广州市白云区永泰公交站住宅项目定位报告
白云区陈田、永泰片区控制性详细规划优化
白云区陈田、永泰片区控制性详细规划优化环境影响报告书（简本）规划编制组织单位：广州市规划局白云分局评价单位：广州市环境保护工程设计院有限公司编制时间：二〇一四年四月目录1规划背景 (1)2规划方案分析 (1)2.1规划概述 (1)2.2规划环境影响及表现 (4)2.3规划实施与环境的响应关系分析 (5)2.4土地利用格局变化影响 (5)2.5规划对社会经济环境的影响 (6)2.6规划区污染源分析 (6)3环境制约因素 (6)4规划实施的主要环境影响分析 (7)4.1大气环境影响 (7)4.2地表水环境影响 (7)4.3噪声环境影响 (7)4.4固废的环境影响 (8)4.5生态影响 (8)5规划方案的优化调整建议 (9)5.1对白云区陈田、永泰片区规划方案的环评意见 (9)5.2白云区陈田、永泰片区规划方案的优化建议 (9)6环境影响减缓措施 (10)6.1水环境污染控制措施 (10)6.2大气污染控制措施 (10)6.3噪声污染控制和保护规划 (11)6.4固体废物污染控制规划 (11)6.5生态环境保护与生态建设对策 (12)6.6其他方面 (12)7总体评价结论 (12)1规划背景陈田、永泰片区位于白云区南部，规划面积398.89公顷，是白云区旧城改造的突破口。
通过对陈田、永泰片区的“三旧”改造，可推动城市更新，实现土地节约集约高效利用，真正把广州建设成为环境优美、宜居宜业的省会城市和国家中心城市。
2013年10月14日，陈建华市长到白云区督导检查2013年“三个重大突破”工作进展和经济社会发展情况时指出：按照“成熟一片、改造一片、美化一片”的要求，抓紧研究开展旧城区连片综合开发改造试点，因地制宜创新土地征收、农民留用地、集体物业建设工作方法，努力建设宜居宜业新白云。
2014年3月21日，市委方璇副书记调研白云区“三旧”改造工作时，提出用好用足用活政策，加快“三旧”改造步伐，高度肯定了白云区将陈田、永泰片区归并为一个连片改造规划项目的创新工作思路。
白云新城
C栋
C栋4-24层 C1户型 五室二厅 181.74㎡ 户型图
开间4.8米
主卧 4.5米 的宽
祥景花园
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97年批地
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项目地址：白云区黄石东路255号 交楼时间：现房入住 主力户型;130㎡的三房户型 面积：110㎡--180㎡等三房、四房户型， 销售均价：目前有少量103-165㎡三至 五房，146㎡、191㎡户型为毛坯房，售 价25000-28000元/平米。 销售情况：在售第三期中央庭院尾货。 卖点：地段优势，黄石东完善的生活配 套，三期户型对流通透。私密性较强。 客户群体：三期定位为改善型住宅，中 高端改善型的客户较多，附近专业市场， 广外学校和机场工作者较多。
南区1栋 南区2栋 南区3栋
祥景花园南区一、二、三座02层01、02单位4室3厅2卫1厨 180.00㎡
中海云麓公馆
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小区园林
D户型 三房两厅三卫 约208㎡ 户型图
云山名都
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永泰板块市场分析
永泰板块市场分析导读：2005年6月21日，白云区种鸡场地块以5亿元的高价被中鼎集团竞得，带动白云区南湖区域楼市热潮向西部延伸。
在扩大南湖区域楼市形成“大南湖板块”的同时，也使永泰板块这个新兴板块受到人们的关注。
以白云大道为界，西部的永泰板块、东部的大南湖板块，形成拥有各自不同特色的区域。
两大板块内的各大楼盘立足自己本身的优势，通过不同的市场定位，展开激烈的竞争。
这里，我们将对这两个仅一线之隔，发展却不同的板块的房地产市场进行详细分析，使大家对这两大板块的区别与联系有一个系统的了解。
经纬《楼市纵横》6月刊对白云大道西部板块——永泰板块进行分析。
永泰板块市场分析一、板块综述1.1 板块界定永泰板块位于广州市中心城区北面，临近白云新城西南部，是广州市“北优”战略的核心。
它东至白云山风景区，南临广州新体育馆、黄石街，西接白云国际机场、嘉禾街，北邻龙归、太和两镇。
众多大发展商共同青睐永泰板块，并短时间内形成共同打造广州北部住宅片区的联合，就是因为这一板块有着得天独厚的区位优势。
机场搬迁之后，更加彰显了该区域在自然生态、市政规划、适宜人居等方面的优越性。
现时广州“北部板块”开始慢慢进入人们的视野，标志着战略性规划下的广州“北优”格局正在形成。
1.2整体概况板块概况：永泰板块属于永平街路段。
该路段面积为14.44平方公里，总人口10万人，其中常住人口1.1万人，暂住人口8.9万人，是广州南北向区域性主干道。
众多的外来人口使该板块的住房需求得到扩大，而近两三年来，永泰板块亦成了方圆集团、新世界集团、恒大集团、时代发展集团等广州众多实力雄厚的发展商共同抢滩之地，在广州房地产市场中形成了一块热气逼人的板块。
·自然环境：永泰板块背靠“市肺”——白云山，山清水秀，旅游资源丰富。
与此同时，永泰板块沿线区域，处于白云新城中心区域，拥有不可复制的自然生态资源，也正因为如此，位于白云区北部的发展商都利用所在区域的优越性及稀缺性，鲜明地打出自己的品牌——“绿色白云”。
白云区某公交站工程造价指标分析
广州白云区公交站工程造价指标分析文档简介：交通站场工程包括公交站场、站务房、候车广场、休息室、办公室及配套设备等公共设施，并提供单方造价指标、实物量/工程量指标、专业工程指标、工料机消耗指标等技术、经济指标分析。
文档标签：造价分析,交通站场工程,指标案例文档来源：百度文库公众号---造价指标目录1造价指标案例一：广州白云区某公交站工程 (3)1.1工程概况 (3)1.2工程特征 (3)1.3指标分析汇总表 (4)2造价指标案例二：某公交站工程 (5)2.1工程概况 (5)2.2工程特征 (5)2.3指标分析汇总表 (6)1造价指标案例一：广州白云区公交站工程1.1工程概况序号项目名称内容1工程名称广州白云区公交站工程2工程地点广东省-广州市3工程分类交通站场4建筑面积19075建筑内容1.公交站场包括发车区、落客区、待发区等设施。
2.站务房包括办公室、休息室、保养车间、非机动车停放场、公厕等设施。
3.主要设备有候车设备、安全消防设备、广播通讯设备、电子显示设备、监控管理设备、清洁卫生设备等。
6价格取定期2014年第二季度1.2工程特征序号特征项特征值1总建筑面积（平方米）1907 2地上面积（平方米）3地下面积（平方米）4建安工程造价（万元）1170 5每平方米造价6135.29 6结构类型7总层数（层）8地上层数（层）9地下层数（层）10建筑总高度（米）11首层层高（米）12标准层高（米）13装修标准（元/平方米）14外墙形式15是否含电气工程是16是否含给排水工程是17是否含通风空调工程是18是否含消防工程是19是否含弱电工程是20是否含变配电工程是21是否含燃气工程否22是否含道路工程是23是否含园林绿化工程是1.3指标分析汇总表序号工程或费用名称技术经济指标单位数量单位价值（元）占总投资百分比％一工程费用㎡50.15% (一）站务房工程㎡24.34% 1.1结构工程㎡1907130010.63% 1.2外立面装饰工程㎡1980600 5.09% 1.3室内装修工程㎡1907500 4.07% 1.4电气照明工程㎡1907220 1.80% 1.5给排水工程㎡1907800.64% 1.6消防工程㎡1907150 1.24% 1.7空调设备㎡11981700.86%（二）室外工程㎡10.55% 2.1候车亭㎡5201200 2.66% 2.2不锈钢护栏㎡2005000.43% 2.3场地道路工程㎡2848350 4.29% 2.4室外给排水管网工程㎡320380 1.11% 2.5室外电气照明工程㎡3203100 1.37% 2.6绿化及园建工程㎡3922000.34%2.7标识标线工程㎡0.34%(三)弱电信息工程㎡9.47%3.1信息综合布线工程㎡1000600.26%2造价指标案例二：某公交站工程2.1工程概况序号项目名称内容1工程名称某公交站工程2工程地点广东省-广州市3工程分类交通站场4建筑面积12005建筑内容该公交站将建设成为首层部分架空、二至三层为站务房的公交站场，主要由换乘广场、公交站场、站务房（二至三层）及各种设备组成。
广州“时代花园”小区规划
广州“时代花园”小区规划方案设计说明一、建筑设计说明：（一）工程概况“时代花园”又名“时代桃源”，是广州百润置业有限公司及广州市超雄创建发展有限公司联合开发的高尚居住小区。
该小区位于广州市白云区新广从公路永泰收费站西侧，东边距广从公路400米，离白云山麓1公里，距离南湖风景旅游区约2公里，南面距东方乐园及兴建中的广州体育馆约1.5公里。
基地用地总面积为177812m2，基地平坦，西面为联边村，黄边村，北面为农田，南面有一公路与基地毗联。
在白云区新规划中，该项目四周分别为40米，40米，70米，80米的规划道路，其中北面80米为华南快速干道，西面已有较大规模的一级中、小学校和幼儿园。
基地上拟建总建筑面积介于36.4万到40.7万平方米的高尚住宅小区。
（二）设计主题、理念、构思1、树立“时代桃源”主题，创造多层次的空间、意境。
“时代桃源”这个主题，借助陶渊明的“桃花源记”，采用各种现代手法，营建一个温馨的“时代桃源”。
这个主题概念与旧的“桃花源”不同，不是与世隔绝，而是反映在一个高度发展、高度信息化的新时代里，现代人心里深层对美好生活与返朴归真意境的向往。
2、人车分流的设想，减少了车流对人流的影响，整个小区的交通系统成为一个内外有别的立体化、多元化的空间系统。
3、人车分流的设想，空中走廊的构思，使各组团成为一个有机的整体，利用山、水、平台、对景等手段，营造一个新时代的世外桃源，一个步移景异，山外有山，景外有景的步行小区。
使居住其中的居家忘记外面世界对内心的压力，静心享受新时代的一个朴实、清新、安静、怡人的生活环境。
4、“以人为本”21世纪必然是科技高速发展的世纪，新技术，新观念，新的东西不断涌现，这必然给人们生活方式产生巨大影响，为人提供许多便利。
但我们同时认识到，它一样破坏我们赖以生存的生态环境。
本方案力图把眼光重点放在“人”本身，借助各种办法（科技、新观念），竭力创造一系列有机联系的、立体化的空间，同时考虑到各年龄、各阶层人（老人、小孩、家庭妇女、上班一族）的活动需要，提供不同性质、不同趣味的活动空间场所，为人创造一个舒适休闲的家。
广州市交通委员会关于印发《广州市房地产开发项目配套公交站场建设移交管理工作指引》的通知
广州市交通委员会关于印发《广州市房地产开发项目配套公交站场建设移交管理工作指引》的通知文章属性•【制定机关】广州市交通委员会•【公布日期】2010.06.25•【字号】穗交[2010]641号•【施行日期】2010.06.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】公路正文广州市交通委员会关于印发《广州市房地产开发项目配套公交站场建设移交管理工作指引》的通知（穗交〔2010〕641号）广州市交通站场建设管理中心，各房地产开发企业：为做好我市房地产开发项目配套公交站场建设移交管理工作，经市法制办审查同意，现将《广州市房地产开发项目配套公交站场建设移交管理工作指引》印发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知。
附件：广州市房地产开发项目配套公交站场建设移交管理工作指引二Ｏ一Ｏ年六月二十五日附件：广州市房地产开发项目配套公交站场建设移交管理工作指引第一条根据《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》（穗府办〔2010〕15号），广州市交通委员会作为房地产开发项目配套公交站场归口专业管理部门，特制订本工作指引。
第二条本工作指引适用于市政府有关部门根据现行有关法律、法规等规定，明确要求房地产开发项目必须配套的公共汽车电车客运服务设施建设及移交管理事项。
其中，公共汽车电车客运服务设施主要是指公共交通站场设施（下称“公交站场“）。
第三条房地产开发企业（或项目建设单位）应根据《广州市公共汽车电车客运管理条例》、《城市公共交通站、场、厂设计规范》（CJJ15-87）、《广州市城市规划管理技术标准与准则》等规定，在进行项目修建性详细规划或建设工程总平面设计的阶段，落实配套公交站场的建设用地面积、位置等情况，大型住宅小区还需考虑配置一定数量的中途站与之衔接。
第四条房地产开发企业在向市规划主管部门报审修建性详细规划或建设工程总平面设计前，应就规划设计条件要求配套公交站场的建设用地情况及交通组织方案征询广州市交通委员会意见。
白云嘉禾望岗及空港大道沿线片区控制性详细规划环境影响报告书——征求意见稿
白云嘉禾望岗及空港大道沿线片区控制性详细规划环境影响报告书（征求意见稿）XX市环境保护科学研究院2014年12月目录1 规划概况11.1 前言11.2 规划X围及定位11.3 规划概述22 现状调查与评价322.1 自然地理概况322.2 水文地质条件342.3 水资源利用与供水概况352.4 行政区域与社会经济概况362.5 区域环境质量调查383 规划的主要环境影响403.1 水污染源分析403.2 空气污染源分析403.3 噪声源分析423.4 固体废物分析433.5 生态影响因素分析444 规划方案环境影响分析与评价结论454.1 生态环境影响分析与评价454.2 对城市发展、社会和经济环境的影响分析474.3 环境空气影响分析484.4 水环境影响分析484.5 声环境影响分析494.6 固体废物环境影响分析494.7 重点污染源环境影响分析494.8 环境协调性分析535 规划合理性及协调性分析565.1 规划定位合理性分析565.2 人口规模合理性分析575.3 用地合理性分析575.4 道路系统结构分析595.5 环境容量分析595.6 环境敏感目标保护有效性分析605.7 环境目标指标可达性分析615.8 规划协调性分析636 环境影响减缓措施737 规划调整及建议788 评价结论799 联系方式801 规划概况1.1 前言白云区嘉禾望岗及空港大道沿线片区是白云区实施“政府主导、连片规划、加快旧改”的三个重点片区之一，也是推进《XX市城市功能布局规划》“北优”战略的重要节点。
同时，白云新中轴线“空港大道”以及地铁2号线、3号线的建成，为沿线土地的更新开发提供了契机，位于白云新中轴线两厢的创意产业集聚区、陈田永泰、嘉禾望岗三大片区是白云区近期重点推进实施“政府主导、连片规划、整体改造、分批实施”的重点地区，也是白云区落实推进“北优”战略的新举措。
嘉禾望岗及空港大道沿线片区现状用地交通、产业发展、公共配套、环境安全等方面的问题突出；地铁2号线、3号线的贯通，规划地铁14号线、空港大道、望岗大道等实施建设，集体用地无序建设，对地区建设规划导控提出了迫切需求。
永泰县城总体规划简介[1][1].doc
![永泰县城总体规划简介[1][1].doc](https://img.taocdn.com/s3/m/6bcfedff770bf78a652954f5.png)
《永泰县城总体规划（修编）》（2007-2020）简介（一）总规的指导思想是：认真分析发展条件，坚持实施“生态旅游兴县、绿色产业强县”发展战略，借助交通大通道的建设，做大做优大城关，辐射带动周边镇，实现城乡统筹，区域协调发展，全面构建和谐永泰。
（二）规划的基本原则是：1、城乡统筹、区域协调。
2、资源节约、保护生态。
3、因地制宜、突出特色。
4、体现公平、确保安全。
（三）总规的期限是：规划期限2007-2020年，并展望至本世纪中叶。
近期：2007-2010年中期：2011-2015年远期：2016-2020年远景：2021-2030年（四）规划区范围：本次规划乃将樟城镇、城峰镇大部分行政村和清凉镇部分行政村等划入规划区范围。
具体范围：北至清凉下庄洋，南至城峰镇穴利村，西至永泰建筑职业学校，东至城峰镇金沙村，规划区范围内用地面积约33km2。
第一部分县域城镇体系规划一、发展条件分析（一）发展优势1、政策优势明显2、区位交通优势明显改善3、特色资源优势明显4、产业转型势头迅猛5、“建筑之乡”特色明显（二）面临挑战1、经济总量小，发展水平低2、产业结构不合理，矛盾突出3、城市化水平低、进程缓慢4、地方财政十分薄弱5、基础设施、社会公共设施相对薄弱二、发展战略及发展目标（一）发展战略发展绿色产业为主的生态旅游县，是福州都市区重要生态保障。
永泰县是福建省水力资源富县，永泰县是全省36个林区县之一。
被国家林业局授予“中国李乡”称号。
永泰县自然环境优越，青山绿水。
青云山已被评为国家级风景名胜区和4A 级旅游区。
藤山被省评为省级自然保护区。
（二）发展目标1、经济指标2、社会指标3、资源指标4、环境指标5、人文指标。
（三）发展重点1、发展战略以大樟溪能源开发带动山区综合发展，开发大樟溪干流水资源和开发成片山地，实现山水资源综合开发，把资源优势转化为经济优势；发挥在福州市域经济圈内区域优势，建成能源工业基地、绿色产业基地、优质果蔬副食品基地、溪山风光旅游产业基地；加强永福、塘福、五莆、古嵩省道建设，形成高等级公路网络；保护优质的生态环境和自然遗产，使之成为极具吸引力的净土福地和福州都市区重要生态保障。
外立面改造方案
外立面改造方案目录一、项目背景与目标 (2)1. 项目背景介绍 (3)2. 改造目标与期望效果 (4)二、现状分析与设计原则 (5)1. 现状分析 (6)1.1 建筑基本情况 (7)1.2 周边环境与交通状况 (8)1.3 外立面现状评估 (9)2. 设计原则 (10)2.1 功能性原则 (11)2.2 美观性原则 (12)2.3 可持续性原则 (13)2.4 经济性原则 (14)三、改造方案设计 (15)1. 整体设计方案 (16)1.1 色彩搭配与运用 (17)1.2 材料选择与运用 (18)1.3 线条与造型构思 (19)1.4 设计风格定位 (21)2. 细节处理方案 (22)2.1 门窗改造方案 (23)2.2 墙面装饰方案 (24)2.3 屋顶与雨棚改造方案 (25)2.4 其他细节处理 (25)四、技术实施与施工流程 (26)1. 技术实施策略 (28)1.1 施工材料准备与采购计划 (29)1.2 施工队伍组织与管理方案 (30)1.3 安全防护措施及应急预案 (31)1.4 质量控制与验收标准 (32)2. 施工流程安排 (33)2.1 施工进度计划表 (34)2.2 阶段性验收与评估流程 (35)2.3 工程验收与移交流程安排等 (36)一、项目背景与目标随着城市化进程的加快，建筑物的外立面改造已经成为城市规划和建筑设计的重要组成部分。
本次外立面改造项目旨在提升建筑物的整体形象，改善周边环境，提高建筑物的使用价值，同时降低能源消耗和环境污染，实现可持续发展。
城市形象提升：随着城市的发展，建筑物的外观设计和材料选择越来越重要。
通过外立面改造，可以使建筑物与周围环境相协调，提升整个城市的品质和形象。
环境保护：外立面改造可以采用绿色建筑材料和节能技术，降低建筑物的能耗，减少对环境的影响。
合理的绿化设计还可以提高建筑物周围的生态环境质量。
使用功能优化：外立面改造可以根据建筑物的实际使用需求，进行功能性调整和优化。
风云岭项目前期定位可行性报告
3月 24600 7018
7500 6000 4500 3000 1500 0
数据来源：新浪乐居
成交均价上看，09年9月至10年3月期间，从化整体市场成交均价保持 5800元/㎡左右，且呈缓慢上升趋势；整体市场价格的走势较为稳健；
成交总额上看，从去年10月开始（8月数据缺失），从化房地产市场总体 成交额呈下降趋势，至2010年2月份成交跌至最低点；直至今年3月成交总 额开始有所回升；
板块发展方向：
充分利用温泉、流溪河、连绵山林、岭南风情、 果林之乡等风景旅游资源，建设街吕高速甚至 街良（街口到良口）轻轨，以良口温泉开发区、 良口镇区、温泉旅游度假区（即温泉镇区）为 重点，建设高、中、低不同档次而相融的规模 相对较小的居住社区，以两镇区为中心，形成 群星拱月的房地产楼盘格局，使之成为广州市、 珠三角、广东省、全国乃至东南亚的休闲度假 胜地。
社区建设要有适当的规模且配套完善，形成一个个档
次有别、风格各异的居住区，彼此之间预留必要的生态
区域或农田。
代表 楼盘
1.东方夏湾拿 2.珠江国际城 3.逸泉山庄 4.流溪御景花园
神岗板块---东方夏湾拿
指标 地理位置 规模
发展商 楼高 规划
推售货量
户型 推货量 销售量 销售率
销售价格 装修标准
数据
从化神岗
占地面积：198万㎡ 建筑面积：未知
广州珠江房地产开发中心有限 公司
四层（含地下室）
独栋、双拼、多联、洋房、酒 店、商业街
现推售安达卢西亚三期/巴哈马 二期多连排约
独立别墅 300-370㎡
联排别墅 258-266㎡
——
110
剩余4套
40
——
3 6
广州市白云区黄金围住宅项目定位报告
2017S2
成交均价(元/m2)
石井板块 2014-2017 年季度成交情况统计
0.12 0.10 0.10 0.08 0.06 0.04 0.02 0.00 0.00 0.00 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
顺丰翠园（二手） 83㎡ 16.67% 83-89㎡ 40.38% 89-116㎡ 89.55% 168-222㎡ 2.56% 83-116㎡ 97.44% 4 2.56%
雅居乐万科热橙 —— —— 68-74㎡ 6.97% 82-100㎡ 83.57% 123-126㎡ 9.46% 68-126㎡ 100% —— ——
100%
——
41.27%
复式
——
பைடு நூலகம்
1.31%
——
——
58.73%
成交主力面积集中在82-110㎡的三房户型
市 场
参考售价
富力金港城
均价：11000元/㎡
雅居乐万科热橙 均价：16000元/㎡
碧桂园空港国际
均价：11000元/㎡
富力城
均价：26000-30000元/㎡
顺丰翠园
均价：15000元/㎡
富力桃园
市 场
去化速度
区域标杆项目月销售速度统计 （数据统计分别为2016年1-12月和2017年1-8月）
50 40 30 20 10 10 10 4 20 5
市 场
总体情况
全市 2014-2017 年季度新建商品房成交情况统计
500
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 成交面积 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 供应面积 18000 15989 16000 14144 15154 14729 14536 14807 15402 15318 15684 15901 214 198 227 185 401 428 387 368 318 418 467
元下田市场调查简报
元下田村市场调查简报元下田村简介：元下田村属于永平街道一、永平街规划（1）产业定位重点发展汽车展贸及配套服务、生态休闲旅游、商贸服务业、住宿及特色餐饮等产业。
（2）发展重点永平生态社区服务区。
依托永泰周边白云堡、颐和山庄、岭南新世界等中高档楼盘，在地铁三号线永泰站和地铁二号线上林镇站等重要节点周边发展时尚购物、特色餐饮、酒店旅业、汽车服务等服务业。
结合地铁三号线永泰站和地铁二号线上林镇站，加快茶山庄周边现代商贸业及现代服务业的发展，以周边众多中高档住宅小区的居民为服务对象，着重发展购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮店等业态。
凤凰山旅游服务区。
利用靠近白云山风景区、南湖度假板块及帽峰山的生态优势，以打造集聚生态院落式酒店群的山水休闲度假区为目标，加快凤凰山旅游服务区的开发建设，发展旅游度假村、休闲酒店、特色餐饮、旅游观光、汽车服务等产业。
白云大道商业发展带。
重点发展汽车展贸及配套服务。
一是实施“腾笼换鸟”，迁移东平二手厨具市场等档次较低的批发市场，同时整合东平汽车城周边地块，发展档次较高的商贸业；二是对永泰汽车城进行统一设计，通过建设休闲带提升车城档次；三是充分利用广州市“三旧”改造政策，把茶山庄地块改造为集大型超市、商业购物中心、娱乐设施、酒店及办公设施为一体的大型中高档商贸城。
同时发展居住及特色餐饮服务业和现代商贸服务业，促进相关产业集聚发展。
（3）正在建设或规划的部分重点项目永泰城市广场（茶山庄地块“三旧”改造）、南湖国家旅游度假区升级改造项目（凤凰山旅游服务区）二、项目概况：项目地块，右邻白云山，左邻白云大道北，地处城中村元田村内，被云山居、春庭花园、臻品云山楼盘所所包围，项目地块位置图：三、项目周边楼盘介绍：一手楼盘臻品云山：销售均价：15000元/平方米项目介绍：项目带2000元/平的装修，一梯四户，产品包括61-128平方米的两房到四房单位，现已剩下少量的128平方米的四房单位。
广州沙太路规划方案
-交通信号协调：建立智能交通信号系统，实现沿线信号灯的优化配时。
-公共交通提升：设置公交专用道，提高公交运行速度和准点率。
3.环境景观提升
-绿化设计：增加道路两侧绿化带，种植适宜的行道树，提升绿化效果。
-街道家具：合理配置座椅、垃圾桶等街道家具，提升城市公共空间品质。
3.以人为本：关注市民出行需求，提升道路服务水平和人性化设计。
4.可持续发展：预留发展空间，确保规划方案适应未来城市发展的需要。
四、规划内容
1.道路改造
-路幅拓宽：将现有道路拓宽为双向六车道，并根据实际交通需求设置合理的车道功能。
-道路平整：对现有路面进行铣刨重铺，提升路面平整度和行车舒适性。
2.交通优化
4.科学前瞻：结合城市发展需求，提高规划方案的可行性和前瞻性。
四、规划内容
1.道路拓宽：根据交通流量分析，将现有双向四车道拓宽为双向六车道，提高道路通行能力。
2.交通组织优化：
a.调整交叉口布局，增加左转车道，减少交通冲突点。
b.优化信号配时，提高交叉口通行效率。
c.设置公交专用道，提高公共交通服务水平。
-照明规划：采用节能型照明设备，确保夜间行车安全，同时营造良好的夜景效果。
4.预留发展空间
-用地规划：结合城市发展预测，预留道路两侧的发展用地，为未来城市建设和拓展打下基础。
五、实施步骤
1.前期准备：开展项目可行性研究，进行环境影响评价，完成立项手续。
2.设计阶段：委托专业设计单位进行方案设计，并报请相关部门审批。
3.施工建设：通过公开招标方式选定施工单位，严格按照设计方案进行施工。
4.竣工验收：项目完工后，组织专家进行验收，确保工程质量和安全。
格式-白云区大金钟路地块调研报告
格式-白云区大金钟路地块调研报告白云区大金钟路地块调研报告广州分公司营销部2010-05-10报告摘要大金钟路地块位于白云区白云新城板块，为住宅用地，属于“三旧”改建项目，占地面积38228平方米。
项目所在的白云新城板块近年基本无土地出让，具有较大的房产消费潜力，项目周边生活氛围浓厚，配套完善，距离地铁2号线延长线白云新城站仅2公里（亚运会前开通），东侧与白云山风景区仅一路之隔，是不可多得的城区景观资源型项目。
白云区近年来房地产成交活跃，成交均价及成交量呈逐年上涨趋势，09年总成交面积超过130万平米，排名位列全市第三，略高于天河区，10年近三个月月均成交在500套左右，成交均价在12000——15000元/平米区间浮动，成交价格相对稳定。
项目周边存在大量服装、皮具、餐饮等专业市场，及大量的房改房住户，且项目距离越秀、天河区较近，这将为项目带来大量的稳定客群。
结合地块交通、景观等优势项目打造成生态宜居的城区豪宅。
项目是目前广州市场上不可多得城区景观资源项目，后期销售难度较小，建议可重点考虑该项目。
综上所述，及根据目前区域房价测算预计该项目毛坯售价为14000元/㎡。
第一部分：大金钟路地块现状分析一、地理位置地块位于白云区大金钟路和白云大道南交界处，属于白云区白云新城板块，东侧紧邻白云大道南（白云大道双向共6车道，车流量较大）。
白云新城地块位置二、用地指标地块属于三旧改建项目，以下技术指标为合作方自行规划，目前尚未报建，所有技术指标均可根据具体需求进行调整。
三、地块现状地块呈南北长方形形状，现状为废弃的航空油储站，目前仍有6个巨大的砖制储油罐尚未拆除，储油罐周边及内部为大量茂密绿植围绕，生长旺盛。
项目地块地块位置分析：地块东面紧邻白云大道，存在一定的噪音干扰，另在地块东南角有一小型加油站，可能会对少数单位的销售带来一定制约，但地块东南向越过白云大道既是白云山脉，景观优势十分明显，是项目后期销售的重要卖点之一。
广州市人民政府关于公布实施广州市白云区钟落潭镇总体规划的通告-穗府[2007]54号
![广州市人民政府关于公布实施广州市白云区钟落潭镇总体规划的通告-穗府[2007]54号](https://img.taocdn.com/s3/m/cc6ee38bdbef5ef7ba0d4a7302768e9951e76ee4.png)
广州市人民政府关于公布实施广州市白云区钟落潭镇总体规划的通告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市人民政府关于公布实施广州市白云区钟落潭镇总体规划的通告（穗府［2007］54号）《广州市白云区钟落潭镇总体规划》已经市政府批准，根据《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第二十五条关于“城市规划经批准后，城市人民政府应予公布”的规定，现通告如下：一、本规划是确定钟落潭镇经济社会发展战略、发展定位、规模和空间布局的指导性文件；是指导该地区规划、建设、管理和下一层次规划编制的依据。
二、钟落潭镇发展定位为：广州市中心镇之一；广州市专业技术高等教育积聚区；白云区高新技术产业重点发展区；广州市近郊生态观光、农业基地；环境宜人、适于创业的生态型城镇。
三、钟落潭镇人口规模的规划控制：至2010年（近期）镇域规划总人口为17．5万人，镇区人口10．5万人；至2020年（远期）镇域人口为22．3万人，镇区人口16．6万人。
四、本规划范围包括镇域总面积169．4平方公里。
镇域城镇建设用地面积，至2010年（近期）控制在17．5平方公里，至2020年（远期）控制在22平方公里。
镇区城镇建设用地面积，至2010年（近期）控制在10．5平方公里，至2020年（远期）控制在16．3平方公里。
五、原则同意本规划所确定的中心镇布局结构、功能分区及土地利用规划、公共设施规划、综合交通规划、市政设施规划等内容；在下层次规划中应按市政府高标准建设中心镇的要求，进一步就镇中心区布局结构等问题开展深化设计。
六、钟落潭镇的开发建设按照“优先开发新区、保护疏导旧区”的原则，优先编制近期重点发展地区的控制性详细规划。
白云永泰可行性研究报告
项目的基本情况一、项目概况白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧，用地面积53096M2，（其中净用地面积38719㎡，道路面积14377㎡），规划建筑密度23%，容积率2.0，绿化率32.7%，规划居住人口3780人（1080户左右）。
二、可行性研究的主要技术经济指标1．总建筑面积：106192㎡其中：住宅面积：85292㎡商铺面积：4520㎡2．总投资额：3．自有资金投入：4．住宅得房成本：商铺得房成本：5．税后利润：6．全部投资投资利润率：税后净现值（FNPV）：税后内部收益率（FIRR）：7．自有资金税后净现值（FNPV）：税后内部收益率（FIRR）：第一部分项目投资环境和市场研究一、广州市房地产市场走势分析1、房地产宏观市场概况随着经济形势的好转，广州市房地产市场也逐步升温，从现时的交易情况和2000年的统计数据来看，房地产市场的供给和需求都同步扩大。
2000年广州市完成房地产投资335亿元，同比增长13%，其中住宅建设投资230亿元，同比增长15%，商品房施工面积3680万平方米，同比增长4%，商品房新开工面积950万平方米，其中住宅760万平方米，竣工商品房面积930平方米，同比增长8.4%，其中住宅750万平方米，同比增长11.9%，销售商品房面积650万平方米，同比增长20.6%，其中住宅590万平方米，同比增长24.2%。
2001年1月份广州市获准上市商品房项目23个，总建筑面积41.03万平方米，同比增长9.75%，房屋交易总面积64.68万平方米，同比增长9.75%，商品房交易情况：交易总面积48.146万平方米，同比减少2.63%，1月份预售商品房成交情况，以海珠区、天河区、白云区分别排列前三名。
广州市全面实行货币分房后，商品房市场继续保持了较强的购买力，市场的需求结构实现了平稳过渡。
近年广州市房地产有关指标一览表2．房地产市场发展趋势因素分析近几年，广州的GDP保持了持续增长，从1998年到2000年上半年，增长速度分别为13%、13.3%、13.8%，从而带来广州居民收入的持续增长，2001年，市政府预计增长速度仍会达到13%。
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万科云山 均价：35000元/㎡
岭南新世界· 云逸
华发四季 均价：50000-56000元/㎡ 时代玫瑰园 均价：39100元/㎡
利海托斯卡纳 均价：30000元/㎡
云山诗意 均价：43500元/㎡
在售项目
待售项目 二手项目
市 场
户型面积
全市 2016 年年度（按面积段维度）成交面积分布情况统计
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 30000 25000 20000 24184 23478 22138 17548 供应面积 (m2) （㎡） 成交面积 (m3) （ m2） （㎡） 26739 24027 21113 18566 21942 19566 20767 18233 418 398 641 614 452 326 1031 823 1048 926 1479 1674
35000 30000 24295 25000 20000 15000 10000 5000 0 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 5% 0.05 2% 2% 13% 13% 中心六区同比增幅 白云区同比增幅 16562 20325 21015 22874 21512 22901 24051 24639 中心六区成交均价（元/㎡） 白云区成交均价（元/㎡） 30735
市 场
参考售价
本项目的竞品及二手参考项目
黄石板块
岭南新世界· 嘉云府组团 均价：50000元/㎡ 岭南新世界· 凯云新世界组团 均价：52000元/㎡
万科云山 均价：35000元/㎡
岭南新世界· 云逸
华发四季 均价：50000-56000元/㎡ 时代玫瑰园 均价：39100元/㎡
利海托斯卡纳 均价：30000元/㎡
7Hale Waihona Puke 20000
0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
16068
15000
10000 5000 0 0 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 成交均价(元/m2)
专业市场 经商人士
黄石路汽贸 汽配 白云花都工厂 机场路批发 市场 梓元岗皮具 市场 流花、解放 北批发市场
广 州 市 2016 年 年 度（按 区 划 维 度）住宅成 交 面 积 分 布
白云区, 4.12%
从化区, 5.24%
增城区, 24.81% 越秀 区, 0.32%
番禺区, 9.35%
海珠区, 1.37%
越秀区, 1.19%
增城区, 22.82%
番禺区, 11.26%
海珠区, 2.61%
天河区, 6.22% 南沙区, 11.90% 荔湾区, 7.70%
8.74
6.03
23808
23896
26211
27149
10000
5000 0 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 成交均价(元/m2)
黄石板块 2014-2017 年季度商品住宅成交情况统计
量售罄，不做参考；越秀星汇云城则约10套/月，恒大御府约5套/月，2017年市场销售速度约8套/月左右。
市 场
客户分析
白云区客户群主要构成
企事业单位及公务员： 重点客户：70% 专业市场经商人士 ： 重点客户：60% 黄石路汽贸汽配、梓元岗 皮具市场、沙太物流货运 偶得客户：30% 机场路批发市场、白云花 都工厂厂主 游离客户：10% 流花、解放北批发市场 白云大道沿线政府机 关、教育军警系统等 偶得客户：20%
花都区, 12.59%
天河区, 5.47% 南沙区, 11.25% 黄埔区, 17.32% 荔湾区, 6.27%
花都区, 12.45%
黄埔区, 18.99%
因土地供应的减少，中心区的市场份额占比呈下降趋势，外围区的成交上升。
市场份额的减少意味着新增供应量的减少，白云区一地难求。
2012-2016年白云区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比
本项目的竞品价格
区域
在售 二手 待售
楼盘名称
华发四季 凯云新世界 岭南新世界云逸
规模
429户 932套 1320户
已售
316 895 ——
未售
98 37 ——
网签均价
37709 28967 ——
实际均价
50000-56000 52000 ——
市 场
去化速度
标杆项目月销售速度统计 （数据统计分别为2016年1-12月和2017年1-8月）
面积段分布
250-300 3% 200-250 2% 300-400 3% 400以上 2% 50以下 4%
50-70 6%
150-200 7% 70-90 20%
130-150 9%
110-130 16% 90-110 28%
三房占据成交主力，一步到位成为市场成交主流，尤其以90-130㎡户型最为集中！
广州珠江实业开发股份有限公司
永泰公交站项目 产品定位报告
项目区位：永泰客运站位于白云区新广从公路旁，白云大道北271号，白云大道北西侧，东平南
路、荟贤路交汇路口西北侧。距地铁3号线北延段白云大道北站、永泰站2.5公里，距地铁2号线 嘉禾望岗站4.9公里，距珠江新城驾车40分钟。 项目现状：总用地面积73,643㎡，现有一栋4层的客运大楼、一栋3层的宿舍和部分商铺、仓库等 临建设施。
嘉云府组团 凯云新世界组团 （二手） （二手） （二手）
一房
两房
小三房
大三房
配比
面积 配比 面积 配比
20%
189-302㎡ 22%
25%
140-177㎡ 25% 200-243㎡ 11%
73%
166-183㎡ 18% 229-313㎡ 9%
31%
160-180㎡ 10%
24%
164-211㎡ 25% 24-318㎡ 5%
（二手）
万科云山 利海托斯卡纳 （二手）
21% 26% 44% 23% 7% 39% 25% 25% 11% 73% 18% 9% 20% 39% 31% 10% 5% 20% 24% 25% 5%
竞品项目成交主力户型同样集中在小三房与大三房，占比基本在7成以上。 （由于岭南新世界开发周期较长，存在多个组团，所以我们选取销售时间最 为接近的嘉云府组团和凯云新世界组团作为对比参照）
2012
2013
27%
2014
2015
2016
27%
0%
0 2012 2013 2014 2015 2016
白云区 2014-2017 年商品住宅季度成交情况统计
45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 供应面积 (m2) 成交面积 (m2) （万㎡） （万㎡） 40000 35000 30000 25000 20000 15000 20947 20987 21246 22277 22734 30237 30929 34321 34304 32932 9.09 1.10 16.38 12.05 11.68 11.32 21.98 19.35 16.04 13.60 5.36 1.05 14.02 12.77 8.40 3.00 0.02 15.03 8.96 9.09 9.37 6.92 1.98 0.00 3.15 41.75
300 250 200 150 100 50 0
171
117 96
2014S1
2014S2
2014S3
2014S4
2015S1
2015S2
2015S3
2015S4
2016S1
2016S2
2016S3
2016S4
2017S1
2017S2
供应面积 （万㎡） （万㎡） 成交面积
18000
15989 16000 14144 14000 12000 10000 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2
本项目竞品供应结构
华发 项目名称 面积 配比 面积 配比 面积 配比 面积 93-98㎡ 21% 140-161㎡ 37% 183-194㎡ 82-108㎡ 39% 118-136㎡ 124-159㎡ 80-90㎡ 20% 110-130㎡ 39% 140-160㎡ 四季 岭南新世界 岭南新世界 万科云山 利海托斯卡纳 （二手） 45-73㎡ 21% 84-91㎡ 5% 94-139㎡ 20% 140-163㎡
庄、华发四季等大面积大户型的产品，价格处于市场中高价水平，刚需、刚改仍靠
少量项目补充；
板块溢价潜力强：近五年溢价幅度高，排除网签失真的影响实际溢价程度将更大，
随着未来道路交通和生活配套的完善，且白云区土拍创新高等情况来看，未来将有
较大的发展潜力。
本项目所在区域货量一览
黄石板块
岭南新世界· 嘉云府组团 均价：50000元/㎡ 岭南新世界· 凯云新世界组团 均价：52000元/㎡