龙通三旧改造方案doc

汕头市澄海区龙通车辆有限公司旧厂房

“三旧”改造项目

改

造

方

案

编制单位：汕头市骅裕房地产开发有限公司

编制时间：2014年12月1日

修改完善时间：2015年1月10日

汕头市澄海区龙通车辆有限公司旧厂房

“三旧”改造项目

根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办【2009】122号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》汕府办【2010】12号、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）第五个配套文件的通知》（汕府办【2010】158号）和《汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见》（汕府【2012】75号）、《批转区“三旧”办关于进一步加快推进澄海区“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》澄府办【2012】101号文，依据汕头市澄海区“三旧”办（澄三旧办【2013】15号）“三旧”改造年度计划，汕头市骅裕房地产开发有限公司通过收购汕头市澄海区龙通车辆有限公司国有工业建设用地进行改造。特作改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市澄海区文冠路南侧、南田路西侧，建设用地面积为2422.5平方米（国有土地证号列：澄国用（变）字第2004339号,经实测为2403.4平方米，折合3.605亩，我司同意按2403.4平方米进行改造），具体详见所附“三旧”用地定界图。改造地块土地权属为国有工业土地，改造地块所涉及建筑物原属汕头市澄海区龙通车辆有限公司所有，其土地权属清楚，不存在抵押、查封等情况，具备

无争议拆迁条件。

二、规划情况

拟改造地块2403.4平方米，该土块已纳入“三旧”改造范围及2013年度“三旧”改造实施计划. 改造地块原为工业建设用地，拟改造后土地用途为居住用地，符合汕头市澄海区土地利用总体规划和城乡规划，已取得规划设计条件书。

三、土地利用现状

上述地块处于汕头市汕头市澄海区文冠路南侧、南田路西侧，2403.4平方米全部为国有工业建设用地，相邻东侧为“华逸雅景”住宅楼、西侧为“尚景康城”住宅楼，本地块夹在中间，存在缺乏科学、合理的布局和较大的消防、安全、污染隐患，影响周边居民居住环境，且土地利用率低下。

四、收购改造情况

改造项目系由汕头市骅裕房地产开发有限公司通过有偿收购汕头市澄海区龙通车辆有限公司国有工业用地2403.4平方米（折合3.605亩）进行改造。汕头市骅裕房地产开发有限公司于2014年2月1日通过收购方式和汕头市龙通车辆有限公司签订了《土地收购合同书》，收购土地补偿款已按协议约定履行。收购后由汕头市骅裕房地产开发有限公司作为开发主体。对上述地块实施“三旧”改造建设。

五、土地拟改造情况

根据区规划局《关于汕头市澄海区龙通车辆有限公司旧厂房“三旧”改造项目规划设计条件书》，改造后的土地用途为居住用地。改

造项目的配套按照“三旧”改造有关规定配建。

（一）规划设计条件如下：

1.用地位置：文冠路南侧、南田路西侧

2.用地性质：居住用地。

3.用地面积：2403.4㎡（折合3.605亩）

4.容积率及建筑密度：规划设计为十九层以上时，容积率≤

5.0，

主体楼密度≤32％，并满足相关规划要求。含裙楼的，可在主体楼建筑密度的基础上增加15％，同时满足其他要求。

（二）建筑规划要求

1.建筑使用性质：住宅。

2.机场净空限高105米。

3.绿地率≥20％.

4.停车泊位：原则应在用地范围内按不低于建筑总面积的25％配

5.应按照改造项目容积率换算公务服务设施用地，4.2＜容积率

≤5.0时应预留公共服务实施用地为360.5㎡.鉴定该预留用地小于3亩，应按项目容积率对应公共服务实施用地预留比例征收公共服务设施代建金，由规划局在审批改造项目修建性详细规划或总平面图时征收。

6.配套物业管理用房的配置，按《汕头市经济特区物业管理条例》

有关规定、技术规范执行。

（三）其它规划条件按区规划局《关于汕头市澄海区龙通车辆有限公司旧厂房“三旧”改造项目规划设计条件书》(2013年11月25日)

执行。

（四）廉租房的配套

本改造项目属商品房住宅项目，按可建住宅面积1%比例配套廉租住房，我司将按认购廉租住房房源方式解决配套廉租住房问题。六、改造后的综合效果

经济效益分析：经估算，本项目建设投资约4500万元，预计总收益5300万元，预计收益水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目地块位置为汕头市澄海区总体规划的居住建筑功能区范围，周围已有成熟的生活小区，该项目功能定位为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，沿街配套部分商业用房，为发展澄海区小康型健康住宅和改善澄海区居住环境质量而开发新建，为努力改善澄海新城区的居住环境和质量，该项目的成功建设必将促进澄海房地产行业的发展，打破澄海区域发展不平衡的局面。

区域经济分析：汕头市澄海区人口密集，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求日益加大，商品房屋的配套设施日趋完善，购房者日益增多，因此在存量房空置量上基本不会产生压力，反之略有下降，项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边区域的服务行业发展，提供更多的就业岗位。

七、改造成本与融资情况

改造项目投资成本人民币约4500万元，改造资金由汕头市骅

裕房地产开发有限公司自筹解决，各项投资建设成本如下：

八、建设时间

该地块改造拟在2015年6月开工，工期为3年，预计2018年6月完成竣工验收并交付使用，该项目公建配套设施在开工时同步进行建设。

汕头市骅裕房地产开发有限公司

2015-01-10