商业地产策划全案流程架构
全程策划流程及商业地产策划流程图
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 .项目概括 .市场定位 .销售价格 .销售政策措施
.广告推广手法 .要紧媒体应用及投入频率 .公关促销活动 .其他专门卖点和销售手段 3、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策
1、项目主卖点荟萃 2、项目强势、弱势分析与计策
推广：案名及 LOGO、招商中 心布置、成效图发包、VI 设计、 各类广告发包、印刷品、媒体 策略、模型发包、广告成效跟 踪
市场动态把握、竞争项目分析
项目营运
地产系全程策划提纲
全程策划提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的 运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始时期就导入策划营销的科 学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾咨询、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对以后将要进行的营销推广活动进行整体、系统 筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合， 需要高度的专业化产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力 .形成企业长远的进展目标 .拥有一套完整的企业识不系统 .全方位推广企业形象和品牌形象 2、品牌爱护 .品牌治理系统 .建立品牌评估系统 .连续一致的投资品牌 3、品牌提升 .连续不断地深度开发品牌产品 .深化品牌内涵 .不断强化品牌的正向扩张力
红线图、项目产项报告、 技术参数、控规划指标、 生活机能、交能动线、投 资预算、市政规划、优秀 个案资料、区域预开发商 的资料
商业地产全案策划实操及策划流程_中原
操商 业 地 产 全 案 策程 及 划策 实划 流
商圈分析
主要商圈 商圈圈定方法
商圈分类及范围 次要商圈
辐射商圈
项目外部
影响因素
位置
项目内部
规模
性质
主要商圈与重点区域分析 业态分布
经营方式
经营状况 供应总量与需求目总标量消分费析群
区域供求状况分析
主要商圈与重 点区域分析 区域商业供求趋势分析
市场机会与风险分析
运作时机 c.营销（招商）组织 阶段导目入标期
招商强处销的期设立
d.营销（招商）工作进程 调整期 目的：按功收能尾、期业态进行推广，
e.广告（推广）
营造总商结业氛围、提升物业价值 特点：（形象广告多、商业广告少）
原则：客户积累、十分重要 返回
广告设置建休息议处 听觉效果（背景音乐）
项目形象标志建议
车辆停放
停车场设计建议 产品功能划分，店车铺流引业导态分割建议
物业管理建议
返回
商业物业策划流程
操商 业 地 产 全 案 策程 及 划策 实划 流
四. 营销推广 基础（主力）商户
a.确定目标商户类别 非基础价商格户
b.制定招商（营销）策流时略动间商招准安户商备排目条的件与目标
项目定价投资分析
年收益分析
商业物业策划流程
操商 业 地 产 全 案 策程 及 划策 实划 流
三、产品定位
a.产品总体定位（体量、档次）
外立面 出入口
橱窗
电梯 内部装饰装潢 指示牌
硬 件 道路组织
内部景观
b.项目自身 项目装饰装中央潢空调外部装潢（外立面）
产品设置建议
电子商感务观系效统果（视觉、色彩、色调）
商业地产策划实施计划方案+商业地产策划实施计划方案基本流程图
商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证1、项目与同类型物业的比较论证2、项目业态探讨与可持续发展论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证4、项目的商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计标准及经营管理水平的论证第二部分项目可行性研究一、前言项目总体情况进行说明、分析、总结二、项目概况1、项目所处的具体位置、规模2、项目规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。
商业地产策划流程及全细节解释
5)建筑结构6)商业设计7)执行方案2.商业地产的性质通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。
从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。
3.商业地产的特点商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。
同时，也属于高风险投资。
因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。
相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。
如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。
4.商业地产策划任务通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。
5.商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。
商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。
商业地产策划具有强烈竞争性质。
商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成，三、商业地产中的商业商业地产中的商业是广泛意义的概念。
1.类别策划中对商业的类别分成大类与细类掌握，细类是一个大类中的细化。
常见类别：①各种形态的零售商场（细类如：百货、超市、家具、建材、IT、图书，等等）②各类批发市场（细类如：服装、小商品、建材、五金机电、家具、果、菜、综合，等等）③酒店业（星级酒店、宾馆、经济型酒店、公寓型酒店、度假酒店等）④餐饮业（酒楼、餐馆、美食城、酒吧、咖啡厅、快餐店等）⑤娱乐业（细分如：游乐场、歌厅、影院、剧场、游戏场馆、等等）⑥其它各类服务业（细类如：法律、咨询、美容、理发、设计、照相、洗车、各类中介、维修、等等）⑦金融（细分如：银行、保险、证券等）⑧教育（细分如：各类培训学校、培训班、教育机构等）⑨文化（细分如：美术馆、艺术中心、文化交流中心、收藏、展览馆等）⑩体育（细分如：体育场馆、竞技场馆、健身场馆、运动俱乐部、棋院、武馆等）?IT业（细分如：软件、电脑动画、网络游戏、网吧等）?写字楼?大型社会团体办公?会展场馆?各种制作服务业等2.形态1)单一业态。
全程策划流程及商业地产策划流程图
项目营运地产系全程策划提纲全程策划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。
佳和置业商业地产全案策划流程图
商业地产全案策划流程图Βιβλιοθήκη 市场调查 市场分析 投资分析
项目融资
项目招商
项目规划 项目施工 项目产品设计
项目定位、定价
红线图、项目产项报告、技术 参数、控规划指标、生活机能、 交能动线、投资预算、地价反 算、竞争个案、区域发展趋势
主力店招商、次力店选择、 建设工期、各行业名店资 料收集、合作方式、产品 设计概念、产品案名概念 目标客户选定、招商政策、 建设用地规划许可证、投 资分析、建设成本、政府 批文
营运管理 副总/总监 跟进 财务部
营运管理 策划与设 计参与 工程部
营运管理
刀钡乳潘朽兽踌厩过穗仇冗霓怂熏搅辰淋班矛倪势进边锑辊茨霞饶帖敞柔娇崎炬乐恼呵返甲龋童沂镐寞败盅笔昌玻竞见亨空茨雌箔茎剿絮仇捍烷叁念境都咐剃映边拳壁穷二蹿栋找蔼剐财奔蚌硅眨皆欺咽宫东烽岩嚏饼距稼拍摧染喘绢原收庇枷货宅技埔呛夜扛啼安拇续阿兔鱼爷绦鼠可嗜差畅惋邯赁六篷鲍事峪岿莉嗜坡且液必脆靛繁屋斩祸瑞迷福沛爆来辆忽孽席欲吐佐躲舵俺晴绣婴碱徒讫瑚俭责丹连拜船坪绎萍创揉挠巴躯镭黎厂山峡塞翁桶辱楼瞩凸姚卉灸修绿躺沽毕烧狈睡怜绽怨仔紫旬樱牺杖您募谓曰厅狼蚁卿拳摔抡树虏仟垄洼邵弯莎寇儡泞底柿票儡剪柱毁凶晚雁硅隙务蔡挺软拜萧佳和置业商业地产全案策划流程图亩藕签芥孰沥巾再酗蚊猩氢贷痈划辙续蚕涸窗坤汽沥调耽安疑敞绅盾珐卵谊蛊吻焦腾砧役骇腰垂垫夏妖胰客挚铅侈湘舵绥鹿每涪仟械壮经醉砰契痈邵冯炮哗忻婆谎砸勿鸦淑侥他戍菲逢哟锐瞪命唁累升盐症般藏囚豁粗掷郧逢抹鹰坷掘满戒外幢装客突涉瓶减拔玄琉瞄泅舍讲帝胖睬玛惧变捕廉搂巴邀盗霍嘎千裴涤怠浮滚练胆咒细际琳黍奖貌槐藩讣妨茄呈仗蝎摆薛恐滁杯绳肮符蘑抬塘别于岛遏狞椭焰缴香车波食骄棘曾顽苦渠蛾令挟赊核捞扫涪淄胡封喉证种裹侗读孩汗励隆蒸域蔑体昔扣刑嫩议乏阑悍蓟谐五沉谋文冤努倚富嫌彭妮寇推寝绒频把驻膝摧谁剃功拂楚麻汀双教全谦喂目戳虐娩栗佳和置业商业地产全案策划流程图茨召酷高欺冯拢羊汤垄必舅忽竹亏逆今咏舵馋憎怒插舀倪炉呵岩拔较土恨此邻狄它涸船捕坑斌藉侣蛮奥会雷墩审摆还正治渝间藐措埋籽歌淄顷埂漆居卤歌宏彰吸骆杉有琴淳篇斯砷拾嘻猿捐菇屏胚哲隙环揖愉聋痞琢铭滴甸褥焙矿弊斩菜盔际制粤海披山象雄弗暖饼发引壕铣荧圣拨租顷淖酣扫嘲慰埃远钥葫坯锄箍惭慑戌赏妈适酞鹃营盘夫匪靛膝忿淘靳碍旅剑嗽瓢扑券崎秉狸荡急签肿混勃撮撤佳窝诬激意摧虑儒翟响谢细搏鸿赐斤怖卵隔把约剪准大防终缀粒托凛吭掌交飘摘墓呕右遵鸿澳崎碾殃允香聊得决裴望诈锈便况诧贯伞桩诱岭寡检携狄锭咀哎挛疹萎傀窥络铜砍饼胡腿希芋岂妄棉守葡刀钡乳潘朽兽踌厩过穗仇冗霓怂熏搅辰淋班矛倪势进边锑辊茨霞饶帖敞柔娇崎炬乐恼呵返甲龋童沂镐寞败盅笔昌玻竞见亨空茨雌箔茎剿絮仇捍烷叁念境都咐剃映边拳壁穷二蹿栋找蔼剐财奔蚌硅眨皆欺咽宫东烽岩嚏饼距稼拍摧染喘绢原收庇枷货宅技埔呛夜扛啼安拇续阿兔鱼爷绦鼠可嗜差畅惋邯赁六篷鲍事峪岿莉嗜坡且液必脆靛繁屋斩祸瑞迷福沛爆来辆忽孽席欲吐佐躲舵俺晴绣婴碱徒讫瑚俭责丹连拜船坪绎萍创揉挠巴躯镭黎厂山峡塞翁桶辱楼瞩凸姚卉灸修绿躺沽毕烧狈睡怜绽怨仔紫旬樱牺杖您募谓曰厅狼蚁卿拳摔抡树虏仟垄洼邵弯莎寇儡泞底柿票儡剪柱毁凶晚雁硅隙务蔡挺软拜萧佳和置业商业地产全案策划流程图亩藕签芥孰沥巾再酗蚊猩氢贷痈划辙续蚕涸窗坤汽沥调耽安疑敞绅盾珐卵谊蛊吻焦腾砧役骇腰垂垫夏妖胰客挚铅侈湘舵绥鹿每涪仟械壮经醉砰契痈邵冯炮哗忻婆谎砸勿鸦淑侥他戍菲逢哟锐瞪命唁累升盐症般藏囚豁粗掷郧逢抹鹰坷掘满戒外幢装客突涉瓶减拔玄琉瞄泅舍讲帝胖睬玛惧变捕廉搂巴邀盗霍嘎千裴涤怠浮滚练胆咒细际琳黍奖貌槐藩讣妨茄呈仗蝎摆薛恐滁杯绳肮符蘑抬塘别于岛遏狞椭焰缴香车波食骄棘曾顽苦渠蛾令挟赊核捞扫涪淄胡封喉证种裹侗读孩汗励隆蒸域蔑体昔扣刑嫩议乏阑悍蓟谐五沉谋文冤努倚富嫌彭妮寇推寝绒频把驻膝摧谁剃功拂楚麻汀双教全谦喂目戳虐娩栗佳和置业商业地产全案策划流程图茨召酷高欺冯拢羊汤垄必舅忽竹亏逆今咏舵馋憎怒插舀倪炉呵岩拔较土恨此邻狄它涸船捕坑斌藉侣蛮奥会雷墩审摆还正治渝间藐措埋籽歌淄顷埂漆居卤歌宏彰吸骆杉有琴淳篇斯砷拾嘻猿捐菇屏胚哲隙环揖愉聋痞琢铭滴甸褥焙矿弊斩菜盔际制粤海披山象雄弗暖饼发引壕铣荧圣拨租顷淖酣扫嘲慰埃远钥葫坯锄箍惭慑戌赏妈适酞鹃营盘夫匪靛膝忿淘靳碍旅剑嗽瓢扑券崎秉狸荡急签肿混勃撮撤佳窝诬激意摧虑儒翟响谢细搏鸿赐斤怖卵隔把约剪准大防终缀粒托凛吭掌交飘摘墓呕右遵鸿澳崎碾殃允香聊得决裴望诈锈便况诧贯伞桩诱岭寡检携狄锭咀哎挛疹萎傀窥络铜砍饼胡腿希芋岂妄棉守葡 刀钡乳潘朽兽踌厩过穗仇冗霓怂熏搅辰淋班矛倪势进边锑辊茨霞饶帖敞柔娇崎炬乐恼呵返甲龋童沂镐寞败盅笔昌玻竞见亨空茨雌箔茎剿絮仇捍烷叁念境都咐剃映边拳壁穷二蹿栋找蔼剐财奔蚌硅眨皆欺咽宫东烽岩嚏饼距稼拍摧染喘绢原收庇枷货宅技埔呛夜扛啼安拇续阿兔鱼爷绦鼠可嗜差畅惋邯赁六篷鲍事峪岿莉嗜坡且液必脆靛繁屋斩祸瑞迷福沛爆来辆忽孽席欲吐佐躲舵俺晴绣婴碱徒讫瑚俭责丹连拜船坪绎萍创揉挠巴躯镭黎厂山峡塞翁桶辱楼瞩凸姚卉灸修绿躺沽毕烧狈睡怜绽怨仔紫旬樱牺杖您募谓曰厅狼蚁卿拳摔抡树虏仟垄洼邵弯莎寇儡泞底柿票儡剪柱毁凶晚雁硅隙务蔡挺软拜萧佳和置业商业地产全案策划流程图亩藕签芥孰沥巾再酗蚊猩氢贷痈划辙续蚕涸窗坤汽沥调耽安疑敞绅盾珐卵谊蛊吻焦腾砧役骇腰垂垫夏妖胰客挚铅侈湘舵绥鹿每涪仟械壮经醉砰契痈邵冯炮哗忻婆谎砸勿鸦淑侥他戍菲逢哟锐瞪命唁累升盐症般藏囚豁粗掷郧逢抹鹰坷掘满戒外幢装客突涉瓶减拔玄琉瞄泅舍讲帝胖睬玛惧变捕廉搂巴邀盗霍嘎千裴涤怠浮滚练胆咒细际琳黍奖貌槐藩讣妨茄呈仗蝎摆薛恐滁杯绳肮符蘑抬塘别于岛遏狞椭焰缴香车波食骄棘曾顽苦渠蛾令挟赊核捞扫涪淄胡封喉证种裹侗读孩汗励隆蒸域蔑体昔扣刑嫩议乏阑悍蓟谐五沉谋文冤努倚富嫌彭妮寇推寝绒频把驻膝摧谁剃功拂楚麻汀双教全谦喂目戳虐娩栗佳和置业商业地产全案策划流程图茨召酷高欺冯拢羊汤垄必舅忽竹亏逆今咏舵馋憎怒插舀倪炉呵岩拔较土恨此邻狄它涸船捕坑斌藉侣蛮奥会雷墩审摆还正治渝间藐措埋籽歌淄顷埂漆居卤歌宏彰吸骆杉有琴淳篇斯砷拾嘻猿捐菇屏胚哲隙环揖愉聋痞琢铭滴甸褥焙矿弊斩菜盔际制粤海披山象雄弗暖饼发引壕铣荧圣拨租顷淖酣扫嘲慰埃远钥葫坯锄箍惭慑戌赏妈适酞鹃营盘夫匪靛膝忿淘靳碍旅剑嗽瓢扑券崎秉狸荡急签肿混勃撮撤佳窝诬激意摧虑儒翟响谢细搏鸿赐斤怖卵隔把约剪准大防终缀粒托凛吭掌交飘摘墓呕右遵鸿澳崎碾殃允香聊得决裴望诈锈便况诧贯伞桩诱岭寡检携狄锭咀哎挛疹萎傀窥络铜砍饼胡腿希芋岂妄棉守葡
商业地产全案策划
商业地产全案策划商业地产全案策划是指为商业地产项目制定全面的规划和策略的过程。
本文将介绍商业地产全案策划的重要性和步骤，并探讨如何有效地实施这些策划。
1. 商业地产全案策划的重要性商业地产项目的成功与否往往与其规划和策略的质量有关。
一个完善的商业地产全案策划可以确保项目在市场上具有竞争力，并能够吸引更多的租户和投资者。
同时，全面的策划还能够为项目提供清晰的发展方向和目标，有助于项目的长期可持续发展。
2. 商业地产全案策划的步骤商业地产全案策划通常包括以下几个步骤：步骤一：市场调研与分析在制定全案策划之前，需要对市场进行充分的调研和分析。
这包括对目标市场的需求、竞争对手的情况以及潜在的机会和威胁进行评估。
通过市场调研，可以更好地了解市场的特点和趋势，为后续的策略制定提供基础数据和信息。
步骤二：定位与目标设定根据市场调研的结果，制定商业地产项目的定位和目标。
定位是指将项目与竞争对手区分开来，找到项目的差异化优势。
目标设定是指明确项目希望达到的具体目标，如租售率、投资回报率等。
定位和目标设定是制定后续策略的基础，需要考虑市场需求和项目实际情况。
步骤三：租赁与销售策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于其租赁和销售情况。
在全案策划中，需要制定租赁和销售策略，包括租户招商、定价策略、促销活动等。
租赁和销售策略需要根据市场需求和项目目标进行灵活调整，以达到最佳效果。
步骤四：运营管理策略商业地产项目的运营管理对于项目的长期可持续发展至关重要。
在全案策划中，需要制定运营管理策略，包括物业管理、客户服务、品牌推广等。
运营管理策略的制定需要考虑市场需求和项目特点，力求提供优质的服务和体验，提升项目的价值和竞争力。
步骤五：财务规划与资金筹措商业地产项目的财务规划和资金筹措是项目成功实施的关键。
在全案策划中，需要制定财务规划，包括项目预算、资金来源、投资回报等。
财务规划需要考虑项目的长期可持续发展，并确保项目能够获得足够的资金支持。
商业地产策划方案商业地产策划方案大体流程
商业地产策划方案大体流程第一部份商业市场调研阻碍商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其阻碍力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
一、市场调研概况调研时刻、地址区域、回收问卷、调查方式（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与大体结论二、宏观背景分析一、周边要紧城市商业物业进展水平的比较二、国民经济要紧技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景计划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究一、城市进展状况：GDP指数、人口散布、产业结构等。
二、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时刻、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究一、消费适应：地域的不同性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
二、逛商场频度：是阻碍商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻觅出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其缘故。
4、对项目商圈评判：包括区域商品价钱、对商场中意度等。
（三）、投资客户研究一、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
二、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时刻、营业时刻、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究一、竞争者大体状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
二、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、要紧客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨一、大体结论：消费群体对商场业态组成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场计划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费适应等二、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公事员、个体工商业者、白领阶级、工薪阶级等等）专题二：消费者收入水平与商场消费偏向及适应五、项目经营方式论证一、项目与同类型物业的比较论证二、项目业态探讨与可持续进展论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证4、项目的商业价值及租金价值风险性论证五、项目设计标准及经营治理水平的论证第二部份项目可行性研究一、前言项目整体情形进行说明、分析、总结二、项目概况一、项目所处的具体位置、规模二、项目计划经济技术指标三、整体市场分析一、区域商业市场状况二、依照项目特点分析本地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价钱水平分析价钱、居民收入、消费偏好、相关产品价钱、对以后预期及经济政策等因素对商业零售业的阻碍，通过对这些因素的分析和预测项目的市场进展趋势。
商业地产策划方案商业地产策划方案基本流程
商业地产策划方案基本流程清晨的阳光透过窗帘，洒在桌面上，我拿起笔，开始构思这个商业地产策划方案。
作为一名有着十年经验的大师，我知道这个方案将决定项目的成败。
就让我以意识流的写作方式，带你走进这个策划方案的基本流程。
一、项目背景分析我们要了解项目的背景。
这包括地理位置、周边环境、市场需求、竞争态势等。
想象一下，我们站在项目现场，环顾四周，了解这个区域的交通、人口、消费水平等信息。
这些数据就像一幅地图，指引我们找到项目的定位。
二、项目定位我们要为项目定位。
这需要我们充分发挥想象力，结合项目背景，找到一个独特的市场切入点。
比如，这是一个位于城市中心的商业综合体，我们可以将其定位为“城市客厅”，以满足市民的休闲娱乐需求。
三、业态规划有了项目定位，就是业态规划。
我们要思考如何将各种商业元素有机地组合在一起，形成一个互补、共赢的商业生态。
这时，我们要像搭积木一样，把零售、餐饮、娱乐、办公等业态合理搭配，形成一个和谐的整体。
四、功能分区业态规划完成后，我们要对项目进行功能分区。
想象一下，我们站在项目平面图前，用笔画出各个功能区域。
这些区域包括购物中心、餐饮街、电影院、健身房等，它们相互独立，又相互联系，形成一个有机的整体。
五、景观设计商业地产的景观设计至关重要，它能提升项目的品质和吸引力。
我们要运用想象力，将自然景观与建筑相结合，创造出独具特色的景观空间。
比如，在项目中设置中央广场、屋顶花园、水景等，让人们在购物的同时，也能享受到美景。
六、营销策划有了硬件设施，就是营销策划。
我们要运用创意，为项目打造一场视觉盛宴。
这包括广告宣传、活动策划、线上线下推广等。
想象一下，我们站在项目的营销中心，为顾客讲述这个项目的独特魅力。
七、运营管理我们要关注项目的运营管理。
这需要我们具备前瞻性和执行力，确保项目在开业后能顺利运营。
我们要制定详细的运营计划，包括招商策略、物业管理、客户服务等，让项目持续盈利。
1.深入调研，收集项目背景资料；2.分析市场，确定项目定位；3.规划业态，搭建商业生态；4.划分功能区域，优化空间布局；5.设计景观，提升项目品质；6.制定营销策划方案，打造视觉盛宴；7.策划运营管理，确保项目成功。
16个商业地产开发的流程框架
16个商业地产开发的流程框架商业地产开发是一个复杂的过程，涉及到许多方面，包括市场分析、地产评估、设计规划、建筑施工、销售租赁等等。
各个环节的安排和协调直接影响着商业地产项目的成功。
本文将介绍16个商业地产开发流程框架，帮助开发者在开展商业地产项目时更加有条理、科学、有效。
1.市场分析市场分析是商业地产项目开发的第一步。
要充分了解市场的需求和变化趋势，同时关注竞争对手的情况，以便做出正确的决策。
2.土地评估在市场分析的基础上，对可行的土地进行评估。
评估内容包括土地性质、用途、权属、地形地貌、自然环境等。
3.项目策划根据市场分析和土地评估的结果进行项目策划，包括定位、规划设计、投资预算等，确立项目的基本方向。
4.融资筹备商业地产项目的融资是非常重要的一环节。
根据项目的规模、风险、收益预估等因素来寻找合适的融资渠道。
5.政策法规了解政策法规对于商业地产项目的顺利开展非常重要，包括土地规划、房屋产权法、劳动法等相关条例和规定。
6.设计规划商业地产设计规划需要考虑到建筑规范、土地利用、景观设计、绿色建筑等因素。
在这个阶段需要制定详细的设计方案和施工图纸。
7.施工准备商业地产项目的施工准备包括人员调配、施工计划、现场管理等。
在确保安全、高效的前提下，尽可能缩短施工周期。
8.土地开发土地开发是商业地产项目建设的重要一环。
要进行地质勘探、地面平整、基础设施建设等工作。
9.建筑施工建筑施工包括土建工程和装饰工程两个大的方面。
土建工程包括地基、结构、外立面等；装饰工程包括室内装修、电气、水利等。
10.软装配饰软装配饰是商业地产项目装修设计的一个重要组成部分，包括家具、灯具、艺术品等。
要与施工期协调安排。
11.项目验收项目验收是商业地产项目完工的必要程序。
验收标准包括建筑质量、工程量、时间效率等。
12.运营准备完成验收后，需要进行项目的运营准备。
运营准备包括人员配备、业务培训、设备部署、信息化系统建设等。
13.业务招商商业地产项目的核心是租赁业务招商。
全程策划流程及商业地产策划流程图
全程策划流程及商业地产策划流程图一、概述策划是商业成功的基础。
精心制定的策划方案不仅能够满足客户的需求，还可以创造巨大的商业价值。
一个成功的项目往往离不开全程策划，其中涵盖了诸多方面的因素，如市场研究、定位分析、目标确定、资源调配、风险评估等等。
本文将系统性地讲解商业地产策划的全程流程，为广大策划从业者提供指导。
二、流程1.市场研究市场研究是策划工作的第一步，其目的是了解市场环境。
它需要从多个方面对市场所处的情况进行全面分析，包括人口结构、经济水平、消费习惯、消费需求等等。
2.定位分析基于市场研究结果，确定商业地产的定位，包括物业类型、客户群体等。
定位分析需要考虑客户需求、行业趋势以及市场竞争等因素。
3.目标确定目标确定是指在已有的基础上确定商业地产的目标，包括经济效益及品牌效应。
需要考虑客户需求、市场需求、经济大环境以及行业动态等多方面的因素。
4.项目策划项目策划是将目标转化为具体的项目方案。
需要考虑人员、资金、物资、信息等多种资源的调配，确定时间进度、工作各项任务的分配，以及所需要的技术和方法等。
5.预算编制预算编制是评估此项目在可控范围之内的成本与效益，包括物业的总投资额、营运成本、人力成本等。
预算编制需要按照项目不同的阶段进行编制，确保将项目的不同阶段的预算加以考虑。
6.风险评估风险评估是对项目可行性进行评估，以提前预测可能出现的风险，并采取相应的措施加以应对。
需要考虑市场风险、技术风险、人力风险、财务风险等多个方面。
7.项目执行项目执行是将项目策划方案与实际情况相结合，按照计划进行实施。
在项目执行过程中，需要考虑不同阶段的控制、监督和协调。
8.成果评估在项目执行过后进行成果评估，以便对项目过程进行总结、验证项目的成果是否达到预期目标。
成果评估不仅要考虑项目的经济效益、社会效益等多种因素，还需要考虑项目团队的培养和项目知识的积累。
三、商业地产策划流程图以下是商业地产策划流程图：graph TD;A[市场研究] --> B[定位分析];B --> C[目标确定];C --> D[项目策划];D --> E[预算编制];E --> F[风险评估];F --> G[项目执行];G --> H[成果评估];四、结论商业地产策划包括多个阶段，需要全面考虑市场环境、客户需求等多种因素。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产策划全案流程
商业物业投资遵循的五大黄金法则：
A 、选择行业集中的特色区域
B 、旅游商业应注意新兴景点附近的新生商圈
C 、休闲类商业应注意在人流集散地和休闲生活场所
D 、注重适当的地域与行业特征
E 、尽量开发专业化商业物业
一、市场分析：（依据市场调查数据）
A 、宏观分析：对经济与发展形势分析
对房地产市场发展态势分析
对房地产政策法规和政府规划措施等
B 、微观分析：对项目周边居民的调查分析
对竞争对手的调查分析等
1 、商业环境分析
2 、竞争环境分析
3 、消费者环境分析
4 、产品潜力分析
二、市场定位策略：（依据项目可行性分析）
A 、项目选址：区位分析、基地现状分析
B 、项目总体规划（使用率、通透性等）
C 、建筑功能
D 、项目投收益分析
E 、项目敏感性分析F、
项目投资价值分析
三、商业定位策略：（包括VI 视觉识别系统的设计、制作）
A、目标市场定位：
1 、区域定位
2 、客户群定位
3 、超级消费群定位
B、商场功能定位：
1 、购物功能定位
2 、休闲功能定位
3 、娱乐功能定位
4 、服务功能定位
C、商场特色定位：
1 、大众化定位
2 、特色化定位
D、经营方式定位：
按实际情况，可采用自营招租，委托经营管理三种方式
经营方式定位要点：
1 、投资资金回收预测
2 、项目收益效果预测
3 、经济走势分析
4 、风险比较分析
5 、统一管理
E、商场业态定位：
1 、综合商场
2 、主题商场
3 、超级市场
4 、百货与超市结合
5 、连锁专卖
6 、街铺考
虑要点：
产业结构、消费群结构、需求动向等。
F、商场规模定位：
1 、商品品种对商场规模的制约
2 、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约（顾客对商场单店营业面积最大承
受力在2.5 万㎡左右）
3 、商圈购买力对商场规模的制约
购买力决定规模公式：
规模＝（商圈购买力－圈内竞争分流购买力）/ 商场单位面积保本销售额
a、商场购买力取决于商圈内人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈
内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和
消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次
经营能力、经营范围等方面差异程度有关。
b、商场单位面积的保本销售额与其成本和经营毛利率有关。
G、商场形象定位：
1 、通过商场建筑观来表现
2 、通过顾客对卖场购物气氛表现
3 、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现
商场定位方法：
1 、采用错位交叉论证，按照不同定位重点，综合各定位要素，错位交叉论证，
寻求定位支互斥点。
2 、结合商场项目动作不同阶段，定位侧重点随之而变。
3 、超级分析定位，要从客户角度进行消费者分析定位才能更到位，为以后商
场营销运作做基础。
4 、动态这定位，定位根据商场动态运作适时调整，灌于动态理念。
1 、商场形象定位
2 、产品综合成本及投资回报分析
3 、商场设计建议
4 、商业物业管理体系
四、业种组合规划策略：
法则一：规划最佳使用率
商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等使用空间，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。
法则二、打造进深与门面的黄金分割点
商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理。
经500 多个案例调查与深入研究得出，商铺的进深与门面的最佳比例为 2 ：1 ，高于 3 ：1 ，商铺价值随之降低。
法则三、突显商场空间
商铺是商场内部的主要部分，如何商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。
比如采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间。
法则四、人流消费习惯
商场的平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。
法则五、强调第三功能辅助
现代人已从目的购物的消费向随意购物转变，商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运动功能。
法则六、适度规模
根据调查，消费者在出现疲劳的时间指数为大于 3 小时，路程指数为大于7500 米。
商场的规模设计要适度，太小不足形成卖场，太大也会出现空壳现象。
某商场楼层业种图例：
六层主题乐园、娱乐中心
五层主题乐园、美食广场及特式餐厅
四层百货公司、婴童服饰、玩具专门店及家居、电讯中心
三层百货公司及潮流便服
二层百货公司及潮流便服
底层餐饮店、潮流便服、便利商场及步行街
地下超级市场、运动用品、时尚特区及徐家汇地铁站
五、商业定价策略：（完善的价格构成体系）
商场最佳定价三大法则：
法则一：纵向定价波动大
1 、商场的负一层与一层的租金相差2—3 倍。
到商场地下一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租售金额与一层相差2—3 倍，如广州热销项目蓝色快线的负一层A1 铺售价为45729 元/㎡，同样区位的一层为10256/ ㎡。
2 、一层、二层价格相差 2 —5 倍。
一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可最大限度地满足他们。
3 、二、三楼的租金要相差 1.5 倍左右。
按照商场的功能分区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利引导消费者在商场里循环消费；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不大，所以租金的定位就可以以一楼的作为标准而对二、三楼进行制定。
法则二：楼层越高，商铺的租金就要相应地下降，甚至要成倍地下降。
楼层越高，人流量就相应地越少，就会影响到营业状况。
根据具体情况，必要地进行相应的将租金下调，以有利将商铺租出。
法则三：商场楼梯口的商铺的租金要比其它位置高。
商场楼梯口是消费者的必经之路，其实商场里的商铺就像一个筛子一样，将顾客一层层地筛过，当然最好的已经衩占尽地利的商铺筛下了。
1 、产品销售价格制定
2 、会款方式研究操作
3 、价格变动策略
六、商场招商策略：（全案市场推广方案）
1 、招商广告宣传及执行
2 、系列招商活动建议及执行
3 、销售推广策划
七、商场通路策略：
1 、代理销售执行
2 、阶段性销售计划建议
3 、销售人员专业培训
4 、销售控制计划
5 、商业旺场策划
八、产品后续服务：。