房地产估价实务与案例分析第二章各种常见目的的估价

技术路线与方法选择
1）技术路线 (1)根据资料，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产 售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：①根据待估宗地的土 地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值；②计 算建造成本、利息、利润及销售税费；③用不动产开发完成后价值扣除建造 成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价 格。 (2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金， 得到其规划条件下的划拨土地使用权价格；再乘以补偿比例即可得到对企业 的补偿价格。 (3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测 算工业开发区单位面积地价；再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面 积地价，得到企业可购置的土地面积。 2）方法选择 根据要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地 宜采用成本逼近法评估。
2.1国有土地使用权出让价格评估
补缴土地出让金
划拨
出让
挂牌 协议 拍卖
招标
评估
出让底价 竞买保证金
起拍价
起始价
2.1.2 国有土地使用权出让价格评估的特点
国有土地使用权出让价格评估采用公开市场价值标
准
估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性 要注意出让土地使用权的价格有生地价、毛地价和 熟地价之分
《房地产估价实务与案例 》
第2章 常见目的的房地产估价
本章讲授
各种目的估价的基本概念 各种目的估价的法律规定 各种目的的估价特点 各种目的的估价的难点 各种目的的估价方法
学习目的与要求
1．了解
各种目的估价的概念 各种目的估价的法律规定
2．掌握
各种目的估价的方法 Байду номын сангаас种目的估价的难点
3．重点掌握
拆迁估价的运用 抵押估价的运用 转让估价的运用 项目融资咨询评估
问题分析
(1)明确问题要求。本问题涉及两个估价对象，三种价格类型。一 是求取老厂区用地在规划条件下，法定最高年期的出让土地使 用权价格；二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用 权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额；三是求取工业开 发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。 (2)梳理有关资料。①估价对象资料，分析案例时需针对不同估价 对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途 和规划容积率；②市场调查资料，该类资料是确定解题思路和 选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完 成后的价值、开发费用及相关参数资料；工业开发区的开发费 用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要 特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。 另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。 (3)考虑资料取舍，明确估价技术思路。针对不同估价对象，选取 相应的市场调查资料，确定估价技术思路与方法。
2.1.3 估价方法在国有土地使用权出让价格评估 中的应用
规划设 计已经 审批 成 本 法
假设开发法 交易案 例丰富 市 场 法
方法
基准地价资 料齐备
基准地价修正法
各种补 偿标准 和税费 资料易 获取
2.1.4 案例分析与作业
课堂讨论：
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政 府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地， 建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发 后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。该办公楼建成后，预计售价为11000元／平方米，开发期 为两年，建筑费为4500元／平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5％和3％，建造成本第一年投入 45％，第二年投入55％，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15 ％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地还原利率为6％。 W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地 补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据 当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／平方米计收；耕地开 垦费按10元／平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水， 场地平整)，土地开发费为60元／平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投 资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土 地出让金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，商业用地出让 金最低不得低于600元／平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／平方米， 住宅用地土地出让金最低不得低于500元／平方米，商业用地出让金最低不得低于930元／平方米。 1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。 2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60％给予补偿，试问，该企 业最高可以得到多少补偿。 3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。
房地产估价目的
房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指 的是委托方为了某种需要而聘请估价机构估价。房地产 估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价 假设前提和何种价格类型。估价假设前提主要有两类， 一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。价格 类型则有交易价格、投资价格、出售价格、保险价格、 课税价格、拆迁补偿价格等等。一种类型的价格通常只 会有一种估价前提。由于估价前提和价格类型是由估价 目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交 换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房 地产会有不同的交换价格。在考虑房地产估价目的时， 首先要掌握与这种目的相关的法律规定，其次要把握这 种目的的估价所适用的价值标准。