解读：房地产企业代收费用税收政策

解读：房地产企业代收费用税收政策
一、政策规定：
很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。

这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。

对这些价外费用是否征税，以及如何征税，各税种的规定有所不同。

需要缴纳营业税
按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要纳税。

《营业税暂行条例》（国务院令第540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3、所收款项全额上缴财政。

按照政策规定，即使房地产开发企业代收的费用没有利差，也要缴纳营业税。

需要缴纳企业所得税
价外费用是否需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收取。

如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不纳税。

国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。

企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。

未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。

不需缴纳土地增值税
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。

如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
1、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；
2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。

只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。

3、根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计20%扣除的基数。

未列举的费用不能按照代收费用的有关规定进行处理，应作为期间费用处理。

①、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）——“土地征用及拆迁补偿费”；
②、建制镇市政公用基础设施配套费——“土地征用及拆迁补偿费”；
③、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）——“建筑安装工程费”；
④、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）——“公共基础设施费”；
⑤、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）——“前期工程费”；
⑥、消防设施建设费——“公共基础设施费”；
⑦、煤气建设费——“公共基础设施费”；
⑧、散装水泥专项资金——“建筑安装工程费”；
⑨、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）——公共基础设施费（建委代收）。

根据收入与成本相配比的原则，有关代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。

二、实务操作中需明确的几个问题：
1、房地产企业缴纳的如大配套费、白蚁防治费、墙改费、人防费、散装水泥基金、垃圾费、防雷费等费用，这些费用从实质上来讲，应该是政府部门向房地产企业收取的，而不是政府委托企业向购房者收取的，因此这部分收取的费用应作为房地产企业的成本，企业转嫁给购房者收取这部分款项时，应作为收入，全额申报缴纳营业税等相关税费。

2、自2010年起，政府部门向企业收取上述费用时，企业可按财务制度规定计入开发成本相应科目，企业向购房者收取上述费用时不再到财政及建设相关部门领取财政票据，应计入房屋销售价格，全额开具房地产销售专用发票，按规定确认收入，缴纳相关税费。

3、对于确实属于房地产企业代有关部门收取的费用，如代建设局收的公共维修基金、代煤气公司、广电部门收取的煤气、有线电视初装费等，未计入房屋价格的，企业可不开具房地产销售专用发票，但对照营业税条例，如不符合上述规定不征税三个条件的，应申报缴纳营业税。

行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表。