月度房地产交易数据

图表 4.库存消化周期(消化库存所需要的月份数)
北京 上海 重庆 深圳 杭州
成都
最高 26.3 6.9 14.5 26.1
22.6
21.6
时间 08 年 11 月 09 年 1 月 09 年 1 月 08 年 9 月 09 年 1 月
08 年 12 月
最低 8.4 2.1 5.0 5.4
3.4
7.6
(46)
(40)
(19)
(19)
(73)
(47)
(31)
(88)
(76)
(47)
(65)
(66)
(53)
(51)
(39)
(16)
(39)
(51)
(29)
(38)
(27)
4
(60)
(48)
(30)
(66)
(47)
(37)
(54)
(48)
(22)
开发商 5 月销售额和均价分别下降 42%和 9%
在已公布 5 月份销售数据的开发商中，销售额均大幅下降，平 均降幅为 42%，均价也环比下跌 9%左右。然而，除了恒大地 产，还没有开发商采取全面降价的策略，而只是采取了免除管 理费和/或赠送家具等促销手段（与 08 年下半年时的情况一 样）。
情况
币)
中国海外发展
16.4
华润置地
5.9
远洋地产
4.0
雅居乐地产
8.5
碧桂园
11.7
绿城中国
9.7
保利香港
4.2
深圳控股
1.6
首创置地
3.9
瑞安房地产
1.2
世茂房地产
9.5
中渝置地
1.8
合景泰富地产
5.1
上海复地
3.3
富力地产
11.0
盛高置地
2.8
佳兆业集团
2.6
龙湖地产
8.6
万科
28.0
越秀地产
注：使用 “na”是由于：
1) 该公司并未设定 2010 年销售目标（就销售目标锁定率而言），或 r
2) 该公司并未在我们的研究范围内（因此没有确认销售收入锁定率）
资料来源：公司数据、中银国际研究
截至
4月 4月 4月 4月 4月 4月 4月 4月 4月 4月 5月 4月 4月 4月 5月 4月 5月 4月 5月 4月 4月 4月 4月 4月
1.3
0.8
均值 13.7 3.5 9.3 11.0
10.3
13.2
记录起始时间 06 年 5 月 07 年 7 月 08 年 4 月 06 年 5 月 06 年 5 月
08 年 12 月
估值依然便宜，均价需要快速下跌
我们覆盖中的 H 股内地开发商目前股价平均较 2010 年预期每 股净资产值折让 56%，已接近 2008 年 11 月时的历史最高水平 66%。我们仍然认为，均价的快速下跌不仅会减小政策风险， 同时一旦政策风险解除销量就将迅速提升。我们的均价指数显 示，今年 5 月均价环比下跌 6%，这也是 09 年 2 月以来均价首 次出现下跌。我们认为，从长期来看，这是正面信号，因为均 价开始下跌前政策风险不会有所减弱。我们维持对该板块的增 持评级，并更加看好碧桂园和恒大地产等二线城市开发商。富 力地产仍是我们的首选卖出股票，因为其杠杆较高，所以在下 滑市场中处于较为不利的位置。
售情况
民币) 方米) 平方米) 动 变动 动 变动 人民币) 亿 人民币) 均销售额 亿 人民币) (%)
雅居乐地产 1.0 n.a.
n.a.
2
n.a. (41) n.a.
20.1
1.7
(40)
28
n.a.
碧桂园
2.2 460,000 4,783
34
28 (27) (16)
23.2
1.9
14
30
(12)
田世欣* 在市场前景黯淡的时候，优质开发商（主要是上市公司）
(8621) 6860 4866 分机 8519 由于定价能力较强而表现较好。2010 年 5 月我们的均价指
shixin.tian@bocigroup.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300206110230
数环比下降 6%，是 09 年 2 月以来的首次下跌。从长期来看， 均价的迅速下跌是件好事，因为在均价下降之前政策风险
图表 1.均价及销量对比
均价 (人民币/平方米)
2010 年 2010 年 同比变 环比变
4 月 5 月 动 (%) 动 (%)
深圳
20,228 19,653 52
(3)
广州
10,873 10,520 25
(3)
上海
14,603 13,060 11
(11)
杭州
19,684 23,722 85
21
北京
可售面积(左轴)
消化周期 (右轴)
资料来源：中国房地产指数系统，中银国际研究
*苏卓贤、刘雅瀚为本报告重要贡献者
中银国际证券有限责任公司
支撑评级的要点
由于 5 月份销量的大幅下降，各大城市的库存消化 周期平均延长了 0.8 个月。我们预计，短期内这一 数字将稳步攀升，但仍大大低于历史平均水平。目 前，供给仍相对紧张；
地产
2010 年 6 月 8 日
研究报告 —板块最新信息
月度房地产交易数据
H 增持
均价下跌是正面信号
最新数据显示，我们跟踪的八大城市均价平均环比下跌
5%，而销量环比大幅下降 48%。在已公布 5 月份销售数据
的开发商中，销售额和均价分别平均环比下降 42%和 9%左
右，其中一线城市开发商受到的影响更大。与以往一样，
4.1
恒大地产
12.1
恒盛地产
1.7
花样年控股
0.8
宝龙集团
0.8
平均
--
销售目标锁定 率
29 n.a. 20 30 39 n.a. 42 36 39 20 32 53 51 n.a. 37 31 26 35 35 51 33 11 n.a. 15 33
2010E 确认销售收入 锁定率
70 81 76 81 100 n.a. 85 n.a. n.a. 44 55 n.a. n.a. n.a. 88 80 n.a. n.a. n.a. 100 88 n.a. 51 n.a. 76
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ首选买入
5 月份的销售数据印证了我们之前的观点——二线 城市开发商的销售表现相对较好。碧桂园和恒大地 产仍是我们的首选股票。
首选卖出
富力地产仍是我们的首选卖出股票。公司的负债率 较高且在一线城市拥有大量项目，因此在下滑周期 中处于较为不利的位置。
中银国际研究可在彭博 BOCR <GO>， firstcall.com, Multex.com 以及中银国际研究网站 ( www.bociresearch.com.)上获取 增持 (OVERWEIGHT)/买入 (BUY)指预计该行业(股份)在未来 6 个月中股价相对有关基准指数 升幅多于 10%；减持 (UNDERWEIGHT)/卖出 (SELL)指预 计该行业(股份)在未来 6 个月中 股价相对 述指数 降幅多于 10%。未有评级 (NR)。中立 (NEUTRAL)/持有(HOLD)则指预计该行业(股份) 在未来 6 个月 中 股价相对 述指数在下 10%区间内波动
2010 年 4月 280 574 1,389 507 1,380 1,033 2,465 1,086 ----
2010 年 5月 119 463 733 122 471 635 1,196 798 ----
销售面积(千 平方米)
同比变动 环比变动
(%)
(%)
5 月/1-5 月月均 (%)
(85)
(57)
时间 当前周期(2010 年 5 月)
2010 年 4 月
9.1
2010 年 2 月
3.1
2010 年 3 月
5.0
2007 年 3 月
10.5
2009 年 12
月
4.8
2009 年 12
月
9.4
注释: 库存消化周期=待售面积 /12 个月滚动平均销售面积
资料来源：中国房地产指数系统、中银国际研究
环比变动 0.7 0.6 -0.2 1.7
05-08 08-08 11-08 02-09 05-09 08-09 11-09 02-10 05-10
资料来源：中国房地产指数系统，中银国际研究
五个主要城市平均消化周期及可售面积
(百万平方米) 11 10 9 8 7 6
(月) 20 18 16 14 12 10 8 6 4
04-08 05-08 06-08 07-08 08-08 09-08 10-08 11-08 12-08 01-09 02-09 03-09 04-09 05-09 06-09 07-09 08-09 09-09 10-09 11-09 12-09 01-10 02-10 03-10 04-10 05-10
不会减低。从长期来看，我们维持对 H 股中国房地产板块
九个主要城市周度销售数据
的增持评级，并认为政策风险正在逐步减弱。
4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000
500,000 0
2009年平均：250万
2010年平均：170万 2008年上半年平均：130万
18.3
1.5
2
24.8
n.a.
万科
5.1 470,000 10,872 (20) (33) (34) (26)
63.4
5.3
(3)
80
(12)
平均
(2)
3 (42) (36)
(9)
资料来源：公司数据、中银国际研究
图表 3.合同销售额及结算收入锁定比例
今年 1-5/1-4 月销
2010 年 5 月销售 售额(十亿 人民
--
2010 年 6 月 8 日
月度房地产交易数据
9
库存消化周期上升，但仍低于历史平均水平
6 大城市（北京、上海、重庆、深圳、杭州及成都）的库存总 量环比上升 3%至 4,400 万平方米。再加上 5 月销售放缓，我们 估计平均库存消化周期已经延长了近 0.8 个月。尽管目前的库 存消化周期仍然较短并接近历史最低水平，但我们预计，鉴于 需求缩水以及均价下跌，因此未来库存消化周期将稳步攀升。
5.5
0.5
(47)
9.1
22
富力地产
1.3 106,100 11,810 (48) (58) (49) (42)
24.2
2.0
(38)
30
(12)
佳兆业集团 0.8 n.a.
n.a.
n.a. n.a. n.a. n.a.
6.0
0.5
60
10.0
n.a.
龙湖地产
1.6 n.a.
n.a.
(16) n.a. (39) n.a.
保利香港
0.5 100,000 5,000 (38) n.a. (17) 14
8.0
0.7
(25)
10
(27)
首创置业
0.4 44,000 8,409 (66) (69) (43) (48)
10.6
0.9
(58)
10
(33)
中渝置地
0.3 43,000 6,116 170 162 (53) (40)
22,904 19,684 48
(14)
天津
9,502 8,138
48
(14)
重庆
6,119 4,982
15
(19)
成都
6,884 6,988
38
2
平均
--
--
40
(5)
一线城市平均 --
--
34
(8)
二线城市平均 --
--
47
(3)
资料来源：中国房地产指数系统、中银国际研究
1-5 月累计 变动(%) (13) 2 6 20 7 0 (3) 23 5 1 10
5 月份，大部分城市的销量均出现严重下滑，是今 年的次低月（2 月因春节因素是销量最低的月份）。 用 5 月份销量与今年以来的月均销量相比，一线城 市下降 37%，而二线城市下降 22%，这也印证了我 们之前的观点——在销量方面，二线城市开发商受 到的影响相对较小；
在已公布 5 月份销售数据的开发商中，销售额均大 幅下降，平均降幅为 35%，均价也环比下跌 11%左 右。然而，我们认为，均价的快速下跌预示着政策 风险将逐步减小。
越秀地产和合景泰富地产的锁定率明显领先，截至 4 月末销售 目标锁定率达 51%。
2010 年 6 月 8 日
月度房地产交易数据
8
图表 2.5 月销售情况对比
销售额 签约面 平均售价 销售额 签约面 销售额 签约面 09 年销售 09 年月均 5 月销售额 2010 年销 均价环
2010 年 5 月销 (十亿人 积(平 (人民币/ 同比变 积同比 环比变 积环比 额(十亿 销售额(十 与 2009 年月 售目标(十 比下跌
5 月销售数据反映出真相
5 月是 4 月中旬宣布的新的贷款政策影响显现的第一个完整 月。正如预期，销量全面下滑，我们跟踪的八大城市销量环比 下降 48%。用 5 月份销量与今年 1-5 月的月均销量相比，二线 城市表现较好，仅下降 22%，而一线城市下降 37%左右。
一线城市和二线城市的均价分别平均环比下降 8%和 3%，这再 次印证了我们之前的观点——由于二线城市的政策风险低于 平均水平，因此二线城市开发商受到的影响相对较小。均价下 跌对房地产板块回到正常轨道至关重要，因为政府在达成这一 目标前绝不会罢手。
在盈利可见性方面，我们覆盖中的开发商已锁定了 2010 年结 算销售收入预测的 76%。2010 年合同销售额目标平均锁定率近 33%，其中一些开发商销售进度明显落后，锁定率较低，其中 包括远洋地产(截至 4 月末锁定率 20%)、瑞安房地产 (截至 4 月 末锁定率 20%)和恒盛地产(截至 4 月末锁定率 11%)。
1.7
0.1
85
3.4
(21)
世茂房地产 1.5 128,457 11,677 (50) n.a. (40) (54)
22.5
1.9
(20)
30
30
上海复地
0.6 50,016 12,036 17 (13) (42) (33)
8.5
0.7
(15)
n.a.
(13)
盛高置地
0.2 23,696 10,213 n.a n.a. (74) (79)