势及不足三、经营定位分析（一）百货店商品经营大类及楼层分布（图文）（二）百货店经营品牌总数量及代表性优势品牌（图文）（三）百货店的员工服务、店面环境综合描述（四）从百货店商品、价格、服务、环境角度判断其定位目标四、目标顾客分析（一）目标顾客基本情况分析1.光顾百货店的顾客来源及比例（数据来自问卷调查）2.百货店主流顾客的年龄构成（数据来源同上）3.百货店主流顾客的收入情况4.百货店主流顾客的家庭情况5.百货店主流顾客的职业构成6.光顾百货店的顾客性别对比（二）目标顾客的偏好分析1.光顾百货店的交通方式选择2.喜欢光顾百货店的原因3.对百货店的满意表现在哪些方面4.对百货店的不满意表现在哪些方面5.顾客消费偏好分析（选做）（三）针对目标顾客的研究，提出百货店在经营方面的改进建议（1-3条）五、结论蓝色港湾开店可行性分析报告一、引言蓝色港湾有限公司以开发和运营蓝色港湾国际商区为主营业务，集蓝色港湾国际商区的商业推广、招商及运营管理为一体。
以为北京市民及国内外宾客提供集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游观光、文化交流等多元化服务为公司使命。
在取得优异市场表现的同时，公司更注重社会效应和公司员工价值的提升。
为了将国内外最流行的消费体验引入蓝色港湾国际商区，保证项目的持续高效运营，公司汇集了众多国内外商业精英人才，构筑了经验丰富、高度专业化的团队。
公司通过准确的市场定位、优秀的商业策划以及良好的经营管理，使得蓝色港湾国际商区拥有了持久的生命力，并在激烈的市场竞争中脱颖而出。
“Solar”英语意为“太阳的，阳光的”……蓝色港湾给人以水，浪漫，优雅的遐想……这就是SOLANA蓝色港湾，一个充满了灿烂阳光、幽静湖水、优雅建筑、浪漫小径的购物公园，一个位于亚洲最大的城市公园——朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇。
北京蓝色港湾案例研究
对于新生活中心商业的研究
序
对于新生活中心商业的研究，必须基于市场、 对于新生活中心商业的研究，必须基于市场、以宏观的眼光站在商业发展潮流的角度来分析 问题，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验， 问题，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对于蓝色港湾项目有更深刻的了解和认 知。
蓝色港湾swot分析蓝色港湾优势strengthswot位于城市中心板块周边交通便利周边配套完善商业自身天赋优势传统的高档居住板块项目的规划对于土地资源和价值经营业态的布局有待改善停车车位比较匮乏的提升有待发掘机会opportunity中心稀有热点持续需求动力周边云集大量的高档住宅社区商业地产的客户消费能力比较强发挥优势抢占机会利用机会克服劣势威胁threaten发挥优势转化威胁减小劣势避免威胁市中心云集大量的同质商家竞争压力大受经济危机的影响北京的商业地产的租金呈现下降的趋势发展起源1987年第一家新生活商业中心出现在美国1987年poagmcewen公司并创立了他们的第一个生活方式中mcewen开发的第一个生活方式中心位于美国田纳西州孟菲斯城germantown区的saddlecreek它的整个结构和布局采用了曲线式设计建筑物的古典式拱门和回廊体现出一种欧洲式的典雅与传统连同中心里的瀑布长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适的购物环境中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆
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项目设计特点解析
A. 立面风格 B. 交通流线 C. 街区设计 D. 广告导示
特点透视 1. 标志性入口设计 1)商业街形象标志； 1)商业街形象标志； 商业街形象标志 2)标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应，具有内吸作用； 2)标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应，具有内吸作用； 标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应 3)人流引导．能抓住人的视线， 3)人流引导．能抓住人的视线，具有极强的识别性 人流引导 2. 商户广告 1)入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗（规划预留广告位） 1)入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗（规划预留广告位） 入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗
新型商业综合体——北京蓝色港湾项目研究
SOLANA是国内首座Lifestyle Shopping Park，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式”的全新商业理念，SOLANA包含购物、美食、休闲文化、娱乐等多种业态，商品极其丰富。
Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。
北京蓝色港湾项目解析——区位分析区域SOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。
项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。
该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。
人流状况据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。
便利交通道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。
北京蓝色港湾项目解析——主要客户以家庭为核心的消费对象：SOLANA目标客户为周边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。
家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，未来将成为主流，SOLANA迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以娱乐休闲为引爆点开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。
北京商业项目蓝色港湾、建外soho和三里屯soho考察报告
北京市商业项目考察报告
创意策划中心
2011.8
房地产事业部
一、三里屯VILLAGE
二、北京来福士
三、朝阳大悦城
四、西单大悦城
五、蓝色港湾 六、建外soho和三里屯soho
一、项目概况
一、项目概况
二、项目定位
三、项目平面图
四、项目景观
四、项目景观
四、项目景观
四、项目景观
五、项目主体分区
五、蓝色港湾 六、建外soho和三里屯soho
建外SOHO
一、项目概况
地理位置： 北京建国门外大街4号（国贸中心对面） 占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米。地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米， 由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿 园和会所。 最大限高： 99.9米 总设计师： 山本理显 （日本） 第一大道写字楼： 南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。整栋楼通透明亮，简约现代。 SOHO公寓楼： 27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4 层以上为SOHO公寓单元 SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落， 出入便利。 中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米。 会所：28000平米，地下2层地上3层。
二、商业特点业态：三里Fra bibliotekSOHO集商业、 餐饮、娱乐休闲为一体。 商业分成五个塔楼，地上由天 桥连接，地下由下沉式广场连 通，其组成的一条商业步行街 贯穿于整个项目。
二、商业特点
1、位于地下一层至地上四层(局部五层)的零售商业由5个不同规模 的商业板块组成。 2、在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项目的心脏， 也将成为吸引商业人流的一个“目的地”。 3、在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是 始终贯通的。 4、在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置 了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。 5、不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺 的临街设计(临内廊和临外街)使整个商业区域规避了死角商铺，更便于 商业人流的穿行和消费。 6、这里不仅提供完备的商业设施，还是一个供市民享受生活、休 息和会见朋友的“场所”。
sonala蓝色港湾商业布局案例
在搜索引擎、电商平台等渠道投放广告，提高品牌曝光度。
内容营销
通过撰写博客、制作短视频等方式，分享购物攻略、品牌故事等内容， 吸引潜在客户。
06 案例总结与展望
成功经验
精准定位
Sonala蓝色港湾成功地将其定 位为高端商业区，吸引了高消 费人群，提升了整体商业价值
。
独特设计
商业区的建筑风格独特，与周 围环境相协调，营造出舒适、 优雅的购物氛围。
项目目标
提升商业设施品质，打造高端商业中 心。
优化商业布局，提升顾客购物体验。
吸引更多品牌入驻，提高商业竞争力。
02 商业布局设计
总体布局
商业中心定位
Sonala蓝色港湾商业中心定位于 高端消费市场，以满足高收入人
群和家庭消费需求为主。
建筑风格
商业中心采用现代简约的建筑风格， 以白色和深蓝色为主色调，营造出 高端、优雅的购物环境。
在商业区的入口和休息区设置水 池，为顾客创造舒适的环境，并 提供休闲的场所。
绿化植被
树木
在商业区的各个角落种植高大的树木 ，为顾客提供遮荫的场所，同时美化 商业区的环境。
花坛
在商业区的道路两侧设置花坛，种植 各种花卉，为顾客提供美丽的视觉享 受。
灯光照明
景观灯
在商业区的各个角落设置景观灯，为夜晚的商业区提供照明，并增加商业区的 氛围。
位置布局
休闲娱乐项目通常位于商业区的次要位置或边缘 区域，以减少对商业区的干扰，同时方便消费者 进出。
服务与设施
休闲娱乐项目需要提供优质的服务和设施，以满 足消费者对舒适度和便利性的需求。
04 景观与绿化设计
水景设计
喷泉
在商业区的中心设置大型喷泉， 为顾客提供视觉享受，同时增加 商业区的活力。
蓝色港湾规划分析
蓝色港湾规划与设计浅析城市设计是策划、设计以及实现城市中各种活动空间和场所的手段或工具，是城市社会的一个载体。
SOLANA蓝色港湾国际商区就是一个成功的集购物、娱乐、休闲、旅游、文化于一体的载体。
蓝色港湾模仿美国加州商业街，是国内首个符合国际标准的Lifestyle Shopping Center。
北京蓝色港湾在建筑设计、景观设计以及规划上汇集了世界领先的设计团队，相对于他的社会实用价值，我更认同SOLANA是一件城市设计的艺术品。
由于我是景观设计专业，我想偏重于景观建筑方面浅析一下蓝色港湾商业区的规划与设计。
SOLANA蓝色港湾国际商区位于北京国际化程度最高的朝阳区朝阳公园西北角，北依亮马河，东南两面为朝阳公园湖。
在宏观层次上，CBD、燕莎、丽都三大商业区交汇于此，三大使馆环绕于周边，高档公寓和写字楼林立，交通便利。
相对于变化空间不大的宏观层次，中、微观层次则更具有设计性。
我将按照城市意向的五个元素分析一下蓝色港湾这一区域。
首先是最重要的通路，不同于其他商业区的高楼大厦，SOLANA的最大特点是层高普遍较低但是面积太大。
8字形回路的内部街道系统设计既解决了这一问题也成为蓝色港湾的又一大特点。
8字形回路打破了将商业动线依照业态规划的传统手法，形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，又在动线的节点上互相渗透。
在街区的百货店内设计有多个出口，随便一个通道便可快速转换的商业步行街部分。
而在特色商业街内，也有多个台阶通道，消费者可以自由选择。
SOLANA还通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连，流畅自由。
SOLANA不仅利用环形道路引导客流，同时在道路设计上也注重与周边建筑的尺度呼应，行走在道路上的消费者能够感觉到街、巷、广场、环路、大道之间的不同体验，逛街的乐趣油然而生。
SOLANA同时打破了商业项目在水平面的统一，拥有了下沉的中央广场，以及东部略微突起的坡地和二层环路设计，这使得整个项目高低错落，充满情趣。
营造宜人的商业步行街区——以蓝色港湾商业街区为例
建筑科学DOI：10.16660/ki.1674-098X.2019.08.162营造宜人的商业步行街区①——以蓝色港湾商业街区为例付睿(北京汉通建筑规划设计有限公司 北京 100102)摘 要：本文以蓝色港湾商业步行街区为例，一方面通过实态调查和环境心理学的基础理论来分析置身于参与到商业步行街区中的人的行为方式和空间心理需求，另一方面通过实地调研来研究蓝色港湾商业街区的步行空间设计和设施设置。
最终通过理论和实际的对比，探究蓝色港湾成为目前北京市和国内人气较旺的商业步行街区的原因，并进而得出舒适宜人的，能满足人的多方位休闲购物体验需求的步行商业空间的特点，以指导今后商业步行街区项目的室外空间设计。
关键词：商业步行街区 活动需求 室外空间环境 蓝色港湾中图分类号：TU984.13 文献标识码：A 文章编号：1674-098X(2019)03(b)-0162-03①作者简介：付睿（1984，2—），女，汉族，湖北老河口人，本科，中级工程师，研究方向：城乡规划。
1 绪论1.1 商业步行街区的兴起及其特点商业在国内几十年的发展历程中，其购物形式由纯柜台式转向自我挑选式，其商业建筑形式也随之经历了由百货大楼到商场超市，再到步行街和购物中心的若干种形式的变迁。
近年来，人们不再满足于纯粹的购物模式，而更加倾向于购物体验以及交往、休闲等需求与商业购物需求的融合。
现代商业步行街区，常位于城市中心区，是由步行主街和若干副街组成的街区。
区别于缺乏休憩设施和环境品质的百货大楼和传统步行街，商业步行街区更强调内向型的室外空间环境和多元化的休闲购物体验。
通过富于趣味性和参与性的空间和环境设置，使置于其间的人不仅能够进行商业购物活动，还能在购物过程中完成其他类型的个人和社会活动。
1.2 研究意义商业步行街区的兴起，源于城市居民多方位的活动需求和精神体验。
一个注重空间设计的街区，不仅为城市创造了宜人的尺度、多变的空间和特色的城市景观，也为人们带来了新的休闲体验，同时也提升了商业本身的人气和活力。
北京城市综合体专题研究共15页
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
北京城市综合体专题研究
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
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项目属性界定：
城市中心黄金边缘 位于燕莎商圈和丽都商圈核心 13万平方米建筑面积 频临朝阳公园的广阔湖面和亮马河
外部优越的外在资源为项目的定位提供了巨大的可供发挥的空间 和想象力！
项目设计特点解析
环境和谐：建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境
功能和谐：丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存
2)标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应，具有内吸作用； 3)人流引导．能抓住人的视线，具有极强的识别性 2. 商户广告
1)入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗（规划预留广告位）
蓝色港湾设计特点总结
①空间高效合理利用；
②专门主题、具有鲜明的时代个性；
③高标准，自然与城市迅速融合的规划手法； ④与时俱进，展现都市身份色彩；
项目智能化系统分析
高标准智能化
空调系统：所有商铺，均为中央空调系统，分户 计量 给水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24 小时提供酒店餐饮等用户生活热水 中水：直接连通市政中心系统网 智能化：楼宇设备监控自动化系统 电梯：客梯8部,客货梯7部,观光梯1部,扶梯34部 酒店管理系统 停车场管理系统 综合布线系统 数字程控交换机系统 有限电视及卫星电视系统（酒店、酒吧、SPA、 KTV等处设卫星电视） 电视会议系统 背景音乐及紧急广播系统
一站式的便利和满足 强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用， 整合现代生活诸多要素，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅 速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。 最具“个性、时代、效率”的新都市主义生活主张 “新都市主义”生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提 升“机遇、情感”等概率。 高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合
“新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市
共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。 追求成就感、时代进步 毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要
精神和目标所在。
蓝色港湾推广策略
【推广模式---推广策略核心】
劣势 Weak
SWOT
位于城市中心板块
周边交通便利 周边配套完善 商业自身天赋优势 传统的高档居住板块
项目的规划对于土地资源和价值
经营业态的布局有待改善 停车车位比较匮乏
的提升有待发掘
机会 Opportunity
中心稀有热点，持续需求动力 高品质项目价位持续拉升 周边云集大量的高档住宅社区，商 业地产的客户消费能力比较强
亮马食街
中央广场
品牌街
美瑞百货
蓝色港湾经营商家配比分析
蓝色港湾的经营业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐等 其中餐饮所占的比重最大，为22%，然后依次为儿童服饰的19%、鞋子和运动专卖14%
健康美容 中心
类别
餐饮
运动专卖
儿童服饰
居家用品
珠宝
鞋子
合计
数量 百分 比
31
12
20
27
15
14
20
139
4.6868万美元，27.4%的家庭收入超过7.5万美元。
ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者的平均年龄为39.6岁，可以看出 “生活方式中心”主要吸引的是那些35岁~54岁的高收入人群，这与Mall的消费群体的年龄 相比更偏向于中年人，而这是一个相当忠诚的消费群体，因此对“生活方式中心”来说是
SOLANA蓝色港湾国际商区项目
对于新生活中心商业的研究
序
对于新生活中心商业的研究，必须基于市场、以宏观的眼光站在商业发展潮流的角度来分析 问题，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对于蓝色港湾项目有更深刻的了解和认 知。
序
First----------项目本体研究 second---------新生活商业中心的研究 Third----------优秀商业项目赏析
公司，并创立了他们的第一个“生活方式中 心”。 Poag & McEwen开发的第一个“生活方式中心” 位于美国田纳西州孟菲斯城Germantown区的 Saddle Creek，它的整个结构和布局采用了曲 线式设计，建筑物的古典式拱门和回廊体现出 一种欧洲式的典雅与传统，连同中心里的瀑布、 长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适 的购物环境，中心里的商户则是著名的品牌店 和特色餐馆。它的建筑设计、环境氛围和商品
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
威胁 Threaten
发挥优势，转化威胁
减小劣势，避免威胁 。
市中心云集大量的同质商家，竞争
压力大
受经济危机的影响，北京的商业地
产的租金呈现下降的趋势
新生活商业中心的研究----发展起源 1987年第一家新生活商业中心出现在美国
1987年， Poag & McEwen成立Poag & McEwen
扣店则更少，只有21家，占0.4%。传统百货店等不再承担主力店，取值为大型餐饮、娱乐业 态（尤其电影院），这使生活方式中心的选址更为灵活。）
新生活商业中心的研究---商业业态分析 餐饮业态是新生活中心商业的关键所在
特点1：在餐饮方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐广场形式
特点2：“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息而是为了 给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。 特点3：餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3％，而在Mall中只占4.8
22%
9%
14%
19%
11%
10%
14%
1 4
北京蓝色港湾项目目标客户界定
北京中高端收入的人群
蓝色港湾经营模式分析 项目为开发商自身持有物业，全部物业只租不售 招商为王 ------引狼入室、狼羊共舞
不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、
经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。
新生活商业中心的研究—目标客户研究
新生活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群
典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，“生 活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元~10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美 元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。根据2003年的数据，美国家庭平均收入为
就是要塑造出良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和前来消费的客户。
调性：总体体现时尚、明快的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐的
气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。
形象体现：最终有效实现品牌和项目价值的有效提升和互动。
蓝色港湾SWOT分析
蓝色港湾
优势 Strength
定位中高档、全客层
新生活商业中心的研究
新生活商业中心的起源多源自于生活态度的变化
1、购物不仅是单纯的购物，也是休闲、放松的一种生活方式。例如电影等休闲娱、乐 业的兴起。家庭用餐频率的降低，外出就餐的概率增加。 2、传统式封闭式购物中心已成熟，人们渴望开放或半开放的自然的购物环境。
2. 造型点与面结合，商铺造型采用点面结
合，高低错落，一方面使商铺具有较强 的标志性和可别性，另一方面使整个商 业街生动衔接，消除顾客疲劳感，增加 休闲意境和购物趣味。
:
项目设计特点解析
A. 立面风格 B. 交通流线 C. 街区设计 D. 广告导示
特点透视 1. 标志性入口设计
1)商业街形象标志；
【推广模式---前期推广活动回顾】
通过陆续组织SP活动，提升项目形象，吸引潜在目标客户的同时有效增加项目的人 气。
一、不定期的组织品牌特卖会 二、明星签售会
三、SP活动例如啤酒文化节和蓝色港湾灯光节等
【推广模式---包装策略】
策略：包装形象适当高于项目形象 空间联想效应：蓝色港湾项目的包装有效的建立了客户对项目的想像空间。具体而言，
项目设计特点解析
城市与生活的完美主张
项目设计特点解析
A. 立面风格
特点透视 1. 2. 3. 色彩质感尊贵休闲－符合客户群品位 与住宅产品风格衔接－与城市和谐 延续历史文化记忆－文化塑造项目内涵
B. 交通流线
C. 街区设计 D. 广告导示
项目设计特点解析
A. 立面风格 B. 交通流线 C. 街区设计 D. 广告导示
％，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。
新生活商业中心的研究---商业功能研究
新生活商业中心的购物功能多以专卖店的商业形态出现
对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明， 女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5％；紧随其后的是占12.2％ 的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。
特点1：设计出满足高消费阶层口味的带有开放式空间设计的高级建筑，并通过瀑布、 池塘、长椅、砖铺人行道、亭子等方式营造一个特定的环境和氛围； 特点2：大量拥有临街的专业零售商和餐馆。
最大的特点在于体量适中、形成聚合性的同时强调自身体验
新生活商业中心的研究—商业业态分析
一般无主力店，业态布局更为合理
在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量0.6%。折
特点透视
1. 2. 选址在小区主入口附近，对外保持与道路交通良好接驳 对内既与小区住宅保持隔离又保持动线贯通
3.
4.
街区内部动线设计不能出现死角
立体动线技术处理方式：缓坡、扶梯、引导式建筑结构