房地产估价方法与案例

主要内容
一、房地产及其描述——对象 二、房地产价格和价值 三、房地产价格影响因素 四、房地产估价概述
一、 房地产及其描述
1.房地产的定义
土地
从自然属 性或物理 的角度看
建筑物
其他地上 定着物
其他地上定着物是指固定在土 地或建筑物上不能分离，或虽然可 分离，但是分离后不经济或分离后 会破坏土地、建筑物的完整性，使 土地或建筑物的价值或功能明显受 到损害的物体，如花园、围墙、地 下管线等。
低层房屋：1－3层
多层房屋：4－6层 层数 高度 中高层房屋：7－10层 高层房屋：10层以上 超高层房屋：100米以上
砖混结构 排架结构 框架结构
建筑 结构
剪力墙结构 框剪结构 筒体结构
居住
商业
用途
工业
不同用途的建筑物， 其建筑结构、平面布 置与配套设备有很大 不同，对建筑物的成 本造价有很大影响。
3.建筑物的含义
建筑物包括房屋和构筑物两大类。 (1) 房屋是指能够遮风避雨并供人居住、 工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活 动的空间场所。
(2) 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们 一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟 囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝 等。
影响建筑物价值的因素
坐落 位置
办公
内装修
需要了解装修的标准 和程度，所用材料的 品质及装修质量等。 装修标准包括毛坯房、 初装修、普通装修、 高档装修等。 外装修
装修 情况
建筑物各 类设备的 质量
附属建 筑设备
主要包括给排水、采 暖、通风、空调、电 气及智能化楼宇设备。 需要了解它们的配置 和性能、质量和维修 保护情况。
维修情况
来自百度文库
所有权
使用权
租赁权
房地产 权利
抵押权 典权
…
房屋 土地
所有权是指房地产所有人在法律规定的 范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权 利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和 处分的权利； 使用权是指房地产使用者对他人所有的 房地产享有占有、使用、收益的权利； 租赁权是指以支付租金的方式从房屋所 有人或土地使用人那里获得占有、使用房地 产的权利；
4、实物、权益和区位的含义
（1）实物 实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、 设备、装修，土地的形状、平整度等。
（2）权益 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括 权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。 实物和权益对房地产价值的影响均很大！ （1）区位 区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和 距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及 外部配套设施等方面。
建筑物的坐落位置与其占用的宗 地相同，包括建筑物所处区域、 城市、周围环境和具体地点。对 于房地形态的房地产来说，建筑 物的坐落位置对房价有着非常大 的影响。
占地面积 房屋建筑中各层外 围结构水平投影面 积的总和。包括使 用面积和结构面积
建筑面积
面积 大小
使用面积
套内面积
销售面积（套建筑 面积）＝套内建筑 面积＋分摊的公用 建筑面积
（三）房地产价值和价格的种类
不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽 相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相 同。 1 、买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将 其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他 人支付的货币额、商品或其他有价物。 2 、租赁价格：房地产权利人作为出租人将其 房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租 人支付的货币额、商品或其他有价物。
实物
从价值的 角度看
权益
区位
三者的结合体 (即房地产价值 主要决定于这 三者因素)。
2.估价中对房地产的界定
(1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。 (2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。
(3)“土地”：仅指土地部分。
(4)“建筑物”：仅指建筑物部分。
1 、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格 （租金）。（一般商品主要是买卖价格） 2 、房地产价格受区位的影响很大。（一般商 品与区位关系不大） 3 、房地产价格实质上是房地产权益的价格。 （一般商品主要是物品本身的价格）
4、房地产价格形成时间较长。 因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以 比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都 很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间 内达成。 5 、房地产价格容易受交易者的个别因素的影 响。（一般商品不易受交易者个别情况左右）
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抵押权是指债权人对债务人不转移占有 而仅作债权担保的房地产，在债务人不履行 债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的 权利；
典权是指支付典价占有他人房地产而为 自己使用、收益的权利，典权是中国特有的 一种物权形式。
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二、房地产价格和价值
房地产估价是评估房地产的价值。价值 的外在表现是价格。理论上是价值决定价 格，实践中却是通过价格来了解价值。因 此，做好房地产估价不仅要对房地产价值， 而且要对房地产价格有全面、深入和正确 的认识。
3 、抵押价值：为向银行抵押的需要，估价人 员评估的作为抵押依据的价值。
4 、保险价值：为确定保险金额提供参考依据 而评估的价值。 5 、计税价值：为课税的需要，估价人员评估 的作为计税依据的价值。
6 、征收价值：政府强制取得房地产时应给予 的补偿金额。
7、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。 8 、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的 价格。 9 、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价 格。等同于一般人们所说的房价。 房地价格=土地价格+建筑物价格
（一）房地产价格的含义
价格是为获得一种商品或服务所必须付出 的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用 货币形式来偿付。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结 在商品中的抽象人类劳动。——本质 房地产价格是获得他人的房地产所必须付 出的代价——货币额、商品或其他有价物。
（二）房地产价格特征
建筑物竣 工日期
建成年月 和使用保 养情况
建筑物新 旧程度 地基的稳 定性 沉降情况
重点考察建筑物新旧 程度和建成年月、使 用保养情况之间的关 系。
城市基础 设施
公共配套 设施完备 程度
社会公共 服务设施
反映其完备程度的指 标主要有设施水平、 设施的保证率和齐备 程度。
产权状况
在中国大陆，建筑物与 土地的所有制不同，土 地全部是公有的，建筑 物可以私人所有。