2019年物业设施设备年度保养工作计划表

2.检查标识是否清晰， 3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)， 4.定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂
2、5、8、 11月的6-
10号
物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。
维修组
1.定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)，
3、6、9、 12月的25-
30号
专业空调维 保公司/维 修组配合跟
进
1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），
16
主机
2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，
3.压力表、水表、标识是否正常。
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）， 17 消防水管 2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏。
1.定期检查按键，显示器，平层功能是否正常， 2.检查五方通话系统是否达到通话标准， 3.检查门缝门坑、门感应是否正常， 4.检查照明、空调及标识是否正常。
34
楼体
1.检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补， 2.每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。
1.检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱，
11
各层给水管
2.检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油， 3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。
4.清洗Y隔。
12
污粪池（井）
1.每半年彻底清理抽排一次， 2.确保不满溢、不板结、不堵塞。
排 水
第 2 页，共 6 页
3、6、9、 12月的11-
20号
维修组
3、6、9、 12月的11-
20号
1月、7月 3、6、9、 12月
3、6、9、 12月
44
园区路灯、景观 灯
园区路灯、景观灯是否有灯罩损坏、缺少、漏电等故障。
生
活
1.检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，
配
2.检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露，
套
45
公共广场、园林
3.木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新， 4.绿化水龙头无渗漏，
6月、12月 的1-5号
供电局/维 修组配合跟
进
6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃，
8.现场电路图、上墙资料完好。
3
供 配 电
层间配电房
1.保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线， 2.检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘， 3.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 4.每年一次对接触器进行拆件维护； 5.检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常， 6.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。 7.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 8.现场电路图完好。
维修组
专业维保公 4月、10月 司/维修组
配合跟进
1、4、7、 10月的25-
30号
维修组
1、4、7、 10月的25-
30号
维修组
1、4、7、 10月的30
号
维修组
2、5、8、 11月的1-5
号
维修组
1、7月
专业维保公 司/维修组 配合跟进
1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，
排 水
13
污水、雨水、粪 管
5.路面地砖是否松脱，
防 系 统
21
消防、送风、排 风排烟机
3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据， 4.每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。 5.检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)，
6.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，
7.定期测试联动，保证功能正常。
1、4、7、 10月的14-
25号
维修组
风柜、水泵配电 1.保养前需停电、验电、挂接地线，除尘， 柜(包括AHU、 2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固， PAU、排风、车 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4 场送排风、消防 4.清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。 送排风、生活水 5.对变频器进行除尘紧固接线， 泵、消防水泵、 6.每年一次对接触器进行拆件维护；
3.配套设施是否完好，标识是否清澈。
1.手动试验上升、下降灵活，
18
防火卷帘
2.检查电机相间、相对地绝缘并记录数据， 3.电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，
4.每季度定期测试联动，保证功能正常。
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，
19
消火栓
2.阀门杆加润滑油，
3.喷淋头定期抹尘。
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
20
消防喷淋
1.每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)， 2.定期测试联动，保证功能正常。
1.对配电柜进行除尘，
消源自文库
2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，
14
集水井（地库排 2.检查液位浮子、手自动状态是否正常，
污井）
3.检查连接管有无松动，标识是否清晰，
4.每半年将止回阀解体维修。
2、5、8、 11月的11-
15号
维修组、清 洁部
15
AHU、送(新)风 、排风机
1.停电除尘， 2.检查内部线路，紧固接线， 3.定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验)
1.外墙是否有脱落、掉漆、空鼓，2.防火门是否有松动、脱落、闭门器脱落、掉漆，3.楼梯间蹋步 是不否松动、裂纹、剥落、空鼓。
2、5、8、 11月
41 公共地砖及窗 1.公共地砖：地面空鼓、松脱、破损、裂缝，2.窗是否有掉漆、生锈、掉焊。 42 儿童游乐设施 儿童游乐设施是否有破损、松动等。 43 建筑小品、凉亭 建筑小品、凉亭是否有破损、脱漆、倒踏等。
7.每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。
8.检查标识是否完好清晰，
9.检查缓闭式液位控制器是否正常。
1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，
10
市政给水管
2.阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油， 3.每二年除锈刷漆翻新。
4.清洗Y隔。
1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常，
安防
3.定期测试，保证功能正常。
监控
30
电脑主机、DDC 1.每半年除尘，紧固接线， 控制器、模块 2.检查各功能是否正常，
BA系 统
31
收费系统
1.除尘，检查内部线路，紧固接线， 2.定期测试，保证功能正常。
32 电梯
33
机房 轿厢
1.电源箱除尘， 2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固， 3.检查接地线， 4.摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 5.清扫地面，温度确保不超过35℃， 6.检查标识、门锁。
2018年设施设备年度保养工作计划表
分类
序 号
1
设备设施 专变变压器
保养内容
保养时间
执行人
保养时间
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
10 月
11 月
12 月
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行
紧固，除尘 2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档， 4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。
5.每年一次对接触器进行拆件检查，
6.现场电路图完好。
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，
2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，
6
公共配电箱 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
（柜）
4.检查标识、门锁，
5.每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，
6.现场电路图完好。
7
生活用水水池
1.排清池内存水用药水进行清洗和消毒， 2.确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。
1.检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，
8
广场喷泉
2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常， 3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固，
4.定期测试，保证功能正常。
24
对讲
1.检查接线有无松动，音量能满足要求， 2.定期测试联动，保证功能正常。
1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏， 25 湿式报警阀 2.传感器、压力表是否正常，
3.定期测试联动，保证功能正常。
1.手动试验水泵检查机械、各参数是否正常，
26
消防、喷淋及相 2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据， 关恒压水泵 3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，
22
烟感、温感
1.检查接线有无松动，胶片有无破损， 2.定期测试联动，保证功能正常。
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
第 3 页，共 6 页
23
破玻
1.检查接线有无松动，音量能满足要求， 2.定期测试联动，保证功能正常。
6月、12月 的1-5号
供电局/维 修组配合跟
进
5.视运行情况调整档位和优化运行.
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色
并进行紧固，除尘，
2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，
2
专变高低压房
3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等 是否正常， 5.检查各抽屉柜是否灵活，
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
专业消防公
每月1次 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
专业公司、
维修组
2、5、8、 11月
专业电梯公 司/维修组 配合跟进
专业电梯公 司/维修组 配合跟进
35
大堂
2.每月对地弹簧、转动部件加润滑油；
3.装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。
楼
宇
第 4 页，共 6 页
土
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
专业消防公 司、安管部
、维修组
2、5、8、 11月
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，
2.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，
3.各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；
供 水
4.拧紧电机固定螺丝， 9 生活消防水泵房 5.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，
6.现场电路图完好，温度确保不超过35℃，
集水井) 7.现场电路图完好。
3、6、9、 12月的1-
10号
维修组
第 1 页，共 6 页
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，
2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，
5
广场喷泉配电控 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
制系统
4.检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，
4.定期测试联动，保证功能正常。
1.防火门定期检查闭门器是否正常， 27 安全通道 2.门体有无破损，
3.门铰转轴加润滑油。
28
安全出口、应急 1.定期充放电测试，保证功能正常。 灯(包括地下室) 2.每次放电不小于30分钟。
1.录像机除尘，检查各功能是否正常，
29 摄像头、录像机 2.每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘，
维修组
2、5、8、 11月
维修组
楼
宇 土
36
木
建
筑
、 房 37
屋
建
筑 38
各层防火门 地下层
消防楼梯
1.插锁无失效，固定是否牢固， 2.闭门器是否正常(拉力适中，15秒內能缓慢完全关闭，不发出大响声)， 3.门与门框有无摩擦， 4.每月对门铰、插锁进行加固、润滑， 5.门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生)， 6.每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。 1.检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水， 2.地坪漆有无离底、脫落，标志线有无褪色， 3.每半年对人防门的转动机构加润滑油， 4.每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。
1.每季度检查扶手拦杆有无松动， 2.每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。
2、5、8、 11月
2、5、8、 11月
2、5、8、 11月
39
玻璃幕墙
1.屋面地砖有无缺失、损坏，2.避雷网有无松动、脱落、生锈、变形、掉漆是否正常。
6、12月
40
外墙及楼梯间、 防火门