台湾地区房地产销坪系数之说明2014

台湾地区房地产销坪系数之说明(销坪系数：销售坪与容积坪之比值)

魏镇平整理销售坪与容积坪之计算依据：

依建筑技术规则建筑设计施工编第162条：计算容积率之总楼地板面积依下列规定计算之：

一、每层阳台面积未超过该层楼地板面积之百分之十部分，得不计入该层楼地板面积。每层梯厅面积未超过该层楼地板面积百分之十部分，得不计入该层楼地板面积。每层阳台面积与梯厅面积之和未超过该层楼地板面积之百分之十五部分者，得不计入该层楼地板面积；至无共同使用梯厅之住宅用途使用者，每层阳台面积之和，在该层楼地板面积百分之十二．五或未超过八平方公尺部分，得不计入总楼地板面积。

二、二分之一以上透空之遮阳板或露台或法定骑楼或屋顶突出物或依法设置之防空避难设备、装卸、停车空间、机电设备、安全梯之梯间、紧急升降机之机道、特别安全梯与紧急升降机之排烟室及依公寓大厦管理条例规定成立之管理委员会所使用空间，得不计入总楼地板面积。但机电设备空间、安全梯之梯间、紧急升降机之机道、特别安全梯与紧急升降机之排烟室及管理委员会使用空间面积之和，不得超过都市计划法规或非都市土地使用管制规则规定该基地容积之百分之十五。停车空间包括奖励或高于法规最低标准之增设停车空间之面积。

三、建筑物地下层变电设备使用之空间，得不计入总楼地板面积。

四、建筑物地下层设置集线电信设备之专用空间，得不计入总楼地板面积。

由以上之规定计算每一容积坪兴建完成后之可销售坪如下；

1.室内使用面积(计入容积率) 1.0 销售坪；

※以专有部份：1.室内使用面积 1.0销售坪＋2.阳台0.115销售坪＋6.屋檐、雨遮、花台、遮阳板、露台、法定骑楼0.045销售坪= 1.16销售坪计，其余3~5及7~10项为基本公设面积，则基本公设比= (1.5688－1.16) ÷ 1.5688 = 26.06%。若牺牲部分容积率做地面层大厅公设，则公设比在30%左右。

※若每1容积坪可售出1.5688 销售坪，再加上单独出售的汽车停车位，及店面/地面层庭院(如果有的话)高于2楼以上单价的价值，则可以说每1容积坪可售出楼上均价的1.7倍销售坪，以此销坪系数1.7来计算每销售坪应分摊的土地成本。※以八里土地案为计算示例：基准容积率为200%，加计奖励及容积移转后为340%的住宅区土地，土地取得成本为37万元/坪(含道路用地成本)，则每销售坪应分摊的土地成本= 37万/ ( 340% ×销坪系数1.7 ) = 6.4万元/销售坪。