房产市场调查报告4篇

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房产市场调查报告4篇

房产市场调查报告1

近年来，我市认真贯彻落实国务院和省政府关于进一步加强房地产市场调控工作的一系列政策措施，房地产业持续健康发展，人民群众的居住条件进一步改善。但是，由于房地产市场需求旺盛，居民投资性购房和投机性购房逐步增加，开发总量有效供给不足，开发建设成本提高等原因，导致房价仍非理性上涨。年3月我市出台了新建住房价格控制目标，切实将房价控制在合理水平。现将有关情况汇报如下：

一、当前房地产市场运行情况

年，我市认真贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔〕1号）文件精神，通过加大监管力度，制订配套措施，房地产增幅总体趋于平稳，但房价上涨过快的问题表现仍然比较突出。年元至10月新建商品房2200套26万平方米，同比增幅112%，新建商品住房销售均价3280元/O，同比增幅15%，9月份商品住房销售均价3180元/O，与去年年底相比涨幅9.3%，10月份新建商品住房销售均价3280元/O，与去年年底相比涨幅12.7%。

（一）房地产开发企业信心增强，投资及销售涨幅较大

截止年10月底，我市完成房地产开发投资达6.8亿元，商品房开发面积达65.35万O，开发投资额比年同期4亿元上升170%，显现投资额和开发面积均有较大增幅，主要是我市前几年开发量较小，每年年度规模

控制在10万O，市场需求较为旺盛，加之由宜昌雅厦房地产开发有限责任公司和迅达集团枝江置业公司在成功开发北奥茗苑和领秀之江一期之后，分别通过招拍挂取得大宗土地使用权，新建中央山水和领秀之江二期2个楼盘，项目规模均达45万O，市场需求旺盛，开发企业投资信心明显增强。

（二）商品住房购销两旺，呈现供不应求的局面

据调查，近几年我市城区开发的楼盘已全部售完。年城区新开工建设的四个项目，建筑面积65.38万O，已超过前8年的总和，到目前为止年办理预售许可证的商品住房也已销售一空，出现了通宵排队争购商品住房的局面。年新开发的商品房符合预售条件的面积达26万O，尽管预售面积增大，但由于受前几年开发面积小的影响，供不应求的矛盾仍然存在。

（三）市场需求强劲，房价增长较快

由于商品住房供需矛盾突出，年城区商品住房均价从年初的2200元/O，上升到年底的3000元/O，涨幅达36.4%；年城区商品住房均价达到3280元/O，比年底上涨9.3%，近两年房价增幅呈直线上升趋势，极大刺激了消费者买涨不买跌的非理性购房欲望，加上一部分居民购房刚性需求和投资需求的释放，从而助推了房价的上涨，尽管全国大中城市房价从下半年开始下跌，但我市房价下跌目前还未出现，年总体房价仍呈上涨趋势。

（四）二手房市场日趋规范，交易市场十分活跃

由于广大居民以旧换新、以小换大、以次换好以及农村相当一部分回乡大学生在城区购房成家立业的需求增大，加之商品住房销售旺盛，价格

攀升，有效带动了全市二手房市场，年办理房屋所有权转移登记1500多件，交易面积达18万O，均价达1960元/O。

（五）住房供应结构不尽合理，部分“新生代”购房压力增大

在商品住房供应量不断增加和二手房市场日益活跃的同时，中低价位普通商品住房和经济适用房供应明显不足。就我市而言，近几年新开发的商品住房户均建筑面积120O左右，90O以下几乎只占10%，90-140O占75%，140O以上占15%，从住房供应结构看，中小套型普通商品住房的供应量明显不足。经济适用住房除湖北化肥和__部队解决职工住房困难投资建设外，政府2023年以后近十年没有投资建设一个经济适用房项目，导致部分中低收入住房困难家庭和“新生代”购房压力增大。按现行的市场价格，一个年轻的机关工作人员一年的总收入1.8万元左右，只能购7O的商品住房，房价收入比明显失调。

二、房价上涨的主要原因

（一）城区商品住房开发项目及销售价格情况

（二）房价上涨的原因分析

1、供给方面。一是土地供给偏少，住房供求矛盾突出。从年至年五年时间用于城区商品住房建设用地面积为__O，共六个开发项目，规划建筑面积36.35万O，建设总套数为2624套，而五年的实际需求量为5000套以上，供不应求矛盾非常突出。二是住房供应结构不合理。从近几年的商品住房建设情况看，基本上是以中、高档、大户型商品住房为主，中小户型的普通商品住房和经济适用房供应量偏少，难于满足各收入层次的住房需求。在没有相关政策扶持的情况下，开发商不愿意承担经济适用房和

中低价位普通商品房的建设。而政府由于“经营城市”的需要，大都希望将稀缺的城市建设用地，尽可能地用于中高档商品房的开发，以期做大土地出让收入，增强城市建设投资能力。在加大商品住房市场开发的同时，由于供应体系不完善，导致供求结构失衡。

2、需求方面。一是宏观政策的助推。随着国民经济的持续快速发展，居民收入水平不断提高，在政府大力推进住房制度改革、加快房地产业发展、鼓励居民住房消费以及加快城镇化进程等政策作用下，居民住房消费保持了强劲的增长势头，由此推动了房价快速上涨。二是投资置业理念的变化。当前全球金融危机、银行利率较低、股市低迷且风险大，对中高收入群体来说，购置房产已成为一种保值增值的投资取向，进一步扩大了住房需求。三是城市发展的需要。近几年来为改善城市面貌，加快城市基础设施建设和旧城改造，拆迁规模越来越大，货币补偿和产权置换政策使相当一部分被拆迁户进入市场选购新房，由此引发被动型购房需求不断扩大。四是在大中城市投机炒作等因素的影响下，提高了居民对房价持续上涨的心理预期，进城农民工购房、部分居民为“新生代”购房成家做准备提前进入楼市消费，进一步加剧了供求矛盾。

3、成本方面。一是房地产开发用地实行招拍挂后，地价快速上涨。我市城区土地购置费用占房地产开发成本的比例已从过去的25%左右上升到目前的35%左右，特别是黄金地段的土地，价格越拍越高，最高达170万元/亩，当市场处于供不应求的时候，当期地价也转到楼盘价格上，由消费者买单，从而为开发商获取最大利润创造了条件。二是拆迁成本增大。以中心城区一类地段“北奥茗苑”房地产开发项目拆迁为例，拆迁补偿