天津华侨御景湾小盘高层酒店式公寓营销报告_127P

９０００10000
犀地、赛顿中心、 诚基中心、
奥运
７５００8000
发展建设中，区域配套 有待进一步完善。
时代奥城、阳光 100、 方正山海天
梅江 梅江南
７０００7500
区域城市配套设施建设 不足，短期内很难满足业主 的生活需要。
海逸长洲、卡梅尔、 天鹅湖、华厦津典
理解城市:
1、居民购买力增强，总款需求增幅较大。 2、政策平稳利好，支持楼市升温。 3、海河开发战略及城市基础建设工程刺激房地产交易市场。 4、主题开发，热点广泛。 5、地铁、CBD效应推动城市中心,(价格)一路走高。
发展问题
人文基础教薄弱，各种 配套条件短期内无法将其打 造成高端板块 开发周期较长，影响整体区 域提升 未来住宅土地供给稀 缺、区域人口密度大、交通 压力大，整体自然环境相对 较差。
代表项目
富力城、后现代城、 11号公馆、富顿中 心、 海河大道、海河之 子、 泰达城。
海河沿线 南京路 五大道沿线
6500-8000
理解城市:
6、高层跃起,多层退市。 7、产品含金量不断提升(智能\节能等)。 8、竞争加剧,行业利润进一步受到挤压。 9、高端产品供应增速放缓，
中端市场异常活跃， 尖端产品空间巨大，供应相对不足
“三高”形成
。
1、价格走高 2、建筑走高 3、客户走高
理解客户：
客户类型
产品档 次
代表项 目
市场供 应
高端主 流 中端主 流
大
竞争激 烈 形成机 会
少
客户ห้องสมุดไป่ตู้级：
纯高端客户 5% 中高端客户 20% 高端主流项目 中端主流客户43%
尖端项目
低端客户 32%
中端主流项目
区域环境分析 ，
好风好水旺地——河西
9天津市中心城区之一 9天津市的东南部 9位于海河西岸 9总面积42平方公里 9人口近80万
河西区立体交通
07年的
★
引擎
五星级酒店 市民广场 高档公寓
天津湾
商务办公
大型景观
大型商业
易买得已经签约，
国际品牌入主购物中心
区域客户分析：
产品档 次 市场供 应
客户类型 1、外籍、华侨、海归等人士 2、外来、本地看好区域发展潜力的投 资客 3、社会名流 1、区域高舒适度改善型客户 2、私营业主 3、投资客户 1、区域拆迁的刚性需求 2、为子女教育便利的外区域人群 3、区域改善型客户
火爆的原因 1、 都市核心，不可再生 2、 城市回归。 3、 出行便利,配套健全. 4、 购买、租赁需求旺盛
天津市中心城区竞争格局
老城厢 海河沿线 南京路 沿线
天津湾
奥运
梅江南
各中心区域版块特点：代表项目，板块价格
板块 老城厢 价格
7200-7500
特点
是天津城市的发源地，具有 深厚的历史、文化底蕴。 依托海河所特有的城市地 位、优越环境和发展特点，未 来是天津高档住宅的重要载体 区域。 中心区分板块是天津政治、 经济、文化中心，区域内 商业 配套、交通设施、教育医疗资 源极为发达。 依托奥运全力打造一个天津 国际化的功能区域，该区域将 集旅游、居住、休闲、国际交 流、赛事于一体，是天津国际 化发展的重要潜力区域。 依托原生态水系，自然环境 优越；政府行为影响大，区域 开发规模大、开发速度快；天 津中心区域外的标志性富人 区，区域项目众多，项目整体 档次较高。
结论
1、 外籍、华侨、海归等人士、 2、 外来、本地看好市中心发展潜 力的投资客 3、 社会名流 4 、成功人士 1、高舒适度改善型客户 2、私营业主 3、投资客户 1、刚性需求 2、为子女教育便利的外区域人群 3、区域改善型客户
尖端
奥城 赛顿中 心 犀地 诚基中 心 富力城 后现代 城
少
形成机 会
环渤海建筑材料中心
欧尚
亮点2
区域建设日新月异
区域主干路网框架基本形成“九横九纵”的格局，东 南半环快速路、解放南路与黑牛城道立交桥、解放南路与 郁江道立交桥、大沽南路与珠江道立交桥、海河大桥等一 批道路桥梁相继建成，增强了路网的贯通能力 。
解放南楼立交桥
新型住宅小区
亮点3
百姓生活节节攀高
2005年，河西区居民家庭人均可支配收入达到 12000元左 右，比 2001年同口径增长 32.39%，年均增长 7.27%。 2005年，河西区居民家庭消费性支出达到 9500元左右， 比 2000年增长 47.08%，
亮点4
社会保障完善
亮点5
文教卫生硕果累累
借景
解放南路：
拓宽改造和解放南路立交桥的建成，有效的沟通了 外环线和中环线的交通，带动了周边环境的发展变化。 她肩担世界名品家居建材和大型物流区集散的重 任，每日承担着极大的人车流量，来往客商云集。
历史
现在
发展中
NEXT
50年代建成的解放南路
2005年的解放南路
城市环境分析
★ 核心城市----天津
天津的城市发展定位—— 继珠三角、长三角之后，中国第三个区域经济 国际港口城市和北方经济中心。 —— 合作版块 ——环渤海经济圈呼之欲出。
天津房地产市场最近出现的现象：
１、
中心城区价格持续走高，主流产品供不应求，项目销售周期
相对缩短。
２、
梅江片区被中心片区项目分流大量客户，销售速度趋缓
交通给区域新的契机
建成后的解放南楼立交桥
河西区区位优势 政治活动中心区 经济活动中心区 涉外活动中心区
对于天津市的整体发展来说，
河西区
具有重要战略意义
06年，大河西5大亮点
5大亮点-----彰显强劲发展势头 ：
亮点1 区域经济快速增长
2005年全区完成生产总值 68.74亿元，比 2000年增长 173.21%，年均增长 22.26%，比“九五”时期加快 1.06个百分 点，创历史最高水平。
项目
结论
尖端
少
形成机 会
高端主 流
海天尚 景
大
竞争激 烈
中端主 流
富裕广 场
少
形成机 会
结论:
1、河西区城市区位凸现.区位价值不断提升 2、引擎“天津湾”的启动---高端涉外居住群落对本项目的利好支持。 3、区域物流商贸区形成，事业、企业单位云集。 4、区域周边在售和待售项目多为高端主流产品、市场供给形成机会。 5、CBD辐射范围区域，大量潜在尖端需求客户，租赁、购买需求旺盛。 6、客户对该区域认可度不断提升，尤其是尖端客户。
华侨·御景湾
这场仗怎样打
我是谁 对手的选择
PK 出招
…………
方案结构
一、城市环境分析 二、区域环境分析
三、项目特点分析
四、竞争环境分析 六、项目发展建议 八、整合营销策略
五、项目定位 七、整合营销计划
附件目录
1、区域二级市场调研报告 2、区域三级市场调研报告 3、天津酒店式公寓调研分析 4、天津涉外住宅调研分析 5、天津华侨情况调查分析 5、整合营销计划表 6、物业服务发展建议 7、售后服务建议书