客户敏感点与成本效益敏感点汇总(龙湖)

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建筑选材
建筑
景观与建筑 的协调 开窗 开门 开门 开门干扰 空调 空调
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多数户型主卫门正对床，带给客户的感觉不好； 某些阳台门开在衣帽间内，降低了衣帽间的实用性 保姆房太小 在大规模（200亩以上）的社区里户型面积相应保持梯级，能够 更好的锁定客户，扩大客户群。 在户型设计上是否过于固化，很多数据都是整个市场统一化，比 如层高，开间，进深等等，虽然在这些上面做创新很有一些投机 主义的感觉，但是也可以尝试一下。 入户门外消防管道 项目外墙颜色—是不是可以给客户的感觉是第一眼就很喜欢 顶楼挑高飘雨严重 入户出现主给水管 生活阳台门的位置---不方便布置操作台，浪费了空间 生活阳台落水管位置—如果不可避免就尽量靠边处理 空调位的搁板---有的位置没有设置搁板 德式空调位---比较遮挡视线，考虑功能性的同时忽略了业主感 受；C2门内开 C3-2户型的衣帽间挑梁 给业主更多的选择，比如多加一个小便器的接口 商铺:面积大小的控制—大小都有给客户的选择更多一些,公共 楼梯空间高度----有的地方太矮了,商铺外立面的装饰墙 ----不 要为了外立面影响客户使用,消防栓---非常显眼的布置消防栓非 常影响外立面, 楼商铺开窗面小 C3-1、 C3-2的户型 主卧室 1.5米 的开窗面 C2户型的入户门处安了踢脚线就没办法开门 厨房的空间虽然大但不好使用，浪费的空间很多；限定了烟道和 下水接口的位置使业主没办法洗、切、炒按次序操作 户内对讲机的安装要选在合适的、方便的位置 衣帽间与卫生间相连且难以通风 后期会给业主储藏物品带来很 大困扰 客户更喜欢完全独立的衣帽间，类似设计可参考西苑和 观山水的某些户型 泛会所的开敞设计，不利于季节性差异的使用（冬天和热天）。 生活阳台墙面漆的考虑：内墙漆易脏，不易清洁，且飘雨经百叶 直接进入阳台，易破坏墙面，后期整改量大。 窗户下部的台面，厨房、卫生间与房间交界的收口处：现有窗台 面采用涂料，收口位置采用强化木地板，容易被雨水、生活用水 污染或因日晒等原因起壳，且因安护栏在前，无法保证涂料施工 的平整度，影响观感。 弗莱明戈有八个院落式景观区，但是围合在此景观区的房屋的主 景观面（即阳台和主卧室）却都背对院落式景观区。建议将房屋 的主景观面都放置在面朝社区景观方向。 房间的开窗要避免大空间小窗户，同一房间多面开窗时要照顾室 内家具的布置。 入户门、生活阳台门、厨房门与墙面碰撞的问题；卫生间门与入 户门开关时相互碰撞、厨房地柜的把手与墙面碰撞。 有许多房间都出现门对门的情况，给懂风水的客户造成很不好的 感觉； 入户门相互之间要避免“打架”。在观山水1梯6户的平面上，入 户门的间距过小。 空调位的设置尽量合理，方便业主的室内外机的安装，避免出现 室外机无法安装“需空中飞工”操作的情况。 空调冷凝管和冷媒管的处理，应尽量照顾室内空间的利用，在确 需要为外立面让路的时候，考虑室内装修处理的便利。
对讲机位置 高窗 高度 隔音墙 公共交通 后花园开门 统一 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型
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户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 会所 建筑选材
内开窗 内外兼顾 配套 配Байду номын сангаас 配套
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配置标准 平面 平面设计 入户门内开
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山地别墅花 园
建筑
上下兼顾
建筑
天沟设计
建筑
条形百叶窗 推广元素 外墙涂料 围墙
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卫生间排气 孔
建筑
卫生间未安装排气管套管，不便排风扇排气管道的安装，业主自 行开孔易损坏外墙面，不开孔装修不好处理，建议卫生间均要将 排气管套管安装到位。 卫生间的下沉高度要照顾到：a.吊顶及安装裕霸后合理的高度b. 吊顶不要遮住门窗c.排气管的安装。 卫生间因全下沉，降后净空2.4米，预留穿墙的管孔位置很低， 导致业主的客厅和过道装修很难处理且不美观。该现象非常普遍 。 小区内部高差较大，没有考虑设置无障碍通道，人性化处理不够 天街2号到重百之间的地下通道未考虑无障碍设计 弗莱明戈外立面丰富，二楼以上都有多处屋檐。但有部分客户非 常在意站在自家的阳台能否看到楼下，或者隔壁家的屋面。
卫生间下沉 卫生间下沉 无障碍设计 无障碍设计 下层屋面
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消防管道位 置
建筑
（涉及到1-9、1-11、1-12，96家）入户门前有一根硕大的消防 管道，每天开门进出，观感上非常不好。
小区配套 选材 烟道侧排 阳台排水 阳台找坡
配置标准
小区公共卫生间特别是在装修期间会有很多的客户需要使用，可 以考虑将公共卫生间作的更好一些，现有的卫生间很粗糙 建筑 飘窗、条形窗护栏锈蚀严重 烟道侧排容易将外墙面弄脏。在厨房内炒菜，重庆人的麻辣口味 建筑 也容易对二楼的主卧和花园产生影响。 建筑 某些阳台没有设置天沟，滴水现象严重 建筑 阳台踢脚找坡应向外不应向内。 客户室内配置的，与客户生活息息相关的，设施、设备的使用情 况是客户敏感点较高的，如：别墅空调的室内温度是否舒适，空 建筑、安装 调噪音是否影响休息；热水锅炉容量是否满足客户的使用减少热 水的等待时间等。你作了哪些调查，现在温度和噪音是多少，在 多少升的锅炉合理。 建筑 建筑、安装 住宅功能管线对电梯前室和公共走道净高的影响 建筑、给排 单元排水出户管道或转换层的管道由于管道坡度不够，管道堵 水 塞，管道过小，造成底层或二层的客户户内返水，也易导致客户 建筑、给排 管道设计在套内中间，不便于整层客户打通； 水 公共区域的过道和电梯前室层高偏低，前期设计过道为2.4 米， 但因为结构设计时梁的最低高度就已经是2.4米，再加上 SOHO大 量的管道，所以最后效果只有2.2米，而标准就是2.2米；电梯前 建筑、结构 室的设计高度为2.65米，但在后期工程部施工过程中缺少与研发 的及时沟通，致使一根消防水管伸入电梯前室，致使其高度在装 修后只能保证2.5米； 建筑、结构 楼板隔音差 建筑、结构 室内现梁现象严重 公共区域的材料感观质量差，如：汉白玉易吸水，吸收污水后表 建筑、景观 面发黑，表面反光刺眼等，也易导致客户不满意。 客户室内空调室外机位不能满足使用要求，如：预留空调室外机 建筑、暖通 安装孔尺寸小某些室外机放不进去，空调外机散热效果差伏旱天 气空调易保护停机，空调室外机不便于装修或安装等，也易导致
敏感点类别 车库入库 车库走道 大堂门选择 低层屋顶处 理 低层屋顶处 理 低层屋顶处 理 电梯下车库 顶面烟道位 置 定制别墅
涉及专业岗 位 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 进入车库的道路设计
敏感点
弗莱明戈地下车库道径深过长，噪音大。 大堂入口采用平开门：由于投资型物业人员出入频繁，在使用上 有所不便，容易损坏，且冬夏空调使用时不利节能。 当楼栋因立面需要出现高低错落当时候，较低屋顶的烟道、卫生 间下水排气孔等应在视觉和气味上不干扰楼上的居民。 注意底商与相邻住户的关系，女儿墙的高度不能阻挡相邻住户的 视线。 因观山水楼栋平面的顶层不在同一平面，造成高楼层的能够看见 低楼层顶楼上的排气道。 尽可能的让电梯下车库,据售场接待顾客的反应来看，客户是愿 意为这个成本买单的 顶跃露台中间烟道位置影响使用。 因客户对定制别墅的理解存在误解，总想更多的参与到房屋设计 中去，这样无疑大大地增加了公司的各项成本，耗费了大量的人 力、物力、财力。 对讲门机安装在靠入户门的卫生间或厨房的墙面，业主装修一般 对卫生间和厨房改动相对较大，或打墙作鞋柜、或将卫生间改 大，均要移动门机， 卫生间的开窗在有相对视的可能时开高窗，在无对视的面上避免 高窗。 餐饮层层高低于3米，过低 临金开大道沿线虽有城墙阻隔，但是客户怀疑其隔音质量 高层楼道内未充分考虑生活垃圾收设施的摆放位置，后期物业不 能很好解决。 私家花园后门的有无需事先确定，尽量避免在同种地形条件下， 出现一家的后花园开后门，而另一家不开后门的情况，会带来后 期的解释难度。 同一社区内相同的套型设计。同时相同的套型户型，大面积应比 小面积有更多的功能设计，如衣帽间，储藏间，保姆房等。避免 观山水100平米下的三房有衣帽间，而最大的110平米的三房没有 1栋电梯井与住户客厅相邻不合理，如不能有效解决和振动栋干 扰会成为后期栋投诉点。 MINI的三房比例应降低。现在销售缓慢的是朝向中庭的三房。在 单价相对高的情况下，MINI三房的总价在市场上的缺乏竞争。 MINI的空中院馆的设计应注重使用性和赋予适当的使用主题。 高层楼栋入户大堂的位置选择要合理。避免电梯出入必经一楼住 户的门口。 户型设计浪费较大，功能不够完善，相比实用性的户型设计，市 场接受度不高（比如入户花园和生活阳台不能兼得，阳光书房的 设计等等； 多数厨房位于整个户型的中心，不利于采光通风 四楼，五楼部分户型主卫无采光 外立面造型决定有些户型设计并不实用，比如小的户型阳台
空调 空调 空调 空调管路 楼间对视 门窗过大
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空调的安装避免管道从邻居家穿越的情况出现。 空调的室内冷媒管避免牵过长的距离或穿越衣帽间，卫生间等空 空调外机位置设置不合理，某些外机位置放置在阳台上，降低了 阳台的实用性； 12栋、13栋全部户型，4、5栋C1-1、E-2、E-3户型次卧均有空调 冷凝管和冷媒管从飘窗上穿过 某些楼间距较近，对视严重，是否可以考虑错开布局，尽量避免 对视； 门洞预留过大，未采取加固措施直接安装，导致使用时门框松动 。 内开内倒的窗户不便于安装窗帘，特别是中厨里的内开窗影响空 间使用。建议今后过道处的单扇内开窗改为双扇窗的滑拉窗，另 外中厨内开窗外的铁艺适当调整位置，改为外开窗。 客户使用舒适性与外立面美感度两者间的平衡及侧重， 建议 更多地考虑业主居住后的居住感受。 无会所，缺少文化娱乐设施 大社区内自行车没有室外摆放位置，后期物业在管理与业主使用 的方便性上矛盾较突出。 建筑垃圾转运站在前期未能充分考虑位置或功能，后期物业管理 中经常变换地点，产生很高的管理成本。 大堂水牌、楼层水牌及楼宇电视系统（分众传媒）的安装位置与 选型：最初出现部分漏项，经补做后，部分设施因位置不合适、 尺寸较小或不符合使用习惯等，效果仍不理想（大堂水牌已确定 整改中）。 生活阳台与公共楼道窗户过近，有安全与火灾隐患 项目资源配置问题。临江部分应尽量放置大户型，如：2、3、4 号楼应将四房放在前端。 入户门内开，占用室内使用面积，业主比较敏感，若门外通道宽 度不足，向外开困难，可在入户门外设置前室解决； 西岸属山地别墅，高差起伏大，堡坎多，花园被分割开来，真正 能用的是后花园，侧花园基本上无法使用。从观感上客户总是怀 疑面积不够，虽然最后的面积测绘出来是够的，但业主真正的花 园使用面积确实不多。 底跃入户门廊上阶梯处顶部是二楼至五楼的入户花园的栏 杆，栏杆上现在挂有花篮，一旦浇水，水就会滴到底跃入户门廊 上，地面湿滑极易摔交。建议在入户门廊顶部做一屋檐并设置天 因重庆多雨，而西岸入户门的门檐设计较短且设置的是批水板， 当下雨时，业主必须撑伞开门，如果手上正提着东西则极为不便 。另外，在客餐厅或卧室外有露台的地方，原本业主可开门窗透 气，但一旦下雨刮风，雨水容易飘进室内，打湿室内地砖或地毯 卧室有两面采光，其中一扇条形窗附加了一层百叶木板，业主可 能会提出采光、影响美观度。清洁问题。 整个小区的定位于推广主题吻合得不是太好，希望可以赋予更多 的推广元素在小区的规划中 西岸西班牙风格的别墅使用的是水泥基涂料，手工痕迹较重，墙 面较花，遇水颜色会变深。而意大利风格使用的丙烯酸涂料效果 较好，业主较易接受。 临崖没有考虑围墙设计，是否存在安全隐患；