2019年东莞市“三旧”改造工作情况介绍
1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南
附件 1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。
一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。
第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作：1. 开展权属调查。
由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。
2. 编制和审批单元规划。
由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。
各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。
具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。
3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15 日。
其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。
改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。
具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。
如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。
（2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。
多方利益下合理确定小城市“三旧”改造项目的容积率——以吴川市为例
多方利益下合理确定小城市“三旧”改造项目的容积率——以吴川市为例摘要：“三旧”改造项目的容积率是影响改造项目能否实施的重要因素，在综合考虑公共利益、城市形态及开发利润的多方利益下，通过多种方法研究合理制定适用于吴川市当地的“三旧”改造居住项目的容积率计算公式，找准公共利益、城市空间与经济效益的平衡点，使当地改造项目具有较强的可操作性。
关键词：“三旧”改造；容积率；经济可行性；城市承载力0、引言改革开放以来，广东省城市经济快速发展，城市化进程不断加快，城市建设用地指标日益紧张，原有的粗放式土地利用模式已逐渐向存量挖潜转变。
为保障城市建设用地供应，推进节约集约用地试点示范省工作，原国土资源部与广东省开展部省合作，提出具有广东特色的“三旧”改造新路子。
“三旧”改造与区位交通、容积率是“三旧”改造项目能否顺利实施的关键因素，改造项目的容积率直接决定项目产生的经济效益、社会效益和城市形态，容积率过低难以平衡改造成本与利润，容积率过高对城市的可持续发展及城市形态、服务设施承载力带来不利影响。
随着“三旧”改造不断深入，结合实际项目的不断实施积累经验，省内多地均已出台关于“三旧”改造项目的容积率计算模式。
本文以吴川市工改居为例，结合改造项目实施经验、周边城市类比、城市承载力推算等方法分析，提出适合吴川当地的“三旧”改造项目容积率的计算方法。
1、开发商利益推动下的“三旧”改造项目容积率1.1 部分实施改造项目的容积率过高吴川市隶属粤西地区，距离珠三角等核心城市相对较远，由于城市建设用地指标相对于珠三角等大中城市较为充足，“三旧”改造项目实施开展工作相对较晚。
从2011年至2020年间，吴川实施“三旧”改造居住项目容积率大部分超过4.0，其中个别居住项目容积率达到9.0。
根据《吴川市城乡规划技术管理规定》，“三旧”改造项目容积率不超过 5.0，按照一般城市居住区容积率不宜超过 3.0，可见吴川“三旧”改造居住项目的容积率基本偏高，导致改造地块建成后，整体的宜居环境有待提升。
东莞市三旧改造方案
东莞市三旧改造方案1. 引言随着城市的发展，社会日新月异的进步，许多城市出现了旧城区、旧工业区和旧住宅区，一时间成为了城市发展的瓶颈。
东莞市作为一个典型的制造业城市，也面临着旧城区、旧工业区和旧住宅区的改造问题。
本文将针对东莞市的三旧问题，提出相应的改造方案。
2. 旧城区改造方案东莞市旧城区一般存在规划不合理、基础设施老化、环境污染等问题。
为了改善旧城区的生活环境，我们提出以下方案：2.1 精细化规划通过对旧城区的详细调研和规划，合理规划道路、住宅区、公共设施等，提高旧城区的功能性和美观性。
2.2 基础设施更新对旧城区的供水、供电、供气等基础设施进行更新改造，确保居民的基本生活需求得到满足。
2.3 环境治理加大环境治理的力度，清理河道、绿化公园、改善空气质量等，提高旧城区的生态环境。
3. 旧工业区改造方案旧工业区存在着土地浪费、环境污染、资源浪费等问题，为了转型发展，我们提出以下方案：3.1 产业转型升级通过政府引导和资金扶持，鼓励旧工业区的企业进行产业转型升级，向高附加值、低污染的产业领域发展，提高产业的竞争力。
3.2 空间规划优化对旧工业区的土地进行重新规划和利用，合理划分区域，引入更具发展潜力的产业，提高土地利用效率。
3.3 环境治理加大对旧工业区环境污染的治理力度，采取措施降低污染物排放，保护生态环境和居民的健康。
4. 旧住宅区改造方案旧住宅区存在着老旧住房、居住环境恶劣等问题，为了改善住宅区的居住条件，我们提出以下方案：4.1 住房更新改造通过政府购买、改造旧住宅区的老旧住房，提供优质的住房给居民，改善居住条件。
4.2 社区设施建设加大对旧住宅区社区设施建设的投入，建设公园、社区中心等，提高居民的生活质量。
4.3 社区文化建设推动旧住宅区社会文化建设，开展各种形式的文化活动和社区互动，增强居民的凝聚力和参与感。
5. 结语东莞市的三旧改造是一个综合性工程，需要政府、企业和居民的共同参与。
2024年三旧改造工作个人总结
2024年三旧改造工作个人总结一、改造任务完成情况在过去的一年中，我作为三旧改造工作的一员，参与了多个关键项目和任务。
我的主要职责是负责项目协调与现场管理，确保改造工程按照既定计划顺利进行。
在这一方面，我深感责任重大，因此投入了极大的热情和精力。
回顾过去的一年，我参与的三旧改造项目均取得了显著成果。
不仅改造进度符合预期，而且工程质量也得到了相关部门的认可。
特别是在老城区的某一片区改造中，我们的团队通过科学规划和精细施工，成功地将一片废弃的老旧建筑区变身为功能完善的现代化生活区，得到了广大居民的一致好评。
二、遇到的主要困难然而，改造过程中也并非一帆风顺。
在项目执行过程中，我们遇到了许多预料之外的困难。
其中最大的挑战来自于旧有建筑的结构问题。
由于很多建筑年久失修，结构老化严重，给改造工作带来了极大的安全隐患。
此外，老旧小区居民的拆迁安置问题也是困扰我们的一大难题，部分居民对于拆迁持保留态度，需要花费大量时间和精力进行沟通和协调。
三、解决方案与措施面对这些困难，我们团队积极寻求解决方案和应对措施。
对于建筑结构问题，我们聘请了专业的结构工程师进行评估，并制定了详细的加固和修复方案。
同时，我们也加强了施工现场的安全管理，确保改造过程中的每一个环节都符合安全标准。
对于拆迁安置问题，我们则通过深入了解居民的需求和关切，制定了合理的补偿和安置方案。
我们与社区工作人员一起，逐户进行走访，耐心解释改造的重要性和必要性，最终赢得了居民的理解和支持。
四、团队合作与个人成长在整个改造过程中，团队的合作和个人成长都是不可忽视的一部分。
我们团队的成员来自不同的专业背景，大家相互学习、相互支持，共同克服了一个又一个困难。
在这个过程中，我不仅提升了自己的专业技能，也学会了如何更好地与团队成员协作，共同解决问题。
五、未来展望与建议展望未来，三旧改造工作仍然任重道远。
随着城市化进程的加快，老旧城区的改造将成为一个长期而持续的任务。
我希望在未来的工作中，能够继续发挥自己的专业优势，为改造工作贡献更多的力量。
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2009.12.16•【字号】东府〔2009〕144号•【施行日期】2009.12.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知东府〔2009〕144号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》已经2009年第33次市党政领导班子联席会议讨论同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府二〇〇九年十二月十六日目录第一章总则第二章“三旧”改造规划的编制与审批第三章成片拆迁改造的类型及审批程序第四章单宗项目改造的类型及审批程序第五章鼓励措施第六章法律责任第七章附则东莞市“三旧”改造实施细则（试行）为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）及有关法律、法规，制定本细则。
第一章总则第一条适用范围本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。
我市下列土地可列入“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。
东莞三旧改造流程及地价款的确定解析
• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%， “工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起 始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适 用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土 地面积占比确定起始价系数。
注意
1．新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。
2．宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案 评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市 场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。
其改造方案申报审批流程如下：
三、东莞市三旧改造项目流程时间节点
四、土地出让金标准
• （一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二 类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面 地价）。
• （二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街 为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。
评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起 始价系数
2．涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计 算公式为： 地价款起始价＝公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市 场评估价－拆迁补偿评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交 公共设施成本）×起始价系数
三旧改造案例
三旧改造案例三旧改造是指对老旧小区、老旧工业区和老旧商业区进行改造和更新，以提升城市功能和居民生活品质的一项重要工作。
下面，我们将通过几个具体的案例来介绍三旧改造的实施情况和效果。
首先，我们来看一个老旧小区改造的案例。
某市的XX小区是一个建成多年的老旧小区，住房老旧，环境陈旧，居民生活不便。
为了改善居民的生活环境，市政府决定对该小区进行改造。
他们拆除了老旧的房屋，建设了新的住房，并对小区的绿化、道路等设施进行了更新。
改造后的XX小区焕然一新，居民生活环境得到了极大的改善，居民生活质量明显提升。
其次，我们来看一个老旧工业区改造的案例。
某市的YY工业区是一个建成多年的老旧工业区，厂房陈旧，设施老化，环境脏乱差。
为了提升工业区的形象和功能，市政府对该工业区进行了全面改造。
他们拆除了老旧的厂房，引进了高新技术产业，并对工业区的环境进行了整治。
改造后的YY工业区焕然一新，成为了该市的新兴产业集聚地，为当地经济发展注入了新的活力。
最后，我们来看一个老旧商业区改造的案例。
某市的ZZ商业区是一个建成多年的老旧商业区，商铺陈旧，店面破旧，商业氛围不浓。
为了提升商业区的吸引力和竞争力，市政府对该商业区进行了全面改造。
他们拆除了老旧的商铺，引进了新的商业品牌，对商业区的街道、广场等进行了重新设计和装修。
改造后的ZZ商业区焕然一新，吸引了大量的消费者和商家，成为了该市的商业中心。
通过以上几个案例的介绍，我们可以看到，三旧改造对于城市的更新和发展起到了非常重要的作用。
通过改造，老旧的小区、工业区和商业区焕然一新，为城市增添了新的活力和魅力。
同时，居民的生活环境得到了改善，经济发展也得到了推动。
因此，三旧改造是一项既有利于城市发展又有利于居民生活的重要工作，需要得到各级政府和社会各界的重视和支持。
希望通过不懈的努力，我们的城市能够变得更加美好！。
东莞市“三旧”改造标图建库系统设计与实现
系统需满足对各种数据层的数据浏览。业务分 析用于叠加土地利用现状、土地利用规划进行自动 分析，显示分析结果，人工复核影像数据复核情况, 对符合数据进行提交入库，批量修改数据状态，对 于不符合要求的数据进行导岀和剔除。地块管理实 现对地块数据定位查看、地块查询、数据编辑、GIS 分析、状态标识和附件管理等功能，通过标识不同 状态实现对数据的退回和编辑；查询统计用于导岀 成果数据，业务统计报表等功能（图3）o
土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立“三旧”监管数据库。“三旧”改造标图建库系统服
务于“三旧”改造地块标图建库工作，采用了数据更新技术、一张图模式及多源数据融合技术等，对上传的
GIS空间数据标准化处理，并对政策符合性进行检查反馈，为用户服务系统提供可靠的平台支持。
关键词：“一张图” “三旧”改造 标图建库
数据层：包含基础地理空间矢量数据、影像数 据、土地利用现状、土地利用总体规划和“三旧” 改造业务数据。数据库软件采用Oracle11g来统一 管理业务和空间数据。
服务层：在数据层的基础之上，针对各种业务 功能进行服务发布，主要包括各种业务服务和网站
服务，同时提供对外的服务接口。 应用层：建设数据中心、数据导入、数据审核、
四层技术架构：支撑层、数据层、服务层、应用层, 具体图2所示：
应
用
数据 、
层
业务 分析
地块管理
查询 计
审批数据管理
1
g
服
数据 分 析 服 务
务
层
数据目 录
地图 服务
1 a2
E2
■
数
据
索引 图
影 像 数据
三旧改造年度总结(3篇)
第1篇一、前言随着我国城市化进程的不断加快，旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造已成为推动城市更新、提升城市品质的重要手段。
过去的一年，我国各地政府积极响应国家政策，积极推进“三旧”改造工作，取得了显著成效。
本文将对过去一年的“三旧”改造工作进行总结，分析存在的问题，并提出下一步工作建议。
二、工作回顾1. 政策支持力度加大过去一年，国家及各地政府出台了一系列政策，支持“三旧”改造工作。
例如，广东省发布了《广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄改造管理办法》，明确了改造原则、程序和保障措施；广州市出台了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，规范了改造项目的实施。
2. 改造范围不断扩大各地政府积极推进“三旧”改造工作，改造范围不断扩大。
以广东省为例，全省共启动了1000多个“三旧”改造项目，涉及土地面积超过1000平方公里。
3. 改造模式不断创新各地政府积极探索“三旧”改造模式，创新改造方式。
例如，广州市采用“政府引导、市场运作、居民参与”的模式，推动“三旧”改造项目顺利实施；深圳市则通过“棚改”模式，实现了城中村改造与城市更新相结合。
4. 改造效果显著“三旧”改造工作取得了显著成效。
一方面，改善了旧城区、旧厂房、旧村庄的居住环境，提升了城市品质；另一方面，促进了土地资源的合理利用，推动了产业升级。
三、存在问题1. 政策落实不到位部分地区对“三旧”改造政策理解不够深入，导致政策落实不到位。
例如，部分地方政府在改造过程中，未能充分尊重居民意愿，引发社会矛盾。
2. 改造资金不足“三旧”改造项目投资规模较大，资金需求量大。
然而，部分地方政府财政压力大，难以满足改造资金需求。
3. 改造进度缓慢部分“三旧”改造项目因种种原因，进度缓慢。
例如，拆迁安置、土地权属等问题，制约了改造项目推进。
4. 改造质量参差不齐部分“三旧”改造项目在规划设计、施工建设等方面存在问题，导致改造质量参差不齐。
四、下一步工作建议1. 加强政策宣传和培训各地政府应加强对“三旧”改造政策的宣传和培训，提高政府工作人员和居民的政策知晓率。
东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例
东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例摘要：在中国快速城镇化进程中，超大特大城市的城中村改造一直备受关注，东莞市将城中村改造视为全市空间革命的重要抓手，而拆除新建类的城中村改造是融合社区、政府、企业重点关注的改造类型之一，本文以樟木头镇官仓社区为例，首先通过基础评估摸清社区现状底图底数并通过评估结果判断片区改造必要性、改造愿景和改造策略；其次通过改造统筹规划做好片区谋划、单元细分，平衡好片区内保护与开发利用，重塑政府、市场、村集体、权利人等利益格局，确保改造片区连片实施，提高土地集约利用效益；最后通过研究控规调整可行性及城市设计要素管控，做好片区统筹与法定规划的衔接及地块深度的精细化管控，保障片区见山、望水、显特色的公众利益不受损害。
关键词：城中村改造、整村统筹、片区规划、控规调整、城市设计一、研究背景城中村改造政策背景。
2023年7月21日，国务院办公厅发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
指导意见核心是改善村居环境，目的是全面提升，推动发展方式转变。
东莞市城中村改造方式。
依据《东莞市城中村改造编制指引》城中村改造分为三种类型，分别是拆除新建类、整治提升类、拆整结合类，其中拆除新建类方式按东莞市“三旧”改造政策实施，整治提升类按编制“一村一策”报告实施。
整村统筹规划编制情形。
属于拆除新建类的城中村图斑若位于“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的，可编制片区统筹规划和单元规划，最后落实至控规；若城中村图斑不在“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的，则需要编制整村统筹规划，再编制单元规划和控规调整报告。
二、整村统筹编制内容参考《东莞市“三旧”改造（城市更新）片区统筹规划编审指引（试行）》中关于片区统筹规划的内容，一般包括基础评估、改造统筹、城市设计、规划调整、其他论证等环节。
“三旧”改造政策分析——以东莞市为例
— —
以东莞市 为例
刘 云 刚 黄思 骐 袁 媛
◎
摘
要 ：２０ 年 ８ ０ ９ 月广 东省 政 府 《 于推 进 “ 旧” 改造 促 进 节 约集 约 用地 的 若 关 三
干意见 》出台，标志着 “ 旧”改造在广东省正式推开。本文以东莞市为例，分析 了 三
“ 旧” 改造政 策 的 实施 过 程及 其创 新 点 ，并运 用博 弈论 对 “ 旧” 改造 政 策进行 了 三 三
回 国人 员科研 启 动 基金 项 目资助 。
７ 《 ６ 城市观察》２ １年第２ ０ １ 期
ｌＵ ｂ ｎ Ｉ ｓ ｈ ， ｏ ２ ２ １ ｒ ａ ｉ ｔ Ｎ ， ０１ ｎ ｇ
城市更新改造研窒—●—一
当然 ，关 于城 中村 与 旧村改造 、城 市更 新 其他个人和单位使用 ，形成 了土地交易的 与 旧城改造 、旧厂 与 Ｉ ． 区改 造等 主题 灰色 市场 ；同时 ，村 民乱 占耕地 、私 建房 ＨＹ 业 的研 究 已经 有很 多 ”，但 这 些研 究 并 未 屋 的状况 也愈 来愈 普遍 。建 设用 地 日趋不 Ｈ 直接 回答 “ 旧 ”改 造 本身 的问题 。从 根 足 ，另一 方面 居 民对城 市居 住环 境 的要求 ｊ 本 上 看 ， “ 旧”改 造 是广东 省 面 向城 市 也 愈 来愈 高 。在这 些压 力下 ，珠 三 角各地 更新 的一 次积极 的政 策 尝试 ，是一 个政 策 市陆 续 出台 了有关 旧城 镇 、旧村 庄 和 旧厂 创新 过程 ，因此它 必然 带有 不 同于之前 主 房改 造 的系列 政 策 ，试 图缓 解 日益 突 出的 如 东 题改 造 的特点 。本 文在 此 以东莞 市为 例分 人地 矛盾 （ 表 １ 莞 市 的相 关 政 策 ）。 析广 东 的 “ 旧 ”改造政 策 ，希 望能够 通 但 是 ，这 些政 策在 执行 过程 中不 断受 阻 ： 三 过该 案例分 析揭 示该 政 策 的创 新点 和 实施 土地 功能 置换 日益 困难 ，补偿 标 准 日益提 前 景 ，为进 一 步完善 “ 旧”改造 ，也 为 高 ，竞标 成本 日益 高涨 ，导 致企 业 和地方 三 政 府 对 旧城 、Ｉ￣ 、旧厂改 造 的热情 日渐 Ｈ， ／ 其 他地 区的类似 更新 提供 政策 借鉴 。 降低 。 “ 旧” 问题虽 日益严 重 ，但 另一 三
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2009.08.13•【字号】东府办[2009]113号•【施行日期】2009.08.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知（东府办〔2009〕113号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市推进“三旧”改造工作方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年八月十三日东莞市推进“三旧”改造工作方案为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。
一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性“三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。
省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人；从2009年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况；对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。
省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。
国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。
东莞市“三旧”改造实施细则操作指南
东莞市“三旧”改造实施细则操作指南东莞市位于中国广东省东部，是中国最大的制造业基地之一，也是中国三旧改造的重点地区之一、三旧指的是老旧厂房、老旧小区和老旧商业街区，这些老旧的建筑物不仅影响了城市形象，也给城市更新和发展带来了障碍。
因此，东莞市制定了一系列的“三旧”改造实施细则和操作指南，以推动城市更新和经济转型。
一、实施目标东莞市的三旧改造实施目标是实现城市功能优化、产业结构升级、环境质量提升和居民生活品质改善。
具体包括以下几个方面：1.提高城市用地利用率，优化城市空间布局。
2.促进制造业转型升级，推动创新驱动发展。
3.改善旧工业区的环境质量，提升城市形象。
4.改善居民居住条件，提高居民生活品质。
5.保护历史文化遗产，传承东莞的历史文化。
二、实施主体三旧改造的实施主体是政府、企业和居民。
政府负责制定政策和规划，提供政策支持和资源保障；企业负责投资和建设；居民负责配合和参与。
三、实施步骤三旧改造的实施步骤包括前期准备、规划设计、项目筛选、项目建设和后期管理。
1.前期准备前期准备包括开展调研、编制规划、政策宣传和资源调配。
政府需要了解改造区域的情况，包括土地利用、现状建筑、居民需求等，并制定相应的规划和政策。
同时，政府还需要宣传政策和引导企业和居民参与改造工作，调配相应的资源。
2.规划设计规划设计是三旧改造的基础，包括规划范围确定、功能定位、用地分布和建筑布局等。
政府需要制定相应的规划方案，并进行合理的空间布局和功能配置，既满足城市发展需求，又符合居民生活需求。
3.项目筛选项目筛选是实施三旧改造的关键环节，需要结合规划设计，根据市场需求和投资条件选择具体的项目。
政府可以通过招标方式或与企业合作方式选择投资方，并对项目进行评审和审核，确保项目符合改造目标和要求。
4.项目建设项目建设是三旧改造的实质性工作，需要投资方按照规划设计和项目要求进行建设。
政府可以提供相应的政策支持和资金补贴，促进项目的顺利进行。
东莞市“三旧”改造拆迁补偿安置办法(正式版)
虎门镇“三旧”改造拆迁补偿安置办法为加快落实我镇“滨海国际商城”战略，积极实施和稳步推进“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，合理兼顾全社会与各拆迁当事人的总体利益，保障改造项目的顺利进行，根据《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》和有关规定，结合本镇实际，制定本办法。
第一章拆迁补偿安置的实施一、经批准的本镇辖区范围内“三旧”改造项目，其拆迁补偿安置适用本办法。
二、镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁管理机构负责本镇辖区范围内“三旧”改造项目中拆迁补偿安置的指导、组织、协调、监督和管理工作，应切实履行职责，确保拆迁补偿安置工作依法、有序、稳妥进行。
镇规划、建设、国土、房管、综合执法、宣传、财政、工商、经贸、税务、维稳等部门和单位应当按照镇人民政府的统一部署，认真履行各自职责，共同促进“三旧”改造项目拆迁补偿安置的落实。
资产管理、电信、供电、广播电视、自来水、燃气等单位应根据设施权属和项目实际等，积极支持和主动参与拆迁工作。
三、根据“三旧”改造项目的实施主体，确定拆迁人。
（一）政府主导或由政府负责拆迁的项目，拆迁人为镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁工作机构。
（二）社会资金参与改造并通过招标、竞投等方式由企业取得拆迁资格的项目，拆迁人为中标企业。
（三）集体经济组织自行改造的项目，拆迁人为集体经济组织；集体经济组织与他人合作开发建设的项目，拆迁人依双方约定可确定为其中一方或双方。
（四）原土地使用权人自行改造的项目，拆迁人为原土地使用权人。
四、社区居委会应根据属地负责的原则，负责组织和协调实施本辖区内拆迁补偿安置的具体工作。
政府主导或社会资金参与改造的拆迁人应履行与社区居委会按本办法协商确定拆迁补偿安置的具体事项和落实补偿安置资金等责任，社区居委会应履行组织实施拆迁补偿安置工作的责任。
经拆迁人与社区居委会协商，可由社区居委会对拆迁补偿安置实行包干负责。
五、具体改造项目实施拆迁前，应根据本办法和有关规定编制项目的具体拆迁补偿安置方案。
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知-东府〔2017〕50号
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知东府〔2017〕50号各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:现将《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
东莞市人民政府2017年6月19日东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)第一章总则第一条为适应土地市场变化,完善差别化的“三旧”改造地价激励政策,发挥地价杠杆对“三旧”改造的推进作用,根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》(东府〔2009〕144号)及有关法律、法规和政策规定,制定本办法。
第二条本市经批准的“三旧”改造项目,国有建设用地使用权以出让方式供应的,其改造地价计收和分配,适用本办法。
第三条“三旧”改造地价计收和分配遵循以下基本原则:(一)市场地价评估原则,以第三方专业评估确定的区片市场评估价作为“三旧”改造地价计收体系基础。
(二)公平公正公开原则,“三旧”改造地价计收体系经专家评审、公开征求意见、集体决策等程序后对外发布实施,并报省国土资源厅备案,抄送市审计局。
(三)支持产业发展原则,鼓励盘活存量用地建设产业转型升级基地和科技企业孵化器项目,支持科技创新和加工贸易转型升级。
东莞市推进三旧改造工作方案
东莞市推进三旧改造工作方案摘要：随着社会经济的发展和城市化进程的加快，东莞市面临着一系列“三旧”问题。
为了有效解决这些问题，东莞市政府制定了一系列推进三旧改造工作方案。
本文将详细介绍东莞市推进三旧改造工作方案的目标、主要内容以及实施计划，旨在为东莞市的发展提供有力支撑。
一、方案目标推进三旧改造工作的目标是实现城市更新、资源节约和环境友好的全面转型。
具体而言，包括以下几个方面的目标：1. 加快老旧工业基地的改造和升级，提高产业结构和科技水平。
2. 推动旧城区的更新改造，提高城市形象和居民生活品质。
3. 高效利用土地资源，提高土地利用率和开发效益。
4. 实施生态环保工程，改善生态环境，提高居民生态意识。
二、主要内容1.老旧工业基地的改造升级推进老旧工业基地的改造升级是东莞市三旧改造的重点工作之一。
针对老旧工业基地面临的问题，方案提出了一系列措施，包括：（1）加大政府投资力度，支持企业进行技术改造和设备更新。
（2）优化土地利用结构，鼓励企业进行绿色生产和资源回收利用。
（3）提高产业集聚效应，促进新兴产业发展。
2.旧城区的更新改造推进旧城区的更新改造是提高城市形象和居民生活品质的重要途径。
方案提出了以下几项主要措施：（1）提升城市设施和公共服务配套水平，改善居民生活条件。
（2）加强历史文化保护和传承，提振城市文化自信。
（3）改善旧城区的道路交通和停车管理，提高出行便利性。
3.土地资源的高效利用高效利用土地资源是经济可持续发展的基础。
方案提出了以下几项关键措施：（1）优化土地利用结构，提高土地利用效率和开发效益。
（2）推进土地资源集约利用，鼓励公共设施共享和城市绿地建设。
（3）加强土地开发规划和管理，防止土地资源的浪费和滥用。
4.生态环保工程的实施实施生态环保工程是改善生态环境和提高居民生态意识的重要举措。
方案提出了以下几项具体措施：（1）加强水污染治理和水资源保护，提高水环境质量。
（2）加大固体废弃物处理及资源回收利用力度。
关于东莞市城市更新与城乡规划管理发展的探讨
关于东莞市城市更新与城乡规划管理发展的探讨摘要：随着东莞市经济高速发展，建设用地面积迅速扩张，土地资源利用已达极限，城市更新将成为东莞市土地资源、社会环境、经济发展等可持续发展的重要途径。
近年东莞市城市更新工作取得了一定的成果，同时产生了大量的问题，城乡规划管理作为城市更新的开发指引，也呈现了各种问题，本文通过分析现状的不足，探讨在城市更新与城乡规划管理发展的道路上，需要完善更新导向、加强规划编制、优化规划管理等工作。
关键词：东莞；城市更新；城乡规划管理东莞市城市更新将是土地资源利用发展的二次“土地革命”。
至2021年，东莞GDP由80年代的40多亿元增长到10855亿元，成为广东的第四个万亿GDP城市，社会经济取得了巨大的成就，城市建设用地规模也迅速扩张，东莞国土面积2468平方公里，建设用地面积达1194平方公里，占总量的48%并超过国际警戒线，增量空间严重不足，城市更新为东莞未来破解土地资源瓶颈，肩负着城市转型升级、完善城市功能、优化产业空间、提升生活品质的重要使命。
同时在城乡规划管理工作方面的要求也与日俱增，全面掌握“三旧”改造土地信息及现状建筑使用情况，科学规划编制，是城市更新能持续发展的重要基础。
一、城市更新的现状及问题1、市场偏向工改居商，工改工改造热度不足东莞市“三旧”改造土地资源丰富，工改居商可单一主体挂牌出让，降低了房地产的进入门槛，用地指标可通过纳入“三旧”改造的笼子解决，在利润空间较高、成本回收期短的诱导下，近年市场上新增了一大批城市更新房地产商，大量的社会资金指向工改居商[1]，各房地产商快速在各镇街谋划更新单元。
而利润空间较小、成本回收期长、招商难度大、有税收额度要求的工改工项目并非是房地产商首选目标，资金压力大的企业、农村集体、个体户等对工业类项目改造升级却无能为力，产业发展停滞不前。
2、改造范围统筹不合理，改造零散难以连片东莞在缺乏自上而下的规划统筹情况下，没有划定成熟的改造区域，各房地产商自由发掘旧改资源，各镇街自下而上的申报改造项目，导致改造布局分散，改造范围统筹不合理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
东莞市“三旧”改造工作情况介绍REPROT TEMPLAT
2019年4月
截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中：
旧厂 2万亩
旧村 0.86万亩
旧城 0.26万亩
直接拉动投资约1131亿元
社会资金投入1030亿元
城市基础设施 121个
公益事业项目 41个
公共绿地 717.5亩
产业转型升级项目 376个
宜居社区 100个总面积 7030亩投资额超亿元项目 116个
高新技术产业和
现代服务业项目57个
改造盘活存量土地 3.2万亩
拓展用地空间 8470亩
节地率 27%
优产业——楷模家居“工改工”项目
（一）基本概况： 位于东莞市厚街镇塘西路与康乐南路交汇处，总用地面积约8.6公顷。
通过“旧厂活化”和“空地加建”的方式实施改造，一是对原有6.9万平方米建筑物进行升级改造，二是在厂区空地上加建1栋现代化厂房和1栋办公楼
（二）改造主体：楷模家居公司
（三）改造模式：市场主导的企业整体收购厂区并着手升级改造（四）改造方向：集约高效、设施齐全的工业厂房、研发中心（五）项目进展：项目于2016年10月动工建设，预计2019年6
月封顶，建设周期约为3.5年改造前改造后
优产业——楷模家居“工改工”项目
主要做法：
一、开通绿色审批通道
按照 “并联审批、快审快办、限时办结”原则，通过申领“办事卡”对各类审批事项实行并联审批
二、实行“三产反哺二产”
项目只提高容积率不改变用途，不但无需补缴土地出让金，而且还能获得约343万元的专项财政补助改造成效
一、盘活存量空间，集约节约用地
1.容积率从0.3提高到1.6，
2.年产值从5000万元提高到4亿元
二、推动二次创业，促进产业升级
三、废物循环再用，绿色生态改造
提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
（一）改造范围：总用地面积1267亩，是广深科创走廊省级节点，也是全市连片改造试点
（二）改造主体：长安镇政府、小天才公司、万都公司、城中四季公司、中正公司等
（三）改造模式：以政府主导改造为主，原权利人自行改造为辅
（四）改造方向：打造成粤港澳大湾区的“科技高地”、“商务平台”和“创新中心”
（五）项目进展：自2014年9月正式启动以来，片区内已先后实施了5宗改造项目，万科金色悦府、小天才研发中心、城中四季、中正大厦等4宗项目已完成改造，OPPO企业总部改造项目正在动工建设，改造面积276亩，累计投资金额达38亿元
02典型案例提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
小天才研发中心改造前小天才研发中心改造后
广深科创长安科技商务区改造前
广深科创长安科技商务区改造后
提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
主要做法：
一是高起点规划。
专门聘请中规院深圳分院和香港大学建筑学院的专家开展规划研究，以省级创新节点的要求，紧密结合当地实际，立足未来发展，搞好顶层规划设计，指导片区的整体规划建设
二是高水平开发。
采用“政府主导、规划管控、名企引领、社会参与”的开发模式，积极学习借鉴各地园区建设和“三旧”改造的先进经验，确保成熟一片、改造一片
三是高强度投入。
科学设置项目进驻条件，适当提高投资额、容积率和产出率等各项标准
四是高效能运营。
成立专门招商机构进行招商引资，加强企业服务和园区管理，全面提升运营效率
提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
通过采取政府整体统筹谋划、不同改造模式相结合、完善各方利益分配机制等多种手
段，广深科创长安科技商务区克服了以往改造中存在的“项目零散、功能单一、品质
不高”等问题，极大地提升了整体城市品质和周边环境条件，有力助推当地实现产业转型升级和科技创新发展，达到了连片改造的预期效果
目前，片区内签约和在建项目有30多个，先后引进了OPPO企业总部、小天才研发中心、天安数码城产业研究中心、满京华文化尚城、万科金色悦府等一批重大项目，预计投资额
达200多亿元，在片区内的核心位置还将建成四至五栋的超高层总部大厦
改造成效
促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
（一）基本概况：位于东城区牛山社区莞长路西侧，东莞市第一中学及高级中学东南部，拆迁征地范围的土地面积为19.07公顷，改造后实际出让面积10.7公顷，还包括回迁房2.75公顷，公共绿地、道路等公共设施用地5.62公顷；拆迁建筑面积约12万平方米，共拆房屋1013间，涉及344户、800多人
（二）改造主体：东城区牛山股份经济联合社（实际合作主体应为东城街道牛山经济联合社钟屋围分社）、东莞市卓越天城房地产开发有限公司、东莞万科集团、东莞中天集团
（三）改造模式：市场主导的村企合作模式
（四）改造方向：用于居住用途，规划建筑面积约36.25万平方米，平均容积率为3.4，预计投资32亿元
（五）项目进展：2012年11月启动，2017年7月开始预售，目前已接近全部完工
02典型案例 促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
东城区牛山钟屋围项目改造前东城区牛山钟屋围项目改造后
02典型案例
促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
主要做法：
一、注重发挥农村集体的自主性。
充分利用省"三旧"改造政策，由集体通过表决方式申请将集体建设用地转为国有建设用地，并引入合作企业进行改造，避免政府与集体在征地拆迁中产生对立矛盾
二、注重调动市场主体的积极性。
引入专业房地产企业参与改造，既能以市场化拆迁谈判手段，高效平稳地解决了300多户村民的拆迁难题，又可充分利用市场资金，解决旧村改造资金难题
三、注重充分履行政府的角色职责。
当地政府从征地拆迁的主导方转变为“三旧”改造的协调者、监督者、引导者。
在前期征拆阶段做好面积丈量和意见征询，保证村民意愿充分表达；在项目建设阶段监督落实建设进度和项目质量，维护村民利益不受损害；在后期运营阶段引导开发商履行社会责任，完善各项公共配套建设
02典型案例促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
改造成效
（一）群众获得感更加充实。
集体共获得土地出让金返还款2.05亿元、临街商铺1000平方米和社区管理用房350平方米，不仅偿还了政府借款，还通过理财得到较大的收益，集体经济获得较大发展。
拆迁群众获得的征地补偿款超过3000万元，回迁房面积超过8.5万平方米，群众幸福感和获得感大大增强
（二）城乡发展更加协调。
旧村整体面貌得到彻底改善，人居环境质量实现大幅提高，通过“拆三留一”政策和异地捐建的方式，政府和开发商还为当地实施建设了小学、卫生服务中心、公共绿地、市政道路等一大批基础和公共配套设施，逐步补齐了公共功能短板
（三）改造思路更加开阔。
改变了以往政府大包大揽的旧村改造思路，以政府统筹规划、尊重村民意愿为前提开展市场化改造，无需政府投入大量人力、财力，还解决了各种历史遗留问题、社会治理难题，体现了基层治理中共建共治共享的新思想，为实现乡村振兴目标添砖加瓦
03存在问题
（一）“钉子户”问题。
在实施“三旧”改造尤其是连片改造的过程中，因少数人不合理的利益诉求，容易产生“钉子户”。
目前，针对“钉子户”问题，无论是政府还是企业均缺乏有效解决手段，常常导致项目陷入僵局，大大提高了改造的时间和金钱成本，严重阻碍项目实施
（二）税费征管问题。
尽管省已出台《广东省“三旧”改造税收指引》，但由于历史票据不完善、适用对象条件不明确、各地处理标准不统一等问题，改造项目在计税过程中仍遇到不少困难和障碍，在一定程度上加大了改造企业的税费负担，急需进一步补充和完善《指引》
（三）“工改工”动力不足问题。
“工改工”项目受拆迁成本高、投资回报周期长等多种因素影响，与一级市场拿地相比，并不具备成本优势，导致“工改工”项目市场动力严重不足，企业积极性普遍较低
04下一步计划新一轮
城市更新政策机制深化改革《单元划定方
案编制和审查
工作指引（试
行）》
《单一主体挂
牌招商操作规
范（试行）》
《“1+N”总
体实施方案审
批操作细则
（试行）》《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
谢谢！L AT。