2008年广东房地产市场分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告2008年深圳房地产市场年度分析报告引言：本报告旨在对2008年深圳房地产市场进行全面分析和评估，以提供决策者对市场状况的深入了解和有针对性的决策建议。
本报告主要包括市场概况、供需情况、房价走势、政策影响等多个方面。
一、市场概况1.1 深圳房地产市场的背景和发展历程1.2 深圳房地产市场主要特点和优势1.3 深圳房地产市场的挑战和问题二、供需情况分析2.1 深圳房地产市场的供应情况2.1.1 住宅供应情况2.1.2 商业地产供应情况2.1.3 办公楼供应情况2.2 深圳房地产市场的需求情况2.2.1 住宅需求情况2.2.2 商业地产需求情况2.2.3 办公楼需求情况2.3 深圳房地产市场供需状况对比和分析三、房价走势分析3.1 深圳房地产市场整体房价走势3.2 不同区域、不同类型房屋的价格变动情况3.3 房价走势的影响因素分析四、政策影响分析4.1 国家宏观政策对深圳房地产市场的影响4.2 深圳市的相关政策对房地产市场的影响4.3 政策变化对市场的预期和影响五、专家观点与建议5.1 深圳房地产市场的发展前景展望5.2 市场风险和挑战分析5.3 决策者应该采取的策略和举措附件：1：深圳房地产市场相关数据表格2：相关市场调研报告和案例分析法律名词及注释：1：不动产登记：指国家依法对不动产进行统一登记和管理的制度。
2：城市规划：指城市发展和建设的总体规划，包括土地利用规划、城市总体规划等。
3：建设用地：指用于建设建筑物、构筑物和其他工程设施的土地。
4：商品房：指以营利为目的，按照商品化运作方式建设、销售的住宅、商业及办公用房。
5：住宅专用权：指具有占有、使用、收益、处分等财产权利的住宅权益。
汕头市2008年房地产市场分析报告
汕头市2008年房地产市场分析报告汕头市房产管理局郑立标2008年是中国楼市典型的政策年，也是中央对于房地产调控思路走向成熟的一年。
经过了高歌猛进的2007年楼市，酝酿了多时的从紧政策在2008年终于发酵了，面对一场席卷全国的楼市大调整，汕头楼市也未能幸免，市场观望气氛被不断传导和放大，加上股市下跌等经济的其它不利因素，楼市表现平淡，房地产行业面临很大的资金压力。
但进入第四季度，房地产宏观调控政策面出现了戏剧性的变化，中央在应对金融风暴，把保增长放在第一位的背景下，首次提出要“降低住房交易税费，支持居民购房”，并迅速推出积极的财政政策和适度宽松的货币政策，我国房地产调控政策迎来了新的“拐点”。
密集的政策对汕头楼市增强市场信心起到了积极的作用。
一、2008年楼市交易的基本情况㈠交易确认情况1、总体情况：至2008年12月31日止，全年中心城区房地产交易确认18230宗，面积192万平方米，成交金额52.6亿。
与去年同期相比（下称“同比”），分别下降23%、33%、31%。
市场整体明显表现为“价滞量缩”的高位调整局面。
其中：2、商品房交易情况：10643宗，面积107万平方米，成交金额40.3亿。
同比，分别下降30％、37％、33％。
商品住宅均价为3258元/平方米，同比增长4％。
从下面2个图表对比看出，2008年与2007年相比，商品房中高层住宅、别墅类产品成交比例明显下降，商业用房比例增加。
3、二手房交易情况：7587宗，面积85万平方米，成交金额12.2亿。
同比，分别下降8％、26％、23％。
从下面2个图表对比看出，2008年与2007年相比，二手房中高层住宅比例明显增加，但写字楼成交比例有所萎缩。
㈡商品房网上签约情况具体见下表（图表3）：一手房成交信息 2008-01-01至2008-12-31时间段的统计㈢批准预售情况全年中心城区批准预售面积83.48万平方米，同比下降41％。
其中住宅131.23万平方米，同比分别下降44％；商业营业用房5.64万平方米，办公楼0.11万平方米，其它3.73万平方米。
2008年6月广州市十区房地产市场分析
2008年6月广州市十区房地产市场分析一、商品房批准预售情况2008年6月广州市十区批准预售的商品房项目共31个，批准预售商品房6021套，批准可预售商品房面积为62.90万平方米。
（一）商品房批准预售各用途情况2008年6月各用途商品房批准预售情况面积单位：万平方米（二）商品房批准预售各区情况（三）住宅批准预售各区情况二、房屋交易登记情况概述2008年6月，广州市十区房屋交易登记14482宗，同比减少28.2%，交易登记面积135.49万平方米，同比减少31.8%，交易登记金额99.88亿元，同比减少21.3%。
新建商品房和存量房情况详见下表：三、房屋交易登记面积情况（一）房屋交易登记面积各用途情况2008年6月各用途房屋交易登记面积情况面积单位：万平方米2008年6月，房屋交易共135.49万平方米。
新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的86.7%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的74.8%，从整个市场氛围来看，住宅交易还是占据房屋交易的主要部分。
见下图：（二）房屋交易登记面积一二手份额情况2008年6月，存量房（即二手房）交易登记面积占房屋交易登记总面积的43.3%，存量住宅（即二手住宅）交易登记面积占所有住宅交易登记总面积的39.7%。
成交份额显示，新建商品房、新建商品住宅成交份额大于存量商品房和存量商品住宅。
如下图：（三）新建商品房交易登记面积各区情况2008年6月各区新建商品房交易登记面积情况如下图：2008年6月各区新建商品住宅交易登记面积情况如下图:2008年6月全市十区新建商品住宅交易登记面积为66.64万平方米，同比下降23.2%；与2008年5月份成交量水平相比出现大幅度的上升（2008年5月份全市十区新建商品住宅交易登记面积39.31万平方米），环比上升69.5%；其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交45.22万平方米，同比下降13.4%，环比上升73.7%。
深圳市2008年11月房地产市场分析
深圳市2008年11月房地产市场分析深圳市房地产研究中心王锋一、1～11月房地产市场运行基本情况今年以来，随着国际、国内经济形势的变化，以及国家宏观经济调控的深入，我市房地产市场延续了去年下半年以来的调整态势，并呈现以下特点：一是房地产投资小幅增加，商品房建设规模有所减小。
2008 年 1～11 月，我市完成房地产开发投资亿元，同比去年增加 %，其中住宅开发投资亿元，同比去年增加 %；商品房新开工面积万平方米，同比去年下降%，其中商品住宅新开工面积万平方米，同比去年下降 %；商品房竣工面积万平方米，同比去年下降 %，其中商品住房竣工面积万平方米，同比去年下降 %。
二是新建商品房销售规模下降。
2008年 1～11月，新建商品房销售面积万平方米，同比去年下降 %，其中住房销售面积万平方米，同比去年下降 %。
今年 8、9、10、11月销售面积分别为万平方米、万平方米、34 万平方米、万平方米，11 月份销售规模有所增加。
三是新建商品住房价格呈现回落和调整。
按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2008年 1～11月，我市新建商品住房价格同比涨幅分别为 %、 %、%、%、%、%、%、%、%、 -15%和-18%。
近四个月跌幅居全国首位；本市房地产信息系统统计，2008 年各月商品住房销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元和 13547元，7、8、11月份房价有所上涨主要受高价楼盘大量入市拉动的影响。
特别是 11 月份，剔除高价楼盘的影响，房价为每平方米 9842元，房价下降幅度较大。
四是二手住房交易规模下降。
2008年 1～11月，二手住房交易面积万平方米，同比去年下降 %。
二手住宅与新建商品住房的比例为 :1。
今年 8、9、10、11月份，二手住房成交量分别为万平方米、万平方米、万平方米和万平方米，交易规模较小。
2008 年深圳房地产市场年度分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告【正文】2.1 国内宏观经济环境分析随着中国经济的快速发展，深圳作为国家经济特区之一，在过去一年中也呈现出了不俗的表现。
在国内宏观经济环境分析中，我们将从GDP增长、就业情况、物价水平等方面进行详细的研究。
2.1.1 GDP增长趋势2008年，深圳的GDP增长率达到了8.9%，继续保持了较高的增长速度。
这主要得益于深圳市在过去一年中加大了对产业升级和科技创新的投资力度。
同时，深圳还积极推动了国际合作与交流，吸引了大量的外资进入。
2.1.2 就业情况分析就业情况是衡量一个地区经济发展的重要指标之一。
2008年，深圳的就业率保持在较高水平，城镇登记失业率达到了3.8%，较去年有所下降。
这主要得益于市积极推动了创业创新政策，引导了一大批人才来到深圳就业创业。
2.1.3 物价水平变动在2008年，深圳的物价水平发生了一定的波动。
CPI指数总体呈现上升趋势，其中食品、燃油和生活服务类价格上涨较为明显。
这一方面与国内外原材料价格上涨有关，另一方面也受到市场供求关系的影响。
2.2 深圳房地产市场分析2.2.1 市场规模与发展2008年，深圳房地产市场总体保持平稳增长态势。
市场销售额达到了亿元，同比增长%。
其中，住宅销售额占比最大，商业地产销售额次之。
这证明了深圳的楼市依然具有较强的吸引力。
2.2.2 宏观调控政策影响在2008年，国家对房地产市场实施了一系列宏观调控政策。
其中包括加大对房地产开发的土地供应力度、收紧购房贷款政策、加强对房地产市场的监管等。
这些政策对深圳房地产市场的影响也较为明显，使得市场出现了一定程度的调整。
2.2.3 市场供需状况在2008年，深圳房地产市场供需状况相对平衡。
市场供应量逐渐增加，但需求也保持较高水平。
尤其是一线城市人口流入持续增加，对房地产市场的需求有较强的支撑作用。
2.3 深圳房地产市场未来发展趋势展望基于对前述数据和市场情况的综合分析，展望未来一年深圳房地产市场的发展趋势如下：2.3.1 市场回暖态势随着国家宏观调控政策的逐步放松，深圳房地产市场有望出现回暖态势。
20008年广州房地产价格信息
20008年广州房地产价格信息2008年已过去一半，广州上半年1-6月各月一手住宅成交均价成绩单也已全数揭晓。
据广州市国土局公布的数据显示，这半年来，广州一手住宅成交均价为9925元/㎡，同比上升12％，但月均成交量仅为40万平方米，成交量仅及去年同期的六成。
一房价在万元水平徘徊同比上升12％回顾今年的房价走势，1月份房价跌破万元水平，均价9766元/平方米，2，3两月持续下跌，维持在9300元/平方米左右的水平。
随着市场的不断变化，房价虽然在4、5两个月重新升至万元以上，4月份更是达到了10997元/平方米的水平，成为上半年最高房价均价纪录。
可是6月份又重新跌回到9000多元/平方米的水平，以9569元/平方米为上半年的房价划上了句号。
上半年房价在万元水平徘徊，但与去年上半年房价同比则上升了12％。
“收成”堪忧成交量只有往年的6~7成从广州市国土房管局发布的数据看，尽管今年1~6月份全市十区的住宅成交均价比去年同期继续有增长，但成交量却少得可怜，仅有约242万平方米，平均每个月只有40万平方米的成交量。
而在往年，平均每月的成交量都能达到60万~70万平方米，去年的月平均成交量就达66.8万平方米。
另一方面，与成交量只242万平方米相比，今年1~6月全市一手商品住宅批准预售量则超过309万平方米，在明显的供大于求情况下，价格将不可能在撑得很久。
二四五月楼价破万显示市场出现“滞涨”四五月的成交均价重新“破万”说明在四五月，市中心楼盘还在等待观望，并未真正降价，导致当时市场出现了有价无市的“滞涨”效应。
从目前的价格水平和走势预测，从7月开始，楼价和去年同期的差距应该会越来越小，八九月份的楼价甚至有可能回落到去年同期的水平，也就是10000元/m2以下的位置。
只有价格逐渐回归到市民的心理价位，购房热情才能重新被点燃，成交量才可能得以回升。
三最便宜限价房占六月成交量一成多广州市一手住宅成交量上半年持续低迷，一直徘徊在40万平方米以下，甚至出现了低至23.12万平方米的成交量。
2008年广州房地产市场总结及2009年展望
多事之秋的2008年终于落下帷幕。
这一年，中国的房地产市场出现了两个拐点:第一个拐点是市场的拐点，之前一直被过热所困扰中国的房地产市场终于降温，而且幅度之大超出很多人的预计，成交大幅减少，楼价普遍下跌;第二个拐点是政策的拐点，在连续几年的“防止楼市过热，抑制楼价过快上涨”之后，从2008年下半年开始政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消费”的救市政策，“维护楼市稳定，防止楼价过度下跌”的提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导方针。
在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括:市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌等等。
一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。
2008年是名副其实的“政策年”。
上半年，在“稳健的财政政策和从紧的货币政策”的指导方针下，为了防止经济过热以及通货膨胀，央行5次提高存款金率，至17.5%的历史新高。
下半年，为了应对由美国次贷危2008年广州房地产市场总结及2009年展望文/满堂红地产研究部高级研究主任 肖文晓综观2008年的广州住宅土地出让市场，年初员村绢麻厂地块经过两百多轮竞投，创下了13053元/平方米的楼面地价，刷新了天河区住宅历史最高地价成为“地王”，但是只是昙花一现。
此后，受商业银行惜贷、IPO受阻、销售业绩大幅滑坡等多个因素的影响，房地产行业的资金链危机凸显，过去两年疯狂拿地的广州大型房企无力再续，令土地出让市场一蹶不振，频频出现“流拍”、“底价出让”的状况。
置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。
在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。
2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测
2008年广州房地产市场年终回顾与2009年年度预测中国指数研究院中国房地产指数体系搜房网一、宏观经济环境分析根据广州市前三季度的数据’1月至9月的GDP为5921.66，同比增长12.1％，增长率按年持续倒退，但是与上半年相比，它已经加速了，第三产业仍然是经济增长的主要动力。
一月至九月国民平均可支配收入为19229元，同比增加12.3％，增长率也逐月加快。
1-十月累计，城镇居民消费价格总水平同比增长6.6％，继续保持平稳下降态势。
根据9月和10月的数据，广州’与上半年相比，第三季度的经济发展加快。
但是，由于国际金融危机和全球经济增长的加速和其他因素，十月份进出口量增加有慢一点。
从社会零售产品总量来看，1月至10月社会零售产品累计增幅仍达到20％。
可以看出，国内市场需求仍然旺盛，全年广州经济总体保持稳定增长。
二、商品房市场1.商品房间交易情况1-11个月，广州十区商品房间新批次是841.07百万平方米，同比增长12.52％;广州十区商品房交易量为630.11百万平方米，同比下降38.23％。
一月至十一月的商品房供销比为1.33，其中住宅供销比达到1.48。
上半年，商品房交易量持续低迷。
6月彩第一突破60万平方米。
虽然7-8每月交易量仍然60万平方米以上，但九月再次下跌。
10月份交易量下降至358,300平方米，尽管十一月上升到超过50万平方米，但是从一月到十一月交易量所有下。
和2008年商业住房的新数量继续上升。
其中与下半年大量新磁盘上市后，新住宅数量继续上升，七月和九月新批超过900,000平方米。
从1-11逐月与上半年相比，供需差距有所缩小，但供过于求的状况没有改变。
2.商品房价格走势从1-11个广州商品房交易看价格趋势，一季度均价下跌，四月价钱再花一万，五每月房地产价格开始下降。
在下半年，随着大量郊区房源进入市场，以及房地产折扣，从6月到8月，房地产价格持续下跌。
9月平均价格下降8244元/平方米，比去年下降7上一级。
2008年广东房地产市场分析报告
一、社会经济环境2008年广东经济增速放缓，完成国内生产总值35696亿元，同比增长10.1%，增幅同比回落4.4个百分点。
完成全社会固定资产投资11181亿元，同比增长16.5%，增幅同比回落1.5个百分点。
城镇居民人均可支配收入19732.86元，同比增长11.5%，扣除物价因素，实际增长5.7%，增速同比放缓1.2个百分点。
二、数据分析（一）房地产开发投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资2932.34亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落20个百分点, 比全国平均增长低4.1个百分点。
固定资产投资占GDP比重为31.32%，与上年持平，比全国平均水平低26个百分点。
房地产开发投资占GDP比重为8.21%，与上年持平，比全国平均水平低约2个百分点（见表1）。
图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较表2按用途完成开发投资数据表 单位：万元广东ifi 年圈定贽产投赛与房地产开发投盜WKft 较近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势， 2008年第4季度则接近零增长（见图二）。
图二：广东近年第4季度房地产开发投资增长比较「坯近年第4季度房地产开发投资if ）长比较#////JOQ1401fW4# jmx5^ JWM#JW 阵 JO 皓第鞘J ij47iN昭竄】JMJ 林I7.orvrr q|“.巧币cr ・>0耳百g按用途划分的完成开发投资当中， 住宅同比增长18.85%,增幅同比回落近20个百分点；办公楼在上年下降 3.86%的基础上，又有13.36%的回落；商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落9.29个百分点；其他投资同比增长 21.53%，与上年62.15%的增幅形成较大反差。
数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑， 其中住宅与其它开发投资最为明显（见表2）。
IMfiDmoZ Z Z/Z ZW ：4Ofl£lB 宦蛻貸aOLtl 元》- —— 虏世产开吏授背阖wifeJIWM# HQ 肆弭射1J11 rnumliSS fljU 站M ItHiw jtJujr-lb.* 尸*« 丄 1"、ic.sr..u sis环|曲1」3託W完成投资总諏住宅投费办公樓投资 商业用房投资S 它投贵 200T 年 125100549 1T94293O 10T9541209^303979448 200拜293^343721325^3193S2764836213 同比増长僅）116.8213.65-13 366 10£1.53从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势，增速趋缓, 办公楼投资连续两年负增长（见图三）。
2008年11月东莞楼市分析报告(1)
一、宏观方面1.1产经要闻1.1.1国际经济：持续低迷，金融风暴波及范围扩大，救市已成大趋势中原点评：次贷危机所引发的金融风暴影响范围不断扩大，各大经济贸易区及国家经济面临严峻考验，甚至部分已经陷入衰退。
史无前例的降息潮席卷全球，巨额亏损，巨额救市计划屡见不鲜，国际经济已经步入了下行通道。
随之而来的是各国股市在短期利好和长期利空的情况下反复波动，国际贸易经营困难，消费信心的急速下滑，投资需求的不断萎缩，进而引发恶性循环。
因此，自10月份以来，各国纷纷提出救市计划，而11月份提出救市计划的国家不断增多，范围也不断扩大，除了挽救大型命脉企业外，还直接把救市计划投入到投资和消费等直接刺激经济的领域。
预期未来一段时间内，国际经济环境难以得到根本性的扭转，救市还将成为国际经济的主旋律。
1.1.2国内经济：经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标国内重点宏观经济调控信息：中原点评：受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。
面对出口订单减少，生产成本的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的情况，对国内经济造成不利影响。
为保证国内经济的平稳发展，国家依靠及时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，体现了国家对宏观经济的准确把握，体现了“快，重，准”的调控思路。
而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。
10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信心，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资提供担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信心。
其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。
到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。
2008 年深圳房地产市场年度分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。
（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。
（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。
（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。
商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。
（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。
从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。
（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。
二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。
总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。
然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。
尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。
广州房地产市场和房地产金融2008年
广州房地产市场和房地产金融2008年运行情况与2009年展望中国人民银行广州分行一、2008 年广州市房地产市场形势分析（一）房地产开发投资增速逐月回落2008 年，广州市完成房地产开发投资762.43 亿元，同比增长8.3 % ，增速比去年同期回落18.1个百分点（见图1）。
房地产开发投资占固定资产投资的比例为36.2 % ，比去年同期下降了1.6 个百分点。
至2008 年3 月，房地产开发投资增速达到23.9 %高点后开始缓慢回落，尽管目前已经回落近半，但仍属高位，房地产开发投资仍然是拉动固定资产投资增长的重要动力。
（二）供求关系出现转折，商品房施工面积回落，竣工面积增加2008 年，广州市商品房施工面积5500.37 万平方米，同比增长6.1 %，同比回落0.8 个百分点。
商品房竣工面积943.76 万平方米，同比增长7 % ，同比增长20.4 个百分点（见图2 ）。
（三）商品住宅交易价格环比呈逐月下滑趋势，最低点出现在12月2008年全年广州十区新建住宅均价9339元/平方米，同比增长8.6 %。
2007 年前8个月，广州新建住宅均价一直维持在7000-8000元/平方米的水平，下半年均价开始快速上涨，且最后4 个月都超过9000 元/平方米。
而2008 年仅有两个月均价低于9000 元/平方米，其余月份均价都在9000-10000 元/平方米内。
所以尽管2008 年广州新建住宅均价在下降，但全年均价仍高于2007 年。
2008 年广州中心六区单价在10000元/平方米以上的住宅成交量占比（63.5 %）大于城郊四区（36.5 %）是拉高全年整体均价的主要原因。
全年月均最低价出现在12月份（8012 元/平方米），比2007 年10 月最高点的11574 元/平方米下降了三成（见图3）。
（四）商品房成交量大幅萎缩，降价能诱发自住需求2008 年广州市商品房销售面积1079.68 万平方米，同比下降20.1 %。
2008年上半年广州二手住宅市场分析报告(精)
2008年上半年广州二手住宅市场分析报告根据广州市国土房管局公布的数据，2008年上半年，广州市共成交二手住宅27027宗，同比减少34.1%；成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%。
此外，根据成交数据，全市二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，环比上涨2.0%。
在去年9月底出台的二套房贷政策触发了房地产宏观调控的累积效应之后，进入2008年上半年，广州二手楼市出现了“量减价滞”的新局面。
第一部分2008年上半年广州二手住宅市场总述置业者信心不足成交量掉入低谷根据广州市国土房管局公布的数据，上半年广州二手住宅成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%，近年来第一次出现“缩量”。
此外，上半年二手住宅成交宗数为27027宗，虽然同比大减34.1%，但是比一手住宅的成交宗数多了近5000宗，与此同时成交面积占全市住宅的成交面积的比例也达到了48.1%，市场份额增长3.8个百分点，与“半壁江山”只有半步之遥。
二手楼市成交量大减的原因主要在于置业者对楼市的预期改变。
去年第四季度二套房贷新政出台后，先知先觉的投资性需求意识到市场存在风险，率先离场，但是此时市场上的刚性需求以及介于投资性需求和刚性需求之间的中性需求已经被狂热的市场气氛充分调动起来，并没有出现大规模的退潮，因此成交量还比较稳定。
进入2008年，楼市挥之不散的观望气氛终于发生效力，市场迅速冷却下来。
到3月份，全市二手住宅成交量甚至只有27.88万平方米，史无前例地出现比农历春节所在的2月份成交还少的情况。
此后，二手楼市的交易情况虽然有所回暖，但是一手楼市一波又一波的降价潮彻底打破了之前楼价只涨不跌的神话，个别板块甚至因此出现了二手次新房比一手房价格还贵的情况，令置业者望而却步，即使那些铁定主意要买二手房的置业者也因此变得举棋不定，致使上半年成交量最高的6月份的成交面积也只有正常时期三分之二左右。
二手楼价振荡下跌在7000元/平方米左右徘徊二手楼价方面，成交数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，但是环比涨幅只有2.0%，显示在一手楼市降温的同时二手楼价的上涨也得到了有效抑制。
2008年4月东莞房地产楼市分析报告-46DOC
08年4月东莞楼市分析报告一、宏观经济回顾3月全国CPI同比上涨8.3% 东莞市CPI同比上涨6.7%,一季度，全国居民消费价格总水平上涨8.0%(3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点。
其中，城市上涨7.8 %，农村上涨8.7%。
3月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.7%，涨幅比2月份收窄1.2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降1.5%，一季度累计上涨7.1%，上涨势头有所放缓。
其中居住类价格同比上涨8.4%，环比下降0.1%，自有住房价格同比上涨9.2%，建房及装修材料价格同比上涨4.8%。
70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％国家发改委、国家统计局公布的调查显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。
中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
证券交易印花税下调至千分之一经国务院批准，中国财政部和税务总局宣布，从4月24日起，证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。
这是继2007年上调证券交易印花税税率后，中国又一次对该税率进行大的调整。
证监会公告－上市公司解除限售存量股份转让指导意见为规范和指导上市公司解除限售存量股份的转让行为，证监会对上市公司存量股份的转让提出意见，意见强调：持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1%的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份；上市公司的控股股东在该公司的年报、半年报公告前30日内不得转让解除限售存量股份；本次解除限售存量股份转让后导致股份出让方不再是上市公司控股股东的，股份出让方和受让方应当遵守上市公司收购的相关规定；持有或控制上市公司5%以上股份的股东及其一致行动人减持股份的，应当按照证券交易所的规则及时、准确地履行信息披露义务。
2008年4月东莞房地产市场分析报告
2008年04月
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第一篇
市场整体环境简要分析
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政策、政策还是政策！
金融政策效果立竿见影！！ 请问》》2008政策还会 加强吗？
当然！
一是加征房地产流转环节的税负，通过增 加交易成本来抑制房产投资与投机； 二是提高房贷门槛，压缩市场需求； 三是加大保障性住房建设的力度，以摊薄 社会普通民众的平均住房消费成本。源自户型 建筑面积㎡ 套数 占比
单身公寓 29 90 41%
一房一厅 45-48 70 32%
三房两厅 89-92 60 27%
项目优势：价格低，项目交通系统较为发达，本次仅推出2栋座向最差的单位， 户型设计较为紧凑合理。 项目劣势：车站附近噪声及尾气污染较为严重，项目旁有大量农民公寓，楼盘 整体档次较低，规模较小。
牛山地块流拍！ 凤岗巨无霸挂牌底价拿下！ 松山湖优质地块超低价拍出！ 中央生活区地块拍卖将推迟！ 地价降，房价会降吗？！
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我们认为：
短期内房价将持续下降！ 万科事件只是个起点！ 短期内降价趋势明朗！ 是否会有转机？当看2008年
第3季！
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一有大幅度促销，客户蜂拥 而至！马上消化，卖光光！ 房价应该 不会再跌 破此点！
金色华庭二期 加推时间：2008年1月20日 推盘面积：约29460㎡ 推盘情况：此次加推共推出3栋小高层洋房，以1+1大三房两厅户型为主，另有少量两 房两厅户型，共计211套 销售价格：均价约4680元/㎡ 销售情况：由于受市场形势影响，金色华庭二期虽然地理位置较好，但在11月首次开 盘并未取得良好的销售业绩。此次加推仍以中大户型为主，但价格下降幅度较大，均 价仅为4680元/㎡，由于价格优势，至使该项目加推当天销售率达到75%，至春节前销 售率达90%。 户型统计：
2008 年深圳房地产市场年度分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。
（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。
（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。
（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。
商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。
（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。
从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。
（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。
二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。
总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。
然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。
尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。
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一、社会经济环境
2008 年广东经济增速放缓，完成国内生产总值35696亿元，同比增长10.1%，增幅同比回落 4.4 个百分点。
完成全社会固定资产投资11181 亿元，同比增长16.5%，增幅同比回落 1.5 个百分点。
城镇居民人均可支配收入19732.86 元，同比增长11.5%，扣除物价因素，实际增长 5.7%，增速同比放缓 1.2 个百分点。
二、数据分析
（一）房地产开发投资
1、完成开发投资
广东房地产完成开发投资2932.34 亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落20 个百分点，比全国平均增长低 4.1个百分点。
固定资产投资占GDPt匕重为31.32%, 与上年持平，比全国平均水平低26个百分点。
房地产开发投资占GDP比重为8.21%, 与上年持平,比全国平均水平低约2个百分点（见表1）。
表 1 完成开发投资增长数据表单位：亿元
图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较
近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势，2008年第4季度则接近零增长（见图二）。
图二：广东近年第4季度房地产开发投资增长比较
按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20个
百分点；办公楼在上年下降 3.86%的基础上，又有13.36%的回落；商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落9.29个百分点；其他投资同比增长21.53%,与上年62.15% 的增幅形成较大反差。
数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明显（见表2）。
表2按用途完成开发投资数据表单位：万元
从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势, 增速趋缓，办公楼投资连续两年负增长（见图三）。
图三：广东近年房地产各类投资走势
2、开发资金来源
全年到位资金3762 亿元，同比下降 4.82%，与上年42.31%增幅形成对比。
从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002 年以来呈现逐年增长态势，到2007 年达到最高位。
2008年首次下滑，比例为1.28 ：1,且为近年最低（见表3,图四）。
表 3 近年来房地产到位资金占开发资金比重
图四：广东近年房地产到位资金情况
第4季度到位资金同比下降22.73%,为2002年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低。
可见,房地产开发资金较为紧张（见图五）。
图五：广东近年第 4 季度房地产到位资金情况
从资金来源结构看, 国内贷款与自筹同比均有一成多的增长, 而外资增长同比回落两成多,销售回笼资金出现了2003 年以来首次的负增长,降幅为两成二（见表4）。
表 4 房地产资金来源基础数据表单位：万元
图六：广东近年房地产资金来源变动
资金结构发生较大调整。
销售回笼资金占到位资金的比例仅42%，为2002年以来最低；相应地自筹资金占到位资金的比例升至33%，国内贷款占到位资金的比例升至23%，均为2002 年以来最高；外资占到位资金的比例 1.74%，为近年次低（见图七）。
图七：广东近年房地产资金来源结构
（二）土地购置
与上年相比，房地产企业购置土地面积减少13.26%，购置欲望降低；购置金额增长19.4%，购置单价增长37.7%，连续3年单价均增长3成多（见表5、图
八）。
表 5 房地产企业购置土地数据表单位：万元、万m2
图八：广东近年房地产企业购置土地状况
（三）商品房建设
商品房施工面积、竣工面积同比分别增长14.39%、8.24%。
值得关注的是，商品房新开工面积同比出现了负增长，为2003年以来首次，与上年增长30.37%成强烈对比（见表6、图九）。
新开工面积当中住宅降幅近12%，而上年同期增长32.68%；商业降幅 2.6%，而上年增长10.73%；其他基本持平，而上年增长43%；截然相反的
是办公楼增幅高达34%，而上年是17.0%的降幅
表6 各类商品房建设数据表单位：万m2
图九：广东近年商品房建设状况
全年各季度新开工面积呈现先降后涨的特点。
第1〜3季度逐步回落，第4
季度出现了反弹（见表7、图十）。
表7 广东2008年度各季度新开工面积比较
图十：广东2008 年各季度新开工面积比较
从近年第4季度新开工面积比较情况来看，2008年已经回落到了2003年同期的水平（见表8、图十一）。
表8 广东近年第4季度新开工比较表
图十一：广东近年第4季度新开工比较
（四）商品房交易
全年商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%销售额2880亿元，同比下降21.40%。
商品房销售均价5970元/平方米，同比增长1.34%。
商品住宅销售面积和销售金额同比均有两成多的回落。
住宅销售均价5754元/平方米，同
比增长1.79%（见表9）。
表9房地产交易数据表
全年商品房及住宅销售面积与销售额负增长，均为2003年以来首次。
房价终结快速增长势头，急降至2004年以来最低幅度增长（见图十二、图十三）。
图十二：广东近年商品房销售情况
图十三：广东近年住宅销售情况
分季度看，商品住宅销售面积与销售额第1、3 季度走低，第2、4 季度回升，房价在第4季度环比下挫 5.39%（见图十四）。
图十四：2008 年度各季度住宅销售比较
（五）市场消化系数（注）
市场消化系数比上年下降了0.4876，且低于2006年的水平（见表10、图十五），说明市场不够活跃，消化能力减弱。
表10 生成指标数据表
图十五：广东近年商品房消化系数走势
（六）二手房交易
全省二手房销售面积3309.54万m2销售额870.21亿元，同比分别下降
27.12%和35% 销售均价2629元/m2,同比下降10.82%。
广州、深圳二手房销售面积同比分别下降37.63%和54.2%；销售额同比分别下降30.62%和55.1%;销售均价分别为4336元/m2和5264元/m2,同比分别增长11.24%和负2%。
其中，第四季度广州、深圳二手房销售面积环比分别下降 3.56、18.34%;销售额环比分别增加1.47%和负12.80%（见表11）。
表11二手房交易数据表
数据来源：广东省建设厅（七）商品房空置
商品房竣工面积同比增长8.24%，增加竣工332 万平方米；销售面积同比下降22.43%，减少销售1395 万平方米，较大地增加了空置量。
年末商品房空置总量1824.61 万平方米，较上年末增加245.4 万平方米，增幅15.54%。
其中在第四季度就增加近253万平方米。
滞销（空置1-3 年）和积压（空置 3 年以上）面积同比增加14.84%，待销（空置一年以内）面积增加17%。
住宅空置增加279 万平方米，增幅高达37%，其中在第四季度增加228万平方米。
其余各类型物业的空置指标总体呈现小幅的下降态势（见表12）。
表12 房地产空置数据表单位：万m2
年末商品房空置总量及住宅空置量出现了2004年以来连续 4 年下降后的首次上升（见图十六）。
图十六：广东近年年度期末商品房空置状况
三、结论
1、关于开发投资和商品房供应。
全年完成开发投资增速明显放缓，住宅开发投资增幅下滑明显。
商品房新开工面积负增长，为2003 年以来首次。
2、关于资金供应和土地供应。
全年到位资金负增长，其占开发资金比例为2003 年以来最低，房地产开发资金压力增大。
从资金来源结构看，销售回笼资金出现了2003年以来首次负增长；其占资金来源比重也降为2002 年以来最低。
企业购置土地面积减少一成多，购置土地欲望降低。
3、关于销售状况。
商品住宅销售面积、销售金额均下降两成多，为2003 年以来首次大幅度下降。
市场消化能力减弱。
4、关于房价。
商品住宅价格终结近年快速增长势头，与上年基本持平。
考虑到市场销售中送装修等各项优惠，实际房价比名义房价略低，实际房价可能表现为负增长。
5、综上所述，2008 年广东房地产市场的完成开发投资增速、商品房及商品住宅新开工面积、到位资金、销售回笼资金、购置土地面积、商品住宅销售面积和销售金额、市场消化系数等多项指标均呈现不同程度的跌幅，与前几年持续增长态势形成对比。
房地产市场已经进入周期性调整。
面对市场不景气、企业收缩投资、新开工面积下降的形势，需要政府更多地出台促进住房消费、鼓励房地产投资的政策，需要开发企业以合理价格促销，恢复市场正常交易量，稳定房地产市场，以促进宏观经济“软着
陆” 。
注：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的
比值，反映市场消化能力。
（见下表）。
系数的一般公式定义为：市场实现吸纳量/ 市场有效供应量。
系数的分子为销售面积，含现楼和预售。
分母：由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k 取为0.8 ；系数假设满足待销面积（小于1 年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件。
系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。
文件日期：2020年2月7日。