对乐活小镇项目的思考
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儿园、灌口中心小学、上塘中学、灌口中学 灌口中 心幼儿园、社区幼儿园 休闲：凤泉广场 工业：金龙客车厂等
——交通状况分析
201、202路公交，53、70、90、107、201、202、534、617等 4
一、项目分析
——项目SWOT分析 优势 ( Strength ) 开发商的创新意识， 项目规模大，能够全面的进行小区规划 项目北面紧邻黄庄村及天然湖 周边企业多，有众多潜在的客源
对乐活小镇项目的思考
纲 要：
一、项目分析
1、乐活小镇简介 2、周边环境分析 3、交通状况分析 4、项目SWOT分析
二、思考，为什么选择该地点
三、我对该项目的看法
四、我对项目的定位
2
一、项目分析
——乐活小镇概况
项目名称: 乐活小镇
项目类型: 小高层、多层住宅、店面
项目地址: 灌口镇灌口南路东北侧、黄庄西侧（201、202路公交：53、70、90、107、
7
一、项目分析
威胁（Threat）
房地产政策调控的不确定性； 片区影响力不够，接受度低；
8
一、项目分析
——项目SWOT策略
SO策略
•利用住宅作为产品线组合中 核心部分的高成功机会 •利用产品创新填补区域空白 •发挥区内工厂的市场优势
WO策略
•规避区域的负面信息，强 化区域未来的优势 •居住+商业的双重功能， 提升应变
10
三、我对该项目的看法
——看前景 需求量大 交通便利 旅游胜地 升值空间 项目规划
11
三、我对该项目的看法
——劣势
周边配套不完善 目前交通状况差 项目位置偏远，价格相对过高 回报低，区域内民宅多 工业污染源多 外来人口多，治安差 交房日期长 规划遥遥无期，未知因素多 户型单一，无特色点 东西朝向居多，南北朝向少
13
四、我对项目的定位
——定位战略建议 ➢ 以市场为导向的前瞻性规划 ➢ 将居住文化注入项目的开发理念 ➢ 高性价比的升级换代产品
找准主调，不要失去自己的方向!
14
四、我对项目的定位
——项目的价值判断
西——闹
西临金龙客车场，属重 工业场区，噪音污染严 重
北向 黄庄村
北——较静
西临黄庄村，居住氛 围较为浓厚
5
一、项目分析
劣势（Weakness） 周边多为工业厂房、自然村，形象较差 周边重工业性企业多，噪音、尘土污染严重 项目远离中心区，交通不便 周边配套不完善 项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；
6
一、项目分析
机会（opportunity） 片区内项目的稀缺，导致市场出现空白 未来配套的逐步完善 BRT快3线的开通，将逐步改善交通 厦门一级房地产代理公司——新景祥强有力的定位
ST策略
•强化业绩 •利用金龙客车厂的知名度和 与市中心的距离，弱化区域 概念
WT策略
•以服务赢得客户 •挖掘产品价值 •弱化区域概念 •创新的营销手段 •产品的差异化
9
二、思考，为什么选择该地点
1、区域市场上尚无项目，市场上处于空白期 2、项目属于集美区板块，从集美区的规划看，未来市场前景好 3、楼面地价相对较低，据销售人员了解，其楼面地价为4000多元/㎡，在集
美区域内是尚属低价楼面地价 4、区域内企业多，潜在市场需求量大 5、随着杏林大桥的开通，快速通道的建设，未来区域内交通便捷 6、灌口是全国百强镇，也是旅游胜地 7、项目紧邻自然湖景，未来将规划成公园 8、规模大，超20万平方米大社区，项目的建设助推区域市场的发展 9、未来城市的建设——大厦门海湾城市，未来升值潜力大 10、厦漳泉——闽南金三角的快速发展
开工日期: 2007年2月17日
开盘时间: 预计07年8月
入住时间: 2009年
户型配比: 单身公寓、一房 到二房、三房。（面积30—60平米，80—90平米）
楼层状况: 31 幢 29幢18层、2幢3层
3
一、项目分析
——周边环境分析
商场：社区商业街、灌口美食广场 金融：灌口邮局、工商、建行、灌口信用社 学校：厦门一中集美分校、实验小学集美分校、灌口中心幼
201、202、534、617等）
项目规划：总占地面积: 76066.8㎡，总建筑面积: 212969 m²，绿化率：40％，
容积率:2.6，住宅总套数: 2327 套
开 发 商:厦门港城房地产开发有限公司
代 理 商: 厦门ຫໍສະໝຸດ 新景祥房地产策划代理有限公司建筑单位: 亨立建筑
售楼电话: 0592—5752222、6093333
前投资后住
居住者
城市精英群体 周边居民 企业中高层
16
四、我对项目的定位
——形象定位 略
——产品定位 略
——价格定位 略
——广告建议 略
17
无规划的自建房，整 体形象差
西向 金龙中路
地块内部 南北高度差大，目前A、F、 G、商业在桩基中。
东向 修车场
城市主干道灌口南路，
东向为修车场，开
车流量大，空气、噪音
放式，噪音污染严
污染大
南向
重
南——闹
灌口南路
东——闹
15
四、我对项目的定位
——客户定位
投资者
看重区域潜在价值 营销所创造的附加价值吸引
12
三、我对该项目的看法
——项目规划
岛外首例餐饮一条街 岛外首例将网球场、游泳池、篮球场集为一体化 户户观景 独自的社区幼儿园 灌口第一社区
总结： 综上所诉，开发商实力打造，灌口精品大社区；项目未来潜在升值空
间大；目前区域内生活、市政配套不完善，但随着大厦门城市的建设， 区域内各种配套设施将逐步改善；
——交通状况分析
201、202路公交，53、70、90、107、201、202、534、617等 4
一、项目分析
——项目SWOT分析 优势 ( Strength ) 开发商的创新意识， 项目规模大，能够全面的进行小区规划 项目北面紧邻黄庄村及天然湖 周边企业多，有众多潜在的客源
对乐活小镇项目的思考
纲 要：
一、项目分析
1、乐活小镇简介 2、周边环境分析 3、交通状况分析 4、项目SWOT分析
二、思考，为什么选择该地点
三、我对该项目的看法
四、我对项目的定位
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一、项目分析
——乐活小镇概况
项目名称: 乐活小镇
项目类型: 小高层、多层住宅、店面
项目地址: 灌口镇灌口南路东北侧、黄庄西侧（201、202路公交：53、70、90、107、
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一、项目分析
威胁（Threat）
房地产政策调控的不确定性； 片区影响力不够，接受度低；
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一、项目分析
——项目SWOT策略
SO策略
•利用住宅作为产品线组合中 核心部分的高成功机会 •利用产品创新填补区域空白 •发挥区内工厂的市场优势
WO策略
•规避区域的负面信息，强 化区域未来的优势 •居住+商业的双重功能， 提升应变
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三、我对该项目的看法
——看前景 需求量大 交通便利 旅游胜地 升值空间 项目规划
11
三、我对该项目的看法
——劣势
周边配套不完善 目前交通状况差 项目位置偏远，价格相对过高 回报低，区域内民宅多 工业污染源多 外来人口多，治安差 交房日期长 规划遥遥无期，未知因素多 户型单一，无特色点 东西朝向居多，南北朝向少
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四、我对项目的定位
——定位战略建议 ➢ 以市场为导向的前瞻性规划 ➢ 将居住文化注入项目的开发理念 ➢ 高性价比的升级换代产品
找准主调，不要失去自己的方向!
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四、我对项目的定位
——项目的价值判断
西——闹
西临金龙客车场，属重 工业场区，噪音污染严 重
北向 黄庄村
北——较静
西临黄庄村，居住氛 围较为浓厚
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一、项目分析
劣势（Weakness） 周边多为工业厂房、自然村，形象较差 周边重工业性企业多，噪音、尘土污染严重 项目远离中心区，交通不便 周边配套不完善 项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；
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一、项目分析
机会（opportunity） 片区内项目的稀缺，导致市场出现空白 未来配套的逐步完善 BRT快3线的开通，将逐步改善交通 厦门一级房地产代理公司——新景祥强有力的定位
ST策略
•强化业绩 •利用金龙客车厂的知名度和 与市中心的距离，弱化区域 概念
WT策略
•以服务赢得客户 •挖掘产品价值 •弱化区域概念 •创新的营销手段 •产品的差异化
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二、思考，为什么选择该地点
1、区域市场上尚无项目，市场上处于空白期 2、项目属于集美区板块，从集美区的规划看，未来市场前景好 3、楼面地价相对较低，据销售人员了解，其楼面地价为4000多元/㎡，在集
美区域内是尚属低价楼面地价 4、区域内企业多，潜在市场需求量大 5、随着杏林大桥的开通，快速通道的建设，未来区域内交通便捷 6、灌口是全国百强镇，也是旅游胜地 7、项目紧邻自然湖景，未来将规划成公园 8、规模大，超20万平方米大社区，项目的建设助推区域市场的发展 9、未来城市的建设——大厦门海湾城市，未来升值潜力大 10、厦漳泉——闽南金三角的快速发展
开工日期: 2007年2月17日
开盘时间: 预计07年8月
入住时间: 2009年
户型配比: 单身公寓、一房 到二房、三房。（面积30—60平米，80—90平米）
楼层状况: 31 幢 29幢18层、2幢3层
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一、项目分析
——周边环境分析
商场：社区商业街、灌口美食广场 金融：灌口邮局、工商、建行、灌口信用社 学校：厦门一中集美分校、实验小学集美分校、灌口中心幼
201、202、534、617等）
项目规划：总占地面积: 76066.8㎡，总建筑面积: 212969 m²，绿化率：40％，
容积率:2.6，住宅总套数: 2327 套
开 发 商:厦门港城房地产开发有限公司
代 理 商: 厦门ຫໍສະໝຸດ 新景祥房地产策划代理有限公司建筑单位: 亨立建筑
售楼电话: 0592—5752222、6093333
前投资后住
居住者
城市精英群体 周边居民 企业中高层
16
四、我对项目的定位
——形象定位 略
——产品定位 略
——价格定位 略
——广告建议 略
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无规划的自建房，整 体形象差
西向 金龙中路
地块内部 南北高度差大，目前A、F、 G、商业在桩基中。
东向 修车场
城市主干道灌口南路，
东向为修车场，开
车流量大，空气、噪音
放式，噪音污染严
污染大
南向
重
南——闹
灌口南路
东——闹
15
四、我对项目的定位
——客户定位
投资者
看重区域潜在价值 营销所创造的附加价值吸引
12
三、我对该项目的看法
——项目规划
岛外首例餐饮一条街 岛外首例将网球场、游泳池、篮球场集为一体化 户户观景 独自的社区幼儿园 灌口第一社区
总结： 综上所诉，开发商实力打造，灌口精品大社区；项目未来潜在升值空
间大；目前区域内生活、市政配套不完善，但随着大厦门城市的建设， 区域内各种配套设施将逐步改善；