商铺投资回报率测算公式

商铺交易税费

一手商铺税费=（契税:3%+印花税：0.05% ）*总价例如：200 万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1 万；一手商铺转让

卖方交税包括：

1、转让价与购入价的差额征收增值税

增值税=（税收核定价-购置价）-（1+5% ）X5.65%

2、印花税：税收核定价＞0.05%

3、土地增值税：差额收取，30%-60%

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

买方交税包括：

（契税:3%+ 印花税：0.05% ）*总价

接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150 万，200 万卖出；具体计算方式为：

（200 万-150 万）-（1+5% ）X5.65%+200 万》.05%+50 万＞＞30% （本次以30% 计算）+ （200 万-150 万）＞20%=27.79 万元

国际评估方法认为：15 年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10 年回本的很少。

商铺投资回报率公式投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款 2 种方式，计算投资回报率略有差异：现金全款：

净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

按揭贷款：净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/ （首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。

开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。商铺投资回收时间分析计算公式：

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金一按揭月供款）＞12计算公式一：租金回报率法

商铺投资回报率=（税后月租金一按揭月供款）＞12/（首期房款+期房时间内的按揭款）

计算公式二：租金回报率分析法

商铺投资回报率=（税后月租金—每月物业管理费）＞12/购买房屋总价

（说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）

计算公式三：内部收益率法

内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金＞投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）计算公式四：简易国际评估法年收益＞15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。