文创地产杭州朗诗乔司站地块沟通报告-115页精选文档

以地铁为主打核心，90方2房户型，客群主要为周边及临 平为主，受价格影响，115方销售率不高
新古典主义风格
[东冠逸景多层户型] 东冠逸景多层户型以88平方米为主，基本以双卧朝南户型为主，
2019年8月，东冠 逸景被爆出产品质 量问题，空鼓、漏 水、高层户型设计 不合理等问题遭到
业主抵制收房
[区域市场产品——复地又一城]
•地块处于乔司街道，是杭州“一主三副三组团” 总体布局的几何中心，具有地段稀缺性； •自身商业为地块提供成熟配套设施； •地块周边道路环伺，地铁乔司站临近，交通通 达性强； •楼面价适中，容积率较低，适合打造稀缺的多 层物业。
优势
机会
•房地产调控阶段性效益减弱，政策环境波动 不大，预判市场环境较稳定； •乔司板块发展预期向好； •周边商业配套丰厚、地块靠近区域最大商业 配套宜家家居； •同区域朗诗未来街区热销给开发商积累宝贵 经验；
地铁距离九堡2站、下沙3站、临平城区4站、火车 东站9站、市中心西湖武林广场12站
关键词
地铁，交通通达性
[城市配套]
随着板块发展日渐成熟，商业配套资源丰厚，背靠板块居住最重要 商业配套：宜家家居（2019年开业），地块价值逐步升级。
项目区域城市属性较好
教育配套
主要依靠乔司镇教育资源， 1.5公里范围内有乔司镇中心 幼儿园、乔司镇小学、乔司 镇中学。
区块依托地铁一号线的便捷交 通，形成城区新格局；
临平副城
九堡板块
乔司站地铁商业
下沙副城
关键词
区域几何中心
[交通条件]
拥有便捷的双铁交通：10-20分钟畅达临平、下沙、武林，交通网 络四通八达
交通：区域通达性较佳。地块距离地铁一号线乔司 站约380米，靠近主干道杭海路。临近杭甬高速及 杭州绕城高速；
[区域项目] 周边区域在售项目较少，但未来一年预计开盘项目较多。本地块为朗
诗区域内第二个项目，可引领区域楼市风向标。
区域已拿地项目加上今年12月份将出让土地，未来区域将有超过
[区域供应] 80万方的供应量，除国翔项目体量微小，不具备竞争力外，本案
在容积率上具有一定的稀缺性
[区Байду номын сангаас市场产品——东冠逸景]
乔司板块 单价11000元左右，总价70-130万
[板块市场发展]
从客源分析，城北以地缘性客群为主、下沙、临平南、九堡客群在来源上均是以 新杭州人及交通导入型为主。本区域客群敏感度：性价比>交通>商业配套
[板块市场发展] 大型商业综合体进驻，商业配套不断完善，土地价格不断上涨
区域地价因宜家家居的进驻，溢价率一路上升，短短半年，上涨50%以上，区域 价值得到迅速认可
PART 2、区域市场表现
区域市场发展 区域市场供应 区域产品特点 区域产品总结
杭州正在从一个单圈城市向多核心城市发展；乔司是城市核 心的扩大。
临平城
城市圈
运河新城
本项目
城东新城
城西区域中心 城市 核心
未来之核
钱江新城
钱江世纪城
下沙城
江南城
城市发展——城市大格局
[板块市场发展] 乔司11000元/平方米的住宅单价目前还处于一个价格洼地
[指标与现状] 位于地铁乔司站西侧，地块平整，容积率较低、限高17-19米，适
合打造低密度地铁多层物业。
地块现状： ✓地块东侧为地铁乔司站 ✓地块南侧靠近全球最大的家具 和家居用品零售商-宜家家居 ✓地块西侧为沪杭高速
商业面积小于10%，价值限制因素较小，楼面价偏 高，属中等规模住宅项
关键词
地块内部
[区位条件]
地块所处杭州“一主三副三组团”总体布局的几何中心——乔司， 是“杭州主城东扩、临平副城南延”的必经之地
地处杭州“一主三副三组团” 总体布局的几何中心，与下沙 经济开发区、江干区三面接壤， 区域价值凸显；
同时地块是“杭州主城东扩、 临平副城南延”的必经之地， 系临平副城的南大门和城市化 的“桥头堡” 它的辐射半径包 括了乔司、九堡、下沙、临平 副城的广阔区域；
商业配套
地块周边现主要依靠乔司镇 生活配套，未来，翁梅站、 乔司站上盖物业综合体，宜 家家居，乔司商贸城，杭州 国际商贸城建成后，配套资
源较丰富。
医疗配套
1公里范围内有乔司街道社区卫生服 务中心、余杭第一人民医院乔司分 院、乔司镇医院。
区域内商业物业达850万方以上
关键词
宜家家居、翁梅、乔司站商 业体、杭州国际商贸城
城北新城 住宅均价：13000
是绕城附近的洼地 也是板块间的洼地
临平板块 住宅均价：13000
乔司板块 住宅均价：11000
1 2
3
九堡 住宅均价：16000
下沙板块 住宅均价：13000
城东新城、九堡板块为代表 单价16000元以上，总价万140-200万
下沙、临平、新城北板块 单价13000元左右，总价90-160万
目录 Contents
PART 1⋯⋯项目属性分析 PART 2⋯⋯区域市场表现 PART 3⋯⋯项目定位 PART 4⋯⋯户型配比建议 PART 5⋯⋯物业发展建议 PART 6⋯⋯推广建议
PART 1、项目属性分析
本体分析与属性界定
地块概述、交通、配套、现状 地块特征分析 地块指标分析 SWOT分析
2019年8月开盘，靠近乔司南站，已去化91%，剩余大户 型产品，小高层基本售罄。客群为乔司及部分主城外溢
美式ArtDeco 风格
[区域市场产品——保亿风景晨园]
今年8月开盘，靠近翁梅站，其中86-89方为3房1卫， 月均去化131套，定位为刚需盘。
交通资源 中等体量 地块平整
本案
项目四至： ➢东：乔中路 ➢南：博卡路 ➢西：博卡路 ➢北：乔农路 乔农路沿线不得设置商业用房， 地块靠近绕城高速和沪杭高速，笕 桥机场，具有一定噪音影响 。且地 块内有高压线，对规划有一定影响
[SWOT分析]
借势板块发展，挖掘自身价值，把握项目发力方向，有效突破市场 竞争是项目成功的关键
•地块靠近沪杭、绕城高速，可能存在一定的 噪音； •地块不方正，地块内有高压线，对规划要求 较高 •受机场影响，有限高，产品类型固定 •楼面地价偏高，对去化要求高
劣势
威胁
•区域有多家开发商拿地，未来存在竞争； •区域产品存在同质化；
[属性界定]
地块为品牌开发商开发 辐射乔司、临平、下沙、九堡多板块 交通便捷、双铁生活 大型商业配套 中等规模住宅开发 稀缺多层物业 朗诗品牌住区