公园商业研究报告1916362452

公园商业开发维度解析四

地产主导与泛地产主导关系
泛地产主导的公园商业，通常属于“造城”范畴，以旅游地产、影视地产、文化地产等为主题打造 ，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里，其在开发模式、开发策 略、盈利策略上已经与普通地产开发有明显区别。

地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资 、独资、承包、出租、收益分成等。
对项目借鉴意义
1、明确项目空间属性，对于远郊项目来讲，商业必然先期依附于公园； 而拥有城市资源的核心区与发展区的项目，商业与公园互相依托，应 充分利用公园的品牌提升商业和整体物业价值。
2、由于涉及公园开发，必然具备泛地产开发的特征，项目功能更加综合，投 资合作方式也较为灵活，开发策略要重点把握把握社会、环境效益及商业 回报的平衡，把握开发现金流的平衡。
3、公园商业的开发通过合理操作能够使得政府、开发商得到双赢局面，项目 能够为政府带来什么，是必须回答的问题。而陶然居民俗风情的成功给了 我们重要启示。
公园商业开发维度解析二

公园与商业的依托关系
公园与商业在不同的发展模式下表现为不同的依托关系。 对于泛地产、造城型开发模式而言，其开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分 扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展。
对于通常以房地产 而非泛地产开发为 主营业务的开发商 来讲，公园商业采 取升级型的开发模 式，主题明确、特 色鲜明，是较为合 理的开发策略。
对项目借鉴意义
1、公园商业主题明确，特点突出，且充分发挥公园在商业理念和规划中的作 用，将“环境、开放、休闲”的景观贡献发挥到极致。
2、商业发展不能过分采取超前型战略，并严格控制体量，以把握好现金流与 回收利润的关系。
[公园商业典型特点]
• 公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者 的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无 法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 • 公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效
结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地
产产业链。 • 公园商业开发有别于传统房地产开发模式，具备 泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益 获取等诸多方面存在灵活操作空间。
–… –发展成功的都市副中心 –频临大城市群腹地区位 –泛地产或地产主导开发 其中几 个具有 代表性 的区域 • 圣陶沙，新加坡 • Talega社区，美国 • 北京蓝色港湾 • 深圳华侨城 • 广州番禺长隆度假区 • 成都宽窄巷子
分析维度解析
公园商业开发模式六大维度
公园与 商业的 依托关 系
公园坐落 的空间分 布关系 公园面 积与开 发模式 关系

龙湖动步公园的土地获取模式及盈利策略值得借鉴。
公园商业开发维度解析五

市场辐射距离关系
项目的辐射距离与项目资源禀赋、品牌打造、定位方向有很大关系，较为知名的旅游地产项目，辐 射距离与消费时间都较长，容易打造多业态发展模式。

对于项目先天资源禀赋不是很强，并非旅游主题的公园商业来讲，其辐射距离一般不会以城际定义 ，通常为城市级或区域级的，消费时间也不过1天，这对于物业发展定位有很大影响。
通过分析国内外大量公园商业案例，我们得出公园商业开发模式六大维度
– 新加坡圣陶沙 – 美国Talega社区 – 深圳东部华侨城
– 深圳华侨城
– 广州番禺中央公园 – 成都宽窄巷子 – 北京朝阳公园蓝色港湾 – 成都芙蓉古镇 – 广州南国桃园 – La Jolla，美国加州 – 多摩，日本 – 帕拉德罗，古巴
物业形态
等
北京朝阳公园——SOLANA蓝色港湾
SOLANA位于北京公园朝阳公园的西北湖岸，占地面积13万平米，建筑面积 15万平米，由19栋2到3层地中海式风格建筑环绕构成。项目结合周边消费市场， 依托于城市公园，定位于超前的商业模式——Lifestyle Shopping Park，融合娱乐、 休闲、购物、餐饮等业态，集丰富业态、精美建筑、开放的消费环境为一体，塑造 出一个别具风格的消费场所。 项目充分利用公园景观优势及设置室外广场等过渡空间， Lifestyle Shopping Park将自身独特优势发挥极致，而这更符合现代人的生活休闲方式。开发商从项目 定位到建筑规划，从业态组合到品牌落位，从项目管理到品牌推广，都充分注重细节 完善，项目推出即引起市场轰动。 但 项目由于体量过大及市场竞争量较大，在招商及营运方面也出现诸多问题，需 引起我们警觉。
商业与公园互为依托，公园的存在提升了整体商业和物业的
调性和品质。在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设与租 期管理，与政府成功进行土地置换。通过有效的现金流获取 了较多的利润和品牌发展空间。
对项目来自百度文库鉴意义
1、明确公园对于商业及整体物业品质与品牌提升的巨大带动作用，通过营销 充分造势，同时认识到公园与商业的互为依托关系，控制好现金流支出。
公园商业研究报告
研究过程需要解决的关键问题
需要解决的关键问题 1.公园商业发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业 的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发 展的溢价机理是什么？ 2.目前中国典型的公园商业有哪些，他们分别采用何种发展 模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？ 3.适合于本项目自身的公园商业发展模式是什么，项目又该 该采取何种发展战略？ 4.公园商业在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策 壁垒通常的操作模式是什么？
公园商业发展模式层面
公园商业操作模式层面
5.本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以 规避政策壁垒？
研究思路
[总体思路]
通过对公园商业开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐
渐解决前述问题，以寻找适合于本项目的公园商业发展战略、开 发方向及开发策略。
解析公园商业
[何谓公园商业]
在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶 段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。与 其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的 基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购 物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。

主题鲜明的
城区级公园商业开发。


明确公园对于商业及整体物 业价值提升的重要作用 公园作为商业发展的重要配 套，商业公园共同聚集人气 产品研发、营销、品牌建设 阶段将公园价值极致化

营运个性化主题鲜明 主题定位中的倾向性 商业体量的控制

公园规模影响开发定位 合理控制公园开发节奏 享受公园不断完善带来 的价值持续增值
对项目借鉴意义
1、在城市核心区充分挖掘民俗、历史、文化价值，能够充分规避项目规模及 先天旅游禀赋劣势，短时间内树立品牌市场形象，创造核心价值。
2、项目建筑风格为中式，建筑形式经过统一规划，形成中庭院落式独栋商业， 建筑产品的细节打造细致诠释了项目定位。
公园商业开发维度解析六
•
公园面积与开发模式关系
项目开发模式要点
城市核心发展区
互为依托
项目开发维度体系
3
升级型特色定位
4
地产主导
5
城市或城际辐射
6
公园面积与开发 模式关系
城区级公园开发
根据对项目开发模式6大维度的综合分析，我们认为公园商业项目的开发模式为：
以房地产开发为主导 公园与商业互为依托
区别于泛地产开发模式 前期现金流的流出控制 公园、商业、整体物业开 发节奏的有序控制

部分城市内部，具备独特文化特征的公园商业项目，由于知名度较高，辐射距离较长，但消费时间 却不长，如成都的宽窄巷子。
成都宽窄巷子
宽窄巷子占地一百多亩，是成都比较有规模的清朝古街道，与大 慈寺、文殊院并称成都三大历史文化保护区。经过整体改造后，完成历史 文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，以中式中庭院落式独栋商 业的建筑形式，形成以旅游、休闲为主、具有地域特色的复合文化步行街， 已经成为成为具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“天府少城”，具 有深刻的历史文化内涵。 宽窄巷子以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风 貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒 店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和 “成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。目前已经成为城市核心区文化民 俗商业的典型代表。
土地取得模式借鉴

开发模式在各个开发阶段需解决的问题
政策壁垒在何方？如何有效规避？
拿地策略
借鉴案例：龙湖动步公园
项目定位如何契合时代特征、区域及自身特点？契合政府意向方向，满足政府 需求？ 借鉴案例：重庆陶然大观园 产品研发如何契合项目发展理念，并将景观贡献发挥极致？
项目定位
产品研发
借鉴案例：成都宽窄巷子、北京蓝色港湾
公园商业
维度分析通过分析公 园商业关键构成要素， 深层次的研究公园商 业的内在机理，以达 到正确判断公园商业 开发模式，解析案例， 指导开发策略的目的。 消费类 型与物 业带动 关系 地产主 导与泛 地产主 导关系 市场辐 射距离 关系
公园商业开发维度解析一
公园坐落的空间分布关系
空间分布关系为公园坐落位置地缘关系，包括城市远郊、城市近郊、城市发展区、城市核心区等，直接反 映公园对城市资源的拥有度。 深圳东部华侨城位于城市远郊，是以文化旅游为特点的泛地产项目，以造城为核心开发要素。在操作层面 上，先期投入巨大积累区域人气，培育多业态市场。商业依托于公园，逐渐形成良性发展。 重庆陶然大观园位于城市核心区，开发商借助公园配套开发独立的地产项目，城市核心价值与公园特有价 值迅速积累区域人气，商业公园互为依托。在操作层面山，商业主题以民俗旅游主题为依托，打造综合型商 业业态。在成功打造陶然古镇得到政府信任，再次以民俗风情报批，最终成功面世。

在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商 业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套。

深圳华侨城即为商业依托于公园发展的典型案例。 重庆龙湖动步公园占地100余亩，现有的公园商业为郦晶馆、 露天餐厅及儿童公园设施，分布于公园周边与公园内部绿地，
通过公园商业开发模式六大维度的分析
我们要问
项目开发模式中的的六大维度是什么？
项目应该采取何种开发模式？
不同的开发模式，将带来不同的开发策略和现金流策略
公园商业项目维度解析
1 2
公园坐落的空间 分布关系 公园与商业的依 托关系 消费类型与物业 带动关系 地产主导与泛地 产主导关系 市场辐射距离关 系
2、动步公园的成功开发，给了本项目很好的开发建议，通过帮助政府打造市 政公园系统，获取土地置换和增加商业面积的空间，同时利用公园绿地进 行商业盈利。
公园商业开发维度解析三
站在消费 者角度， 对公园商 业消费类 型进行分 解。
消费类型与物业带动关系
2 3 升级型 综合型
1 单一型
消费项目单一、水平低
项目面积与公园面积的规模化情况不同，决定不同的开发模式和开发战略。郊区大型旅游主题公园 商业，通过公园的打造提升区域价值，聚拢区域人气，从先期商业依托于公园，逐步实现公园与商 业的良性互动。
• •
城区级公园商业，商业在拥有城市资源的情况下，与公园互为依托，有效利用公园提升项目价值。 城区级公园商业的开发原则，必须有效控制现金流，并最大限度发挥公园的营销支撑作用。开发进 度上，应合理控制公园开发节奏，享受公园不断完善带来的利润持续增值过程。
主题明确、特色鲜明 餐饮、娱乐、休闲、婚庆等
综合型生态、休闲旅游区、公园 主题区 注重享受和精神放松，休闲活动
消费特点
、主题性不强，
多元，消费水平升级 农家乐低级旅社、餐饮
精致规划、风格统一、 主题明确的特色商业街 、商业内街、并排独栋 商业、露天商业、酒店 等 休闲观光、高档酒店配套、 商务会议、精品商业、大型 游乐设施等
如何掌控项目开发节奏，实现品牌、利润、现金流稳健的发展目标？
开发节奏
借鉴案例：
拿地策略问题研判
公园商业开发政策壁垒是什么？