房屋拆迁中抵押权人的权利如何实现

房屋拆迁中抵押权人的权利如何实现（一）

2009-6-15 1:43:59

前几天接待一位客户A的现场咨询，谈到自己在和B有债权债务纠纷时，B以自己的房产作抵押，结果近期B的房屋被拆，A的200多万债权无法实现，非常着急，不知道起诉谁。我在回答了客户A的咨询并接受委托后，整理出相关的思路，以供大家参考。确实，在城市房屋拆迁过程中，我们关注的焦点绝大部分在于拆迁人与被拆迁人的重大利害关系，而对如何保护折迁房屋上抵押权人的利益没有给予足够的重视，实践中这样的案例却不乏其见。首先界定本文中所说的抵押，是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

一、房屋拆迁中关于抵押权的历史性规定：

我国《城市房屋拆迁管理条例》（1991年6月1日施行）第二十六条是这样规定的：“ 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。”随着城市化进程的推进以及日益增长的人们住房的需求，2001年6月，国务院常务会议审议通过了《城市房屋拆迁管理条例》，该条例的施行同时宣告了1991年的《城市房屋拆迁管理条例》的废止。在新条例中第三十条规定：“ 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”涉及担保的法律法规主要是指《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）、《城市房地产抵押管理办法》和《物权法》的相关规定。在《物权法》出台后，其他关于担保和物权法冲突的地方，适用《物权法》。

该条的修改，基于以下考虑：其一、国家已经出台了《中华人民共和国担保法》及其相关的司法解释，对于抵押权的处置已经有了明确规定，此处再加以规定已经超越了房屋拆迁管理条例应当规范的内容，不应该以行政法规干涉公民之间的民事法律关系，体现了民事主体之间的意思自治。其二、原条例的规定已经与现行法律规定不符。如划拨土地上连同土地一起抵押的，处分后必须优先偿还土地使用权出让金。

二、房屋拆迁的补偿形式对抵押权人权利的影响

我国新的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”拆迁安置协议的性质在国内学术界和实务界没有统一的界定，无论是“行政合同说”还是“民事合同说”，笔者无意讨论，但可以形成一致观点的是，货币补偿还是产权调换这两种补偿方式的实质都是被拆迁人移转房屋的所有权于拆迁人，从《担保法》的角度考察，可归于转让抵押物。

根据2007年10月生效的《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

建设部颁布的行政法规《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第五十一条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此可知，抵押权人的权利保护在于：1、得到抵押人（被拆迁人）的通知。2、依法清理债权债务，解除抵押合同。3、若所担保的债权未到期，就提存补偿金作为担保。

4、以上3种方法没有得到实现时，可以抵押人为被告提起民事诉讼。

至于抵押人没有履行告知义务而处分抵押物的，抵押权人是根本无法行使抵押人（被拆迁人）不得转让抵押财产的权利，因为房屋拆迁是强制性的，一定程度上房屋拆迁协议的订立也是强制性的，被拆迁人（抵押人）转让被拆迁房屋（抵押物）势在必行，不存在抵押人不得转让抵押物的可能。

三、抵押权人的权利行使

其一，对补偿方式，抵押权人作为物权人之一有没有权利主动干预？法律没有直接的规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”从该条规定分析，抵押权人没有干预被拆迁人选择拆迁安置补偿方式选择权的权利。

其二，抵押权人何时行使权利？《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人要在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，别误了时机。

其三，若拆迁安置协议中，抵押人的主动行为明显使抵押物价值减少时，抵押权人的权利如何保护？《物权法》第一百九十三条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第三十九条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值的时候，此时抵押权人的保护办法是：1、请求停止行为。2、请求恢复抵押财产的价值或者提供担保。3、请求债务人履行债务。但是我们知道，在房屋拆迁中，被拆迁人对于自己的房屋都是尽可能多的得到补偿，没有谁傻到会减少，所以此种情况现实中存在的可能性很小。

其四，拆迁人的行为致使抵押物的价值明显减少时，抵押权人能否提起诉讼？提民事诉讼还是行政诉讼？