东莞市三旧改造年度计划编制指引
1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南
附件 1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。
一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。
第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作：1. 开展权属调查。
由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。
2. 编制和审批单元规划。
由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。
各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。
具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。
3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15 日。
其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。
改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。
具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。
如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。
（2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。
东莞市“三旧”改造实施细则
东莞市“三旧”改造实施细则一、总则为深入贯彻落实党中央、国务院关于推动城市“三旧”改造的决策部署，进一步加强城市规划与管理，提升城市发展质量和人民群众居住条件，特制定本实施细则。
二、改造内容（一）拆迁与重建1.在全市范围内，对于老旧建筑、危险房屋、重点拆迁区域，视情况实施拆迁与重建工作。
2.拆迁工作要确保居民的合法权益，尊重考虑他们的需求和利益，提供适当的补偿与安置。
3.重建工作要注重规划布局，合理利用土地资源，建设符合城市发展方向的新区域。
（二）翻新与改造1.对于老旧建筑、存量房屋，鼓励采取翻新与改造的方式进行更新。
翻新工作要注意保护原有建筑的历史文化价值和风貌。
2.翻新与改造工作要提高建筑的耐久性、节能性和环保性，提升居住品质。
3.鼓励社区居民积极参与翻新与改造工作，促进社区共建共享。
（三）产业升级与转型1.对于老旧工业区、厂房、园区等，鼓励进行产业升级与转型。
引导企业调整业态，提高技术水平和附加值。
2.政府要积极为企业提供扶持政策，帮助其实施产业升级与转型。
3.产业升级与转型要注重生态环保，避免新污染源的产生。
三、改造流程（一）规划阶段1.制定城市规划方案，明确改造的范围和内容。
2.制定“三旧”改造路线图，明确改造目标和时间表。
3.鼓励社会公众参与评议，形成多方共识。
（二）拆迁与重建阶段1.成立拆迁工作组，负责拆迁相关工作的组织与协调。
2.制定拆迁计划，明确拆迁的顺序和步骤。
3.在拆迁过程中，注重与居民的沟通，解决居民的合理需求和关切。
（三）翻新与改造阶段1.鼓励社区居民自愿参与翻新与改造工作，提供适当的政策和经济支持。
2.严格按照翻新与改造方案进行施工，确保质量和安全。
3.翻新与改造完成后，进行验收和评估，确保达到预期的效果。
（四）产业升级与转型阶段1.开展产业升级与转型的调研工作，了解企业的实际情况和需求。
2.制定产业升级与转型的具体方案，提供相应的支持和帮助。
3.评估产业升级与转型的效果，及时调整和改进政策措施。
2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引
一、项目背景随着东莞市经济的快速发展，城市建设不断推进，确立了“三旧”改造项目为重点的发展方向。
这些项目包括老旧厂房改造、老旧小区改造和旧城区改造。
本次改造方案编报的指引将提供对这些项目的整体要求和具体步骤。
二、整体要求1.项目定位明确：每个项目必须明确其改造目标和定位，例如，老旧厂房改造可以成为创新创业基地，老旧小区改造可以提升居民的居住环境，旧城区改造可以提升城市形象。
2.社会效益优先：改造项目要以提高市民生活质量和城市形象为出发点，注重社会效益和可持续发展。
3.生态环境保护：改造项目要注重保护和改善生态环境，提高城市绿化率和空气质量。
4.经济效益合理：改造项目要注重经济效益，实现项目的可持续发展。
三、具体步骤1.项目策划确定项目范围和规模，包括改造的面积、改造内容和改造期限等。
制定项目实施计划，明确项目的时间节点和工作任务。
2.项目资金筹措3.项目招标制定招标方案，明确招标的范围和条件。
招标环节中要注重公平竞争，公开透明。
4.项目实施按照招标结果，选择合适的承包商进行项目实施。
在项目实施过程中，要加强监督和协调，确保项目按照计划推进。
5.项目验收在项目完成后，进行项目验收，对改造效果进行评估。
如有不合格项，需进行整改。
6.项目运营做好项目运营工作，包括项目的管理、维护和发展。
同时，注重宣传和推广，提高项目的知名度和影响力。
四、编报要求1.项目背景：详细介绍项目的背景和目标，说明项目对城市发展的重要性和必要性。
2.改造方案：具体描述改造方案的内容和实施步骤，包括改造的范围、改造的内容和改造的期限等。
3.项目规划：明确项目的规划指导思想和目标，包括改造后的用途、设施和绿化等。
4.项目经济分析：详细分析项目的经济效益和投资回报，包括投资规模、资金筹措和预期收益等。
5.项目管理：说明项目的管理机构和管理措施，包括责任分工、监督机制和协调机制等。
6.项目评估：制定项目评估指标和评估方法，对改造效果进行评估。
三旧办年度工作计划
三旧办年度工作计划一、工作概述三旧是指老旧厂房、老旧住宅和老旧小区的维修改造和整治工作。
我局作为城市管理部门，负责全市范围内的三旧办工作。
本年度工作计划是根据市政府的要求和相关政策，制定的针对三旧办工作的具体工作方案。
本计划旨在推动三旧办工作的顺利进行，提升城市的形象和居民的生活品质。
二、工作目标1.完成全市范围内的老旧厂房、老旧住宅和老旧小区的调查摸底工作，明确维修改造和整治的重点和方向。
2.制定并完成一批老旧厂房的维修改造和整治项目，优化市区产业布局和土地利用。
3.推动相关部门完成老旧住宅的维修改造和整治工作，改善居民居住环境。
4.加强老旧小区的土地整治和环境整治，提高居民生活质量。
三、工作内容1.老旧厂房调查摸底制定老旧厂房调查摸底的具体工作方案，确定调查范围和内容。
组织人员进行实地调查，了解老旧厂房的基本情况、利用状况和存在的问题。
根据调查结果，制定老旧厂房维修改造和整治的重点项目，推动项目实施。
2.老旧厂房维修改造和整治组织编制老旧厂房维修改造和整治的具体实施方案，明确项目的内容、目标和时间节点。
协调相关部门、企事业单位和社会资源，推动项目的顺利实施。
加强项目过程的监督和管理，确保项目的质量和进度。
3.老旧住宅整治建立老旧住宅整治的长效机制，制定相关政策和措施，推动老旧住宅的维修改造和整治工作。
加强对老旧住宅的鉴定和评估，确定重点整治项目。
组织相关部门和专业机构进行维修改造设计和施工，改善居民的住房条件。
4.老旧小区整治确保老旧小区的基础设施和公共设施的改善和维护。
加强对老旧小区的管理和监督，提升小区管理水平和服务质量。
组织开展社区宣传和教育活动，加强居民的环保意识和共建共治意识，营造良好的居住环境。
四、工作措施1.加强组织领导成立三旧办工作领导小组，明确工作职责和任务，做好工作的组织和协调。
组织召开工作会议，研究解决重点工作中的问题和困难。
加强与相关部门、企事业单位和社会组织的沟通和合作，形成工作合力。
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2009.12.16•【字号】东府〔2009〕144号•【施行日期】2009.12.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知东府〔2009〕144号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》已经2009年第33次市党政领导班子联席会议讨论同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府二〇〇九年十二月十六日目录第一章总则第二章“三旧”改造规划的编制与审批第三章成片拆迁改造的类型及审批程序第四章单宗项目改造的类型及审批程序第五章鼓励措施第六章法律责任第七章附则东莞市“三旧”改造实施细则（试行）为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）及有关法律、法规，制定本细则。
第一章总则第一条适用范围本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。
我市下列土地可列入“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。
月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
2019年12月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
2019年12月东莞市"三旧"改造项目改造方案编报指引附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2019‟78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办…2019‟122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府…2019‟144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发…2019‟199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
东莞“三旧”改造实施细则2024年
东莞“三旧”改造实施细则2024年合同目录第一章：总则1.1 改造目的与原则1.2 改造范围与条件1.3 改造的法律依据第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格2.2 参与方的权利与义务2.3 参与方的资格审核第三章：“三旧”改造项目申报3.1 项目申报条件3.2 项目申报程序3.3 项目申报材料第四章：改造规划与设计4.1 规划编制原则4.2 设计审查与批准4.3 规划与设计的变更第五章：土地使用权处理5.1 土地使用权确认5.2 土地使用权的收回与补偿5.3 土地使用权的出让第六章：改造实施程序6.1 改造方案制定6.2 改造方案审批6.3 改造施工管理第七章：资金管理与使用7.1 资金来源与筹措7.2 资金使用规定7.3 资金监管与审计第八章：改造成果的验收与交付8.1 验收标准与程序8.2 交付条件与流程8.3 质量保证与责任第九章：争议解决与法律责任9.1 争议解决机制9.2 违法改造的法律责任9.3 违约责任第十章：附则10.1 合同生效与备案10.2 合同的解释权10.3 其他补充规定签字栏改造主体（甲方）签字：____________参与方（乙方）签字：____________签订日期：____年____月____日签订地点：东莞市____________附件清单：____________（注：附件应包括改造项目批准文件、土地使用权证明等相关文件）合同编号___________第一章：总则1.1 改造目的与原则本细则旨在规范东莞市“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造活动，提升土地利用效率，促进城市可持续发展。
1.2 改造范围与条件“三旧”改造适用于东莞市规划区内需更新改造的区域，应符合城市规划和土地利用总体规划。
1.3 改造的法律依据本细则依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规制定。
第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格改造主体应为具有独立法人资格的单位，具备相应的资金实力和改造能力。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2009.08.13•【字号】东府办[2009]113号•【施行日期】2009.08.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知（东府办〔2009〕113号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市推进“三旧”改造工作方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年八月十三日东莞市推进“三旧”改造工作方案为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。
一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性“三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。
省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人；从2009年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况；对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。
省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。
国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。
东莞市“三旧”改造实施细则操作指南
东莞市“三旧”改造实施细则操作指南东莞市位于中国广东省东部，是中国最大的制造业基地之一，也是中国三旧改造的重点地区之一、三旧指的是老旧厂房、老旧小区和老旧商业街区，这些老旧的建筑物不仅影响了城市形象，也给城市更新和发展带来了障碍。
因此，东莞市制定了一系列的“三旧”改造实施细则和操作指南，以推动城市更新和经济转型。
一、实施目标东莞市的三旧改造实施目标是实现城市功能优化、产业结构升级、环境质量提升和居民生活品质改善。
具体包括以下几个方面：1.提高城市用地利用率，优化城市空间布局。
2.促进制造业转型升级，推动创新驱动发展。
3.改善旧工业区的环境质量，提升城市形象。
4.改善居民居住条件，提高居民生活品质。
5.保护历史文化遗产，传承东莞的历史文化。
二、实施主体三旧改造的实施主体是政府、企业和居民。
政府负责制定政策和规划，提供政策支持和资源保障；企业负责投资和建设；居民负责配合和参与。
三、实施步骤三旧改造的实施步骤包括前期准备、规划设计、项目筛选、项目建设和后期管理。
1.前期准备前期准备包括开展调研、编制规划、政策宣传和资源调配。
政府需要了解改造区域的情况，包括土地利用、现状建筑、居民需求等，并制定相应的规划和政策。
同时，政府还需要宣传政策和引导企业和居民参与改造工作，调配相应的资源。
2.规划设计规划设计是三旧改造的基础，包括规划范围确定、功能定位、用地分布和建筑布局等。
政府需要制定相应的规划方案，并进行合理的空间布局和功能配置，既满足城市发展需求，又符合居民生活需求。
3.项目筛选项目筛选是实施三旧改造的关键环节，需要结合规划设计，根据市场需求和投资条件选择具体的项目。
政府可以通过招标方式或与企业合作方式选择投资方，并对项目进行评审和审核，确保项目符合改造目标和要求。
4.项目建设项目建设是三旧改造的实质性工作，需要投资方按照规划设计和项目要求进行建设。
政府可以提供相应的政策支持和资金补贴，促进项目的顺利进行。
2014年12月东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引
2014年12月东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引第一篇：2014年12月东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引附件2东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引（试行）一、改造单元及改造单元批次计划的定义（一）在保证基础设施和公共设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，镇人民政府（街道办事处）综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定的具有一定面积、相对成片的改造区域作为改造单元。
（二）改造单元是政府对“三旧”改造实施规划管控的基本单位，直接体现我市“三旧”改造“政府主导”、“规划管控”和“成片改造”的基本指导思想。
（三）镇人民政府（街道办事处）根据改造单元各方面条件的成熟程度，形成计划，根据市统一安排、按批次上报。
每个批次计划可包含一个或多个改造单元。
二、改造单元批次计划的效力（四）只有纳入改造单元批次计划范围的“三旧”用地，才能申报改造方案；只有批次计划同意申请调整控制性详细规划（下称“控规”）的改造单元，才能申请调整控规。
（五）批次计划确定的各改造单元的区域范围、功能定位、分区划定、开发强度、公共设施布局及捆绑关系，应当作为编制和审批单元规划、改造方案以及实施改造的基本条件，不得随意调整。
三、改造单元与改造项目的关系（六）改造单元与改造项目既是包含关系，也存在先后关系。
即，一个改造单元可划分为多个改造项目；政府先行统筹划定改造单元，确定改造单元内各地块改造条件之后，再由改造主体按照确定的改造条件，申报具体的改造项目。
四、改造单元批次计划的编报（七）“东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划”由镇人民政府（街道办事处）组织编制，并以镇人民政府（街道办事处）名义上报。
“东莞市201×年度第×批次改造单元计划”由市“三旧”改造管理机构根据审查的情况，汇总形成送审稿，报市土地审批委员会审议。
市土地审批委员会审议通过后，由市人民政府批准“东莞市201×年度第×批次改造单元计划及附属的前期研究报告成果。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2023.03.29•【字号】东府办〔2023〕5号•【施行日期】2023.05.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知东府办〔2023〕5号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2023年3月29日目录第一章总则第二章非住宅类物业改造核算标准第三章住宅类物业改造核算标准第四章其他第五章附则东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引第一章总则第一条为进一步深化创新改革，明确“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本，打造“三旧”改造（城市更新）阳光工程，激发“三旧”改造（城市更新）生机活力，助力项目提速、提质、增效，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等规定，结合本市实际，制定本指引。
第二条本指引遵循政府引导、市场参与、尊重历史、公平清晰的理念与原则，按照“基础补偿+增值共享”的思路，设定全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准。
第三条本指引适用于全市“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本核算，具体包括全市采用政府主导模式和公开招引实施主体模式实施的“三旧”改造（城市更新）项目。
本指引不适用于国有土地上房屋征收与补偿，国有土地上房屋征收按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）和《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》（东府〔2022〕41号）执行。
东莞市推进三旧改造工作方案
东莞市推进三旧改造工作方案摘要：随着社会经济的发展和城市化进程的加快，东莞市面临着一系列“三旧”问题。
为了有效解决这些问题，东莞市政府制定了一系列推进三旧改造工作方案。
本文将详细介绍东莞市推进三旧改造工作方案的目标、主要内容以及实施计划，旨在为东莞市的发展提供有力支撑。
一、方案目标推进三旧改造工作的目标是实现城市更新、资源节约和环境友好的全面转型。
具体而言，包括以下几个方面的目标：1. 加快老旧工业基地的改造和升级，提高产业结构和科技水平。
2. 推动旧城区的更新改造，提高城市形象和居民生活品质。
3. 高效利用土地资源，提高土地利用率和开发效益。
4. 实施生态环保工程，改善生态环境，提高居民生态意识。
二、主要内容1.老旧工业基地的改造升级推进老旧工业基地的改造升级是东莞市三旧改造的重点工作之一。
针对老旧工业基地面临的问题，方案提出了一系列措施，包括：（1）加大政府投资力度，支持企业进行技术改造和设备更新。
（2）优化土地利用结构，鼓励企业进行绿色生产和资源回收利用。
（3）提高产业集聚效应，促进新兴产业发展。
2.旧城区的更新改造推进旧城区的更新改造是提高城市形象和居民生活品质的重要途径。
方案提出了以下几项主要措施：（1）提升城市设施和公共服务配套水平，改善居民生活条件。
（2）加强历史文化保护和传承，提振城市文化自信。
（3）改善旧城区的道路交通和停车管理，提高出行便利性。
3.土地资源的高效利用高效利用土地资源是经济可持续发展的基础。
方案提出了以下几项关键措施：（1）优化土地利用结构，提高土地利用效率和开发效益。
（2）推进土地资源集约利用，鼓励公共设施共享和城市绿地建设。
（3）加强土地开发规划和管理，防止土地资源的浪费和滥用。
4.生态环保工程的实施实施生态环保工程是改善生态环境和提高居民生态意识的重要举措。
方案提出了以下几项具体措施：（1）加强水污染治理和水资源保护，提高水环境质量。
（2）加大固体废弃物处理及资源回收利用力度。
关于印发《东莞市三旧改造单元前期研究报告编制指引》
关于印发《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的通知东规发〔2015〕40号各镇人民政府、街道办事处：目前，我市“三旧”改造专项规划修编工作已完成，专项规划成果已上报市政府审批。
根据《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》等文件的要求，我市的“三旧”改造工作将以“三旧”改造专项规划为依据，按控制性详细规划的要求实施，符合政策条件的改造项目，可以通过编制“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划的方式，按程序办理完善规划手续。
为此，我局编制了《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》，现印发给你们，请遵照执行，结合工作实际，现就有关问题通知如下：一、“三旧”改造项目必须符合“三旧”改造专项规划中改造政策分区的要求。
在产业保障区内，除按控规实施的项目和经市政府批准的项目外，不鼓励实施工改居的改造项目；在生态保护区内，鼓励逐步清退现状建筑并复绿，不允许拆除重建；在历史文化及特色保护区内，鼓励综合整治，不允许大拆大建；在改造核心区内，经过技术论证，结合经济、社会发展需要，允许以“三旧”改造单元为单位，通过编制“三旧”改造前期研究报告的方式，按程序对控制性详细规划进行调整，允许选择实施工改居、工改商等多种“三旧”改造项目；在战略统筹区（即轨道站点、城镇中心区及其他重要节点地区）内，由市、镇两级政府提前实施规划控制和统筹开发，战略统筹区内的改造项目由政府优先收储，在规划调整、容积率指标确定等方面实行政策倾斜。
二、按控制性详细规划的要求实施的“三旧”改造项目，其改造单元前期研究报告成果可以简化，直接填写《XX镇XXX改造单元（改造项目）前期研究报告（按控规实施）》（参照附件3），并附上控规图则。
按控规实施的改造项目，可以直接申请建设用地规划条件（建设用地规划批准书），“一图一表”作为建设用地规划设计条件（批准书）申请的材料一同上报。
东莞市三旧改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔
东莞市三旧改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。
一、总体要求（一）基本原则1.规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。
编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。
2.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。
根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。
要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。
3.成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。
4.公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与，充分发挥各级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各方共识，增强规划的可操作性。
2024东莞“三旧”改造实施细则
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024东莞“三旧”改造实施细则本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义第二条：改造项目范围与内容2.1 改造项目地点2.2 改造项目范围2.3 改造项目内容第三条：改造实施步骤与时间3.1 项目前期准备3.2 项目立项审批3.3 项目规划设计3.4 项目施工建设3.5 项目验收与交付第四条：改造投资估算与资金筹措4.1 改造总投资估算4.2 各方投资比例4.3 资金筹措方式第五条：改造项目权益分配5.1 土地使用权变更5.2 改造项目收益分配5.3 改造项目风险承担第六条：合作方式与责任分工6.1 合作方式6.2 甲方责任与义务6.3 乙方责任与义务6.4 丙方责任与义务第七条：合同的履行与监督7.1 合同履行主体7.2 合同履行期限7.3 合同履行监督第八条：违约责任与争议解决8.1 违约行为及责任8.2 争议解决方式第九条：合同的变更与终止9.1 合同变更条件9.2 合同终止条件第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约保密责任第十一条：合同的生效、修改与解除11.1 合同生效条件11.2 合同修改条件11.3 合同解除条件第十二条：法律法规与政策遵循12.1 遵守法律法规12.2 遵循政策规定第十三条：其他约定13.1 甲方其他义务13.2 乙方其他义务13.3 丙方其他义务第十四条：合同附件14.1 附件一：改造项目规划设计方案14.2 附件二：投资估算明细表14.3 附件三：权益分配协议14.4 附件四：合作方责任分工表14.5 附件五：保密协议第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.4 改造项目：指位于东莞市镇（街道）的“三旧”改造项目，包括但不限于旧厂房、旧村庄和旧城镇的改造。
1.5 “三旧”改造：指旧厂房改造、旧村庄改造和旧城镇改造的简称。
东莞三旧改造流程
东莞三旧改造流程
步骤一：镇向市城建局报“三旧”改造单元规划编制计划；
步骤二：市城建局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展如下工作：
1、权属调查及违法用地处理工作；
2 、编制和审批单元规划
具体步骤：编制计划审查---规划方案审查----专家评审会---规划成果审查---公示并征求职能部门意见----规划成果复核---报市规委会审议----报市“三旧”办和市“三旧”改造小组审批---规划成果验收、公告和归档
步骤三：制定改造方案并报批（集体与开发单位合作）
具体步骤：编制改造方案----征求公众意见----市三旧办审查----市人民政府汇总上报省人民政府审批---抄送省国土资源厅。
申报项目改造方案同时，可申报集体建设用地改编为国有建设用地（集体申报----市政府批准---报省国土资源厅审批---收地---产权注销手续）
步骤四：改造方案和集体用地改变为国有同建设用地后，按以下程序落实：
1、市城建规划局办理《建设用地规划批准书》；
2、市国土资源局办理用地预审；
3、市发改局办理项目立项；
4、市国土资源局办理用地手续；
5、市城建规划局办理《建设用地规划许可证》；
6、市国土资源局申请登记，合法土地证。
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附件3
东莞市“三旧”改造单元基本情况调查
工作指引
一、改造必要性调查
申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。
改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。
例如：（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。
（二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。
（三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等影响的情况。
二、土地权属调查
（一）调查内容
改造单元阶段的土地调查是指初始调查。
主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。
（二）调查程序
1.收集资料
用地资料主要收集以下四方面内容：
（1）用地发生时间
应利用“二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围。
（2）地类情况
主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。
其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。
（3）土地权属性质
利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理征地手续提供依据。
（4）其它用地资料
2.编绘地块勘测图
对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用途、面积等内容。
3.土地权属界线核查
4.地类核算
5.填写表格
以地块勘测图上划定的地块为单位，填写调查表。
内容包括土地权利人、土地用途、面积、土地权属性质、批准情况、使用状况（包括是否有争议、查封、抵押等），用地发生时间等。
6.调查成果公示及确认
将登记造册每宗地的位置、界线、四至关系、土地使用者或所有者名称等在原权属所在地由镇人民政府（街道办事处）组织进行公示，公示期为15个自然日。
公示期间无异议或异议处理完毕的，调查成果应由国土分局、镇（街道）“三旧”办、权属单位（集体经济组织）盖章确认。
（三）“二调”图件使用
“二调”图件是“三旧”改造范围上报给省国土资源厅的工作底图，主要作为明确“三旧”改造范围内用地发生时间在2007年6月底前的证据，并核算地类情况。
目前，主要有两类：
1.航拍的影像图，主要用于初始调查，划定“三旧”改造范围。
2.土地利用现状图，主要用于区分建设用地范围。
由于用地实地状况动态变化，出现“二调”图斑与调查时的地类不相符的情况时，镇（街道）应全面查清各年度土
地利用变化情况，选择提供1987年、1999年、2007年、2008年等最有利的图斑进行报批或作出书面说明。
其中，违法用地时间的认定原则上以1987年、1999年、2007年卫片监测为依据，亦可提供反映历史事实的“买地合同”等相关证据材料。
“二调”图件的界线、用途等没发生变化的，可利用原有登记发证资料，只需要直接填写《土地房屋权属调查与登记查询明细表》，重点要求填写权属性质及用途，不需要重新确认宗地界线，建议在调查明细表备注栏说明实际使用者。
（四）宗地划分办法
调查土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地等宗地划分主要有两类：
1.已发土地使用证宗地划分：宗地以合法批准的用地范围为划定原则。
2.无合法用地手续宗地划分：历史沿用的宗地以相关土地权属来源证明文件中明确的用地范围确定；没有相关土地权属来源证明文件的，可结合土地利用现状划分宗地。
（五）权属调查成果
1.“三旧”改造范围的CAD矢量文件
2.有关调查表格
三、房屋权属调查
（一）由各镇（街道）“三旧”办对辖区改造单元涉及拆除房屋进行调查登记，统计出涉及拆除房屋数，并将房屋权属人、地址、面积、房产证号、土地证号等基本房屋记入
调查大册中。
（二）当地房管所根据调查大册的房产信息，利用房产系统和房产档案等手段将涉及拆除房屋进行筛查，将已办房产证部分的房屋另册登记。
（三）当地房管所根据已办房产证部分的涉及拆除房屋登记册，按东房〔2010〕31号文件，把涉及拆除房屋分成规定的已拆除房屋所有权注销不同登记业务，分类统计；并各镇（街道）“三旧”办通知业主准备有关资料。
（四）已签订补偿协议的房屋权属人，由各镇（街道）“三旧”办行文告知房管所；房管所接到镇（街道）“三旧”办《认定通知书》后，才能按程序为业主办理注销登记业务。
四、人口、产业、经济调查
镇人民政府（街道办事处）组织人员对改造单元范围内的户籍人口、常住人口、产业分布情况、企业名录汇总、规上工业企业数量、限上商贸企业数量、年产值、年纳税额、镇村可支配财政收入等情况进行调查。
五、权利人改造意愿征询
改造单元申请纳入批次计划，应征询单元范围内除综合整治区域的土地使用权人、实际使用人的改造意愿（土地使用权已登记发证的，征询登记的土地使用权人的改造意愿，否则，征询实际使用人的改造意愿）；涉及集体土地的，应同时征询作为土地所有权人的集体经济组织的改造意愿，2/3以上股东代表同意视为该集体经济组织同意改造。
经占总用地面积2/3以上且占总人数2/3以上的土地使
用权人、实际使用人同意，及土地所有权人同意，方可申报。