房地产开发项目策划工作任务书

房地产开发项目策划工作任务书

项目简况（略）

第一阶段市场调研及项目定位

第一部分：基础资料研究

一、宏观市场分析

图表分析

1）近3-5年供应市场分析

2）近3-5年需求市场分析

3）近3-5年平均售价及变化规律

二、政策法律环境分析

1）土地政策

2）税收政策

3）金融政策

4）房地产开发相关政策等

三、区域市场分析

1、项目所在区域市场简述

1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势2）各档次住宅在区域内分布状况

3）购买人群变化

2、区域市场在城市中的地位及发展趋势

3、竞争分析

区域内竞争项目分析

包括开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点灯、客户群、销售状况、销售策略、合作单位等

四、项目条件与地块解析

1、项目资源分析

1）项目区位认知

2）地形地貌、对外交通、项目规模

3）项目拥有自然资源

4）地块指标

5）地脉挖掘

6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育、休闲场所等综合分析）

7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题

2、地块解析

1）区内地块综合评价

2）区内外自然资源的利用

3）区内地块价值排序

3、总结

1）SWOT分析

2）初步方向判断

五、类似区域大规模成功项目案例研究

1、开发模式

2、规划模式

3、产品模式（产品组合）

4、客户构成（客户来源）

5、资源利用

6、与区域资源的价值联动

7、成功关键驱动因素

8、相对本项目的可借鉴点

第二部分项目定位、发展战略及物业发展初步建议

一、项目整体定位

1、市场定位

○公司目标

○市场的可能性

○关键问题

2、形象定位

○项目案名推荐

○项目推广关键词

○项目品牌的建立

○企业品牌的营造铺垫

3、客户定位

1）客户细分

细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）

客户群细分：首次或多次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户等

2）目标客户界定及其分布范围

主力客户、辅助客户、偶得客户

3）目标客户需求分析

○外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……

○内部环境要素：园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……

○产品要素：建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……

4、产品定位及物业发展初步建议

○差异化策略

○项目主题

○规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）

○景观方案设计建议

○产品户型配比组合建议

○户型创新建议

○建筑形式、建筑品质及外立面建议

○小区配套建议

○提升房屋舒适度方面的建议

○道路交通组织建议

○产品生态环境建议

5、价格定位

○单价

○总价

二、项目发展战略

1、总体发展战略

○项目开发周期

○项目开发节奏（根据市场发展趋势）

2、分期开发策略

○区内地块开发次序

○区内地块开发节奏（组团）

○分期开发模式选择（分期开发的产品组合）

3、合作开发战略

三、经济评价

1、项目总体经济效益评价

2、项目开发成本测算

3、项目现金流分析

4、不同盈利模式的比较

5、项目盈利能力评价

6、项目风险分析

四、阶段工作成果

《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展初步建议》

看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所以才有人拼尽一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。

不管平庸也好，风生水起也罢，其实谁的人生不是顶着风雨在前行，都在用平凡的身体支撑着一个看不见的灵魂？

有时候行到风不推身体也飘摇，雨不流泪水也湿过衣衫，而让我们始终坚持的除了一份信念：风雨总会过去，晴朗总会伴着彩虹挂在天边。

一定还有比信念还牢固的东西支撑着我们，那就是流动在心底的爱，一份拳拳之爱，或许卑微，却是我们执著存在这个世界上，可以跨越任何险阻的勇气、力量和最美丽的理由。

人生的途程积累了一定的距离，每个人都成了哲学家。因为生活会让我们慢慢懂得：低头是为了抬头，行走是为了更好地休憩，不阅尽沧桑怎会大度，没惯见成败怎会宠辱不惊，不历经纠结怎会活得舒展？

看清才会原谅，有时的无动于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有时痛苦，不是怕失去，不是没得到，而是因为自私，不肯放手，不是自己的，也不想给。

人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人却一无所有。

梭罗说：一个人富裕程度如何，要看他能放下多少东西。大千世界，我们总是想要的太多，以为自己得到的太少。是啊，一个贫穷的人怎么会轻易舍得抛下自己的所有呢？到了一定年龄，才会明白一个人对物质生活的过多贪求，反而让自己的心灵变得愈加贫穷。

人生到了最后，其实活出的只是一个灵魂的高度，清风明月，花香草色，便是一袖山水，满目清澈。放下从前，放下过去，从容地走入当下，和自己的内心交流，和自己的灵魂对话，听时光走过的声音，嗅闻它御风而过的芳香……