商业市场可行性方案研究报告

商业市场可行性研究报告

一、X市商业调查结论

基本认为在风光路开发中档商场是可行的。

支撑因素：

⏹宏观

根据2004年统计局的数据显示，目前X市人均零售商业面积

约为0.36平方米，少于全国人均0.7—0.8平方米的面积。

按人均增长0.1平方米计算，截至到2010年，五年中预计增

长商业面积约100万平方米，每年增长20万平方米。

具有一定的市场空白量。

⏹中档

目前X市区人口为56万人，高端客户约占了整体的10%，较

为有限，且多有固定消费场所均收入。

若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有的消

费习惯，在推广上可能需要花费大量的时间和财力。

X人均收入为500元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，客户对此认可度不高，生

意清淡。

⏹针对年轻消费群

在X124万的城镇人口中，中青年占据67%。

在商圈中心抽调的300份样本中，20—35岁的消费者达到整

体的65%，他们为日常消费的主体。

⏹以休闲服饰为主

在20—35岁的消费群体，有70%的消费者选择休闲品牌。

20—35岁的消费群体，收入水平有所限制，但又追求时尚，

对于真维斯、佐丹奴等休闲品牌更能满足他们的要求及虚荣心

理。

风光路临街店铺，以休闲运动为主题的商家达到68%。

⏹增加娱乐、餐饮等特色经营

在300份样本中，有43%的消费者需求娱乐，34%的消费者需

求餐饮。这一结果具有一定的代表性。

周边商场存在同质化问题，增加特色经营，吸引人流，延长消

费者停留时间。

⏹开发地下超市

在样本中有38%的消费者经常购买日用品

以大卖场吸引人流，扩大消费群。

⏹准确的市场定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的经营

管理是商业地产发展的关键因素。

同时存在的问题：

⏹项目所处区域商业密集，竞争压力大。在建的天方商城和北京商

场、商场、喜迎门购物广场为本项目的主要竞争对手；

⏹项目原址的风光市场让消费者形成中低档的思维定式，因而项目

的提升需要付出较大努力；

⏹人均收入水平不高；

政府开始加大对商业地产的宏观调控。

二、宏观经济环境分析

1、国家宏观经济分析

2000年以来，我国宏观经济状况良好，经济增长逐渐趋于理性和正常，主要表现为：投资大幅增长，其中主要增长是由民间资本和外资投入加大引起的；加入WTO带动了出口的大幅增长；通货紧缩状况逐步缓和。我国劳动力丰富，市场巨大，在持续高速增长了20年的情况下，经济继续高速发展的潜力仍然十分可观。

自2004年以来，我国宏观经济运行中出现了部分过热迹象，主要表现在粮食供求关系趋紧，居民消费价格总指数上升，固定资产投资膨胀，货币信贷投放增长过快。针对宏观经济中出现的问题，中央政府果断采取了一系列金融、土地和针对部分行业的宏观调控措施，保证了国民经济的良好运行。据国家统计局的统计结果显示：

2004年我国国生产总值达到128390亿元，比上年增长9.5%

其中，第一产业增加值18168亿元，增长6.3%

第二产业增加值68259亿元，增长11.1%

第三产业增加值35615亿元，增长8.3%

社会消费品零售总额53950亿元，增长13.3%

进出口贸易总额11547亿美元，增长35.7%

在2004年宏观调控的基础上，2005年，我国宏观经济继续保持了稳定增

长的态势。第一季度我国经济增长9.5%，国生产总值31355亿元，其中城镇固定资产投资9037亿元，同比增长25.3%，房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%。上半年固定资产投资增速基本上保持在25%左右的较高水平。

国生产总值增加值

年份

2002年2003年2004年

生产总值

国生产总值(亿元) 104790 117251.9 128390

第一产业增加值(亿元) 16117.3 17092.1 18168

第二产业增加值(亿元) 53540.7 61274.1 68259

第三产业增加值(亿元) 35132.6 32885.7 35615

数据来源：统计年鉴

2、X市宏观经济发展现状分析

2.1X市经济发展现状

在全国经济发展大好形势的强力带动下，X市总体经济状况在

2004年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。

2004年X市经济指标统计表

数据来源：2004年X政府工作报告

2.2经济增长率

2004年X市实现国生产总值444.7亿元，经济增长率14.6%，

处于较高的增长水平。其中，一、二、三产业在国民经济中的比重为35.3%、38.9%和25.7%。

结论：

第三产业在生产总值中所占比重略低，仅25.7%，说明服务业等第三产业有待提高。

2.3投资水平

全市投资项目建设力度加大，年初确定的71个重点项目完成投资51.42亿元，较上年增长31.98％。其中计划竣工项目完成投资20.99亿元，续建项目完成投资16.06亿元，计划新开工项目完成投资14.37亿元。

结论：

⏹项目投资额度增长速度较高，远超过国民经济增长速度。

⏹固定资产投资在的投资成为拉动X市经济发展的重要动力之

一。

2.4地方财政

全市地方财政一般预算收入完成12.8亿元，增长20％，支

出完成40亿元，增长20.9％；