收益法三

试卷名称：房地产估价理论与方法精讲班第36讲作业卷

开始时间：2008-10-2 18:40:1 结束时间：2008-10-2 18:40:2

答题时间：150分钟考生耗时：00:00:1

试卷总分：70 通过分数：42

考生姓名：考生成绩：0

标准题得分：0手工题得分：0

评分方式：自动通过考试：未通过

考试评语：

详细情况

一、单选题:

1、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。（2003年试题）

A．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿－投资带来的优惠

B．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋投资带来的优惠

C．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠

D．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠

A B C D

你的答案：标准答案：d

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

2、在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）

为收益期限计算的房地产价值。

A．建筑物经济寿命

B．土地使用权年限

C．建筑物剩余经济寿命

D．土地使用权剩余期限

A B C D

你的答案：标准答案：d

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

3、报酬率的表达式为（）。

A．投资回报/所投入的资本

B．投资回收/所投入的资本

C．（投资回报＋投资回收）/所投入的资本

D．（投资回收－投资回

）/所投入的资本

A B C D

你的答案：标准答案：a

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

4、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛

收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。（2005年试题）

A．536

B．549

C．557

D．816

A B C D

你的答案：标准答案：a

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

5、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年

有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为（）万元。

A．1372．73

B．1309．94

C．953．97

D．932．37

A B C D

你的答案：标准答案：d

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

6、直接资本化法通常是采用（）的预期收益。

A．估价时点

B．未来第一年

C．收益期内的算术平均数

D．收益期内的中位数

A B C D

你的答案：标准答案：b

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

7、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。（2002年试题）

A．价格

B．租金

C．潜在毛收入

D．净收益

A B C D

你的答案：标准答案：a

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：有效毛收入乘数的是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数

8、资本化率是（）的倒数。（2004年试题）

A．毛租金乘数

B．潜在毛租金乘数

C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

A B C D

你的答案：标准答案：d

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。

9、忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异。是（）的缺点。

A．毛租金乘数法

B．潜在毛租金乘数法

C．有效毛收入乘数法

D．净收益乘数法

A B C D

你的答案：标准答案：a

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：

10、（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。

A．毛租金乘数法

B．潜在毛租金乘数法

C．有效毛收入乘数法

D．净收益乘数法

A B C D

你的答案：标准答案：c

本题分数： 2.41 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：

二、多选题:

11、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。（2003年试题）

A．市场提取法

B．累加法

C．指数调整法

D．投资报酬率排序插入法

E．收益乘数法

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b, d

本题分数： 4.83 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分

解析：收益乘数是求取收益法中求取估价对象价值的方法。

12、在V＝a／r［1－1／（1＋r）n］的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。（2002年

试题）

A．试错法

D．移动平均法

C．曲线拟合法

D．线性内插法

E．指数修匀法

A B C D E

你的答案：标准答案：a, d

本题分数： 4.83 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分

解析：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。

13、收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．总收益乘数

A B C D E

你的答案：标准答案：a, c

本题分数： 4.83 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分

解析：收益乘数里没有利润乘数和销售收入乘数。

14、毛租金乘数法的优点是（）。