某某广场营销策划报告

千代广场营销策划报告

壹. 区域特点

一. 地理位置

新的闵行区位于上海市辖区中心位置，在地图上形似一“钥匙”，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、虹桥开发区、漕河泾开发

区、松江开发区相连。下辖9个镇3个街道，是具有综合功能的上

海市新城。

千代广场位于老闵行地区，老闵行地区在闵行区的西南侧，距市中心人民广场32公里，距闵行区区政府所在地——莘庄约12公

里。

二. 历史与规划

1958年3月，市城市规划勘测设计院在《上海卫星城镇建厂条

件调查报告》中，根据闵行已有的工业基础和良好的交通条件，建

议作为机电工业为主的卫星城首先进行建设，同年9月完成《闵行

卫星城规划》。由此，上海开始第一个卫星城一一闵行的建设，引导

城市布局和发展方向的重大调整。

1959年9月30日闵行卫星城“一条街”和东风新村一期工程建

成。这是上海首次按“成街成坊”要求规划建成的商业服务没施配

套齐全的居住区。

1981年起，为引进外资开办工业，利用闵行卫星城原有的市政基础设施，开辟闵行经济技术开发区。

1984年，交通大学闵行校区选址在东川路北、横泾港东、淡水河西范围内。于1985年3月动工兴建，1987年秋招收第一批学生。

1992年9月26日国务院决定撤销上海县和闵行区，建立新的闵行区。

三. 交通现状

1、公路

由剑川路、东川路、江川路3条东西向主干道和盈江路、沪闵路、景洪路、龙吴路4条南北向主干道构成，道路网密度每平方公里3．96公里，主干道30-45米，次干道宽度24米，支路宽度20米以下。

◆沪闵路：连接闵行和市区的最主要道路；

◆老沪闵路：颛桥至漕河泾的干道；

◆一号路(今江川路)：联系工业区、生活区和卫星城中心的东西

向主要干道；

◆三号路(今剑川路)：东西向干道；

◆二号路(今华宁路)、六号路(今昆阳路)：主要的南北货运干道

与北松路相接。

2、轨道交通

目前地铁一号线的延伸段(莘闵轻轨线)已在施工，预计在2002年年底通车。

四. 经济水平

老闵行地区已形成以上海电机厂、上海汽轮机厂、上海锅炉厂、

上海重型机器厂为“龙头”的骨干企业和几十家大中型企业的机电工业基地，承担了全国三分之一以上发电设备的制造任务，并已具备了制造100万千瓦大型电站设备的能力。

闵行经济技术开发区，现有投资额在1000万美元以上的74家，该地区已成为接纳外商工业投资的重要基地。

教育科研基地已基本形成，拥有交通大学闵行校区、电机制造等大中专院校利各类技工学校，以及上海成套设备设计研究所、卫星工程研究所、上海有机氟材料研究所等一批科研单位。

五. 人口状况

目前，老闵行地区的常住人口约为25万左右，且大多是卫星城开发初期从上海市区搬迁而来的，绝大多数的人都与上海市区保持者密切联系，有很多职工的亲戚甚至父母仍居住在市区。

因为该地区较特别的历史原因，该区内的居民知识水平较高，人口素质也相对较好，个人平均收入水平自然不低。

六. 商业没施

老闵行地区自1958年规划建设以来，至今已有43年，如今区内整洁、干净、宽敞的道路，高素质的人口质量，发展迅猛的高新技术，雄厚的工业基础等等都为闵行可持续发展创造了有利条件。但至今未出现能体现该地区经济发展成果的大型商业场所。虽然居民日常生活之需能在区内解决，但由于该地区的居民多是从上海市区移民而来，他们往往在价格合理的基础上，对消费比较讲究质量、品位，所以至今居民仍舍近求远，经常要到徐家汇、南京路等市区大型商业中心购买品质较高的物品，难怪有很多“闵行人”觉得自己仿佛生活在疗养院中，与城市有明显的隔阂。

目前，该地区的主要商业设施分布在江川路两侧(沪闵路至红园)、沪闵路两侧(江川路至闵行老街)、十号路沿街两侧。多为沿街

铺面房，且多以个体经营为主，规模小，不成气候。贰. 商场定位

一. 定位原则

1、引进品牌，提升价值

引进知名品牌是本商业中心经营的必由之路。作为一个规模如此大的商业中心，如仅仅是一些小型零售店或一些不知名产品的销

售场所，对本商业中心的消化会产生一定的抗性。因为一方面，小

型零售店营业面积小，整个商业中心所需零散商户数量非常巨大，

难以在短期内全部消化；另一方面，小型零售店的商品在区域内的

需求量有限，而其他区域的消费者也不会为了一些简单的日用品来

本商业中心，从而也影响到商户的经营状况，由此看来，不引进一

些知名品牌是不大现实的。

知名品牌专营店或一些具有一定特色的品牌专卖店，可吸引一定数量的品牌忠实追随者，保持稳定的客户量。并且只要品牌店经

营的有特色、有个性，还可突破地域限制，吸引稍远一点的品牌依

赖度和忠诚度较高的消费者前来购买。各种知名品牌专营店或卖场

及知名服务业的引入，势必成众星闪耀、交相辉映之势，有利于提

高本商业中心的知名度和提升自身的公众形象。

2、合理规划，规范配置

古人云：凡事预则立，不预则废。做事前最好能有详细而合理的规划，才不至于事倍功半效率低。本案因为规模庞大，吃喝

玩乐、购物休闲样样全，如果不进行合理规划系统配置，极有可能

会给人一盘散沙之感，虽然可能暂时人气较旺，但不大合理的规划

会使消费者多跑冤枉路(如将饮食、服装店、卡拉OK厅、茶坊等混在一个区域，消费者可能会找的晕头转向)，给人以乱哄哄之感。这样也会降低本中心的形象，从而也不利于本案各商户的经营。而合理的配置将使得吃喝游玩乐都有，购物休闲两相宜，使得每位来过本中心的消费者都尽兴而归。

3、改变习惯，创新观念

如果千代广场引进了品牌店后，闵行人仍被徐家汇、淮海路等著名商业中心所吸引，那千代广场就失去了她存在的真实意义，这更不是我们愿意看到的。所以改变原先人们的消费习惯，创造一种全新的购物理念势在必行。但改变人的观念是一项非常累人的活，如果掌握不好分寸，把握不好“度”，其结果往往适得其反。我们从以下几个方面阐述，务必能改变或影响当地居民原来某些购物观念：

a、口碑的作用

“王婆卖瓜，自卖自夸”，商家对自己的产品和服务纵然有千好万好的理由，但还是不及顾客间的宣传，这就是口碑的积极作用。老闵行地区相对人口比较集中，而且多是当地工厂的职工，日常沟通、联系也较频繁，区内发生的一些事经常会很快地传开，所以口碑是影响千代广场各商家经营利润很重要的因素之一。当然使居民对千代广场有良好的口碑效应也是我们需要着重解决的问题。

b、路程的抗性

很难想象来回40公里，甚至更远的路程，目的是为了去买一件：衣服，而且还不一定能称心如意地买回。遥远的路程使闵行人购物、休闲、娱乐大大受阻，离市区距离远这个抗性最大的因素也正是千代广场进行推广的最好依据。

C、时间的宝贵