“房地一致”原则在抵押中的适用问题

“房地一致”原则在抵押中的适用问题

[摘要]“房地一致”原则是指建筑物所有权主体与建筑物所占面积的土地使用权的主体应保持一致的原则，为我国不动产法制坚持的一大原则，在众多法条中均有所体现。这一原则若在抵押领域生硬适用会产生诸多不合理之处，本文提出了更为合理的适用方式，即：在当事人没有明确进行约定的情况下，认定为在同一个抵押财产集合体上的一物两押，各抵押权人依照抵押权登记的先后顺位优先受偿；若当事人双方作出了关于“分别抵押”的明确约定，则从约定，即认可“房”、“地”分别抵押的效力。此外，文章从抵押权实现时可能会出现的三种可能情况出发，对认可“分别抵押”后的抵押权实现的具体制度问题一一提出了简要设想。最后，文章还对《物权法》第182条的规范类型进行了简要评价，认为其应属于补充性的任意性规范。

[关键词]房地一致；抵押；抵押权实现

我国不动产法制始终坚守建筑物所有权主体与建筑物所占面积的土地使用权的主体保持一致的原则，即通常所说的“房随地走”、“地随房走”，又称为“房地一致”原则，体现在《城市房地产管理法》第32条、《物权法》第146条与第147条等条文中，如《物权法》第146条与第147条分别规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《物权法》担保物权编抵押权部分对于建筑物与建设用地使用权的抵押，以及乡镇、村企业厂房与集体建设用地使用权的抵押的规定（第182、183条），同样遵循了上述房地一致的原则。《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”

一、“房地一致”原则在抵押领域中适用方式探讨

“房地一致”原则，其本身考虑的是土地和地上附着物之间的天然联系。“如果将土地使用权与其他地上建筑物和附属物分开，很可能使地上建筑物和附属物在转移所有权以后失去基地使用权。其结果将可能出现土地使用权人要求地上建筑物、其他附着物所有人拆除其地上建筑物、其他附着物，……的后果”，即“房地一致”，既有利于明晰不动产权利归属关系，使权利关系简约化，又有利于保障房屋所有人能拥有对于建设用地的使用权，减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。这样的考虑是有道理的，但是，如果将“房地一致”原则完全适用于抵押领域，从而认为“房”、“地”的分别抵押均为无效，是否合理呢？

在担保实务中，基于“房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记”的分别登记制度，房产和地产分别设定抵押权并完成登记的情形

是确实存在的。举一案例进行说明：2008年1月21日，甲公司向工商银行申请贷款5500万元，约定2010年1月21日还款。为担保贷款，甲公司将其评估值7000万元（不包括地价款）的一栋大楼抵押给该银行，并在房管局办理了登记。2008年8月26日，甲公司又以该大楼占用范围内的土地使用权（评估价值3500万元）向建设银行申请抵押贷款。建设银行因了解到该块土地上的房屋已经抵押，遂决定只向甲公司贷款2500万元，并约定于2009年8月16日前还款，且亦在土地管理局办理了抵押登记。2009年11月5日，即建设银行的贷款已到期但工商银行的贷款尚未到期之时，因甲公司届期未能偿还贷款，建设银行向人民法院起诉要求实现其抵押权，拍卖抵押的土地清偿其贷款。

审判实践中就该类问题的处理有三种观点：1.因大楼抵押设定并登记在先，依法律规定，土地使用权已视为一并抵押，不能再为建设银行设定抵押，故工商银行抵押权有效，建设银行抵押权无效。2.分别登记的两个抵押权皆违反“房随地走、地随房走”双向统一原则，故应认定两个抵押权均无效。3.应根据《担保法》第34条第2款以及《物权法》180条第2款关于“一并抵押”之规定，将土地使用权和房屋所有权解释为在一个集合体设定抵押，故该集合体上先后设定了两个抵押权，构成一物两押，两个抵押权皆应认定为有效，并按照登记先后顺位实行抵押权。不难看出，以上三种观点都是基于“房”“地”必须一并抵押的观点而得出的，对此笔者的看法是：

观点1与观点2认定后设立的抵押权无效以及两者皆无效的结论不合理。第一，设立抵押的目的是为了担保主债权的实现，其追求与利用的是抵押物的交换价值，抵押物的价值却是可以分割的。上述两种观点的做法，是对抵押物价值利用的不当限制，不利于资金的融通。第二，在我国现行法之下，建筑物和建设用地使用权互为独立的不动产客体，并有其独立的交换价值，《物权法》更是分别规定两者均可为抵押财产之一（第180条第1款第1项、第2项）。第三，《物权法》第200 条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”由此可见，“房”“地”不一并抵押时，抵押并非绝对无效。第四，无论是认定后一抵押权无效还是认定两者皆无效，不仅限制了抵押财产价值的最大限度利用，且是对交易的严重破坏，不利于当事人权利的保护。第五，无论是分别抵押还是同时抵押，只要限制在抵押权实现时“房”与“地”应一并进行处分，其所有权受让主体为同一主体，即可以避免前述提到的两者主体不一致可能引起的问题，就不是对“房地一致”原则的违反。而观点3具有一定的合理性。原因在于，当甲公司与建设银行签订借款合同并设立抵押权时，建设银行对于该土地上大楼已设立抵押的情况是明知的，而作为一个为正常交易活动的民事主体，其对于法律的规定也应是了然的，在这样的背景下其自愿接受甲公司提供的以该建设用地使用权为抵押财产设立的抵押，可以理解为其具有会作为后顺位抵押权人的预期，因而在这种情况下作出如此的处理是具有合理性的。但是，值得一提的是，如果建设银行与甲公司明确约定了该建设用地使用权是脱离于其上大楼的抵押财产，即就该建设用地使用权而言，建设银行为第一顺位的抵押权人，这样的情况，是否还是应当依据观点3来进行处理呢？笔者认为不然。从以上憋着对观点1与观点2的反驳可以看出，认可“房”与“地”分别抵押的效力，是合理且可行的，反而是若对其进