(课件)湖南长沙洋湖湿地公园项目前期策划报告70p

第二201章9/12项/20 目基本概况
北
西
6
项目北临洋湖片区招商服务中心，
东临湘江，南靠洋湖大道未来可
通过湘府大桥直达河东，西倚湿
东
地公园一期休闲区A、B、C区。
项目拟开发不超过4万平米的商业 建筑，作为湿地公园集中商业配 套服务区，需规划停车位不少于 800个，南面距离洋湖大道道路红 线留出70米的绿色廊道，北面退 让先导区规划展示馆用地红线不 少于50米，东面退让潇湘大道南 延线东线道路红线不少于10米。
蓝Spa位于欢乐海岸椰林沙滩西北端，建筑面 积逾1.2万平方米，是深圳独一无二的海景 SPA主题酒店
占地面积约13.5万平方米，南临滨海大道， 北接白石路，水岸蜿蜒曲折，与心湖水面 形成环抱之势。区域以风格独特的高端休 闲度假公寓为主，公寓总建筑面积约3.9万 平方米，并设有各种顶级配套设施
占地面积约10.2万平米，并引入深圳市区首家 麦当劳“得来速”汽车餐厅，集景观、休闲、 餐饮、购物等于一体。 位于东南角的深圳市旅游信息中心，是中国首 个城市级旅游信息中心；欢乐海岸椰林沙滩、 欢乐海岸水秀剧场、OCT狂欢广场等构成项目 独特的水上娱乐活动主舞台，是市民亲海、赏 海、乐海的首选。
在洋湖湿地公园的总体设计中， 是集生态、文化、休闲、教育等 多功能于一体的湿地公园。分湿 地科教区、湿地生物多样性展示 区、湿地生态保育区、湿地休闲 区以及管理服务区等五大区 。
城市唯一湿地生态公园配套商业
第三201章9/12/项20 目可利用资源分析
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景观与交通资源
无敌江景+岳麓山景 项目临近地铁3号线 长潭西高速近在咫尺 紧邻湘府跨江大桥
第二201章9/12项/20 目基本概况
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项目位于长沙大河西先导区洋湖垸国际功能区内，是长沙大核心“两型社会”先 导区的起步片区，片区定位为以湿地生态公园为核心的生态总部经济区及宜居社 区；整个湿地公园占地约4.85平方公里，包括约3.12平方公里的核心湿地生态区 、生态廊道以及泛湿地区域。
本案位于湿地公园一期 休闲区D区，是湿地公 园与湘江连接的廊道， 占地面积165亩。北起 潇湘南大道与潇湘南大 道东沿线的交界处，南 至洋湖大道及湘府大桥 ，东临湘江。
南
第三201章9/12/项20 目可利用资源分析
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大学城文化沉淀资源
西文东市，千年岳麓书院，大学城依山而建，中南大学、湖南大学、 中医药大学等高校云集，湘江北上，古今文明在这里交集。同时，洋 湖垸片区还将建起国际学校，占地180亩，由加拿大加皇国际教育集 团开发，与湖南大学合作教学，湖南省第一所能授予学生中外双学籍 和双文凭的国际高中预计2012年正式开始招生。
老建筑风格
幽静的一隅
临水的吊脚楼：古 朴而秀雅
第四2章019/12类/20似案例项目分析
商 业 主 楼 吊 脚 楼
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品牌商家落位分布
精
品
高
酒
村
店
商
业
低
村
商
业
餐饮:1.Bonbon(低村) 2.琳琅(低村) 3.PING会所(低村) 4.铜锣湾(低村) 5.洗衣房西 餐厅(低村) 6.克拉里拉(高村) 7.品越轩(高村) 8.德庄(高村) 9.金璞玉(吊脚楼) 10. 香宴(商业主楼)
重庆天地
第四2章019/12类/20似案例项目分析
重庆天地商业街区由吊脚楼、 高低村落、精品酒店、商业主楼、 文化剧场五个精致建筑群落组成， 集文化、旅游、餐饮、娱乐为一体。
重庆天地打造的是涪都时期的 风格，项目汲取了重庆浓郁丰富的 山水文化、深厚的人文内涵以及绵 长的历史肌理，将古老的山地村落、 旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的 现代元素极致融合。
点
曲水街
各组成部分情况
建筑面积约5.7万平方米，以“临水独栋+外摆 空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出 小桥流水、枕河听橹的诗情画意。建筑立面以 灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机 竹木建材，既强调其文化特质，又得环保节能 之效。
蓝汐精品酒店
建筑面积约7000平方米
中影国际影城
影院经营面积约11000平方米
三、项目的西面有一重点文物保护单位—红岩革命纪念馆，为纪念中国 抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史 气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心 情。
四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休 闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多， 参观的人群比较多。
第一20章19/1本2/20项目目标及项目关键问题梳理
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1.1 项目目标
• 对项目现有状况提出建设性的策划方案 • 整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的
结合点与新起点 • 打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目 • 打造集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的长沙特色公园式商业服务项目
第四2章019/12类/20似案例项目分析
欢乐海岸购物中心
欢乐海岸购物中心位于 欢乐海岸项目核心位置， 总建筑面积约19.3万平
方米。
欢乐海岸购物中心 蓝楹国际商务中心
万豪行政公寓
OCT创意展示中心 海洋奇梦馆
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各组成部分情况
总建筑面积约8万平方米，以零售、餐饮、 娱乐业态为主。
欢乐海岸购物中心四至七层，紧邻白石路， 极享交通之便利。办公总建筑面积约 10600平方米
第四2章019/12类/20似案例项目分析
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第四2章019/12类/20似案例项目分析
华人精英俱乐部
华会所及度假公寓
蓝Spa 蓝楹湾
椰林沙滩公园
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作为深圳首个真正意义上的城市级会所，华 会所采用专业的会员制运营管理，集高端商 务、生态景观、餐饮、健身、Spa、娱乐于一 体，并配备标准直升机停机坪、观光游艇、 海岛网球场、红酒雪茄廊、无边际双泳池、 豪华SPA等
第三2章019/1项2/20目可利用资源分析
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追溯湖湘历史
体现历史文化元素，让项目担当起这座城市的历史博物馆，骑楼古朴，拱门通 幽是长沙人历史生活空间的精致再现，是旧时光、国际化和本地风的混搭，是 了解这个城市过往历史一个必要的窗口。
第四2章019/12类/20似案例项目分析
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案例借鉴——重庆天地
休闲娱乐:1.糖楼(低村) 2.佰酿酒窖(低村) 3.MY COFFEE(高村) 4.苗品记(高村) 5.与 鲨共舞(精品酒店负二楼) 6.SOMEWHERE(高村)
第四2章019/12类/20似案例项目分析
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重庆天地小结
一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市 气质。
二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、 高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、 菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。
5
6
3
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重庆天地之整体规划
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1.文化剧场 2.低地村落 3.高地村落 4.精品酒店 5.商业主楼 6.吊脚楼
第四2章019/12类/20似案例项目分析
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88精品酒店共计 89套房间,房间 设计典雅精致、 风格独特,被评 为中国最佳精品 酒店。
闲适的庭院
非洲菠萝格木：紧 贴着重庆天地独特 的青砖青瓦，显出 其厚实的质感。保 持木材的自然纹理 与质感，更体现着 天然环保。没有多 余的修饰，在简单 的线条中给人回归 自然的质感。
第四2章019/12类/20似案例项目分析
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第四2章019/12类/20似案例项目分析
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曲水湾
位于欢乐海岸项目东区，建筑面 积约6.5万平方米。湾区内聚集 了俏江南会所、小南国、柏悦汇 KTV、上本台湾涮涮锅、老房子 水岸元年食府、筵、CJW酒吧、 苏荷酒吧、紫苑等三十余家国内 外高端知名餐饮娱乐品牌旗舰店， 并囊括中影集团中国最大旗舰 店—中影国际影城、深圳首家国 际级创意设计型酒店—蓝汐精品 酒店等，融合多层次的中外餐饮、 娱乐演艺、文化创意等项目，打 造高端商务接待、时尚消费新聚
3号线将从大河西先导区的莲花镇方向出发,经含浦工业园、洋湖垸生态湿地到达岳麓山大学城,然 后往北在橘子洲大桥以南恰当位置下穿湘江到达长沙主城区,
第三2章019/项12/2目0 可利用资源分析
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可利用的规划资源—— 总部经济背景下的洋湖片规划
项目地处洋湖垸地块。2010年2月， 长沙市政府通过了洋湖垸地块最新控 规，洋湖垸地块将获得更快更新的发 展。洋湖垸片区将建先导区政府办公 中心、商务中心、总部经济区、大型 湿地公园。
第四2章019/12类/20似案例项目分析
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案例借鉴——欢乐海岸
项目开发理念
服务于全国知名的城市旅游区和深圳豪宅区的集旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的
都市休闲目的地。
2011年8月6日正式开放运营
第四2章019/12类/20似案例项目分析
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项目整体规划
集零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、别墅、湿地公园等于一体的 滨海生态型商业综合项目
第三201章9/12/项20 目可利用资源分析
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稀缺资源
湿地科教区位于湿地公园西端与其他地块分割 。包括人工湿地、湿地植物培育、湿地植物观赏 等内容。 湿地生物多样性展示区位于湿地公园的中部， 是湿地公园的核心景观区域。 湿地生态保育区位于湿地公园的生态核心区域 ，植物层次最丰富的区域以及鸟类与动物栖息的 区域。 湿地休闲区位于湿地公园的东部，包括欢乐花 园、丝竹动心、湿地会所、艺术天地、欢沁田园 、自然展园等生态休闲景区。 管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮 、购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活 动场所，为湿地公园的标志形象。
重庆天地之基本情况
重庆天地位于重庆市主城区渝 中区化龙桥瑞天路，处于中心地段， 是集商务、娱乐、购物、居住等多 种功能为一体的大型城市综合体。
项目占地面积约1900亩，地上 总建筑面积约360万㎡。
其中重庆天地商业项目位于整 体项目的中心地段，占地32000平方 米，规划建筑面积约84,000平方米。
国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的 国际化与高端性。
第三201章9/12/项20 目可利用资源分析
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可利用的规划资源—— 总部经济背景下的洋湖片规划
• 规划作为生态湿地公园的功能服务 区，在区域地位分析为重要节点处， 可以利用其作为滨江长廊及洋湖垸片 区规划的原点 / 起点的特殊性，大作文 章，从而可以吸引游人。
如：许愿灯塔、起点纪念碑等
第三2章019/1项2/20目可利用资源分析
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国际化人文资源
未来国外友人的汇集地
第三2章019/1项2/20目可利用资源分析
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湖湘建筑元素
岳麓书院
中式围墙特色
亭台楼阁特色
湘西吊脚楼
楼体间连廊
第三2章019/1项2/20目可利用资源分析
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文化 体现湖湘
特色
采用文化砖墙的形式，记录下长沙、湖湘发展历史，并与公园、与 城市相映成趣。
总建筑面积2万多平米，规划设计155间 客房，并配备餐厅、会议室、健身房、 游泳池及儿童游乐室等相关便利设施， 满足客人商务、娱乐等多种需求。
建筑面积约4000平方米，并配套约3000 平方米创意广场，是深圳首家高端商业 文化创意展示中心。
占地面积2800平方米，由潜入深海区、 珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、 海狮剧场、生态教室五部分组成，是一 个集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功 能水族馆，南中国标志性的世界级海洋 主题乐园。
第一20章19/1本2/20项目Fra Baidu bibliotek标及项目关键问题梳理
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1.2 本项目的关键问题梳理
• 项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？ • 长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还
是竞争？ • 项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？ • 如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？
2019/12/20
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湖南长沙 洋湖湿地公园一期D区前期策划报告
长沙思达房地产顾问有限公司 2012年1月
目录201c9/o12n/20tents
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第一章 项目目标及项目关键问题梳理……………………………003 第二章 项目基本状况………………………………………………006 第三章 项目可利用资源分析………………………………………007 第四章 类似案例项目分析…………………………………………013 第五章 项目定位与策略……………………………………………040 第六章 项目的方案与规划建议……………………………………050 第七章 项目招商运作思路…………………………………………054 第七章 运营静态经济测算…………………………………………062