收益法收益法的基本原理
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
管理学院
资产评估学
3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
管理学院
资产评估学
二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
管理学院
资产评估学
收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
管理学院
资产评估学
2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
资产评估学
四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
管理学院
资产评估学
五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
管理学院
每年收益相同 未来年期无限
资产评估学
收益法的基本原理与计算公式
收益法的基本原理与计算公式收益法是一种用于估计资产价值的方法，特别适用于投资房地产或其他收租资产的估值。
它的基本原理是根据资产产生的现金流量来确定其价值。
收益法的计算公式是：资产价值=NOI/CAP率通过这个公式，我们可以根据资产的净营业收入和资本化率来计算资产的价值。
资产的净营业收入越高，而资本化率越低，资产的价值就越高。
在计算CAP率时，投资者需要考虑到多个因素，如市场利率、风险溢价以及特定资产的特征。
通常，市场利率越低，风险溢价越少，CAP率就越低。
在估值中，投资者可能会参考类似资产的CAP率作为参考点来确定自己的CAP率。
收益法的基本原理是根据资产产生的现金流量来决定其价值。
这是因为投资者购买资产的目的通常是为了获得来自资产的现金流。
因此，现金流量是决定资产价值的关键因素。
而收益法通过将净营业收入与投资者的期望回报率相结合，将现金流量转化为资产的价值。
在使用收益法进行估值时，投资者需要考虑多个因素，如资产的租金收入、租金增长率、折旧和摊销费用以及资产的剩余寿命等。
这些因素将直接影响资产的净营业收入。
此外，投资者还需要考虑到市场因素，如市场需求和供应、地理位置和经济环境等。
尽管收益法在估值中非常常用，但也存在一些局限性。
首先，收益法假设资产的净营业收入能够保持稳定，并且没有提及特定的租赁合同或租户。
其次，收益法没有考虑到资产的市场价值或替代品的存在。
最后，收益法不适用于那些缺乏现金流量的资产，如土地。
总之，收益法是一种基于现金流量来估计资产价值的方法。
通过将资产的净营业收入与投资者的期望回报率相结合，收益法能够提供一个相对准确的资产估值。
然而，在使用收益法进行估值时，投资者需要考虑多个因素，并且要注意该方法的局限性。
收益法 (2)
• 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 预期收益折现
（二）收益法的评估思路
（三）收益法运用的前提条件
1、资产的收益可用货币计量并可以预测
2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测
二、收益法的基本计算公式
计算股票收益率
Y Pn Pn1 CashDiv （ 1 T ) ShareDiv Pn ShareDiv T Pn1
16
• Beta系数中有关资本结构的问题
– 我们采用Beta的估算方法估算出来的Beta被认为是 含有对比公司自身资本结构（财务杠杆）的Beta， 由于各公司自身财务杠杆不一样，对Beta会产生一 定影响，我们需要调整这个影响 – 采用如下公式剔除对比公司Beta系数中的财务杠杆 影响 LeveredBet a
2、分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
P
n
i 1
Ri A 1 ' i (1 r ) r (1 r ) n
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
UnleveredB eta U
L
1 (1 T )
D E
• Wd：为对比公司债权市场价值 • We：为对比公司股权市场价值 • T：对比公司适用所得税率
17
•
•
以对比公司Unlevered Beta 的平均值作为被评估企业 Unlevered Beta 利用被评估企业的资本机构确定其ReLevered Beta βL
如何运用收益法评估企业价值
如何运用收益法评估企业价值在商业世界中，评估企业价值是一项至关重要的任务。
企业价值的准确评估可以匡助投资者做出明智的决策，为企业的发展提供指导。
而收益法是一种常用的评估企业价值的方法。
本文将探讨如何运用收益法评估企业价值，并介绍一些评估过程中需要注意的要点。
一、收益法的基本原理收益法是一种基于企业未来收益预测的评估方法。
其基本原理是企业的价值取决于其未来的盈利能力。
通过预测企业未来的收益，并将其折现到现值，可以得出企业的价值。
二、确定未来收益在评估企业价值时，首先需要确定企业未来的收益。
这需要对企业的经营情况、市场环境和竞争对手进行深入的研究和分析。
可以通过对过去几年的财务数据进行趋势分析，结合市场调研和行业分析，来预测未来的收益。
三、考虑风险和不确定性在预测未来收益时，必须考虑到风险和不确定性因素。
企业经营环境的变化、市场竞争的加剧以及技术创新等都可能对企业的收益产生影响。
因此，在预测未来收益时，需要对这些风险因素进行充分的考虑，并进行风险评估。
四、折现未来收益确定了未来收益后，接下来需要将其折现到现值。
折现是一种将未来的现金流转化为现值的方法，其基本原理是现金的价值随着时间的推移而减少。
在进行折现时，需要确定一个适当的折现率，该折现率应考虑到企业的风险和市场利率等因素。
五、确定企业价值通过将未来收益折现到现值，可以得出企业的价值。
这个价值可以被视为企业的内在价值，即企业在正常经营条件下的价值。
然而，企业的市场价值可能会受到其他因素的影响，如市场供需关系、投资者对企业的预期等。
因此，在评估企业价值时，还需要考虑到这些因素。
六、评估过程中的注意事项在运用收益法评估企业价值时，有几个注意事项需要特殊注意。
首先，需要确保所使用的数据和信息的准确性和可靠性。
任何错误或者不许确的数据都可能导致评估结果的偏差。
其次，预测未来收益时应尽量客观和合理，避免过于乐观或者悲观。
最后，折现率的选择也需要谨慎考虑，应根据企业的特点和风险来确定。
收益法文档
收益法收益法是一种用于估计资产价值的方法。
它主要用于商业和投资房地产的评估。
通常情况下，使用收益法的目的是确定一个资产的净现值，以便决定是否要购买或出售该资产。
基本原理收益法的基本原理是基于资产的未来现金流量。
它假设资产的价值取决于它所产生的现金流量。
根据这种方法，资产的价值可以通过将未来现金流量折现到现在来计算。
折现率折现率是收益法计算中的重要因素。
折现率是指将未来现金流量折现为现值的利率。
通常情况下，折现率受到市场利率和风险水平的影响。
较高的风险水平会导致较高的折现率。
折现率的选择是收益法中的一个关键决策。
不同的人对风险有不同的看法，因此折现率可能会在不同的情况下有所变化。
一般来说，较低的折现率会导致更高的资产价值，而较高的折现率会导致更低的资产价值。
基本公式收益法的基本公式是：\[ PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{{(1+r)}^t} \]其中，PV代表资产的现值，CF代表每期的现金流量，r代表折现率，t代表每期的时间。
通过将每期的现金流量乘以对应的折现率，并将所有现值相加，可以得到资产的现值。
应用范围收益法的应用范围非常广泛。
它可以用于估计各种类型的资产的价值，包括商业地产、投资地产、企业等。
它可以提供一个相对准确的价值估计，帮助投资者和业主做出有效的决策。
优缺点收益法具有一些优点和缺点。
优点•简单易懂：收益法的基本原理非常简单，容易理解和应用。
•考虑时间价值：通过将未来现金流量折现为现值，可以更好地考虑时间价值的影响。
•考虑风险：折现率的选择考虑了风险因素，可以更准确地估计资产的价值。
缺点•依赖数据质量：收益法的计算依赖于准确的现金流量数据和折现率数据。
如果这些数据不准确或不完整，计算结果可能会有误差。
•忽略其他因素：收益法主要关注现金流量，忽略了其他可能影响资产价值的因素，如市场需求、供应情况等。
•无法预测未来：无论折现率的选择如何，收益法仍然无法准确预测未来的现金流量，因此计算结果存在一定的不确定性。
区分收益法市场法
区分收益法市场法
收益法和市场法是资产评估中的两种主要方法，它们在确定资产价值时依据不同的原理和数据来源。
一、收益法（Income Approach）
1)基本原理：收益法基于预期未来经济利益的现值理论。
它将资产视为一种产生现金流的工具，
并计算这些未来现金流折现到评估基准日的价值总和。
2)应用条件：适用于那些能够产生可预测且持续收益的资产，例如商业地产、企业股权、专利
权等。
对于此类资产，需要有足够的历史数据来预测未来的收益以及相应的风险调整率。
3)计算过程：通常采用资本化率或折现率将预期收益（如净收入、净利润、现金流量）转换为
现值。
二、市场法（Market Approach）
1)基本原理：市场法通过比较类似资产或类似交易案例的市场价格，根据其与被评估资产之间
的差异进行适当调整后得出被评估资产的价值。
2)应用条件：要求有一个活跃的公开市场，且存在足够的具有可比性的已成交案例。
对于房地
产、股票、债券等有市场价格的资产尤为适用。
3)计算过程：常用的方法包括现行市价比较法、市盈率估价法（P/E）、市净率估价法（P/B）等，
通过对参照物的价格、收入、利润或其他关键指标与被评估资产对应指标进行对比分析并做相应调整以确定价值。
总结起来，收益法更多依赖于对资产未来盈利能力的估计和时间价值的考量，而市场法则着重于市场上的实际交易情况和可比对象的价值作为参考标准。
收 益 法
• 1.1.2收益法适用的范围和适用条件 • 1．收益法适用的范围 • 收益法的估价对象是有经济收益或有潜在益的房地产。 • 2．收益法适用条件
• 收益法估价需要具备的条件是房地产未来收益和风险都能 够准确地量化预测。
1.1.3 收益法的操作步骤
• 运用收益法估价应按下列步骤进行： • 1 搜集有关收入和费用的资料； • 2 估计未来收益期限或持有期； • 3 预测未来净收益或期末转售收益； • 4 求取报酬率或资本化率； • 5 选用收益法公式计算收益价值。
• 实际总收益：是在现状下房地产实际取得的收益，它受多种因素的影响。
• 客观总收益：是指房地产在最合理的使用状态下所取得的一般正常收益，它是排 除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的收益，是房地产在正常的使 用能力和使用方法所获得的收益，该收益是安全、客观而持续的收益，收益法以 客观总收益为依据进行还原计算。
营过程中的正常运营费用。即： • 净收益＝有效毛收入-运营费用=潜在毛收入-空置损失 -运营费用（1.14） • 式中：有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的房
地产的收入。潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的 房地产的总收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用， 包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的 成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用 （如清洁、保安）等。运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估 价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房 地产改扩建费用和所得税。房地产估价来自1.1 收益法的基本原理
• 1.1.1收益法的概念和理论依据 • 1．收益法的概念 • 它是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中常用的一种方法，其基本思想是根据房地产产生的收益来确定其价值。
收益法主要应用于商业用途的房地产评估，如写字楼、商铺、商业综合体等，通过分析其租金收益来确定其市场价值。
本文将从收益法的基本原理、应用步骤、优缺点以及实际案例等方面进行分析，希望能帮助读者更加深入了解收益法在房地产评估中的应用。
一、收益法的基本原理收益法是衡量一个商业用途房地产价值的一种方法，其基本原理是通过分析房地产所产生的租金收益来确定其价值。
在使用收益法进行评估时，首先需要确定房地产的年租金收益，然后再根据市场利率和折现率等因素来确定其现值，最终计算出房地产的市场价值。
收益法所依据的原理是房地产的价值主要来源于其产生的租金收益，因此通过分析租金收益可以更加客观地确定房地产的价值。
二、收益法的应用步骤收益法的应用步骤通常包括以下几个方面：1.确定租金收益首先需要对房地产进行分析，确定其出租空间的租金标准和市场租金水平，然后再根据出租率和租金收入来确定年租金收益。
在确定租金收益时需要考虑到房地产所处的位置、周边环境、建筑结构、市场需求等因素，以确保租金收益的准确性。
2.确定市场利率和折现率市场利率和折现率是决定房地产现值的重要因素，通常需要参考当地的金融市场情况来确定。
市场利率和折现率的确定是收益法中关键的一步，直接影响到最终的评估结果。
3.计算现值通过将房地产的年租金收益按照市场利率和折现率折现计算出现值，得出房地产的市场价值。
在计算现值时需要考虑到房地产未来的租金增长率、资产折旧率等因素，以更加全面地反映房地产的价值。
4.比较分析最后需要进行市场比较分析，将通过收益法得出的房地产价值与市场上类似房地产的交易价格进行比较，以验证评估结果的准确性。
三、收益法的优缺点1.优点：（1）客观性强：收益法是一种客观的评估方法，通过分析房地产的租金收益来确定其价值，能够更加客观地反映房地产的真实价值。
收益法的原理及应用
收益法的原理及应用1. 收益法的概述收益法是一种常用的估值方法，广泛应用于商业评估、投资决策和资产定价等领域。
它基于预测未来现金流的能力，将资产的价值归结为预计收益的现值。
收益法的核心原理是通过分析和评估资产产生的未来现金流来确定其价值。
2. 收益法的原理收益法的原理基于时间价值的概念，即未来的现金流在今天的价值要低于面值。
基本的收益法公式如下：资产的价值 = 未来现金流的折现值之和其中，未来现金流是指资产在未来一段时间内所产生的现金流入和现金流出。
折现值是指将未来现金流折算为今天的价值，考虑到时间价值的影响。
折现率反映了投资者对未来现金流的风险和机会成本的评估。
3. 收益法的应用收益法可以应用于许多不同类型的资产，包括股票、债券、不动产等。
在实际应用中，需要根据具体资产的特征和市场条件进行适当调整和修正。
3.1 股票估值收益法在股票估值中的应用很广泛。
投资者可以基于公司预计未来的盈利能力来评估公司的价值。
具体而言，可以使用盈利贴现模型来计算股票的内在价值。
该模型假设未来盈利能力与现金流的折现值相关，通过考虑盈利增长率和折现率来评估股票的价值。
3.2 不动产估值对于不动产的估值，收益法也是一种常用的方法。
在评估不动产的价值时，可以根据该不动产预计的租金收益和未来的销售收益进行估算。
通过将未来现金流折算为今天的价值，可以得出不动产的净现值，进而评估其价值。
3.3 其他应用领域除了股票和不动产，收益法还可以应用于其他各种投资工具和资产类型的估值。
例如，可以基于企业的未来现金流来评估债券的价值。
在项目投资决策中，也可以使用收益法来评估预计未来的现金流入和现金流出，以支持投资决策。
4. 收益法的优点与局限性4.1 优点•考虑到未来现金流的价值，更能反映资产的真实价值。
•灵活性高，适用范围广，可应用于不同类型的资产。
•考虑到时间价值，能够较全面地评估投资风险和回报。
4.2 局限性•对未来现金流的预测很难准确，因此估值结果可能存在误差。
收益法的基本原理
2024/6/27
26
2.直接经营型房地产的净收益求取
最大特点是房地产所有者同时 又是经营者，房地产租金与经 营者利润没有分开
• 1、商业经营型房地产：应根据经营资料计算 净收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、 经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、 财务费用和商业利润。
• 2.工业生产型房地产； • 3、农业净收益的估算
率g（当相等时，V=a*n/（1+r）） • 3.收益年限为有限年。
2024/6/27
19
• 例6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地 上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预 计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％； 该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的 收益价格为？
22 (1 10%)2
25 (1 10%)3
28
30
35
(1 10%)4 (1 10%)5 10%(1 10%)5
20234/61/270.2万元
15
五、净收益按一定数额递增的公式
（1）收益年限无限年的公式
V
a r
b r2
式中：b—净收益逐年递增的数额递增，如净收 益第一年为a，则第二年为（a+b），第三年 为（a+2b），以此类推，第n年为[a+(n-1)b].
2、资本化率大于零为r；
3、收益年限n为无限年。
2024/6/27
13
（2）收益年限有限年的公式
t
V
i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
[1
1 (1 r)nt
]
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a； 2、资本化率不等于零为r； 3、收益年限n为有限年。
收益法的基本原理
16 9% 2%
228.（ 6 万元）
2.有限年的公式
V
r
a g
1
(1 1
g r
)
n
此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本化率r 不等于净收益逐年递增的比率g （当相等时，
V a n ⑶ 收益年限n 为有限年。 1 r
例7：某宗不动产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年 限为50年，预计该不动产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净 收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，该类不动产 的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为：
二、无限年且其他因素不变的公式（最简单的公式）
Va r
应用条件：⑴ 净收益每年都是a；⑵ r > 0；⑶ 收益年限n为无限年期。
三、有限年且其他因素不变的公式
V
a r
1
1
1 rn
1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年
2.该公式的用途：
⑴ 直接用于计算价格；
t i1
ai (1 r)i
a r(r 1)t
1
1 (1 r)nt
五、预知未来若干年后不动产价格的公式
V
t i 1
ai (1 r)i
vt (1 r)t
Vt ——第t年末的价值
六、净收益按等差级数递增的公式
1.无限年的公式
V
a r
b r2
式中，b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则第二年为
建筑物及其土地总收益
收益法的基本原理
收益法的基本原理收益法是一种常用的估值方法，通常用于确定不动产的市场价值。
它基于一种简单而直接的原理，即不动产的价值可以通过未来的现金流收益来衡量。
本文将介绍收益法的基本原理，并探讨其在不动产估值中的应用。
一、收益法的基本原理收益法的基本原理是通过估算不动产未来的现金流收益来确定其价值。
该方法假设不动产的价值取决于其所能产生的现金流收益。
根据这一原理，投资者愿意为了获得未来的现金流而购买不动产。
根据收益法，不动产的价值可以通过以下公式计算：V = CF₁ / r₁ + CF₂ / (1 + r₁)² + CF₃ / (1 + r₁)³ + ... + CFn / (1 +r₁)ⁿ其中，V是不动产的价值，CF是未来的现金流收益，r是折现率，n是预测的收益期数。
折现率用于将未来的现金流收益转换为现值，反映了投资风险和时间价值的考虑。
二、收益法在不动产估值中的应用1. 商业不动产估值商业不动产包括购物中心、写字楼、酒店等。
在商业不动产估值中，收益法被广泛运用。
评估师通过分析租约、租金收入和支出等信息，估算不动产未来的现金流收益，进而确定其市场价值。
2. 租赁不动产估值租赁不动产一般指出租方作为租赁受益人，出租方作为租赁实施人的合同关系。
在租赁不动产估值中，可以利用收益法来计算出租方的市场价值。
通过分析租金、合同期限、租金调整等因素，估算未来现金流收益，从而确定租赁不动产的市场价值。
3. 住宅不动产估值在住宅不动产估值中，收益法往往与比较法和成本法结合使用。
通过分析房屋租金收入和支出，预测未来现金流收益，并运用市场租金和折现率进行调整，最终确定不动产的市场价值。
三、附加考虑因素和风险因素在运用收益法进行不动产估值时，还需要考虑一些附加因素和风险因素。
例如，租赁不动产的租赁期限和合同条款、市场需求与供应关系的变化、宏观经济因素等都可能对未来现金流产生重要影响。
此外，收益法估值还存在一定的局限性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
收益法收益法的基本原理
五、净收益按一定数额递增的公式
1.收益年限无限年的公式
V=a／r + b／r2
2.收益年限有限年的公式
1
n
V=(a／r + b／r2）[1- ----- ]-b／r×----
(1+r)n (1+r)n
收益法收益法的基本原理
六、净收益按一定数额递减的公式 只有收益年限有限年一种，而且要求 收益年限必须小于a/b
年n
精品资料网
收益法收益法的基本原理
该公式有以下列用途： 1.直接用于计算价格 2.不同年限价格的换算 3.比较不同年限价格的高低 4.用于比较法中土地使用年限修正 5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近
无限年的价格越快
收益法收益法的基本原理
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1. 收益年限无限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 （1＋r）i r（1+r） t
2. 收益年限有限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
----]
i=1 （1＋r）i r（1+r） t
1 [1- ------
收益法收益法的基本原理
❖ 有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖 欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收 入
❖ 运营费用：维持房地产正常生产、经营或使 用必须支出的费用及归属于其他资本或经营 的收益。
❖ 运营费率：运营费用与有效毛收入之比 ❖ 净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到
的归属于房地产的收益
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V= a/r
此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变 为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限 为无限年
收益法收益法的基本原理
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
V=a/r[1-1/(1+r)n]
此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a；
⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有限
收益法收益法的基本原理
二、不同收益类型房地产的净收益求取
¡ 1.出租型房地产的净收益求取 ¡ 对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂
房、仓库和土地等 ¡ 方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房
地产税和租赁代理费等后的余额 ¡ 租赁收入：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的
利息收入 ¡ 注意：所求房地产是否包括其他资产
收益法收益法的基本原理
第二节收益法的计算公式
¡ 一、最一般的公式
n
Ai
¡ V ＝ ∑ --------------
¡
i=1 （1＋R）i
¡ 式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）；
¡
Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
¡
R ─ 资本化率（％）；
¡
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
收益法收益法的基本原理
收益法收益法的基本原理
七、净收益按一定比率递增的公式
1.收益年限无限年的公式
a
V=-------
r-g
2.收益年限有限年的公式
a
1+g
V=-------[1-(--------- )n ]
r-g
1+r
收益法收益法的基本原理
八、净收益按一定比率递减的公式 1.收益年限无限年的公式
a V=-------
收益法收益法的基本原理
3.自用或尚未使用的房地产的净收益求取：比 较法
4.混合型房地产的净收益的求取
收益法收益பைடு நூலகம்的基本原理
三、求取净收益时有关收益的取舍 （一）有形收益和无形收益 （二）实际收益和客观收益
有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所 确定的租金，租约期外的租金应采用正常客 观的租金。
收益法收益法的基本原理
2.直接经营型房地产的净收益 ①商业经营型房地产：商品销售收入扣除商品销售成
本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、 财务费用和商业利润 ②工业生产型房地产：销售收入扣除生产成本、产品 销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务 费用和厂h商ttp利://润 精品资料网 ③农地净收益的估算，有农地平均年产值扣除种苗费、 肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料 费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息
收益法收益法的基本原理
四、净收益流量类型 （一）未来净收益流量类型 ¡ 1.每年基本固定不变 ¡ 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减 ¡ 3.每年ht基tp:/本/w上ww按.cns某hu个.cn固精定品资比料率网 递增或递减 ¡ 4.其他有规则的变动情形
收益法收益法的基本原理
例题： ¡ 某商场的土地使用年限为40年，从1998年10月1日
起计，该商店共有两层，每层可出租面积各为200 平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年， 可出租面积的月租金为180元每平方米，且每年不 变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元每平方米和120元每 平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化 率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出 售时的正常价格。
r+g
2.收益年限有限年的公式
a
1-g
V=-------[1-(--------- )n ]
r+g
1+r
收益法收益法的基本原理
九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价 格的公式
t ai
vt
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 (1+r)i
(1+r)t
此公式h的ttp:假//w设ww前.cn提shu是.cn：精（品1资）料网已知房地产在
收益法-收益法的基本原 理
2020/11/22
收益法收益法的基本原理
二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商
务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、 厂房、农地等房地产 三、收益法的操作步骤 ¡ 1.搜集有关房地产收入和费用的资料 ¡ 2.估算潜在毛收入 ¡ 3.估算有效毛收入 ¡ 4.估算运营费用 ¡ 5.估算净收益 ¡ 6.选用适当的资本化率或折现率 ¡ 7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格
未来第t年末的价值为Vt；（2）净收益在前t 年(含第t年)有变化
收益法收益法的基本原理
第三节 净收益 一、净收益的计算公式
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用＝有效毛收入－运营费用 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益 通常以年度计 潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空 置状况下可获得的收入