(房地产管理)房地产基础知识大全

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。

(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容：
1、土地的开发和再开发；
2、房屋的开发和建设；
3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、房地产物业管理；
7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

※房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。

2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
2、人口流动增加形成对住宅的需求；
3、居民消费水平的提高；
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。

政府改革深化内需
1、取消福利分房，实行住宅货币化；
2、开发二手房市场；
3、下调存款利率，吸引大批投资性客户；
4、下调税费，出台法律法规，激励住房需求。

五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件,一般主体完工三分之一，就可获得六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》名词解释一、基本参数※复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；※错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；※开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；※层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); ※静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); ※户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；※建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。

用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。

合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

※三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

※七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

二、与产权有关的概念※房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

※房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

※房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。

房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

※共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。

前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承
担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

※房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。

房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

※过户：即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积※公摊面积：
1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ※商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊公用面积※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。

使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※商品房销售面积= 套内使用面积+ 分摊的功用建筑面积※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台面积※
套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

※公摊的公用建筑面积= 套内面积×公用建筑面积分摊系数※公用建筑面积分摊系
数= 公用建筑面积÷套内建筑面积总和※公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

※建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念※按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

※按揭所用材料：
1、身份证复印件；
2、户口本复印件；
3、结婚证复印件；
4、学历证复印件；
5、收入证明；
6、购房合同复印件；
7、营业执照复印件；
8、三个月的连续税单；
9、固定资产的发票；
10、借款申请表。

※契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。

它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5% 五、与住宅相关的概念※
公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。

※花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。

※双拼：连拼，叠拼。

※商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。

但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。

事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。

※经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。

经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

※经济适用房享受哪些优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。

建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。

另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。

※经济适用房价格构成
?住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
?审查设计和前期工程费；
?住宅小区基础设施建设费；
?建设工程费；
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。

贷款利息、税金3%以下利润。

商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。

※经济适用房与商品房有什么不同
?获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用
出让方式须交纳土地出让金；
?成本结构不同；
?租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
?价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。

商品房出售价格完全由市场决定。

※经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？
居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。

商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。

独特优点，出奇制胜。

有理有据，虚心解决问题。

2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。

措施：趁热打铁狂轰炸。

成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。

措施：静、引导。

亲切诚恳态度拉近感情。

4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。

措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。

5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

13怎样申请房地产权登记?
答：申请房地产权登记，应当按照规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。

14房地产权登记机关核准登记需要多长时间?
答：申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其它登记的需要30 日。

15房地产登记的权利人名称是如何确定的?
答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1) 企业法人，为该企业法人的法定名称；(2) 国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4)个人，为合法身份证明上的姓名；(4) 共有人，为各权利人的名称或姓名。

(5) 共有人，为各权利人的名称或姓名。

16房地产登记是以什么为单位进行登记的?
答：房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。

所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封块。

一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

17不按规定时间申请房地产登记，应承担什么法律责任?
答：，不按规定的时间申请登记的，每逾期一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。

18采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责任?
答：利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。

情节严重构犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

造成他人损失的，应负赔偿责任。

19哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请?
答：下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请(1)申请文件不齐全；(2)申请不符合规定；房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

20 哪些房地产登记需要由当事人共同申请？
答：房地产买卖、抵押、分割、交换、赠予等房地产登记由有关当事人共同申请。

21哪些房地产登记可由当事人单独申请?
答：下列情形的房地产登记，当事人可单独申请；(1) 土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；(2) 因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3) 因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；(4) 变更登记；(5) 因土地使用年期届满的注销登记；(6) 因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。

22法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任? 答：应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。

限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。

登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。

23申请房地产登记，可否委托他人代理?
答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。

由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。

境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

24哪些房地产合同须办理公证手续?
答：按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

25哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定?
答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(1)产权纠纷尚未解决的；
(2)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(3)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(4)有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；(6) 法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。

26什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?
答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项： (一) 当事人对房地产不拥有合法权利的； (二) 当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(三) 登机关审查有疏忽，核准登记不当的。

27
房地产登记费是如何收取的?
答：申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费： (一) 初始登记的，按登记价值千分之一交纳。

但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；(二) 转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。

但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；] (三) 抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。

但每项最低不于一百元；(四) 变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。

28什么是地籍?什么是产籍?
答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。

它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。

具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

29什么是房地产权初始登记?
答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

30 具备什么条件可以申请初始登记?
答：(1)凡签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款后三十日内； (2)自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；具备上述两个条件，方可申请初始登记。

31
申请土地使用权初始登记应提交什么文件?
答：申请土地使用权初始登记应提交下列文件：一、《房地产初始登记申请书》；二、身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。

境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。

三、土地权属证明包括：1以出让方式取得土地使用权的应提交：(1)土地使用合同书。

根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；(2)付清地价款证明；2以行政划拨方式取得土地使用权的应提交： (1)市政府批准用地文件； (2)用地红线图； (3)征地补偿协议书； 3
以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。

四、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

32申请房地产权初始登记应提交什么文件?
答：申请房地产权初始登记应提交下列文件：一、土地使用权属证明；二、建筑许可证；三、施工许可证；四、建筑物竣工验收证；五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书；六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、
剖面图)；七、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

33哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?
答：申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期分别为30日及6 个月。

34土地的使用年期是如何确定的?
答：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

35什么叫宗地?宗地号代表什么意思?
答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。

如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

36什么叫宗地图?什么叫证书附图?
答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

37什么叫确权?
答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

38权属调查包括哪些内容?
答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。

40什么叫房屋的基底面积?
答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

41什么叫房屋的建筑面积?房屋的建筑面积包括哪些?
答：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

房屋的建筑面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。

42什么叫房屋的公共面积?
答：房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过22米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

43房屋的公共面积如何分摊?
44房屋的建筑面积、公共面积由什么部门来确定?
答：每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算： 1有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。

2如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

即：每户应分摊的公共面积=[SX(]应分摊公共面积各户使用面积之和×每户使用面积。

45什么是房地产转让?
答：房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。