物业公司收费不同涉及的增值税情况

物业公司在提供物业管理服务的同时，对小区物业采用实行集中供暖和制冷，并对小区业主按面积收取供暖和制冷费用，那么对物业公司收取的供暖和制冷费用，增值税上该如何处理呢？

一、受托代理方式

物业公司不提供供暖、制冷服务，而是接受专业供暖、制冷销售单位委托收取相关费用，根据《财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（[1994]财税字第026号）第5条规定：代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税：

（一）受托方不垫付资金；

（二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；

（三）受托方按照销货方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。

即对于同时满足以上条件的，属于代收转付行为，物业公司代为收取的费用不征

税。但对物业公司代收费用过程中取得委托方支付的手续费，应按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

二、自营方式

对于不能同时满足上述代收转付条件及由物业公司直接提供供暖、制冷服务的，应按照物业公司直接销售货物处理。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定，纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：

1.粮食、食用植物油；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；

《增值税部分货物征税范围注释》（国税发[1993]151号）第四条规定，暖气、热水是指利用各种燃料（如煤、石油、其他各种气体或固体、液体燃料）和电能将水加热，使之生成的气体和热水，以及开发自然热能，如开发地热资源或用太阳能生产的暖气、热气、热水。利用工业余热生产、回收的暖气、热气和热水也属于本货物的范围。

第五条规定，冷气是指为了调节室内温度，利用制冷设备生产的，并通过供风系统向用户提供的低温气体。

《财政部、国家税务总局关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税〔2016〕94号)第一条规定，自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下统称居民)供热而取得的采暖费收入免征增值税。

第三条规定，本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

参考：《陕西国税营改增试点政策答疑（十）》：

问题8：纳税人代自来水、电力、天然气、暖气销售单位收取费用的应该如何缴税？向居民收取的取暧费能否享受免征增值税政策？

答：纳税人受自来水、电力、天然气、暖气销售单位委托收取水电气暖费用，同时满

足以下条件的，属于代收转付行为，代为收取的费用不征税。

①受托收费单位不垫付资金；

②销售单位直接向最终客户开具增值税发票，或者纳税人受托使用销售单位的发票开具给最终客户。

纳税人代收费用过程中取得委托方支付的手续费，应按照“经纪代理服务”缴纳增值税。不能同时满足上述代收转付条件的，纳税人收取的电力、天然气、暖气费用应按照转售货物处理；提供物业管理服务的纳税人收取的自来水水费，应按照国家税务总局公告2016年第54号有关规定处理。

纳税人向业主或者其他客户转售暖气取得的收入，按照热力产品经营企业取得的供热收入计算缴纳增值税，符合免税条件的，可以申请享受免征增值税优惠。

根据上述规定，贵公司提供热力服务、中央空调服务应适用增值税货物的征税范围。物业公司所提供的暖气、冷气实际上是一种销售行为。物业公司也属于供热企业，物业的供热属于增值税项目，并应享受相关税收

优惠。对贵公司在夏季所提供的中央空调制冷服务，应按货物适用税率缴纳增值税。

即对于物业公司（一般纳税人）提供供暖、制冷服务的，应按适用税率申报缴纳增值税。同时符合条件的供暖收入可申请享受免征增值税优惠。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

即对于物业公司从事物业管理服务同时提供供暖、制冷服务的，相关收入应分别核算。

特别提醒

物业公司（一般纳税人）取得供热收入申报享受免税的，供热项目所取得的进项税额不得从销项税额中抵扣。对于无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得

抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。