中海地产成本科目

售楼处包装费
售楼处装修费 售楼处建安费 售楼处布置费 其它售楼处包装费
样板房设计费 样板房包装费 样板房装修费 样板房建安费 样板房布置费 其它样板房包装费 （三）卖场包装费
制作类包装费
场景包装费 07 销售费用 一、营销费用
园艺类包装费 临时装修费 其它场景包装费 模型制作费 宣传片制作费 物料制作费
如果售楼处在会所中，且售楼处的精装修在 售楼处撤出后将被拆除，并不作为会所的永 久装修，那么该笔费用应计入销售费用中的 “售楼处包装费”；物业管理处的精装修计 入销售费用中的“物业用房装修费”
各公司可以按照统一合约文本中开办费的十 三项分类自行进行四级科目增设 仅指红线内的小配套费用，应区别于土地费 用中的“基础设施配套费（大配套）” 应区别于“可售物业”中的“强电” 小区变电站、独立配电室的土建成本，对于 非独立配电室的土建成本可并入相应附属结 构建安成本 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压 电缆沟工程、变配电柜等 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟 工程、电表安装等
环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发 生的设计费用 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不 包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费 包括复印晒图费等小额费用 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检 测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用， 不包含施工建造过程中对相应工程的检测费 用。 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费 用，以及为完成规划报建工作而发生的其他 费用。
包括楼梯间装修
包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具 等基本强电设施，应区别于“供配电工程：
指单体内的预埋管及其附属设施
单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯 间通风、卫生间集中抽风系统等
包括入户花园栏杆
1、包括防盗栏、儿童防护栏等； 2、不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室 外围栏工程” 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗， 如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门 窗、钢门窗等类型门窗。 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、 商铺入户卷帘门等），不包括具有防火功能 的入户门和商铺外自立玻璃门 不包括单元大门 车库门等其他门类，不包括人防门 各公司可以按照统一合约文本中开办费的十 三项分类自行进行四级科目增设 分别按配套设施设置：会所、学校、幼儿园 、物业管理用房等不能销售的专项设施，如 该类设施可以销售应放入可售物业
附件01 中海地产房地产开发项目成本科目（2005年11月修订版）
编号 一级 二级 三级
（一）土地出让金 （二）开发费 一、地价 （三）基础设施配套费
四级
五级
01
土地费用 （一）拆迁工程费 二、拆迁费 （二）拆迁补偿费 （一）土地产权登记费 三、土地办证费 （二）购地契税 （三）过户手续费 （一）土地中介费 四、其它土地费 （二）合作方补偿 （三）其它 （一）可行性研究费 （二）营销定位调研费 一、调研评估费 （三）环境评估费 （四）设计调研费 （五）其它调研费
配电室土建工程 变配电设备 低压传输 发电机组 其它供配电 （二）燃气工程 热力站 （三）采暖工程 热力内线 取暖器 其它采暖 （四）有线电视
（一）供配电工程 六、配套工程
（五）电信工程 （六）网络工程 （七）人防工程 排烟送风 （八）消防工程 消防控制 消防水 其它消防工程 自来水干管
供水二次加压 （九）市政管线 六、配套工程 雨、污、粪水排水 其它市政管线 降噪工程 环保检测 （十）环保工程 水池防霉 垃圾处理 其它环保工程 03 建安费用 室外影音 （十一）智能化工程 安防系统 停车场控制 其它智能化 （十二）其他配套工程 园建工程 景观水体工程 绿化工程 （一）园林景观工程 室外围栏工程 七、室外工程 室外康乐设施 小区标识工程 其它园林工程 道路 （二）道路及灯光工程 小区照明及泛光工 程 八、室内精装修工程 （一）装修工程 （二）家具家电 （一）工程监理费 （二）工程保险费 小区围栏 私家花园围栏 其它室外围栏
包括无地下室的独立基础和条形基础 包括装饰性的结构工程，如屋面钢结构 1、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙 抹灰、楼地面工程、屋面瓦等 2、包括脚手架工程，内架拆分到地上建筑 和地下建筑，外架拆分到地上建筑
防水工程应按照GB50500清单中的工程内容 进行相应成本拆分归类。
包括屋面、外墙防水， 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防 水等。 包括石材
（一）设计招标补偿费 （二）规划设计费 02 前期费用 二、设计费 （三）建筑工程设计费 （四）立面工程设计费 （五）环境工程设计费 （六）专项设计费 （七）装修设计费 （八）其他设计费
三、勘探测绘费
四、报建费
（一）规划报建费
02
前期费用
四、报建费
（二）施工报建费
五、其它前期费
（一）临时供水 （二）临时排水
一、工程管理费
（三）工程水电费 一、工程管理费
（四）检验试验费 （五）预决算编审费 （六）工程合同印花税 （七）工程验线查丈费 （八）其他工程管理费 （一）地盘工资 （二）办公费用 （三）福利费用
04
其他直接费
（四）邮电通讯费 （五）房租水电费 （六）差旅交通费 二、地盘管理费 （七）用具购置及维修费 （八）劳动保护费 （九）现场看护费 （十）折旧费用 （十一）地盘公关费 （十二）地盘奖罚 （十三）其他地盘费 （一）燃气增容费 三、增容费 （二）供电增容费 （三）供水增容费 四、物业基金
如基础形式采用独立基础或者条形基础，且 该基础不用于地下室工程，那么此项造价归 入相应的可售物业的“地上结构”；如采用 筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的 可售物业的“地下室结构” 包含截桩费、验桩费 包含桩基检测费 包含桩基检测费
1、分别按可售物业类型设置： 多层住宅、 小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别 墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼 、四拼别墅归入联排别墅中。 2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安 费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本 较大份额的物业类型。 1、指单体的主体结构 2、包括模板制安工程，并拆分到地上结构 和地下结构 包括阀形基础和箱形基础
（三）栏杆工程 其它栏杆
外立面门窗 四、可售物业 （四）门窗工程 防火门 入户门 其它门窗工程 （五）开办费
结构工程 建筑工程 防水工程 外墙装修 （一）建造 公共部位装修 机电工程 空调通风工程 五、配套设施 03 建安费用 栏杆工程 门窗工程 其它配套建安
（二）精装修 装修工程 家具家电 （三）开办费
四、可售物业
（一）土建工程（结构+建筑+防 水+外装+公共部位装修）
结构工程
地下室结构
结构工程 地上结构 其它结构工程
建筑工程 地下室建筑工程 地上建筑工程 其它建筑工程
地下室防水 防水工程 卫生间防水 屋外防水 （一）土建工程（结构+建筑+防 水+外装+公共部位装修） 其它 外墙砖 外墙涂料
外墙装修
包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器
包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内 穿线等工程
包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内 穿线等工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内 穿线等工程
道具购置费 礼品制作费 电瓶车购买费 其它道具购置费 其它卖场包装费 工资及福利费 卖场物管费 （四）销售管理费 差旅费 销售办公费 销售公关费 其它销售管理费 车辆购置费 （五）配套设施费 车辆费 车辆租用费 车辆使用费 其它配套设施费 策划咨询费 一、营销费用 （六）咨询代理费 销售代理费 其它咨询代理费 （七）其它营销费 （一）售后维修费 二、售后服务费用 （二）业主索赔损失 （三）其它售后服务费 07 销售费用
1、包括外墙装饰铝扣板等 2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商 业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃 幕墙”；如为独立商业，将其归入独立商业 的“幕墙” 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他 外墙装饰用百叶窗 1、包括单元大门建造费用 2、样板房在相应可售物业内直接装修而成 的，其入户门外的楼梯间的永久装修费用归 入此项，如属临时看楼通道性质，则费用归 集到销售费用的“临时装修费”
（三）临时供电
一、前期工程
（四）场地平整来自百度文库
（五）临时设施 （六）临时围墙
（七）临时道路
（八）其它前期工程费 （一）地基处理 03 建安费用 基坑土方 （二）土方工程 二、岩土工程 场地土方
（三）支护工程 （四）其它岩土工程
基坑支护 边坡支护
三、基础工程
（一）预应力管桩基础 （二）人工挖孔桩基础 （三）钻孔灌注桩基础 （四）其它基础工程
指以各种名义支付给土地中介方的酬劳 含为获得土地支付的股权转让费
项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨 询公司进行房地产市场分析的委托费等 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇 用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评 估费用，例如交通、空气污染等 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例 如为本项目设计而出国考察的费用等 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其 相应的图纸委托审查费用 指向未中标单位支付的标底费
幕墙
03
建安费用
四、可售物业
装饰百叶 其它外墙装修
大堂装修 公共部位装修 电梯厅装修 电梯轿厢装修 其它公共装修 其它土建工程 强电 电视 弱电 电信 自动化 其它弱电工程 给水 （二）机电工程 给排水 排水 直饮水 中水 其它给排水 空调 电梯 其它机电工程 楼梯栏杆 阳台栏杆 （三）栏杆工程
四、可售物业
07
销售费用
（一）空置物业管理费 （二）物业管理开支补贴 三、物业补偿费用 （三）物业用房装修费 （四）物业专项补贴 （五）其它物业补偿费 （一）售楼查丈费 四、其他销售费用 （二）销售合同印花税 （三）产权初始登记费 （四）销售其它费用 一、营业税及附加
08
税金
二、土地增值税 三、企业所得税
05年11月修订版）
注释
国有土地使用权出让合同中列明的土地出让 金或招拍挂的成交价 国有土地使用权出让合同中列明的开发费， 或我司将生地变成熟地的开发投资费用。 1、向政府缴纳的“大配套”费用 2、我司接驳市政管线等设施至红线边的施 工费用 3、政府出让土地时强行要求建设的红线内 的市政路 4、政府强行要求的红线外的其他工程建设 费用 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包 括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的 迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移 植，文物勘探及相应费用等。 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补 偿费用及对其使用人的安置费用
为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制 要求的工作发生的费用（例如白蚁防治）， 以及为完成施工报建工作而发生的其他费用 。
为项目整体服务的临时性工程，不包含为单 项工程而专门服务的具有以下性质的工程。 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工 作所必须的其他辅助工作。 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的 修建，以及完成该工作所必须的其他辅助工 作。 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时 线路的架设，以及完成该工作所必须的其他 辅助工作。 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木 等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中 的“场地土方”。 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的 各种临时建筑物和临时设施产生的费用。 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费 用，包括附属的大门等设施。 为项目建设服务的临时性道路的建造费用， 包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护 、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归 入“临时排水”。 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费 用等。 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固 等地基处理方式。 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬 运、回填 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土 方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区 别于“前期工程”中的“场地平整”。
05 06
利息 公司管理费
一、外部利息 二、内部利息
报纸广告 电视广告 户外广告 广告发布费 （一）广告费 07 销售费用 一、营销费用 网络广告 杂志广告 直邮广告 电台广告 其他广告 广告代理费 展销会费 （二）活动推广费 促销活动费 开盘活动费 （二）活动推广费 入伙活动费 其它活动推广费
售楼处设计费 售楼处包装费