不动产登记与房屋交易管理
浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响 张建锋
浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响张建锋摘要：不动产登记制度有助于构建公平的房地产市场环境，对于规范我国房地产市场的运行，稳定房地产市场价格等方面有着重要意义，尽快地确立实施不动产登记制度，将更好的促进我国房地产市场更加安全有序稳定的发展。
关键词：不动产登记制度；房地产市场；影响1不动产登记制度的解读1.1不动产和不动产登记的解读从法律的角度上来讲，不动产涵盖的范围包括土地和土地的永久性建筑，同时不动产也包含了这类财产所衍生的权利，不动产是财产的另一种表现形式，也是法律制度所要重点关注的对象。
不动产登记是指在法律规定的范围内，当事人向国家机关申请进行物权登记，将物权变动的事实以法律文书的形式进行记载，从广义的角度上来讲，不动产登记的内容包括权利来源、财产时间、变化状况、房地产的面积、房产的结构用途及房产价值等，从狭义的角度上来讲，不动产登记是指将土地包括土地上的建筑所所有权进行书面登记。
1.2不动产登记制度的问题不动产登记制度存在的问题体现在两个方面：首先不动产登记制度的职能不明确，从而职能上来讲，不动产登记的职能包含三种，即确权职能、公示职能和管理职能，不动产确权智能是指将不动产登记将不确定的产权职能进行确定化，将不动产的产权纳入到法律的保护权利之内；不动产的公示职能是指将不动产变动的事实进行社会公示，通过法律文件的形式将不动产的变动进行法律明确，维护不动产交易的安全性；不动产登记的管理职能是指其具有国家管理的职能，通过不动产登记为国家进行产籍的管理和审查监督提供便利。
但是在实际的实施应用中，不动产登记职能存在着较多问题。
2不动产登记制度的意义与目标2.1不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度可以保证各类不动产物权归属和内容明晰，保障不动产权利人合法财产权，减少经济欺骗行为，避免人民财产损失。
通过不动产统一登记，可以取得通过国家机关登记的的证书，以确认其物权状态，保障不动产的真实性，有利于保障不动产交易安全。
不动产统一登记背景下原房产档案的归属
不动产统一登记背景下原房产档案的归属作者：黎晓春来源：《中国房地产·综合版》2016年第09期当前，随着我国不动产统一登记工作的逐步开展，原房屋交易、确权和登记一体化的工作模式逐渐发生了变化，最明显的就是将房屋交易、确权与登记分离开，并将相应的职责分别落在不同的部门。
在中央编办下发的《关于整合不动产登记职责的通知》中明确规定，住房和城乡建设部负责房屋交易和产权管理，国土资源部负责不动产登记。
随着房屋交易、产权管理与不动产登记工作的分离，随之带来的是两者在工作上的衔接问题，而在衔接过程中，房产档案则成了联系两者的关键因素。
因为无论是房产交易与产权管理，还是不动产登记，都离不开原房产档案的支持。
无论是在房屋交易与登记一体化模式下形成的历史档案，还是在交易与登记分离后形成的交易档案与登记档案，在今后的工作中都可能被多个部门使用。
而当前，在已有的关于房屋交易、产权管理与不动产登记工作的文件中，对房产档案的归属及使用的相应规定是较为模糊的，还不够明细。
如在国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中，指出房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易部门管理。
由于在以往房屋交易与登记一体化背景下，历史形成的房屋交易与登记资料是作为一个整体存放在原房产管理部门的，如果进行档案的拆分，将房屋交易与登记资料分由两个部门管理，不但会破坏档案的完整性，还会花费大量的人力与物力，一些年代久远的档案也很容易在拆分中损坏，同时，如何鉴别原档案中哪些属于房屋交易资料，哪些属于房屋登记资料也是一大难题。
显而易见，拆分原历史档案，将交易资料与登记资料分别交予两个部门进行管理是不可取的。
那么，在原档案的归属上就存在着房产档案由原部门留存管理与移交不动产部门两种方案可供选择。
笔者认为，将原房产档案由原房产档案管理部门进行管理的做法更为科学合理。
一、原房产档案留存在原房产档案管理部门成本更低随着不动产统一登记工作的推进，在房产档案的使用上，无论是中央还是地方都明确了房产档案的共用机制。
房屋交易与产权管理工作导则
房屋交易与产权管理工作导则第一章总则1．1为规范房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，制定本工作导则。
1．2本工作导则适用于直辖市、设区城市、县(市)房产管理部门负责的房屋交易与产权管理工作。
1．3房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理，具体包括：(一)楼盘表管理；(二)新建商品房销售管理，包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等；(三)存量房转让管理，包含购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存量房交易资金监管等；(四)房屋抵押管理；(五)房屋租赁管理；(六)房屋面积管理；(七)房屋交易与产权档案管理；(八)房屋交易与产权管理信息平台建设；(九)房屋交易与产权服务窗口建设；(十)政策性住房产权与上市交易管理；(十一)其他房屋交易与产权管理工作。
1．4房屋交易与产权管理业务之间应有效关联，并与不动产登记等相关部门业务有序衔接，通过信息化技术实现相关信息实时共享，对于能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。
第二章楼盘表管理2．1各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一编码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。
2．2楼盘表应记载以下信息：(一)房屋物理状态信息，包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等；(二)交易与权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等；(三)其他应记载的信息，包括业务数据、统计数据以及发布数据等。
房屋物理状态信息可通过房产预(实)测绘等获取，房屋交易与权利状况信息及其它应记载的信息应通过各项交易业务获取并实时更新。
2．3新建商品房实行预售的，应在办理商品房预售许可前完成楼盘表建立；新建商品房实行现售的，应在办理商品房销售备案前完成楼盘表建立；存量房未建立楼盘表的，应补建楼盘表。
浅谈房屋交易和产权管理的法律制度保障
屋交 易管 理与不 动产 登记 的有 序衔接 ，同时
管理的机构 进行统一 规划 ，对其地 位进行 明确 ，
保持其事业 单位的性质 ，同时将其 纳入财政管 理
范畴 ， 尤其是工作人 员的工资要 由财政提供保障 。 以为过去 房屋交易管 理中心一直 是自收 自支 ，但 按照要求 下调 、取消 各项收费后 ，其资金来 源被
方的住房建 设和城乡建 设部就在有 关部门Ａ ｇ ￣ １ ３ 署 和配合下进 行着房屋交 易和产权管 理工作 ，但 是 由于缺乏统一 的指导 在机 构设置 上各地做法 不
一
致 。 因此 应 当 通 过 法 律 制 度 对 房 屋 交 易 和 产 权
展和 落实 ，需要 工作 人员 转变 观念 ，实 现房
切断将难 以保证工资 的下发 ，这样 反过来也 会影 响工作 人员的工作积 极性和人 员稳定性 ，例如在
一
些 地 方 的 改 革 中 ， 已 经 出 现 了 一 些 房 屋 交 记职 责 整 合的 改 革促 进 下 ，房 屋 交 易和 产权 管 理工 作 也迎 来新 的 形势 ，无 论 是 职 责划 分 、交 易管理 与 登记 的 衔接 等 工作 都
关于加强当前房屋交易与产权管理工作的通知
预售 （ 现售 ） 和 存量房交 易资金 监管，房产 中介 管理
等。房屋产 权管理 主要包括 ： 房屋 （ 商品房 、存量房 ） 买卖合 同纠纷调处 ，房产档案管 理和信 皂化建 设，个 人住 房信 息系统建设 ，协 同开展 房屋登记等工作。 二 、着重 加 强几个方 面重 点 工作 （ 一 ）完善 房产测 绘管理 制度。加快 修订 完善房
构和测绘 专业技 术人员信用管理制度 ，对于存在 严重
、
明确 主 要工作 职 责和 内容
质量 问题或 弄虚作假 的，要 列入从业 限制名单，并依 照有关规定予以处理 。 （ 二） 规 范商 品房 预售许可管理 。各地 要强 化商 品房预售方案管理 ， 预售方案应 当载明项 目 基 本 隋况、
预售套数和空间位置 、面积预测绘及分摊 情况 、公共
根据省编委有关文件 精神 ，省住房城 乡建设部门 在整合不动产登记职责后，主要职责有 ： 负责 制定房
屋交易政 策、规章制度并 监督执行，指导监督 房屋产 权管理 ，调处 合同纠纷，协 同调 处权 属纠纷等工作 ；
协 同省国土资源部 门指导房屋登记 工作 ； 负责建设个
新建商品房买卖 、存量房转 让、房屋租赁等示范合 同
文 本，国家和省 已经制定示范合同文 本 的，按 照示范 合 同文本 执行。各地要 按照建设部 《 关于建 立全 国房
地 产 交易信 息 日 报 制度 的通知 》（ 建房 ［ ２ ０ １ ５ ］ ５ ５ 号）
房屋交 易 （ 商品房销售 、房屋转 让 ） 、房屋登记建筑面
产权管理职责按照 当地政府 规定执行，有关职 责应 当
满足 国家和省住房城 乡建设部门行使规定职责 开展相 关工作的需要。 房屋交易管理 主要包括： 房产测绘（ 预测绘 ） 管理 ， 新建商品房预售 许可，新建 商品房买卖 、存量房转 让、
不动产管理
不动产管理随着城市化进程的不断推进，城市不动产的数量和种类也不断增长，不动产管理的重要性和复杂性也日益突显。
不动产管理是指对土地和房屋等不动产的维护、开发、利用、保障和管理。
不动产管理是城市管理的重要组成部分，是城市发展和整体规划的重要环节。
一、不动产管理的意义不动产管理的意义在于：1. 促进城市规划和管理的协调发展。
规划是城市管理的核心，而不动产管理是城市规划和管理的重要保证。
通过不动产管理，可以有效地促进城市规划和管理的协调发展，提高城市生活质量和管理水平。
2. 保障公共利益和社会安全。
不动产管理是城市公共利益和社会安全的重要手段，可以保障城市的道路交通安全、环境卫生和城市基础设施的完好，维护社会正常秩序和稳定。
3. 促进房地产市场的健康发展。
不动产管理可以促进房地产市场的健康发展，保证市场公平竞争和规范秩序，防止不良竞争和经济乱象，维护消费者的合法权益。
二、不动产管理的内容和方法不动产管理的具体内容和方法包括：1. 不动产登记管理。
不动产登记是指对不动产的权益利益进行登记和管理。
通过不动产登记管理，可以防止土地和房屋的重复占用和利用，保证不动产的权益利益的合法性和有效性，促进土地资源的优化配置和合理利用。
2. 不动产交易管理。
不动产交易是指对土地和房屋的买卖和转让等交易行为进行管理。
通过不动产交易管理，可以保障交易合法性和有效性，规范交易秩序和流程，维护市场公平竞争和消费者权益。
3. 土地资源管理。
土地资源是城市发展和经济建设的基础，通过土地资源管理，可以促进土地资源的优化配置和合理利用，保障土地资源的可持续利用和管理，推动城市的持续发展和城市人口的合理增长。
4. 建筑物管理。
建筑物是城市的重要组成部分，通过建筑物管理，可以保障建筑物的安全和质量，促进建筑物的节能和环保，提高城市的安全性和生活质量。
5. 城市基础设施管理。
城市基础设施是城市正常运转的基础，通过城市基础设施管理，可以保障城市基础设施的安全和质量，提高城市的道路交通和环境卫生水平，促进城市的经济发展和社会和谐。
论我国不动产登记制度
论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。
本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。
它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。
只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。
此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。
当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。
通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。
在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。
利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。
同时，也有利于社会信用体系建设。
让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。
最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。
但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。
此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。
最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。
方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
不动产登记存在的问题及对策探讨
不动产登记存在的问题及对策探讨摘要：本文研究的主要目的是为了提升我国不动产登记工作的质量，不动产登记工作对于我国的建设发展有着很重要的影响。
此次研究选用的是文献研究法，通过对相应文献的查找，为文章的分析提供一些理论基础。
通过文章的分析得知，目前我国不动产登记工作中存在管理制度不完善、法律法规不健全、登记技术缺乏统一性以及登记档案移交工作不到位等问题。
针对于这些问题，本文提出了相应的对策，对我国不动产登记工作具有重要的现实意义。
关键词：不动产登记；问题；对策随着我国不动产管理工作的不断深入，不动产登记工作变得越来越重要，这项工作直接关系着公民的切身利益。
目前，我国不动产登记工作中仍然存在许多细节管理问题，如何通过相应的措施来解决这些问题，是推动我国不动产管理工作顺利进行的重要环节。
基于此，本文将对此展开积极研究和探讨，并通过一些管理建议来提升我国不动产登记工作的质量，从而促进我国不动产管理工作的有效开展和顺利落实。
一、不动产登记存在的问题（一）管理制度存在缺陷不动产登记管理制度不完善是在其工作中存在的一个重要问题，首先在区分地的登记上没有形成统一的规范，如对地下土地使用权的登记没有进行明确的区分，按照地上土地权登记又会存在依据不足的问题。
其次对变更登记申报资料的审查工作制度存在漏洞，没有明确规定是做实质审查还是做形式审查，同时这其中又会涉及到土地转让问题，这种制度缺陷就会导致登记机关面临着很大的工作风险。
而且，合并、更名等变更登记工作也缺乏充足的制度依据，如变更登记是根据主管部门文件进行，还是根据工商部门的执照信息进行没有一个明确的规定，这些问题都是在土地登记的实际工作中经常会遇到的。
另外，公信力不足也是目前我国不动产登记制度中存在的一个明显问题，对于不动产交易而言，登记制度的公信力是有着举足轻重的作用的，因此这方面的缺陷会对我国不动产统一登记工作产生严重的影响。
首先，在我国不动产的法律制度中缺少推定权利正当性制度。
不动产登记与房屋交易管理信息共享的建议——以沧州市为例
76CHINA REAL ESTATE地方实践不动产统一登记工作是十八大之后，中央部署的一项重大改革事项，是我国产权管理体制的重大改革，也是维护社会主义基本经济制度的重要保障。
在不动产统一登记制度改革背景下，沧州市国土部门、住建部门均已完成机构、职能的变更。
不动产登记机构负责不动产登记管理，交易管理部门的管理重心则转移至房屋交易与产权管理。
虽然是两个政府职能部门，但是两者管理的业务存在着密切联系，房屋交易监管能降低不动产登记的风险，而通过不动产登记明晰产权才能保障房屋交易安全。
因此，不动产登记机构与交易管理部门之间要做到不动产登记、房屋交易信息双向共享，才能确保防范交易登记风险，做到便民、安全、高效。
不动产登记与房屋交易管理信息共享的建议——以沧州市为例赵曦作者简介：赵曦，沧州市不动产登记中心。
CHINA REAL ESTATE地方实践在当前沧州市不动产登记信息平台（以下简称不动产登记平台）和房屋交易产权管理系统（以下简称交易管理系统）各自独立建设的模式下，沧州市不动产登记机构与交易管理部门为了满足不动产登记与交易管理之间信息共享与业务联动的需求，积极沟通合作，通过梳理不动产登记业务办理所需要的交易信息以及房屋交易与产权管理中所需要的不动产登记信息，根据《不动产登记暂行条例实施细则》《房屋交易与产权管理工作导则》对信息共享和保护的要求，依托两个平台，兼顾信息安全，利用信息协同共享技术，实现了房屋交易信息与不动产登记信息的双向共享。
1通过中间库交互信息，保证各自系统的独立性不动产登记平台与交易管理系统通过共享中间库的方式进行对接，以保证各自系统的独立性。
不动产登记平台按照定义好的数据结构，将登记数据、登记状态（办理中、已办结）等各类登记信息写入中间库，同时通过部署在前置服务器中的数据交互程序在中间库获取交易管理部门推送过来的房产交易业务数据。
同样，交易管理系统按照定义好的数据结构，将预售数据、网签数据等各类交易数据、交易状态写入中间库，同时通过部署在前置服务器中的数据交互程序在中间库获取不动产登记机构推送过来的不动产登记业务数据。
国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知
国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2016.05.30•【文号】国土资规〔2016〕6号•【施行日期】2016.05.30•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知国土资规〔2016〕6号各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，国家海洋局、国家测绘地理信息局，各派驻地方的国家土地督察局，部相关司局和单位:2016年是巩固拓展不动产统一登记成果，抓好不动产统一登记制度在基层落地的关键年，要力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证。
为实现这个目标，切实规范不动产登记工作，进一步明确操作依据，部根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）等法律法规和规章，在总结地方实践经验的基础上，研究制定了《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），现予以印发，并就贯彻落实的有关事项通知如下：一、切实加强机构建设，为实施统一登记提供组织保障不动产统一登记制度落地实施需要运转有效的机构作保障。
机构建设到位、人员划转到位、职责履行到位是机构建设的基本要求，也是按照《条例》、《实施细则》和《规范》开展工作的先决条件。
为确保不动产统一登记制度的顺利实施，各地要尽快落实职责机构整合文件的要求，迅速将文件确定的事项落实到位，切实加强不动产登记机构建设，明确组织架构和领导班子，确保原来从事各类登记的业务骨干划转到位、落实到岗。
不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等是不动产登记机构的法定职责，要确保不动产登记机构登记职责的完整性，不得违法违规随意割裂、拆分,不得将不动产登记的审核职责游离于整个登记程序之外，或分割到不同部门办理。
各级不动产登记机构在实施不动产统一登记制度过程中，既要做好不动产登记与相关行业监管、交易管理等工作的有效衔接，确保平稳有序，也要严格按照有关规定，全面落实和履行法定职责，以高度负责的态度依法合理审慎开展登记审核，保证登记簿记载的不动产权利真实准确。
不动产交易市场管理
权属确认方法
通过查阅档案、实地调查、权利人申 报等方式，综合运用法律、行政和技 术手段进行权属确认。
争议解决途径和程序指引
争议解决途径
明确不动产权属争议的解决途径，包括协商、调解、仲裁和诉讼等方式。
程序指引
提供详细的争议解决程序指引，引导当事人依法、理性、有序地解决争议。同时，加强法律宣传和教育，提高公 众的法律意识和素养。
实现更安全、透明和高效的交易过程。
大数据与人工智能在市场分析中的应用
提供更精准的市场趋势预测和决策支持。
虚拟现实与增强现实在房产展示中的应用
提供更直观、生动的房产展示体验。
政策法规变动对行业影响分析
土地使用权政策调整
影响土地供应和房价走势。
房产税政策变动
影响购房成本和持有成本。
不动产登记制度完善
提高市场透明度和交易安全性。
取相应措施。
信息披露
加强不动产交易信息披露，提 高市场透明度，减少信息不对
称现象。
信息透明度提升举措
信息公开
信息共享
政府应定期公开不动产交易相关信息，包 括成交价格、成交量、供应计划等。
加强各部门之间的信息共享，打破信息孤 岛，提高信息利用效率。
信息化建设
社会监督
推进不动产交易信息化建设，建立统一的 信息平台，方便群众查询和办理相关业务 。
特点
不动产交易市场具有交易对象的不动 产性、交易形式的多样性、交易过程 的复杂性以及交易结果的长期性等特 点。
市场规模与结构
市场规模
不动产交易市场的规模通常较大，涉及的资金量巨大，对社会经济发展具有重 要影响。
关于《房屋交易与产权管理工作导则》的两个问题
关于《房屋交易与产权管理工作导则》的两个问题作者：来源：《中国房地产·综合版》2016年第02期某市房屋产权管理机构询问：《房屋交易与产权管理工作导则》在列举房屋交易与产权管理的内容时，把楼盘表管理列为第一项，还明确了各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理，这说明了楼盘表在今后房屋产权管理中的重要性。
问：一、房屋产权管理机构为什么要建立楼盘表？二、《房屋交易与产权管理工作导则》要求房屋交易与产权管理部门在完成交易后，应当将房屋转让、抵押等信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构，我们看到山东省建设厅统一设计了“房屋交易和产权确认书”，这一告知单或是确认书是否需要像房屋所有权证那样加防伪标记？金绍达：一、楼盘表原来是房地产开发或经营企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容所形成的直观表格。
在房屋交易与产权管理中，楼盘表被赋予了新的作用。
自从《物权法》和《房屋登记办法》实施以来，房屋登记机构已经把登记簿的建立和维护作为登记机构工作的核心。
登记簿既是房屋登记的成果又是进行房屋登记的重要工具，是整个产权管理过程中不能或缺的。
但是，在不动产登记机构整合以后，一个城市只能有一个登记簿，不动产登记簿应当由不动产登记机构管理。
在不动产登记机构整合完成后，如果不动产登记和房屋交易管理不在一个部门，那么房屋交易和产权管理部门原来的登记簿就不再具有登记簿的性质。
而按国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，“不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担”。
房屋交易管理包括了房地产的转让、抵押、租赁等工作，其中，对房地产转让、抵押的管理是房屋交易管理的主要工作，其管理的事项除了记载于登记簿和发放权属证书以外，其具体内容、方式和要求与原来房地产的转移登记及抵押登记基本相同。
国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知-国土资发〔2017〕108号
国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知国土资发〔2017〕108号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、住房城乡建设厅（建委、房地局）：为全面落实国务院领导批示精神，加强部门衔接，解决不动产登记“中梗阻”问题，切实做到便民利民，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[2013]134号）、《国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）等法规规章政策，现就房屋交易与不动产登记衔接有关问题通知如下。
一、关于资料移交共享（一）不动产统一登记制度实施前已经形成的房屋登记纸质资料要移交至不动产登记机构，确实难以拆分移交的，应复制移交，复制移交的资料应与原件一致，并于年底前全面复制移交到位。
（二）为避免重复建设，保证房屋交易与不动产登记使用电子数据的一致性，房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构，并于9月底前全面完成。
二、关于交易登记业务衔接对于房屋交易与不动产登记机构分设的地方，要按照“进一个门、跑一次路”的原则，实现房屋交易与不动产登记的有效衔接，切实做到便民利民。
（一）一个窗口受理。
两部门进驻同一个服务大厅，设置同一个受理窗口，将房屋交易和不动产登记所需的法定材料编制形成统一的申请材料目录向社会公布。
（二）部门并行办理。
收件后，相关资料分送两部门并行业务办理，不动产登记机构依法办理不动产登记业务。
不动产管理制度
不动产管理制度不动产管理制度第一章总则第一条为规范不动产管理工作，加强对不动产的监管和管理，保障公民、法人和其他组织的合法权益，根据有关法律、法规，制定本制度。
第二条本制度规定了不动产管理的基本要求、管理制度和管理流程。
第三条不动产管理应当遵循公平、公正、公开、便民的原则。
第四条不动产管理应当遵循依法、科学、规范的原则。
第二章组织结构第五条不动产管理工作由不动产管理部门负责。
第六条不动产管理部门根据工作需要，可以设立不动产管理分支机构。
第七条不动产管理部门应当建立健全不动产管理人员的考核机制，对不动产管理人员进行考核评价。
第八条不动产管理部门应当加强对不动产管理工作的监督检查，及时发现和纠正管理中的问题。
第三章不动产的登记管理第九条对不动产的登记，应当依法进行，必须提供真实、准确的资料。
第十条不动产登记应当公开、透明，不得弄虚作假。
第十一条不动产登记应当根据不动产的性质、情况、用途和登记法律规定进行分类管理。
第十二条不动产登记应当保存资料完整、可查、便于管理。
第四章不动产的交易管理第十三条对不动产的交易，应当在合法的基础上进行，必须依法交纳税费。
第十四条不动产交易应当按照法定程序进行，必须办理过户手续。
第十五条不动产交易应当公开、透明，不得弄虚作假。
第十六条对不动产的交易，应当严格按照法律、法规、政策和规章制度进行。
第五章不动产的维护管理第十七条不动产的维护管理应当与市政工程、环保工程等相关部门的工作协调配合，共同保障城市环境和公共设施的正常运行。
第十八条不动产的维护管理应当按照法律、法规的要求，配备专业技术人员，确保维护管理工作的质量。
第十九条不动产的维护管理应当根据不同类型的不动产，制定不同的维护管理方案。
第六章执法监管第二十条不动产管理部门可以依法对违法违规行为进行处罚，维护社会公共利益。
第二十一条对不动产管理部门的行政行为，可以提起行政复议或者行政诉讼。
第七章附则第二十二条本制度自颁布之日起施行。
不动产登记课件ppt
趋势四
法律法规体系逐步完善
不动产登记课件
目录
• 不动产登记概述 • 不动产登记的内容和程序 • 不动产登记的种类和方式 • 不动产登记的权属和争议处理 • 不动产登记的信息化和数据管理 • 不动产登记的案例分析与实践
01
不动产登记概述
不动产登记的定义
不动产登记是指由国家法定登记机关 对不动产物权变动进行登记，以公示 和公信的方式确认和保护不动产物权 的行为。
不动产登记的历史沿革
起源
不动产登记起源于欧洲中世纪地 役权登记制度，随着资本主义经
济的发展而逐渐完善。
发展
各国的不动产登记制度在实践中不 断完善和发展，形成了各自的特点 和体系。
国际统一
随着国际统一私法协会的成立，各 国开始探索建立统一的国际不动产 登记制度，以促进国际间的合作与 交流。
02
不动产登记的内容和程 序
不动产登记的范围
Байду номын сангаас
土地使用权
包括土地所有权、土地 使用权、土地抵押权等
。
房屋所有权
包括房屋所有权、房屋 抵押权、房屋租赁权等
。
林地使用权
包括林地所有权、林地 使用权、林地抵押权等
。
其他不动产物权
如采矿权、取水权等。
不动产登记的程序
申请与受理
申请人向登记机构提交申请材料 ，登记机构对申请材料进行初步 审查，符合要求的予以受理。
确定不动产权益归属
通过不动产登记，明确不动产权益的 归属，保障权利人的合法权益。
防止权属纠纷
通过登记公示，减少不动产权益纠纷 ，维护不动产交易市场的秩序。
不动产登记的争议处理
登记错误处理
当不动产登记出现错误时，应当 及时纠正，并对受影响的权利人 进行合理补偿。
住房城乡建设部办公厅关于印发《房屋交易与产权管理工作导则》的通知
住房城乡建设部办公厅关于印发《房屋交易与产权管理工作导则》的通知建办房[2015]45号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委(房地局)：为进一步加强房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，我部在总结地方工作经验的基础上，研究制定了《房屋交易与产权管理工作导则》(以下简称《导则》)。
现印发给你们，请贯彻执行，并就有关事项通知如下：一、充分认识《导则》的重要意义。
建立规则完善、职能明确、流程清晰、规范有序的房屋交易与产权管理制度，是保证房屋交易安全、维护房屋权利人合法权益、促进房地产市场平稳，健康发展的必然要求，是各级房产管理部门重要的基础性工作。
各级房产管理部门要提高认识，全面、准确领会《导则》要求，认真学习抓好贯彻落实。
二、不断提升业务管理水平。
各地要结合本地实际，细化《导则》内容，完善房屋交易与产权管理工作程序，切实加强楼盘表管理、新建商品房销售管理、存量房转让管理、房屋抵押管理、房屋租赁管理、房屋面积管理、房屋交易与产权档案管理、房屋交易与产权管理信息平台建设等工作，确保各项业务有序衔接。
要切实加强队伍建设，合理配置人员，优化服务流程，不断提高业务能力。
三、推进房屋交易与产权管理信息平台建设。
房屋交易与产权管理信息平台是个人住房信息系统的重要组成部分，加强信息平台建设是提升管理和服务水平的重要手段。
各地要加快推进信息平台建设，逐步实现房屋全生命周期管理。
要积极建立以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，抓紧完成存量房楼盘表的补建，加快推进历史档案数字化，进一步完善各业务子系统，实现各业务系统间的信息共享，全面提升信息化管理水平。
四、加强服务窗口建设。
各级房产管理部门要以落实(导则》要求为契机，进一步推进房屋交易与产权管理规范化工作，提高依法行政水平。
要切实加强服务大厅管理，强化服务窗口建设，简化办事程序，方便群众办事。
住房城乡建设部办公厅2015年9月28日房屋交易与产权管理工作导则第一章总则1．1为规范房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，制定本工作导则。
房屋交易与产权管理工作导则
房屋交易与产权管理工作导则第一章总则1．1 为规范房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，制定本工作导则。
1．2本工作导则适用于直辖市、设区城市、县（市）房产管理部门负责的房屋交易与产权管理工作。
1．3 房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理，具体包括：（一）楼盘表管理；（二）新建商品房销售管理，包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等；含购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存（三）存量房转让管理，包量房交易资金监管（四）房屋抵押管理；（五）房屋租赁管理；（六）房屋面积管理；（七）房屋交易与产权档案管理；（八）房屋交易与产权管理信息平台建设；（九）房屋交易与产权服务窗口建设；（十）政策性住房产权与上市交易管理；（十一）其他房屋交易与产权管理工作。
1．4 房屋交易与产权管理业务之间应有效关联，并与不动产登记等相关部门业务有序衔接，通过信息化技术实现相关信息实时共享，对于能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。
第二章楼盘表管理2．1 各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一编码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。
2．2 楼盘表应记载以下信息：（一）房屋物理状态信息，包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等；（二）交易与权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等；（三）其他应记载的信息，包括业务数据、统计数据以及发布数据等。
房屋物理状态信息可通过房产预（实）测绘等获取，房屋交易与权利状况信息及其它应记载的信息应通过各项交易业务获取并实时更新。
2．3 新建商品房实行预售的，应在办理商品房预售许可前完成楼盘表建立；新建商品房实行现售的，应在办理商品房销售备案前完成楼盘表建立；存量房未建立楼盘表的，应补建楼盘表。
房屋登记办法
房屋登记办法房屋登记办法是指在房屋所有权、土地使用权、其他住宅权属等方面进行登记的法律程序与规定。
房屋登记办法的实施可以保障房屋的所有权合法性与权益，加强对房屋市场的管理与监督，促进房地产市场健康有序发展。
本文将从房屋登记办法的起源、目的、程序、法律规定等方面介绍房屋登记办法。
一、房屋登记办法的起源早在古代，我国就开始进行不动产的登记管理。
明清两代时期，我国已经建立了比较完善的“田财书册”和“地籍蔡状”等登记制度。
20世纪上半叶，我国开始建立现代土地和房屋登记制度，其主要目的是规范不动产权属关系，维护社会秩序稳定。
1986年，我国颁布了《不动产登记暂行条例》，规定了不动产登记的基本制度。
此后，我国陆续颁布了《土地登记暂行条例》、《城市房地产登记暂行条例》等法律法规，逐渐完善了与房屋登记有关的制度与法规。
二、房屋登记办法的目的1、保障房屋所有权合法性与权益房屋登记办法的最基本目的是认定房屋产权的合法性。
在房屋产权登记之前，存在一些房屋权属不清、流转不规范等问题。
经过房屋登记办法的实施，可以明确房屋的所有权归属及权益，保障产权人的合法权益。
2、加强对房屋市场的管理与监督房屋登记办法可以加强对房屋市场的管理和监督，维护房地产市场的健康有序发展。
通过房屋登记办法，可以实现对房屋的记录、信息化管理，并可以及时了解房屋流转的信息，有助于规范房屋交易市场，防止不正当竞争和违法买卖等行为。
3、依法处置争议在房屋买卖、收购、污染等方面可能出现各种争议。
房屋登记办法可以明确房屋权益和权属关系，依法处理各类争议，保障产权人的利益。
3、房屋登记办法的程序房屋登记办法的核心程序主要包括申请登记、审核验收、登记备案等环节。
1、申请登记首先，产权人应向房屋登记管理机关申请登记。
申请人需要提供房屋产权证明、房屋所有人身份证明、土地使用权证明、以及其他与房屋权益相关的资料。
2、审核验收房屋登记管理机构在收到申请后进行审核，包括查验资料的真实性、合法性。
不动产管理制度
不动产管理制度1. 引言不动产指的是土地以及与之密切相关的建筑物和自然资源，是国家和个人财产中重要的组成部分。
为了确保不动产的合法权益得到保护并促进其有效利用，不动产管理制度被引入。
2. 不动产管理制度的背景和意义2.1 背景随着国家经济的快速发展和城市化进程的加快，不动产的数量迅速增加，不动产交易和使用管理的需求日益增长。
然而，没有完善的不动产管理制度，容易导致各种问题和纠纷的发生。
2.2 意义不动产管理制度的建立和实施，有重要意义：•保障不动产权益：通过明确的法律规定和管理制度，确保不动产所有人的权益得到保护。
•规范不动产市场：建立不动产管理制度有助于提高不动产市场的透明度和公平性，防止市场乱象的发生。
•促进经济发展：有效的不动产管理制度可以提高不动产的有效利用率，推动土地的流转和建设项目的落地。
3. 不动产管理制度的主要内容3.1 不动产登记制度不动产登记制度是不动产管理的基础，是确权和保护不动产权益的重要手段。
不动产登记制度包括要点：•登记主体：规定参与不动产登记的主体，包括不动产权利人、义务人等。
•登记内容：明确登记不动产的基本信息，包括权利状况、面积、位置等。
•登记程序：规定不动产登记的具体流程和程序。
3.2 不动产交易制度不动产交易制度是保障不动产交易顺利进行的重要保障措施。
不动产交易制度包括要点：•交易主体：规定参与不动产交易的主体，包括买方、卖方、中介机构等。
•交易程序：明确不动产交易的具体流程和程序，包括签订合同、过户手续等。
•交易信息公开：要求及时公开不动产交易信息，提高市场透明度。
3.3 不动产使用管理制度不动产使用管理制度是确保不动产得到有效利用的重要环节。
不动产使用管理制度包括要点：•使用权分配：规定不动产使用权的分配原则和程序。
•使用管理：明确不动产使用的管理要求和规范，包括安全防护、维护修缮等。
•使用期限：规定不动产使用期限的设定和管理。
4. 不动产管理制度的保障措施为了确保不动产管理制度的有效实施，需要保障措施：•法律法规的完善：国家应出台完善的法律法规，明确不动产管理的基本原则和要求。
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不动产登记与房屋交易管理
发表时间：2017-08-21T10:54:50.667Z 来源：《基层建设》2017年第11期作者：梁思艳
[导读] 我们通过此文简单分析一下不动产登记与房屋交易管理问题与对策探索，促进整个行业的良性发展。
身份证号码：45072219790223xxxx
摘要：随着我国经济的迅猛发展，城市规划，房屋建设进程不断加快，相关法律法规也在进一步完善，随着《不动产登记暂行条例》的出台，可以说聚焦了很有人的目光。
高热度，高争议，不动产登记与房屋交易产权管理面临很大的挑战，因为我国地域比较辽阔，各地的工作人员执行能力也略有不同，如何有效整合不动产登记与房屋交易管理，我们通过此文简单分析一下不动产登记与房屋交易管理问题与对策探索，促进整个行业的良性发展。
关键词：不动产登记房屋交易管理；数据档案管理建设
一、不动产登记与房屋交易管理的必要关联
不动产登记与房屋交易管理是国家有关部门对房屋的权利人以及厉害关系人对房屋的基本权利的不同阶段进行等级或者管理的相关行为，两者的关系密不可分。
据考察发现，我国的不动产登记局大致都是当地国土部门进行管理，不动产登记中心的形式主要有以下三种模式。
一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土两家的直管，以原有架构齐全的房屋登记中心为基础，归并涉及不动产登记的其他机构。
二是在国土局下设不动产登记中心，但只是设立发证平台，涉及各机构的登记与管理模式不变，只是通过信息数据归集到不动产登记中心，实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。
此种模式属于过渡模式，保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行，以及对突发状况的应对措施，各种方法及策略，在转型期平稳过渡，待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。
三是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。
此种模式难度大，涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。
二、不动产登记与房屋交易数据档案管理建设规范性管理必然性
1.建立资源数据共享的重要性
现如今不动产登记与房屋交易产权管理知识更新的频率不断加快，要求从业人员在工作中要继续接受新的教育，学习新的理论，知识，技术，新的方法。
传统的单一的工作方式在当今社会已然不够用，所以随着科技的迅猛发展，我们工作的媒介也有了更广阔的天地，我们把文字，图像等等的元素融合在一起，将传统工作形式与新的工作模式相结合，相互补充也相互渗透，更好的提高工作效率。
建立数据共享实时互通机制并非简单之事，不仅需要“谋篇布局”的思维，更需要时刻关心社会动态，把新的知识，新的思想理念不断融合在建立数据共享实时互通机制建设中。
建立数据共享实时互通机制建设是指将不动产登记与房屋交易管理的信息资料根据不断变化的因素,制定相应的统计方法,做到资料档案的合理化运用。
但是在之前的数据整合整理工作中通常由于组建升格等多种因素，对教学档案管理建设与管理的重视程度不够，管理的不规范，使教学工作受阻，只有进行不懈的改善，才能从根本上解决这一问题。
新的规章制度也要求下不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息能垒，依法实现信息实时互通共享机制，促进整个行业工作的良性发展。
2.资源数据共享的要求，数据档案管理建设的内容
不动产登记与房屋交易管理建设是一个国家基础水平的重要构成，不动产登记与房屋交易管理建设要求不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享，而且要求信息在一定年限内安全，有效，合理的保存，不动产登记与房屋交易档案管理建设完整性管理成熟与否是至关重要，其次质量监管在不动产登记与房屋交易档案管理建设完整性管理中也举足轻重。
如何让不动产登记与房屋交易数据档案规范化建设，所以对不动产登记与房屋交易数据档案管理建设完整性管理研究就有很大的必要性，通过对已知不合格数据管理的质量进行研究及分析，简单提出几点相应的解决措施。
不动产登记与房屋交易数据档案管理建设出现的原因是多方面的：工作人员本身素质过低，技术存在问题，质量监管体系不完备，无法按照要求规范性实施；制度管理不到位，这是造成问题的一个重要因素，很多地方单位的自身特点使得数据整合、管理上很难形成一定的规范性，也很难形成合理的管理制度，使得不动产登记与房屋交易数据档案管理建设难度大大加深;人员不够确定，在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设上，很多人都是兼管，他们本身没有强硬的专业基础，另一方面，由于单位等等一些基本工作的开展，使得他们的工作稳定性也非常差，这就对不动产登记与房屋交易数据档案规范性管理建设增加了难度。
通过对以上几个方面的分析，可以有效地找出不动产登记与房屋交易数据档案管理建设的不足之处，针对于这些地方可以加以防范，避免在以后的工作中中造成错误。
不动产登记与房屋交易数据的完整性管理主要要求，提高各个主管单位在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设上的重视程度，统一规范性管理，明确数据档案在工作中参考作用学以及评估上的重要作用。
管理实施的完整化要求各个环节都紧密结合，整个过程也是一个实现调节机制平衡的过程，预防在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设中存在的问题，存在的升格需求，保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行，以及对突发状况的应对措施，各种方法及策略。
规范性管理要求明确作用，确定各种信息整合安放位置，运用方面的协调，同时还要有有关部门的监督，信息技术技术专员给予指导与帮助。
因此，在以不动产登记与房屋交易管理数据档案管理建设中，我们应该安排好各个环节的衔接，保证各环节的质量，进行规范性管理，以及有效应对措施的完善。
3.档案电子数据的管理与利用
不动产登记与房屋交易管理数据档案管理建设完整性管理要想做到全面完善，就要从各个角度对教学档案管理进行监测，制定合理科学的管理体系。
技术从开始的筹备到最后投入使用，合理分工，建立质量责任制度，明确每个从事质量检测管理人员的职责和权限，把责任落实到每一个人；建立互相监督体制，使相互关联的体系之间相互监管，协同对整个工序进行控制;组织一些具有良好管理能力的管理者针对档案管理中出现的一些问题，找出原因，进行分析整理，使管理系统更完善也更合理。
提高工作人员素质，与信息技术有效结合，将驱动系统运用其中，驱动系统是指在及其操作中，可以让每个数据都紧密联系，使其保证一定的频率以及一致的操作模式。
传随着科技化智能化的不断提高，出现了更为简洁而且高效的驱动系统，将其融合在整个不动产登记与房屋交易管理数据档案管理中，可以更加有效的促进教学档案管理的规范性。
提高服务质量，不动产登记与房屋交易管理建设是指将不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享，将信息资料根据不断变化的因素,制定相应的统计方法,做到资料档案的合理化运用。
一个合理的
数据档案管理建设，是需要投入很大的精力的，它是一个复杂的综合过程,对不动产登记与房屋交易管理建设要求不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享建设与规范性管理各个阶段的质量管理内容、方法、出现的问题及措施、管理各方主体的职责都必须有明确的说明与要求，日常维护以及定期检查是非常重要的，以人的工作质量来促进整个数据教学档案管理建设质量,提高工作效率的核心理念。
质量检查人员和日常监管人员应该树立正确的价值观，努力提供高质量高效率的数据档案管理建设与管理的规范性完整性管理体系，争取促进整个行业工作的良性发展，实现多赢。
参考文献
[1]冯姝妹.不动产登记暂行条例初探[J].中瑞地产报,2015.(9)：6.
[2]赵严生.不动产登记与房屋交易管理探索与思考[J].内蒙古师范大学学报(经济学版),2014,17(9).。