百强商业项目案例之一--广州天河城

百强商业项目案例之一——天河城广场

天河城广场——只租不售的商业神话

项目概况

项目地址：XX市天河路(连通一号线体育西路站)

开发商：XX天贸（集团）股份XX [已更名为天河城集团]

项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场

租价：(首层) 900-1800元/平方米/月

宣传定位：我的XX生活

管理费：60元/平方米

物管公司：XX天河城物业管理XX

经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等

开发背景环境简述

当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心

90年代初期，XX市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为XX市CBD

XX市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城

随着XX市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握

主要竞争对手：中华广场

成功要素：

选址准确，地处XXCBD中心

交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路

只租不售，保持了经营定位的统一性

功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流

营运状况

开业时间：1996年2月9日

经营定位：

集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心

形象广告语：

“把路搬进了天河城广场”，

“购物消闲新感受，尽在天河城广场”

主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心

目标顾客群：以XX市民为主，来穗旅游人士为辅

商圈X围：核心商圈——天河区

次级商圈——XX市

辐射商圈——珠三角

每日客流量:平日30万、节假日80万

售价：不售

管理费：60元/平方米

营业时间：am10：00—pm10：00

最新租售率：100％

物业开发融资方式：自有＋贷款

物业经营机构：天贸（集团）股份XX

物业管理公司：天贸物业管理公司

天河城经验总结：

天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止XX经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：

第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为XX首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；

第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：

首层平面图：

第二层平面

第三层平面

第四层平面

第五层平面

第六层

第七层

负一层