商业租赁模式

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。

一、如何做好租金价格定位？

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方

式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯

租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用

纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同

的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份

额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？

要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关

系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个

因素。一是区位因素；二是预期经营状态。

案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案

租金定制思路

①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；

②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；

③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；

④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案

①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。案例2：商城租金定位策略

租金招

租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即测算租金=固定租金+可调租金

其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。

二、租金调研报告怎么做？

租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，在此给大家推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。

案例1：

深圳华润万象城租金调研与策划报告

整个调研报告非常专业而全面，具体内容从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。

通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。

案例2：

天津银河国际购物中心租金调研报告

本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。

同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。

三、租金测算方法

示范1：营业额反推租金测算方法

租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

①实地调研；

②网络查询；

③与第三方公司合作；

④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；

⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。

示范2：

购物中心商业预算、楼层租金分解说明