试论房地产市场失效与政府规制_王文群

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作者简介 王文群

男江西临川人华中科技大学管理学院博士研究生

江西财经大

学经济学院教授。

试论房地产市场失效与政府规制

王文群

华中科技大学管理学院

武汉

规制是指政府利用法规对市场进行的制约

是

政府干预市场的手段之一。政府要对经济实行规制主要的原因是因为存在着市场失效问题如存在着私人部门不愿或不能有效生产和供应的公共物品

存在着垄断与自然垄断

存在着外部效应、信

息不对称及不充分以及存在着收入分配不合理

等。因此

对市场失效的弥补和矫正

对市场经济

运行秩序的维护以及市场竞争规则的实行和对生产者与消费者权益的保护等都需要通过政府规制来实现。近年来

我国部分地区房地产市场出现了房价涨幅过大、供给结构失衡、房地产资源配置不合理等一系列问题

这些都是房地产市场失效导

致的结果。要使房地产市场持续健康地发展就必

须对房地产市场进行规制。

一、房地产市场失效

市场失效是指市场经济体制

的低效率

即市场本身不可克服的局限性使市场机

制不能实现资源配置的帕累托最优。达到帕累托最优的基本条件是经济处于完全竞争状态存在系列完整的市场

存在完备的信息。现实中这些条件

不可能完全满足于是就产生了市场失效

从而产

生了政府干预的要求。房地产的 位置固定性 、 稀缺性 和 个体间异质性 导致房地产市场存在不完全竞争和不完全信息结构。房地产的产品特性

决定了其市场特性

从而导致房地产市场失效。

一房地产市场具有垄断性特征

土地一级市场的高度垄断性。我国实行的土地制度

决定了土地所有权的让渡严格限制在国

家和集体之间交易规模极其有限。根据我国现行有关政策的规定只有国有土地使用权才能进行有

偿出让即国有土地所有权垄断着土地使用权的有偿出让

农村集体所有的土地必须先行征用为国有

土地后其使用权才能有偿出让。也就是说土地使

用权的出让渠道只有一条因此

土地征购市场是不完全市场。在这个市场上交易的等价性是市场

行为

交易的强制性是政府行为

它限制着农村集体所有土地向着效益最大的方向流动或转移。土地征购市场是由国家垄断经营的置于国家严格计划

管理之下由政府或政府授权的经济组织进行排他性垄断经营

不允许其他单位或个人从事这种交

易。我国城镇的国有土地只允许出让使用权。进入市场交易的主要是土地使用权

土地使用权出让的

一级市场由政府垄断。这容易导致土地征用价格、土地使用权出让价格难于由供求双方共同决定而

且价格不透明从而使房地产市场的价格机制不能有效发挥作用。

此外在土地批租制下以产权市场化的合约形式而形成的土地产权关系是清晰的但在土地批租过程中缺乏规范化的法律约束滋生了大量设租和

寻租活动

造成了产权交易的不公平。

房地产开发市场的垄断性。房地产市场的区域性以及房地产开发、经营具有规模经济性质很容易形成垄断。尤其是当前很多开发商大量储备土地一次性获取上千亩甚至几千亩开发地块的现象已是司空见惯。位置固定和土地稀缺突出了空间的阻力任何一个区位的房地产市场都具备一定的垄断力对土地使用权的垄断导致了不可能有同一区位的竞争者加入。而个体间异质性进一步加剧了这一不完全竞争状况。

垄断将导致市场失灵。针对房地产市场而言土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价上涨过快时人们往往把土地当成保值和增值的手段从而影响土地的高效配置和合理利用。

二房地产市场信息不充分

在房地产市场中商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势而买主由于缺乏足够的信息被迫接受价格和承担风险。这些不对称信息可以归纳为类 权属关系信息不对称。在我国理论上房地产产权可以分为所有权利和限制性权利。单从所有权利来看又可分为完全所有权利和不完全所有权利后者包括有限产权、部分产权、共有产权等。此外附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂比如是否已被所有者典当、抵押、留置等。作为一个外行的购买者不可能轻易了解到该宗房地产具备的产权信息这为房地产开发商的欺诈行为埋下了伏笔。

价格信息不对称。房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同价格个别性仍是最主要的特征。一般而言购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解使得房地产商哄抬房价、牟取暴利的可能性有所增加。

质量信息不对称。房地产商品的生产有较强的专业性和技术性一般的消费者很难对房地产质量作出判断这不免给开发商降低质量标准提供了机会。

三房地产市场具有较强的外部性

所谓外部性是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益后者称为外部不经济或外部成本。

土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量进而导致城市土地或其他非农建设用地的增加造成耕地数量锐减对农业乃至整个国民经济可持续发展造成不利影响。同时由于不是由责任者承担完全责任这使得理性的人对农地的占用量大于社会最优量。这样城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量。

房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼而技术水平的提升依赖于资金的支持这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下房产生产常常以周边居民的福利骤减为代价。

房产消费领域的外部性体现在示范效应上。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足。处在现代社会里的人通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的而较高的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征他们的消费方式便成为其他人追求的目标这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或公款购房者购买高档别墅、高级公寓成为收入稍低的阶层的效仿对象这有两方面的影响一方面开发商追逐超额利润大量开发高档物业造成畸