重庆农谷生态园项目调研

重庆市北碚区

静观镇农谷温泉旅游项目

调

研

评

估

报

告

2011年10月

前言

有限责任公司拟在重庆市生态农业科技产业示范区内规划建设以温泉为特色的旅游度假酒店及低密度住宅项目；项目地址位于北碚区静观镇生态农业科技产业示范区核心区域，规划面积约4500亩，目前正实施一期项目约1000余亩土地的一级开发。

为深入了解该项目的运营情况、合作模式，同时有针对性的对重庆特定区域内商住、温泉旅游用地的项目开发利润作出估算，从而对本项目作出评估，组建调研小组，对重庆市房地产市场及相关温泉项目作出调研。

本次调研时间为2011年10月9日至10月13日，主要了解了重庆市北碚区成熟区域内房地产市场情况、土地供给情况，与本项目相联并可能产生辐射影响的水土镇相关情况；以及北碚区域及重庆市温泉旅游项目的开发情况等。

北碚成熟区域内及项目周边房地产市场情况主要通过实地调研相关楼盘数据进行分析，温泉旅游项目的调研主要通过与北碚十里温泉城管理委员会及银行重庆分行领导进行座谈了解；本项目的实际进展情况、土地一级整理方式、合作模式等通过与重庆市投资有限责任公司直接负责人进行座谈了解。

目录

前言 (1)

第一部分重庆市总体情况概述 (3)

一、重庆简介 (3)

1.总体概况 (3)

2.两江新区概述 (6)

3.北碚区简介 (8)

第二部分项目区位及合作模式介绍 (10)

一、项目概述及位置 (10)

1.项目位置 (10)

2.项目规划 (11)

3.项目进展情况 (11)

二、项目地块区位价值分析 (12)

三、项目合作模式 (13)

第三部分区域房地产市场调研分析 (14)

一、北碚房地产市场调研 (14)

1.老城区板块 (14)

2.政府新区板块 (14)

3.十里温泉板块 (15)

二、土地市场分析 (16)

1.土地供应市场总体解析 (17)

2.重庆2011年主城各区土地供应解析 (17)

3.重庆2011年主城土地新增供应属性解析 (18)

4.土地成交价格起势分析 (18)

三、房地产市场特征小结 (20)

第四部分项目投资运营分析 (22)

一、相关假设 (22)

二、项目土地开发分析 (22)

三、项目建设投入分析 (22)

第五部分项目经济测算 (23)

一、项目投资估算 (23)

二、经济测算 (23)

三、资金安排 (23)

第六部分风险分析 (25)

一、项目特征及可能风险 (25)

1.土地一级开发整理风险 (25)

2.时间跨度长，投资较集中 (25)

3.住宅项目去化率 (25)

第七章项目总体评价 (26)

第一部分重庆市总体情况概述

一、重庆简介

重庆是中国四个

直辖市之一，地处中国

西南。是中国重要的中

心城市之一，长江上游

地区经济中心和金融

中心，内陆出口商品加

工基地和扩大对外开

放的先行区，中国重要

的现代制造业基地，长

江上游科研成果产业

化基地，长江上游生态

文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。

1.总体概况

1997年3月，以原四川省重庆、万县、涪陵、黔江4地市合并设立重庆直辖市。重庆现辖40个区、县（自治县），面积8.24平方公里，人口约3300万人。重庆全市面积为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国管辖面积最大的直辖市。2008年末重庆市常住人口为2839万人，总人口3253万人，常取其概数说“三千万重庆人”，但事实上重庆主城区户籍人口只有800万人，占重庆全市人口不到1/4。

重庆确定了“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”5个发展目标。重庆是中国西部地区最大的综合城市，是一个由一座特大城市（重庆主城区），两座大城市（万州、涪陵），四座中等城市（黔江、永川、江

津、合川）组成的一个组团式城市。

重庆市是中国的

四大直辖市之一和五

大中心城市之一，也是

国家历史文化名城，长

江上游地区经济中心、

国家重要的现代制造

业基地，西南地区综合

交通枢纽。2011年国

务院批复的《成渝经济

区区域规划》把重庆定

位为国际大都市。位

于重庆主城区北部的

两江新区是截至目前

中国内陆唯一的国家级新区，亦是国家统筹城乡综合配套改革试验区的先行区、内陆重要的先进制造业和现代服务业基地、长江上游地区金融中心和创新中心和内陆地区对外开放的重要门户、科学发展的示范窗口。

2010年重庆市地方财政收入完成1991亿元，较上年同期增幅达到70.8%。全年民生支出887亿元。重庆是中国西部地区重要经济增长极之一，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。在企业方面，重庆的本土企业相当发达，2010年中国企业500强，重庆有10家企业入围，数量大大领先于西部其他城市，居西部第一。

重庆位于长江和嘉陵江交汇处，舟楫便利，是西南地区重要的物品集散地。重庆成为直辖市之后，全市商贸流通产业实现了规模化的发展，并产生了许多的亮点，一是商贸流通总额快速增长，2010年全市社会消费品零售总额完成2878.04亿元，同比增长19%。二是大企业主导商贸流通产业发展的新格局基本形成，组建了商社集团、新华书店集团、商务集团、医药股份等10多户流通大公司、大集团，其中商社集团2010年实现销售382亿元，同比增长43.7%。名列中国企业500强244位、中国商业零售第3位、中国百货零售上市公司第2位；三是城镇商圈已经成为发展亮点和核心增长极。同时，流通现代化水平稳