房地产开发流程详解(从拿地到施工许可证)

销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协 调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程：制定工期
运营
销管 工程
年度考核指标调整
销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司 库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考 核指标体系 工程：制定工期 运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估 法务：合同的审核
研发 运营
开发 销售 工程 商业
方案设计组织
开发部 研发 开发部
研发部 开发 研发部
规 划 设 计 阶 段
销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售 项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效 建筑平、立面功能效果及成 各部门共同商讨成本指标，逐步深 果提供合理化建议 本测算的研讨及确定 化。 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 性意见 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 研发部：负责提供图纸 研发：提供报建图纸 销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和 以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划 等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 性意见 运营：成本核算及成本指标控制 销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关 配套设备设施种类、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套 、费用等指标落实
运营
销管 工程
施工图设计院的选择与合同签定
研发
运营 工程管理部 法务
销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经 制定建筑、综合管网、景观 施工图设计任务书（交工标 按产品型式不同提供建筑设计限额 验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨 准确定、建筑、景观限额指 指标，提供景观限额设计指标 论制定 标确定） 工程：提供工程技术专业建议 结构方案及设备选型研讨及确定 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案 优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨
开发部
研发
申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书 建筑设计方案申报表 1/500现势地形图1份 建设工程规划许可 证 建筑方案送审 土地出让合同 投资计划 建筑设计方案 2 份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图 等）、重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书 投资计划 大配套 取得许可证 小配套 消防证明 人防证明 地名证明 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 现场工程放线 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 施工单位配合做记录、现场保护 第 6 页，共 24 页 工程：配合勘测、清除现场障碍 组织施工单位做好记录及现场保护 研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 财务：提供资金保障 财务：提供资金保障 研发：负责提供消防报建图 研发：负责提供人防报建图 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 关图纸 研发：配合提供设计院盖章确认
商业策划部
商业招商部 商 业销售部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
销售体系 商业策划
研发部 商业招商部
经济测算 项目定位
研发部
运营部 财务部
开发计划
研发
销售 工程 商业
项目发展报告 项目考核指标初定 销管 运营
资金流
财务
工程、开发
明确产品设计思路 设计前期 明确设计院选择标准 第 3 页，共 24 页
研发
运营部
研发 工程 销售
研发
开发
主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 景观扩初及施工图设计 协办部门工作内容 运营：成本核算及费用控制 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算 情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见 主办部门 研发
工作部门 协办部门 运营
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
运营部
研发 工程 销售
设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 关图纸
开发部 开发部
研发 发展中心
规划方案及市政方案送审
修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份 （注：规划方案审定前，提交 10 本 研发：提供所需图纸 规划设计方案，电子文件1份）
合作实施（实施阶段） 投方案标 投经济标 拍卖 挂牌
合作公司成立及相关手续办理 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定出价战术
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用 交纳政府净收益，契税，交易费 地条件 土地出让合同
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 发展部：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费
发展中心 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 发展部 发展部
法务 财务部 发展部 财务
用地规划许可证 出让金、交易费交费证明 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申请报 研发：协助提供相关项目资料 告 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳 的土地使用费） 土地出让合同 核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图 交费证明 1： 500现状地形图 3份（反 楼座） 详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 第 2 页，共 24 页 缴纳土地费用 研发：委托设计详规 缴纳土地费用 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 关图纸
商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 作方式、开发周期 商业策划部 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 提取数据库相关数据进行重点分析 市场组 了解投资客户对竞争项目的投资意向 、竞争项目实地调研了解相关信息
研发
工程 运营
施工图全图 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求， 根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优 编制典型楼座建安预算，建安成本 化 综合测算、分析、反馈并进行图纸 研发：负责图纸优化变更 优化 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及 施工的可行性进行审核 综合管网方案设计 第 5 页，共 24 页 开发部：提供各专业局设计条件
研发
确权
开发部 开发部 发展部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 开发部
发展中心
研发
办理土地证
主要工作内容 节点 主要阶段 办理土地证 主办部门工作内容 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人 代表证明或个人身份证明 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 协办部门工作内容 主办部门 开发部
工作部门 协办部门Baidu Nhomakorabea
综管：提供相关证明资料 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场 分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户 分析、竞争楼盘分析等
开发部
综管
研发部
销售部
区域市场调研
3、项目所在商圈或临近商 圈现状调研（商业部分）
商圈主要商业业态分布状况、经营 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时 商业策划部 状况、经营特点、预期发展方向 组织相关专业人士进行专业论证 市场组
研发
销售
研发
主要工作内容 节点 主要阶段 设计前期 主办部门工作内容 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订 法务：合同文义审核 运营：成本审核 协办部门工作内容 主办部门 研发 研发
工作部门 协办部门
运营部、法务部
运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初 步确定建安、环境等成本指标。 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合 标、环境指标的初订 研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、 结构方案、设备方案等提出建设性意见
发展中心
销售部 研发部
成本测算：针对多个方案进行初步 研发：协助进行方案设计和成本测算 成本测算、利润率分析及比选 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 区域宏微观市场研究 项目招商报告（前期阶段） 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 明确合作伙伴、寻找合作方 合作伙伴确定 式（招商阶段） 合作方案确定 寻找合作资金 合作细节确定 引资（商业计划书） 土 地 获 取 签署战略合作协议 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心：制定项目财务数据 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件 、市场情况，共同制定开发节奏。
研发 运营
销售 商业 工程
开发部 开发
研发 研发
景观概念方案设计及确定
研发
销售 工程 运营 商业
项目成本指标确定
运营
销管 工程 研发 开发 财务 商业
指标确认阶段 第 4 页，共 24 页
主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门
工作部门 协办部门
指标确认阶段 项目考核指标确定
工作部门 协办部门
土地信息收集
同土地所有方进行接触，了解土地 了解地块的上市方式和土地 出让方式和土地款，以及能否调整 款 。 土地初判 了解当地的建安成本、政府 成本测算 收费项目和具体情况 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 现状图（四至电子文件） 市场深度调研
销售部 研发部
项目最终定位 土地深判 可行性研究报告
研发 运营
销售 工程 商业
研发
工程 运营
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报 研发：负责提供规划总平面图 告 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图
工程 研发 研发 研发 研发 研发 研发 运营
研发
施工图设计组织
施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图成果 施工图会审 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大 的项目，提出优化意见 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的 合理性、经济性及施工的可行性进行审核
商业招商部
通过行业发展状况分析，消费需求 公建部分拟选业态种类确定 分析确定可开发公建部分业态种类 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分 、所选业态数量确定 。结合市场相关类型物业供求状况 业态选择与数量确定 确定所选业态开发数量 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助 项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款 要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销 售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部 分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况排定工期 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指 标要求及各阶段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划 开发：配套费及土地款支付计划 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼 盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面 积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规 划设计提出改善性意见
发展中心、 运营部 发展中心 发展中心、 研发部 发展中心 发展中心 发展中心、 运营部 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
研发部
工程部 开发部 销售
财务中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部、 综合管理部
第 1 页，共 24 页
寻找合作资金 主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 土 地 获 取 阶 段 投标、摘牌 协办部门工作内容 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资 等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册 主办部门 协办部门 财务中心、集团资管部、 综合管理部 工作部门
主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 现状图 规划设计条件 现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了 解。 了解地块周遍的商业、教育、交通 等情况 了解地块所属区域的规划，对以后 项目开发的影响和支撑。 协办部门工作内容 主办部门 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范 围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户 分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、 产品定位提出策略性建议 发展中心
研发
工程 运营 商业
销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成 本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计 对于初步测算的成本指标逐步细化 规划方案结合成本测算的研 提供合理性意见 、结合市场调整售价，确保预期利 讨及确定 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 润率。 性意见 开发：提供各项配套费用标准 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 研发部：负责提供图纸 开发：提供参考意见 研发部：负责提供图纸