购物中心的餐饮业—不可不知

一、购物中心餐饮招商特点

1、餐饮业态租期长、承租能力较低，目前餐饮在商业项目内的面积，通常在300-50 0平方米（含厨房）；

2、餐饮租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%；

3、餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为

每年增长2-3%；

4、餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差

异则没有那么明显；

5、相比其他零售业态，餐饮运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快，所以餐

饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分，需要“养”的时间不太长；

6、轻型餐饮（如咖啡、水吧、甜品、小食等）十分方便与电影院、溜冰场、书店等

业态配合放置，十分灵活；

7、餐饮管理具备带动商场顶层、动线端头等作用，设置餐饮于此类位置，可有效解

决高层及动线死角的客流不足问题；

8、休闲餐厅兴起：休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环

境以及周到的服务，其逐渐成为代表城市“小资”生活的一种生活方式而被广为接受。休

闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适，有较为周到的领位和点餐服务，客单价介于快

餐与高端的正餐餐厅之间，提供的产品包括了主食正餐与轻食。

9、深入分析消费者的行为，我们发现，相当多的消费者仍选择在“逛街购物”的时

候前往休闲餐厅进行消费。

二、数据解析

一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天，是二线市场的两倍，

三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪

效，差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米。

三、什么样的餐厅适合入驻购物中心？

餐厅说：

对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说，自由度较高的地店是比较合适的。

对于连锁型的餐厅，以及客单价中等的年轻时尚类休闲餐厅来说，可能更合适开设商

场店。

购物中心说：

随着着城市的发展，可用空地已越来越少，地店的独立成本也在不断攀升。

商业地产项目的租金虽然不低，但是总体说来能够提供一个完整的商业生态环境，和

一系列相应的配套服务，追求规模化的餐厅从效率和成本的角度来说，还是可以考虑多开

一些商场店。

你该怎么找项目？

餐厅说：

首先是周边人群，你要确定这个项目所辐射到的是不是你餐厅的潜在消费群体，这是

最关键的要素。

另外，商场的地理位置、客流以及店面租金、配套的娱乐设施也是需要评估的。一个

好项目，才能真正带来客人。

当然从餐厅经营的角度而言，我们也希望与有责任心、合作性较好的商场来合作。这

些细节你基本在招商谈判沟通的过程中就能体会到。

当然也可以多了解一下项目已经入驻商户的情况。

购物中心说：

餐饮品牌应该好好找准自己的定位，然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。

越是大项目，定位越是明确。比如说北京的朝北大悦城，周边全部是住宅小区，主要的就是家庭消费；而太古里位于三里屯地区，客群基本都是时尚青年，消费也以年轻时尚西化为主，那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。

如何在购物中心选择落位？

餐厅说：考虑动线很重要。

云海肴的第一家店就是在商场里面的，作为一个新餐厅，必须要在显眼的位置。

另外还需要考虑的是洗手间的距离，同一楼层的餐厅一般都共用洗手间，我们不希望客人走得太远。

购物中心说：

看餐厅属性：餐饮的分类很细。

我们在做规划的时候，也会做一个细分的类别规划。比如说项目四楼做一个外国风情的规划，都是西餐日餐东南亚菜。如果你是中餐，非要在四楼开，可能就有点不合适。

看动线：一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置，或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。

大品牌大体量的餐厅也可以考虑去选择一些角落，因为客人还是会慕名而至。但是不知名的新餐厅一般不建议这样选择。

购物中心与餐厅如何有效配合？

餐厅说：

商场和店家的经营出发点是一致的，所以在市场推广方面，我们作为餐厅也要考虑每个商场的具体商业环境，做不同的推广策略。毕竟项目和餐厅是相辅相成的。商场已有较大客流的话，引流到店就是关键。如果商场的客流尚在发育期，那么配合商场进行宣传推广就至关重要！

购物中心说：

餐厅去积极配合项目的整体推广策略，还是比较重要的。2010年左右在崇文门新世界女子百货有一个黑松白鹿和一个权金城，两者的客单价差不多，都在四楼，动线差不多，

面积都是400平方米，但是前者一个月能卖120-130万，后者只有30万不到。

黑松白鹿进项目的时候，已经有两个地店，这是第一个购物中心店。店总体数量比较

少，相对操作起来比较灵活，但权金城当时在北京已经有50多家店，在制定政策的时候，更为强调的是多店统一。

比方说项目在整体推广的时候，做一个大活动，需要每个餐厅都给出一个折扣来配合，黑松白鹿很快就能够相应，但权金城就会说我这个店里如果做一个七折，那政策上就要求

我周边的多家权金城都一起七折，所以就没办法配合。消费者在项目里的餐饮消费也是会

养成习惯的。一次两次不去，以后也就都没有往那儿去的习惯了。

常见问题如何解决？

餐厅说：商场的广告位、WIFI环境以及与物业长期保持良好的合作关系都是普遍遇到

的问题。还要靠着求同存异、合作共赢的立场去协调解决，毕竟大家的出发点都是一致的。

购物中心说：

最常反映的问题，总结起来就是生意不好。比方商场的宣传不够啊，物业配合有问题

啊，日常沟通有问题啊。一个店铺的成活，不仅是宣传。

比方餐厅核心产品啊，服务啊，餐厅品牌外延的宣传推广啊。我们都希望餐厅生意好，但是不希望餐厅因为开进了项目就产生了依赖性，觉得生意不好都是项目的责任。如果不

反求诸己，对餐厅本身的发展也没有帮助。

电商对购物中心的冲击有多大？餐厅会受到影响吗？

餐厅说：现在城市发展速度很快，地店的成本攀升是一个问题，可供挑选的独立店址

也越来越有限。好的商业地产项目能够提供一个完整的商业生态环境，对餐厅的帮助很大，是一个比较稳健的选择。

项目说：大家以前去购物中心就是买东西，现在可能买得少了，但是去购物中心已经

成为一种生活方式。你逛完街看完电影，很自然的吃个饭，或者带孩子去项目里的儿童乐

园玩一下，这一切都可以在项目里面完成。总的说来电商对综合型项目的影响还是有限。