宗地地价评估技术报告李亚卓
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土地估价报告
第一部分概述(略)
第二部分估价对象界定
一、估价对象描述
城阳区新城花园华五区,位于城阳区明阳路244号,德阳路以北,中城路与康城路之间。地理环境优越,交通便利,周边配套设施较为完善,邻近银行金融一条街,邮政、农业银行、交通银行、工商银行等,距太阳城很近。文化氛围浓厚,周边有新城花园幼儿园,青岛经济贸易学校,青岛电大城阳分校,实验小学,实验中学,职教中心;小区生活环境舒适,华三、华四、华五小区相连成片,组成了较大的居住小区,商业服务类型全面完善;位于城阳区中轴线上附近,邻近沃尔玛、城阳区政府,人民广场,百姓乐园等大型休闲广场,大型超市有喜盈门超市等2家;小型超市,步行到最近的大型超市需14分钟,均价6400元/平方米。
1、土地登记状况
1.1土地位置:城阳区德阳路
1.2土地用途:住宅和商服用地
1.3四至:东至中城路;西为康城路;南至德阳路;北为崇阳路。
1.4土地面积:占地面积
2.5万平方米
2、土地权利状况
2.1土地所有者:国家所有
2.2土地使用者:买方及承租方
2.3土地使用权取得方式
土地取得时间:1998年
3、土地基础设施状况
宗地外基础设施条件:南面金融一条街太阳城,东邻宝龙购物广场,百姓乐园,沃尔玛,纽斯塔练歌广场等大型休闲广场,西邻农贸市场,城阳实验幼儿园,青岛经济贸易学校以及青岛电大城阳分校等高校。
宗地内平整状况:三通一平
4、土地利用状况
4.1建筑物
建筑物名称:新城花园(华五)
建筑物用途:住宅和商服用地
建筑物耐用年限:住宅70年,商服40年
建筑层数:六层,局部三层商业网点以及一座三层幼儿园
建筑结构:砖混
建筑面积:2,5万平方米
建筑容积率:2.9
二、影响地价的因素说明
1、一般因素
1.1城市资源状况
城市地理位置:城阳区地处中国重要的经济中心城市和沿海开放城市——青岛的近郊,是进出青岛市区的北大门,距青岛市区中心35公里,地理坐标:东经120°07′-120°34′、北纬36°11′-36°24′地理位置重要。域内交通发达,民航流亭国际机场坐落区内;距青岛港18公里,距黄岛前湾港45公里;胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、
济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中,形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络,是青岛通向国内外的必经之路,也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。
城市人口:户籍人口489203人
城市面积:553.2平方公里
城市自然条件:年平均气温12.6度,属于暖温带季风大陆性气候,年平均降水量700毫米,两面平原,一面临海。
2、区域因素
2.1区域概况
区域位置:距区中心距离较近,位于城阳区德阳路北北,处于城阳处于中心地段附近。
2.2交通条件
公共交通:待估宗地所在区域道路体系为格网状,区域内的道路类型以交通型为主,路面为沥青路面,路面保养维修较好,道路质量较好。待估宗地所在区域道路通达状况较好。
对外交通
待估宗地所在区域有915路、373路、374路、103路公交车,待估宗地距离公交站点100 m左右,交通状况优良,距火车站、汽车站、飞机场公交车程较不超过60分钟。
2.3区域繁华程度
离沃尔玛,太阳城等大型商场非常近,文化氛围比较浓厚,周边有新城花园幼儿园、实验幼儿园,实验二小,邻近青岛经济贸易学院校、青岛电大城阳分校,职教中心,与城阳区唯一一所国办大学青岛农业大学距离很近,文化氛围较浓厚;华三、华四、华五、安泰居等小区相连成片,构成了浓厚的生活氛围,生活环境舒适,离百姓乐园、民生商贸城、人民广场、城阳区政府,纽斯塔练歌中心、新华书店等均半小时左右路程,属于城阳区的较繁华地带。
2.4基础设施条件
供水状况:充足
供电状况:优
供气状况:良
供暖状况:良
排水状况:优
2.5环境质量优劣度
小区周围交通便利但噪声较大,小区较为拥挤,周边绿化面积较小,小区南面、北面一层、二层多为小商铺,来往人群多,环境质量较好。
2.6 景观
绿化面积不大,基础设施配套较好,景观一般。
2.7产业集聚规模
商业集聚中心
2.8社会公用设施条件
大学:城阳职教中心、青岛电大城阳分校,青岛经济贸易学校,青岛农业大学
中小学:城阳区实验中学、实验二小
幼儿园:城阳区实验幼儿园、城阳区新城花园幼儿园
商场:太阳城商场、大润发购物广场
医院:城阳区人民医院。
2.9城市规划限制
待估宗地所在区域未来土地利用以住宅为主,对土地利用有一般限制。
2.10治安状况
属于城阳区繁华地带,小区人口流动较大,进出随便,治安状况一般。
3、个别因素
3.1宗地形状
待估宗地形状为规则矩形,形状利于待估宗地土地利用。
3.2宗地面积
待估宗地土地面积为2.5㎡
3.3容积率
整体容积率2.9左右。
3.4临街状况
待估宗地被崇阳路路、中城路、德阳路、明阳路、209国道环绕,临街宽度较大,状况良好。
3.5相邻土地利用状况
相邻宗地土地多为住宅用地,商服用地多以小型商铺居多。
3.6工程地质条件
规划用地主要是农田,地势较低缓平坦,起伏较小。滨海丘陵地带,构造体系属新华夏系第二隆起代的构造部位。工程地质条件较好。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据(略)
二、估价原则(略)
三、土地估价
1、估价方法:市场比较法、收益法
2、估价方法选择依据:待估宗地以住宅为主,小型商服为辅,用收益还原法估算出租收益价格,用市场比较法估算房屋价格。
3、土地估价的技术路线
3.1收益还原法
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。采用收益还原法评估地价的基本思路是以待估宗地中出租房屋的净收益与使用年限(剩余使用年限)以及
2.2基准地价系数修正法(市场比较法)
首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异,进行区域因素和个别因素修正测算地价;然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况,进行期日修正;然后对地价进行年期修正和容积率修正;最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即:
地价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正