抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施
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3、要求建设工程的承包人出具放弃以建设工程价款优先受偿权对抗抵押权的承诺文 件。
4、通过要求抵押人提供建设工程发包、承包资料和竣工验收文件等方式，调查落实 建设工程中合同约定的竣工日期和实际竣工日期，准确判断建设工程价款优先受 偿权是否已因逾法定行使期限而消灭，对预测和化解抵押权风险十分必要。
2020/3/30
• 根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权 。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。 作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量 规避。
2020/3/30
特殊情况一
• 在财产抵押之前产生的企业拖 欠的税款优先于抵押债权受偿
2020/3/30
根据《中华人民共和国破产法》，债务人的财产均为破产财产， 但对债务人特定财产有担保权的权利人可以优先就该特定财产享 有优先权。其他没有担保的财产，将根据职工的工资和医疗、伤 残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保 险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职 工的补偿金；债务人所欠税款； 普通债权这样的顺序清偿。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批 复》第二条： “企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的 物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土 地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国 有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应 认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条和《中华 人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍 卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有 优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有 土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”
抵押权无法优先受偿的特殊情况 及应对措施
张江中小企业信用担保中心 业务部 周剑
2020/3/30
抵押权无法优先受偿的特殊情况 及应对措施
Here we will discuss
➢抵押权无法优先受偿的特殊情况 ➢相关案例 ➢特殊情况下我们的应对措施
2020/3/30
抵押权无法优先受偿的 特殊情况
• 《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债 务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有， 将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有 权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价 款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债 权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
但是，当抵押财产的设定发生在企 业拖欠税款之后的，该抵押权将丧 失优先受偿的权利！
2020/3/30
案例：
某县服装厂2002年3月欠税12410元。5月，该厂以其机器设备作为抵押 物，向银行贷款3万元。6月，该服装厂欠缴税款7250元。2002年8月该 厂因经营不善宣告破产。但宣告破产后，该服装厂仍旧未停止其经营活 动，发生了两笔购销业务，涉及税款8600元。
2020/3/30
应对措施：
1、核查抵押房产产证取得时间。今后的担保业务开展过程中，我们应当特别注意取 得时间在六个月内的房产证，调查该房产开发过程中是否存在拖欠工程款的情况
。
2、要求抵押人和建设工程的承包人共同出具工程款支付情况的证明文件并进行必要 的核实，以审查和确定工程款的实际支付情况，在准确判断建设工程优先受偿权 给抵押权可能带来的风险的基础上，确定是否接受抵押人提供的抵押担保。
特殊情况三
• 划拨土地使用权出让金优先权
2020/3/30
案例：
某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂 区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同， 并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债， 由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审 理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式 取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳 相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优 先受偿。
分析：
通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地 使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从 而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土 地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受 偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房 地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当 从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押 权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地 使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流 失。
因此，机器设备处置后优先偿还税务部门12410元 ，剩余价值偿还银行。剩余价值超过银行债权的部分 ，参与企业破产财产清算；剩余价值全部偿付银行仍 不足以清偿的部分，银行只能就该部分债权作为一般 债权人参与企业破产清算。而6月份所欠税款7250元 及8月份所欠税款8600元，税务部门按破产清算的受 偿顺序受偿。
2020/3/30
法律依据：
合同法第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付 价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发 包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折 价或者拍卖的价款优先受偿。”
2020/3/30
法律依据：
《担保法》第56条：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相
当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”
《城市房地产管理办法》第51条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方 式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的 土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
分析：
本案中，作为抵押人的经营公司未履行告知义务，征得抵押权人银行的 同意，就将已抵押给银行的商铺转让予建设公司以偿还其拖欠建设公司的工 程款。通常情况下，其转让行为应当认定为无效，即使转让后价款也应当提 前偿还银行贷款。然而经营公司拖欠建筑公司修建抵押商铺的工程款，故建 筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿权。从司法判决结果看出，在 两条法律冲突的情况下，法院优先保护了建筑工程承包人的权益。
2020/3/30
法律依据：
破产法第109条：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人， 对该特定财产享有优先受偿的权利。”
破产法第113条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后 ，依照下列顺序清偿：
(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用， 所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费 用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
2020/3Βιβλιοθήκη Baidu30
案例：
2006年，经营公司以其刚刚建成取得产证的商铺若干间提供抵押担保，向甲银行申请贷款二百万元 ,并办理了抵押物登记手续。借款到期后，经营公司未按约偿还本息，甲银行向人民法院申请执行 抵押权。在法院执行过程中，第三人建筑公司持与经营公司达成的以抵押商铺折价抵偿经营公司拖 欠建筑公司工程款的书面协议，向房产局申请办理了抵押商铺的产权过户登记，将抵押商铺的所有 权从经营公司过户到建筑公司名下，并持过户后的房屋所有权证向执行法院提出执行异议。甲银行 知道后，以房屋转让没有经过抵押权人（甲银行）同意为由，申请房产局撤销为建筑公司办理的房 产过户登记和房屋所有权证。房产局经审查后,撤销了抵押商铺的房产过户登记和为建设公司颁发 的房屋所有权证。建筑公司向法院提起行政诉讼，法院认为由于经营公司拖欠建筑公司修建抵押商 铺的工程款，故建筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿权；建筑公司以和经营公司达成用 建设工程范围内的抵押房屋（商铺）折价抵偿拖欠工程价款的协议的方式行使优先受偿权符合法律 规定。据此，法院作出了确认房产局撤销建筑公司房产过户登记及房屋所有权证的决定违法并判令 撤销该决定的判决。随后，执行法院根据行政案件的审判结果，裁定撤销该院作出的以抵押商铺折 价抵偿甲银行借款本息的裁定，并对已经抵偿给甲银行的房屋执行回转。由于此时经营公司已实际 歇业且无其他可供执行的财产，二百万元借款本息全部落空。
该厂机器设备处 置后，应当如何 陪付税务及银行？
2020/3/30
分析：
本案是一起涉及税收优先权的案例。本案中，服装 厂3月份的欠缴税款12410元发生在设定抵押之前，当 然优先于作为抵押担保的机器设备。而6月份所欠税款 7250元和宣告破产后8月份所涉及的税款8600元，因 发生在抵押权之后，则不享有优先权。
2020/3/30
应对措施：担保人员在贷前应当审查借 款人的完税情况并注意税务机关对纳税 人欠缴情况的公告，以便对欠税的财产 降低抵押率或在放贷前要求借款人先还 税。特别值得一提的是，如果企业在原 贷款发放后转贷前有欠税行为的，因转 贷时抵押登记需重新办理，结果反而导 致税款优先于作为反担保的抵押权，增 加担保风险，因此转贷时要特别审查原 贷款发放后是否有新的欠税。
担保法第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受 让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转 让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供 的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权 或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务 人清偿。”
银行： 1、经营公司将商铺抵押给银行借款200万元；
2、经营公司到期未还款，银行申请执行抵押物；
建设公司：1、经营公司欠建设公司商铺建设的工程款；
2、经营公司将已抵押给银行的商铺过户给建设公司抵扣工程款；
结果：法院裁决工程款优先受偿，该抵押物所有权归建设公司所有，银行无权执行该
房产抵押权；经营公司无其他可供执行财产，银行坏账。
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人 所欠税款；
(三)普通破产债权。”
税务征收管理法第45条：“税务机关征收税款，税收优先于无担 保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人 以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收 应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
本案中，银行犯了两个严重错误： 1、贷前对抵押物产证取得时间未引起足够重视，未考虑拖欠工程款的情况
注：法律规定的工程款优先权行使期限自建设工程竣工之日或者建设工 程合同约定的竣工之日起六个月。本案中虽未提及抵押物转让的时间，但从 审判结果，我们可以看出经营公司取得抵押物产证以及将抵押物过户给建设 公司的行为，其时间必在工程竣工起六个月的范围内。 2、贷后未及时发现抵押物所有权变动的情况，若及时发现，可要求经营公 司提前偿还贷款或提供其他担保物，可能会在一定程度上减少损失。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先 受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员 报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设 工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之 日起计算。
2020/3/30
特殊情况二
• 建筑工程价款优先受偿权优于抵押权
2020/3/30
根据《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价 款优先受偿权问题的批复》的规定 1、【优先顺序】建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债 权； 2、【优先权的范围】建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付 的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包 人违约所造成的损失； 3、【行使期间】建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建 设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
4、通过要求抵押人提供建设工程发包、承包资料和竣工验收文件等方式，调查落实 建设工程中合同约定的竣工日期和实际竣工日期，准确判断建设工程价款优先受 偿权是否已因逾法定行使期限而消灭，对预测和化解抵押权风险十分必要。
2020/3/30
• 根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权 。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。 作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量 规避。
2020/3/30
特殊情况一
• 在财产抵押之前产生的企业拖 欠的税款优先于抵押债权受偿
2020/3/30
根据《中华人民共和国破产法》，债务人的财产均为破产财产， 但对债务人特定财产有担保权的权利人可以优先就该特定财产享 有优先权。其他没有担保的财产，将根据职工的工资和医疗、伤 残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保 险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职 工的补偿金；债务人所欠税款； 普通债权这样的顺序清偿。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批 复》第二条： “企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的 物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土 地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国 有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应 认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条和《中华 人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍 卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有 优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有 土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”
抵押权无法优先受偿的特殊情况 及应对措施
张江中小企业信用担保中心 业务部 周剑
2020/3/30
抵押权无法优先受偿的特殊情况 及应对措施
Here we will discuss
➢抵押权无法优先受偿的特殊情况 ➢相关案例 ➢特殊情况下我们的应对措施
2020/3/30
抵押权无法优先受偿的 特殊情况
• 《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债 务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有， 将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有 权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价 款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债 权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
但是，当抵押财产的设定发生在企 业拖欠税款之后的，该抵押权将丧 失优先受偿的权利！
2020/3/30
案例：
某县服装厂2002年3月欠税12410元。5月，该厂以其机器设备作为抵押 物，向银行贷款3万元。6月，该服装厂欠缴税款7250元。2002年8月该 厂因经营不善宣告破产。但宣告破产后，该服装厂仍旧未停止其经营活 动，发生了两笔购销业务，涉及税款8600元。
2020/3/30
应对措施：
1、核查抵押房产产证取得时间。今后的担保业务开展过程中，我们应当特别注意取 得时间在六个月内的房产证，调查该房产开发过程中是否存在拖欠工程款的情况
。
2、要求抵押人和建设工程的承包人共同出具工程款支付情况的证明文件并进行必要 的核实，以审查和确定工程款的实际支付情况，在准确判断建设工程优先受偿权 给抵押权可能带来的风险的基础上，确定是否接受抵押人提供的抵押担保。
特殊情况三
• 划拨土地使用权出让金优先权
2020/3/30
案例：
某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂 区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同， 并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债， 由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审 理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式 取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳 相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优 先受偿。
分析：
通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地 使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从 而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土 地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受 偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房 地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当 从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押 权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地 使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流 失。
因此，机器设备处置后优先偿还税务部门12410元 ，剩余价值偿还银行。剩余价值超过银行债权的部分 ，参与企业破产财产清算；剩余价值全部偿付银行仍 不足以清偿的部分，银行只能就该部分债权作为一般 债权人参与企业破产清算。而6月份所欠税款7250元 及8月份所欠税款8600元，税务部门按破产清算的受 偿顺序受偿。
2020/3/30
法律依据：
合同法第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付 价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发 包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折 价或者拍卖的价款优先受偿。”
2020/3/30
法律依据：
《担保法》第56条：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相
当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”
《城市房地产管理办法》第51条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方 式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的 土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
分析：
本案中，作为抵押人的经营公司未履行告知义务，征得抵押权人银行的 同意，就将已抵押给银行的商铺转让予建设公司以偿还其拖欠建设公司的工 程款。通常情况下，其转让行为应当认定为无效，即使转让后价款也应当提 前偿还银行贷款。然而经营公司拖欠建筑公司修建抵押商铺的工程款，故建 筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿权。从司法判决结果看出，在 两条法律冲突的情况下，法院优先保护了建筑工程承包人的权益。
2020/3/30
法律依据：
破产法第109条：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人， 对该特定财产享有优先受偿的权利。”
破产法第113条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后 ，依照下列顺序清偿：
(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用， 所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费 用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
2020/3Βιβλιοθήκη Baidu30
案例：
2006年，经营公司以其刚刚建成取得产证的商铺若干间提供抵押担保，向甲银行申请贷款二百万元 ,并办理了抵押物登记手续。借款到期后，经营公司未按约偿还本息，甲银行向人民法院申请执行 抵押权。在法院执行过程中，第三人建筑公司持与经营公司达成的以抵押商铺折价抵偿经营公司拖 欠建筑公司工程款的书面协议，向房产局申请办理了抵押商铺的产权过户登记，将抵押商铺的所有 权从经营公司过户到建筑公司名下，并持过户后的房屋所有权证向执行法院提出执行异议。甲银行 知道后，以房屋转让没有经过抵押权人（甲银行）同意为由，申请房产局撤销为建筑公司办理的房 产过户登记和房屋所有权证。房产局经审查后,撤销了抵押商铺的房产过户登记和为建设公司颁发 的房屋所有权证。建筑公司向法院提起行政诉讼，法院认为由于经营公司拖欠建筑公司修建抵押商 铺的工程款，故建筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿权；建筑公司以和经营公司达成用 建设工程范围内的抵押房屋（商铺）折价抵偿拖欠工程价款的协议的方式行使优先受偿权符合法律 规定。据此，法院作出了确认房产局撤销建筑公司房产过户登记及房屋所有权证的决定违法并判令 撤销该决定的判决。随后，执行法院根据行政案件的审判结果，裁定撤销该院作出的以抵押商铺折 价抵偿甲银行借款本息的裁定，并对已经抵偿给甲银行的房屋执行回转。由于此时经营公司已实际 歇业且无其他可供执行的财产，二百万元借款本息全部落空。
该厂机器设备处 置后，应当如何 陪付税务及银行？
2020/3/30
分析：
本案是一起涉及税收优先权的案例。本案中，服装 厂3月份的欠缴税款12410元发生在设定抵押之前，当 然优先于作为抵押担保的机器设备。而6月份所欠税款 7250元和宣告破产后8月份所涉及的税款8600元，因 发生在抵押权之后，则不享有优先权。
2020/3/30
应对措施：担保人员在贷前应当审查借 款人的完税情况并注意税务机关对纳税 人欠缴情况的公告，以便对欠税的财产 降低抵押率或在放贷前要求借款人先还 税。特别值得一提的是，如果企业在原 贷款发放后转贷前有欠税行为的，因转 贷时抵押登记需重新办理，结果反而导 致税款优先于作为反担保的抵押权，增 加担保风险，因此转贷时要特别审查原 贷款发放后是否有新的欠税。
担保法第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受 让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转 让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供 的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权 或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务 人清偿。”
银行： 1、经营公司将商铺抵押给银行借款200万元；
2、经营公司到期未还款，银行申请执行抵押物；
建设公司：1、经营公司欠建设公司商铺建设的工程款；
2、经营公司将已抵押给银行的商铺过户给建设公司抵扣工程款；
结果：法院裁决工程款优先受偿，该抵押物所有权归建设公司所有，银行无权执行该
房产抵押权；经营公司无其他可供执行财产，银行坏账。
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人 所欠税款；
(三)普通破产债权。”
税务征收管理法第45条：“税务机关征收税款，税收优先于无担 保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人 以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收 应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
本案中，银行犯了两个严重错误： 1、贷前对抵押物产证取得时间未引起足够重视，未考虑拖欠工程款的情况
注：法律规定的工程款优先权行使期限自建设工程竣工之日或者建设工 程合同约定的竣工之日起六个月。本案中虽未提及抵押物转让的时间，但从 审判结果，我们可以看出经营公司取得抵押物产证以及将抵押物过户给建设 公司的行为，其时间必在工程竣工起六个月的范围内。 2、贷后未及时发现抵押物所有权变动的情况，若及时发现，可要求经营公 司提前偿还贷款或提供其他担保物，可能会在一定程度上减少损失。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先 受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员 报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设 工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之 日起计算。
2020/3/30
特殊情况二
• 建筑工程价款优先受偿权优于抵押权
2020/3/30
根据《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价 款优先受偿权问题的批复》的规定 1、【优先顺序】建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债 权； 2、【优先权的范围】建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付 的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包 人违约所造成的损失； 3、【行使期间】建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建 设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。