永续债地产专题研究

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发债体资质
国外永续债发债体的资质多集中在BB-到A-的区间内，国内现阶 段发债体资质要求为在香港上市的地产公司。
地产公司类永续债的现阶段发行流程
A银行
单一资金
关联的基金子公司（成立专向 资管计划）
委托贷款
B银行
贷款
地产公司下属项目公 司
名为股东借款 实为土地款
地产公司母公 司
地产类永续债案例分析
发债体：恒大地产集团
承办方：平安大华基金管理有限公司
赎回期限：2+N
债券定价：第一年12%，第二年13%，第三年18%（上浮50%）
融资规模：50亿
对发债体的影响：截至2013年6月30日，恒大地产集团营业额达419.5 亿元，位列全国房企第一，净利润65.1亿元；总资产同比激增38.6%， 达到2745.9亿元；现金余额419.7亿元，较2012年同期增长69.6%。与 此同时，净负债率从2012年上半年的96.1%降至58.4%，锐减37.7个百 分点，负债比率降幅为全行业最大。
永续债的会计准则（负债）
金融负债，是指企业符合下列条件之一的负债：
1.向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
2.在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义 务；
3.将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同， 且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具；
4.将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但 以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资 产的衍生工具合同除外。
定价
定价标准
永续债的定价一般以无风险投资收益加上利差的形式来操作：在国 外一般是以美国国债收益率（国债年限与永续债的首次赎回期限一 致）或LIBOR（同业拆借利率）为标准加以利差，国内为SHIBOR或 中国国债收益率为标准加之利差，收益一般在5%-9%每年。
国内案例：
武汉地铁的票息定价以SHIBOR为标准，利差上限为5.7%。
永续债的会计准则（权益）
2014年3月17日，在我国财政部发布相关会计处理规定《金融负债 与权益工具的区分及相关会计处理规定》对于永续债有了最新会计 处理规定：
权益工具是指：
1．该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不 利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
2．将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工 具为非衍生工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的 合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数量的自身权益工 具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
恒大的案例为：第一年约定利率为12%，第二年为13%，第三年如不 还钱，可直接跳到18%，以后可逐年递增。
赎回
债券赎回
债券持有人没有权利要求发债体对债券进行赎回，在赎回日由 发债人决定是否对债券进行赎回，如不赎回则进入下一个赎回 周期，一般3到5年为一周期。
国内现阶段期限一般为“2+N”年，也就是说第一、二年不低于 约定利率（注：一般前两年设置较低的融资利率），从第三年 后利率大幅上升。也即是在合同上第三年起设置高息，倒逼企 业在两年内还贷，以期“永续债”变“常规债”。
永续债的优点（2）
3.补充项目资本金 ：
现时国家规定融资项目企业必须投入一定比率的自有资金（资 本金）：钢铁行业40%以上，房地产35%以上，国家重点项目25% 以上,意在降低融资杠杆。永续债因计入所有者权益，所以融资 方可以通过发行永续债补充项目资本金。
4.本金减记，延期支付利息：
融资方在利息支付日可以选择不支付或延期支付，到本金兑付 日也可选这本金减记支付，提高了发债体对融资成本的承受力。
永续债的定义
什么是永续债？
永续债券（perpetual bond） ，也叫无期债券，它并不规定到期 期限，只需支付利息而不需要偿还本金。
投资人购入永续债券之后，虽不可能于到期后收回本金，却可 以每年按票面利息，永久取得利息。
在我国现在对债券的定义为：发债人为筹措资金而向投资者出 具的，承诺按票面标的面额、利率、偿还期等给付利息和到期 偿还本金的债务凭证。所以永续债在我国暂时称之为“长期限 含权中票”。
永续债的优点（1）
1.降低融资方资产负债率：
永续债一般不携带赎回条款，性质为股权融资（名债实股）， 融资方到首个兑付日可以选择兑付，也可选择延期，所以融资 资产计入所有者权益。融资方如是银行则永续债计入一级其他， 可以提高银行的资产资本充足率。
2.企业股权融资的同时保留了控制权：
永续债实为股权融资，但以债券的形式进行本息支付，导致投 资者性质为债权持有者，无法干预企业运作。
起源与发展
起源： 永续债券最先出现于18世纪，由英国政府发行，时至今日永续债的 最大发行国仍是英国。
发展： 根据彭博数据统计，1990年至今全球市场累计发行永续债券共计 1882只，英、美是全球两大发行市场。 2013年，武汉地铁发行了国内第一只永续债。 随后永续债渐渐在国内市场崭露头角，目前多为地产与银行合作模 式（恒大已做了多起），银行资金借道相关联基金子公司为在港股 上市的房企发放贷款。根据境外会计准则不设固定期限的贷款可计 入“永久资本工具”，计入权益项。