洋湖片区个案分析(1)

产品分析
项目
产品形态
中海阅江府 平层公寓
楼栋 6#
单层面积（㎡）单产权面积（㎡） 公摊
603.59
42-79
27%
（层层数）层高（m） 梯户比
29
3.1 4T11H
是否精装 精装
燃气入户 否
民用水电 是
营销策略
2018年9月，产品发布会； 2018年11月，营销中心开放； 2018年12月，开放公寓展示区； 2019年1月26日6#公寓首开；
梯户比 面积区间 装修状况
均价
基本参数
洋湖大道与含浦中路交汇处东北角 中铁城建集团房地产开发有限公司
18635㎡ 89036㎡
3.88 30.10% 地上68个，地下611个，车位按照100㎡/车配置 中铁城建集团物业管理有限公司 2栋公寓
1151户
南塔24层，北塔33层。北塔8梯23户，南塔6梯22户 33-66㎡
精装 6#精装14500元/㎡
中海阅江府产品配套
周边配套
商场或超市
宜家荟聚中心、龙湖天街、卓伯根商业综合体
医院
湖南妇女儿童医院，又名“洋湖国际医院”
周边景观
1.国际雕塑公园 2.李自健美术馆 3.谢子龙影像艺术馆 洋湖 湿地科普馆 4.湿地主广场 5.洋湖白鹭塔
交通状况
临地铁3号线洋湖新城站（建设中） 乘377路在湘浦路先导路口下（步行40米） 乘222路在滨柳路庙湾路口下（步行680米） 乘26路快线或318路在潇湘大道滨河路口下（步行710米） 乘207路在坪塘大道先导路口下（步行1.3公里）
8T23H
毛坯
否
是
营销执行策略
推广媒介
推广主题
朋友圈、公交 车身 、 闪信
37㎡极致生活，即将上市
活动 无
行销 20名
外展 无
转介（老带新）
低首付
方案未定
无
返租 无
公寓区域市场
洋湖片区公寓以24-80平米平层公寓为主，目前龙湖、蔷薇国际有loft产品在售；热销公寓项目龙湖和奥克斯 月均去化均超过100套/月，后续供应约3360套，区域内竞争较大。
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
中海阅江府
308套，平层精装公寓，面积段41-80㎡
Hale Waihona Puke Baidu1.7万方
龙湖新壹城 奥克斯洋湖广场 铁建洋湖一品 蓝光雍锦半岛
1#252套平层，2#400余套loft，面积段39-53㎡ 1月中旬加推，面积段40-79㎡高层，剩余370余套 预计1月底首开，面积段33-62㎡高层，总共1152套 预计3月底推售，400余套
竞争 一级竞争
二级竞争 三级竞争
项目 中海阅江府 龙湖新壹城 奥克斯洋湖广场 中铁建洋湖壹品
卓伯根 蓝光雍锦半岛
产品（㎡） 均价（元/㎡）
平层41-80 13000（精装）
平层40 loft39-53
14400（毛坯）
平层40-79 9500（毛坯）
平层+loft： 33-62㎡
精装待定
平层+loft
4.10 31.45% 1：0.7 龙湖物业（物业费：3.00元/㎡·月 ） 5栋高层住宅及1栋公寓
总户数
1#、2#为29层， 3#为26层，4#为30层，5#为28层，公寓6#为29层， 商业位于公寓底层。公寓总户数308套，住宅总户数648套
层高 梯户比 面积区间 装修状况 均价
3.1m 6#4T11户 6#公寓面积42-79m2
景观：洋湖湿地公园、靳江河景观带
产品分析
产品形态 平层公寓 LOFT公寓
楼栋 南塔 北塔
单层面积（㎡）单产权面积（㎡）
公摊
价格 （元/㎡）
层数 （层）
层高（m）
梯户比
963.4
33.9-55.96㎡
24
3.1 6T22H
是否精装 精装
燃气入户 否
民用水电 是
1086.4
33.9-55.96㎡
13000 33
精装待定
38-65
毛坯待定
中国铁建洋 湖壹品
奥克斯洋 湖广场
中海阅江府
卓伯根
蓝光雍锦半岛
公寓-区域竞争
洋湖片区预计2019年约有20.2万方公寓将与本案形成竞争关系，共约3920套。竞品项目主要集中在洋湖 中心地区，并且均集中上半年有推售计划，预计本案公寓推售时期，将面临片区内较强势的竞争状态。
1月
安居客、房天下、微信图钉、大V 低首付五重礼：首付5万起+春节感恩五重礼
推广画面
推广画面以输出项目产品信息和主推广语“湘江畔 地铁口 龙湖天街旁”的价值点进行对外发声造势。
中铁洋湖壹品
央企+景观资源丰富+优质教育资源
项目位置 开发商 占地面积
计容建筑面积
容积率 绿化率
车位 物业公司 项目规划
总户数
在售/待售
项目名
洋湖板块在售及待售公寓
产品
售价
存量（套） 月均去化（套）
在售
龙湖新壹城 39-53平毛坯平层公寓+LOFT公寓
毛坯14400元/平
1128
150
在售
兰亭湾畔
24平精装跃层公寓（层高3.6米）
精装10000元/平
100
10
在售
奥克斯洋湖广场 40-79平毛坯平层公寓（层高3.6米）
毛坯10000元/平
洋湖片区个案分析
2019年2月
中海阅江府
主打洋湖板块+湘江畔 +天街旁 + 地铁上盖 低首付政策
基本参数
项目位置 开发商 占地面积 计容建筑面
积 容积率 绿化率 车位比 物业公司 项目规划
湘江新区洋湖国际新城猴子石大桥沿潇湘南路南行2300米 长沙禧荣置业有限公司 26880㎡
136437.89㎡
3万方 2万方 5万方 2万方
共计：20.2万方
2018年8月
2018年9月21日
2018年11月4日
2018年12月
2019年1月
2019年
线上推广启动
产品发布会
营销中心开放
公寓展示区开放
公寓首开
住宅即将推售
推广主题 活动铺排 推广渠道 销售政策
以匠心 敬湖湘
千年湘江岸 府揽洋湖心
只为城市极少数
湘江畔 天街旁 地铁上盖
产品发布会 玫瑰大派送、MAX台湾花艺设计空间展、营销中心开放、巧克力工坊、香水沙龙、雕塑艺术展、全家福、返乡年货节
平层为非毛坯，loft为毛坯 预计13000元/㎡
南塔
中铁洋湖壹品产品配套
周边配套
商业：宜家荟聚中心、龙湖天街、卓 伯根国际购物中心、自带约3500方 商业配套
教育：洋湖博才小学、湘江试验小学、 雅礼洋湖中学、湖南中医药大学、湖 南工业职业技术学院
医疗：洋湖国际医院（暂定名为湖南 省妇女儿童医院）、湖南中医药大学 附属中医医院（规划中）
待定
1152
/
待售
中海阅江府
41-80平精装平层公寓
待定
402
/
待售
蓝光雍锦半岛
38、48、65平层
待定
504
/
公寓简析与竞争参考
项目公寓产品为多层精装公寓，产品面积段为40-51平米，一线临雅河，景观资源 优势明显，且多层公寓产品市场稀缺，但公寓无明显特色，同样为投资型产品，同 样面临主流公寓市场竞争。
370
120
在售
洋湖时代 26-57平毛坯平层公寓（层高3.2米）
毛坯10000元/平
40
7
在售
蔷薇国际
34-105平毛坯LOFT公寓（层高5.9米）
毛坯7000元/平（6265元/ ㎡起）
20
1
待售
卓伯根
3栋精装公寓（1栋loft，2栋平层）
暂未定价
1300
/
待售
中铁洋湖壹品 33-62㎡、平层+loft，精装待定