商业公园研究分析项目报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
露天餐厅及儿童公园设施，分布于公园周边与公园内部绿地， 商业与公园互为依托，公园的存在提升了整体商业和物业的 调性和品质。在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设与租 期管理，与政府成功进行土地置换。通过有效的现金流获取 了较多的利润和品牌发展空间。
对项目借鉴意义
1、明确公园对于商业及整体物业品质与品牌提升的巨大带动作用，通过营销 充分造势，同时认识到公园与商业的互为依托关系，控制好现金流支出。
4.商业公园在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策 壁垒通常的操作模式是什么？
5.本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以 规避政策壁垒？
研究思路
[总体思路]
通过对商业公园开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐渐 解决前述问题，以寻找适合于本项目的商业公园发展战略、开发 方向及开发策略。
其中几 个具有 代表性 的区域
• 圣陶沙，新加坡 • Talega社区，美国 • 北京蓝色港湾 • 深圳华侨城 • 广州番禺长隆度假区 • 成都宽窄巷子
商业公园开发模式六大维度
维度分析通过分析商 业公园关键构成要素， 深层次的研究商业公 园的内在机理，以达 到正确判断商业公园 开发模式，解析案例， 指导开发策略的目的。
公园与商 业的依托
关系
消费类型 与物业带 动关系
公园坐落 的空间分 布关系
商业公园
地产主导 与泛地产 主导关系
公园面积 与开发模 式关系
市场辐射 距离关系
商业公园开发维度解析一
公园坐落的空间分布关系
➢空间分布关系为公园坐落位置地缘关系，包括城市远郊、城市近郊、城市发展区、城市核心区等，直接反 映公园对城市资源的拥有度。 ➢深圳东部华侨城位于城市远郊，是以文化旅游为特点的泛地产项目，以造城为核心开发要素。在操作层面 上，先期投入巨大积累区域人气，培育多业态市场。商业依托于公园，逐渐形成良性发展。 ➢重庆陶然大观园位于城市核心区，开发商借助公园配套开发独立的地产项目，城市核心价值与公园特有价 值迅速积累区域人气，商业公园互为依托。在操作层面山，商业主题以民俗旅游主题为依托，打造综合型商 业业态。在成功打造陶然古镇得到政府信任，再次以民俗风情报批，最终成功面世。
3、商业公园的开发通过合理操作能够使得政府、开发商得到双赢局面，项目 能够为政府带来什么，是必须回答的问题。而陶然居民俗风情的成功给了 我们重要启示。
商业公园开发维度解析二
公园与商业的依托关系
➢ 公园与商业在不同的发展模式下表现为不同的依托关系。 ➢ 对于泛地产、造城型开发模式而言，其开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分
– 新加坡圣陶沙 – 美国Talega社区 – 深圳东部华侨城 – 深圳华侨城 – 广州番禺中央公园 – 成都宽窄巷子 – 北京朝阳公园蓝色港湾 – 成都芙蓉古镇 – 广州南国桃园 – La Jolla，美国加州 – 多摩，日本 – 帕拉德罗，古巴
–…
–发展成功的都市副中心 –频临大城市群腹地区位 –泛地产或地产主导开发
商业公园研究分析项目报告
商业公园发展模式层面 商业公园操作模式层面
需要解决的关键问题
1.商业公园发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业 的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发 展的溢价机理是什么？ 2.目前中国典型的商业公园有哪些，他们分别采用何种发展 模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？ 3.适合于本项目自身的商业公园发展模式是什么，项目又该 该采取何种发展战略？
消费类型与物业带动关系
2 升级型
3 综合型
主题明确、特色鲜明 餐饮、娱乐、休闲、婚庆等
精致规划、风格统一、 主题明确的特色商业街、 商业内街、并排独栋商 业、露天商业、酒店等
综合型生态、休闲旅游区、公园 主题区
注重享受和精神放松，休闲活动 多元，消费水平升级
休闲观光、高档酒店配套、 商务会议、精品商业、大型 游乐设施等
对项目借鉴意义பைடு நூலகம்
1、明确项目空间属性，对于远郊项目来讲，商业必然先期依附于公园； 而拥有城市资源的核心区与发展区的项目，商业与公园互相依托，应 充分利用公园的品牌提升商业和整体物业价值。
2、由于涉及公园开发，必然具备泛地产开发的特征，项目功能更加综合，投 资合作方式也较为灵活，开发策略要重点把握把握社会、环境效益及商业 回报的平衡，把握开发现金流的平衡。
2、动步公园的成功开发，给了本项目很好的开发建议，通过帮助政府打造市 政公园系统，获取土地置换和增加商业面积的空间，同时利用公园绿地进 行商业盈利。
商业公园开发维度解析三
站在消费 者角度， 对商业公 园消费类 型进行分 解。
1 单一型
消费特点
消费项目单一、水平低、 主题性不强，
物业形态
农家乐低级旅社、餐饮 等
[何谓商业公园]
在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶 段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——商业公园应势而生。与 其它传统商业相比，商业公园在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的 基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购 物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。
扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展。 ➢ 在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商
业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套。 ➢ 深圳华侨城即为商业依托于公园发展的典型案例。 ➢ 重庆龙湖动步公园占地100余亩，现有的商业公园为郦晶馆、
• 商业公园作为升级的商业发展模式，它提供给消费者 的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无 法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。
• 商业公园将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效 结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地 产产业链。
• 商业公园开发有别于传统房地产开发模式，具备 泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益 获取等诸多方面存在灵活操作空间。
对项目借鉴意义
1、明确公园对于商业及整体物业品质与品牌提升的巨大带动作用，通过营销 充分造势，同时认识到公园与商业的互为依托关系，控制好现金流支出。
4.商业公园在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策 壁垒通常的操作模式是什么？
5.本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以 规避政策壁垒？
研究思路
[总体思路]
通过对商业公园开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐渐 解决前述问题，以寻找适合于本项目的商业公园发展战略、开发 方向及开发策略。
其中几 个具有 代表性 的区域
• 圣陶沙，新加坡 • Talega社区，美国 • 北京蓝色港湾 • 深圳华侨城 • 广州番禺长隆度假区 • 成都宽窄巷子
商业公园开发模式六大维度
维度分析通过分析商 业公园关键构成要素， 深层次的研究商业公 园的内在机理，以达 到正确判断商业公园 开发模式，解析案例， 指导开发策略的目的。
公园与商 业的依托
关系
消费类型 与物业带 动关系
公园坐落 的空间分 布关系
商业公园
地产主导 与泛地产 主导关系
公园面积 与开发模 式关系
市场辐射 距离关系
商业公园开发维度解析一
公园坐落的空间分布关系
➢空间分布关系为公园坐落位置地缘关系，包括城市远郊、城市近郊、城市发展区、城市核心区等，直接反 映公园对城市资源的拥有度。 ➢深圳东部华侨城位于城市远郊，是以文化旅游为特点的泛地产项目，以造城为核心开发要素。在操作层面 上，先期投入巨大积累区域人气，培育多业态市场。商业依托于公园，逐渐形成良性发展。 ➢重庆陶然大观园位于城市核心区，开发商借助公园配套开发独立的地产项目，城市核心价值与公园特有价 值迅速积累区域人气，商业公园互为依托。在操作层面山，商业主题以民俗旅游主题为依托，打造综合型商 业业态。在成功打造陶然古镇得到政府信任，再次以民俗风情报批，最终成功面世。
3、商业公园的开发通过合理操作能够使得政府、开发商得到双赢局面，项目 能够为政府带来什么，是必须回答的问题。而陶然居民俗风情的成功给了 我们重要启示。
商业公园开发维度解析二
公园与商业的依托关系
➢ 公园与商业在不同的发展模式下表现为不同的依托关系。 ➢ 对于泛地产、造城型开发模式而言，其开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分
– 新加坡圣陶沙 – 美国Talega社区 – 深圳东部华侨城 – 深圳华侨城 – 广州番禺中央公园 – 成都宽窄巷子 – 北京朝阳公园蓝色港湾 – 成都芙蓉古镇 – 广州南国桃园 – La Jolla，美国加州 – 多摩，日本 – 帕拉德罗，古巴
–…
–发展成功的都市副中心 –频临大城市群腹地区位 –泛地产或地产主导开发
商业公园研究分析项目报告
商业公园发展模式层面 商业公园操作模式层面
需要解决的关键问题
1.商业公园发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业 的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发 展的溢价机理是什么？ 2.目前中国典型的商业公园有哪些，他们分别采用何种发展 模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？ 3.适合于本项目自身的商业公园发展模式是什么，项目又该 该采取何种发展战略？
消费类型与物业带动关系
2 升级型
3 综合型
主题明确、特色鲜明 餐饮、娱乐、休闲、婚庆等
精致规划、风格统一、 主题明确的特色商业街、 商业内街、并排独栋商 业、露天商业、酒店等
综合型生态、休闲旅游区、公园 主题区
注重享受和精神放松，休闲活动 多元，消费水平升级
休闲观光、高档酒店配套、 商务会议、精品商业、大型 游乐设施等
对项目借鉴意义பைடு நூலகம்
1、明确项目空间属性，对于远郊项目来讲，商业必然先期依附于公园； 而拥有城市资源的核心区与发展区的项目，商业与公园互相依托，应 充分利用公园的品牌提升商业和整体物业价值。
2、由于涉及公园开发，必然具备泛地产开发的特征，项目功能更加综合，投 资合作方式也较为灵活，开发策略要重点把握把握社会、环境效益及商业 回报的平衡，把握开发现金流的平衡。
2、动步公园的成功开发，给了本项目很好的开发建议，通过帮助政府打造市 政公园系统，获取土地置换和增加商业面积的空间，同时利用公园绿地进 行商业盈利。
商业公园开发维度解析三
站在消费 者角度， 对商业公 园消费类 型进行分 解。
1 单一型
消费特点
消费项目单一、水平低、 主题性不强，
物业形态
农家乐低级旅社、餐饮 等
[何谓商业公园]
在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶 段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——商业公园应势而生。与 其它传统商业相比，商业公园在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的 基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购 物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。
扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展。 ➢ 在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商
业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套。 ➢ 深圳华侨城即为商业依托于公园发展的典型案例。 ➢ 重庆龙湖动步公园占地100余亩，现有的商业公园为郦晶馆、
• 商业公园作为升级的商业发展模式，它提供给消费者 的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无 法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。
• 商业公园将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效 结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地 产产业链。
• 商业公园开发有别于传统房地产开发模式，具备 泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益 获取等诸多方面存在灵活操作空间。