鲁能城项目情况

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【小结】
项目定位为万年场板块品质首改产品，出街推广调性较高，产品设计却以刚需小户为主 ； 项目自带，商业、学校、会馆等配套，住宅却均为商住混合，且后期商业运作模式不确 定，居住舒适度得不到保障； 一期产品围合视布局，其中两面临规划路，一面临成洛大道，一面临独立商业，噪音及粉 尘污染严重； 项目一期首批次户型均无景观阳台设计，除横厅户型开间尺寸较佳之外，其余户型空间感 较为紧促。
【基础信息】
项目地址
所属板块 开发商 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 物业类型 物业公司 物管费 层高(m） 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 总层数 户型区间 梯户比 车位配比 均价
成华成洛大道与中环路交汇处
万年场 成都鲁能 总占地：313334 1期占地：46668 总建面：40万 1期约14万 高层住宅、底商、独栋商业 鲁能物业有限公司 2.7元/月
鲁能城个案简析
四川中原·营运三部 ChengDu.04.2016
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
1
开发商介绍
2
区域介绍
3
项目介绍
4
营销简析
PART1 开发商介绍
【开发商简介】
发展历程：集团有限公司成立于2002年
医疗：南光医院
公园：自身规划主题公园
商业 教育 医疗 公园
【小结】
位于成洛路与2.5环交界地带，过往车辆较多，交通状态拥堵； 外部环境较差，项目被跨线桥（主干道）、地铁修建、老旧小区、未整理地块等包围，居 住舒适度低； 周边仅有万象城商圈环绕，且距离较远。
Part 3
PART3 项目介绍
【优劣势简析】
优势
项目规模较大，占地220亩 自身规划大型商业和学校等，配套完善 位于地铁4号线和7号线的交汇处，交通便捷
劣势
项目周边目前配套较缺乏，自身商业还未呈现 预计首开价格高，目前对外报价10000元/㎡以上 项目周边环境比较老旧，居住品质受到影响 项目对面有一个卷烟厂，对环境会有一定影响 首开产品均无景观阳台
3
【案场包装】——项目外围
围墙广告
导视柱
售楼部外部
【案场包装】——外围游乐区
智能足球墙 触摸罗盘
游戏彩虹 儿童乐园
【案场包装】——内部包装
沙盘区 服务区
洽谈区 儿童区
【营销推广】
推广主题：鲁能城，让成都仰慕城东 线上媒介：目前主要的线上是公交站台、地铁站口广告、电梯框架、阵地包装、网络、网推等 线下渠道：目前主要是行销
内 侧
Байду номын сангаас
户
路 段
1批次首推3栋楼，为2#、6#、
7#共计4个单元，其户型配比如
下。截止到目前为止，共排号
400余组。预计4月底开盘。
数量 114 98 98 114 114 98 636
占比 18% 15% 15% 18% 18% 15% 100%
【户型解析】——户型A 套一单卫 51㎡
优势
干湿分区，用水集中
20万方商业中心开工 时间待定
开发商在与政府 协商中，计划把 此块地规划到项 目中，自身打造 沙河景观公园
沙河 公园
1期待售
双林小学,不属于该项目 规划学校
双林小学
2万方精品生活 馆已建成，待各 业态入驻。包括 健身房，图书馆 ，蓝卡医疗，超 市等
【亮点解析】——自身配套齐全
学校-项目自身将打造两所学校，
3米 高层 一期住宅：3 30% 总户数：7000户 1期户数：1488户 24-32F（一楼底商） 51-93㎡ 2T6户 1:0.9
排号阶段，交1万抵4%，VIP1%
鲁能城
【项目规划】——预计分五期打造
项目规划的机关十四幼和号 称可以比拟成师附小的重点 小学预计2017年下半年建成
即将推售的1期房源
【产品信息】——一期产品
N
51 ㎡
61㎡
68 ㎡
76㎡
81 ㎡ 93 ㎡
2#
小 区 内底 侧商 路 段
面积 51 61 68 76 81 93
180m
7# 2单元
合计
独栋
底
商业
商
6# 独栋 商业
7# 1单元
户型 套一单卫 套二单卫 套二单卫 套三单卫 套三单卫 套三双卫
小 区
1期共计7栋住宅，总户数为1488
【项目对比】
因素 品牌
鲁能城
国企
区位
万年场板块
区域交通
4号线、7号线
区域配套
项目自身商业，万象城商圈
整体环境
自身主题公园
整体规模
220亩
本期交房时间
2017年底
小区成熟情况
期房
商住形态
商住混合
对比
= > < < < = < <
信和御龙山
港企 万年场板块 2号线、4号线 项目自身商业,酒店，万象城—攀成钢商
圈 沙河景观，塔子山公园
372亩 2017年底 期房/现房 纯居住宅
PART4 营销简析
【项目进度】
1
2014.4.23拿下第一块地， 同年12月拿下第二块地
2
2015年6月份项目开工
4
2016年4月9号售 楼部预亮相，同时 开始排号。4月15 日，售楼部正式亮 相。预计4月底开 盘。
2016年3月20号，举办鲁 能城巨星演唱会暨项目发 布会，邀请到谭维维和李 荣浩作为演唱嘉宾，为项 目和品牌造势
户型方正 动静分区，干湿分区 位于中庭，景观视野好
劣势
过道狭长，浪费较严重 书房狭窄，利用率低
【户型解析】——户型D1 套三单卫 81㎡
优势
部分空间，双面采光 横厅设计，空间较大
劣势
水线不集中 卧室空间较小 书房开间、进深小，空间局限
【户型解析】——户型D2 套三单卫 81㎡
劣势
厨房正对主卧，卫生性较差 户型临路，较为嘈杂 开间仅3.2m，居住舒适度较差 该户型均临独立商业，居住环境 嘈杂
【户型解析】——户型B1 套二单卫 61㎡
优势
厨房卫生间生活阳台集中，干 湿分区，设计较为合理
劣势
客厅、卧室采光面较窄，不利于 室内通风采光 户型浪费空间较大 套二房型开间仅3.2m，舒适度 较小 该户型均临规划路，无中庭景观
土地位置
交易时间
鲁能城地块信息
净用地面 积（亩）
起始楼面 地价(元/㎡)
成交楼面地
价 (元/㎡)）
溢价率
成华区跳蹬河槐树店26号 2014/4/23日 172.2519 5090 （三号宗地）
9350
83.69%
成华区槐树店路26号 （二号宗地）
2014/12/24 47.5979
5077
5077
0.00%
分别为国家重点幼儿园、与成师附 小实力相当的重点小学。预计 2017年建成
会馆-在社区内的2万方精品生活会 商业-打造20万方大型商业综合体—
馆现已呈现。后期政府会回收，1万 金色美丽汇。包括一条集现代，欧式 方用于政府办公，另1万方囊括了居 ，蜀汉风格为一体的风情商业街，以 民健身馆、文化活动中心、社区服务 及一栋高290m的地标建筑，及各项娱 中心、社区食堂、蓝卡医疗、德星堂 乐设施配套 国医馆等
优势
户型方正紧凑 用水集中，干湿分区 位于中庭，景观视野好
劣势
客厅餐厅尺寸紧凑、稍显拥挤 过道存浪费空间 主卧入门玄关浪费严重
【户型解析】——户型E 套三双卫 93㎡
优势
客厅采光较宽，视野通透 入户玄关设计，增加私密性 横厅设计，客厅尺寸宽绰
劣势
水线不集中 厨房空间较窄 卧室空间局限，采光面较窄 卧室过道及主卧过道存浪费面积
【户型解析】——户型B2 套二单卫 68㎡
优势
户型方正，无空间浪费 双主卧设计 厨房与卫生间集中设计，干湿 分区
劣势
无景观阳台，景观资源缺乏 户型临路，并且朝北，居住舒 适度较低 餐厅空间利用率较低 该户型均临成洛大道，噪音粉 尘污染严重
【户型解析】——户型C 套三单卫 76㎡
优势
成交金额 （万元）
土地用途及年限
竞得者
258606
城镇混合住宅用地商服用地 宜宾鲁能地产置业有
住宅用地70年商业用地40年
限公司
城镇混合住宅用地，商服用地 成都鲁能置业有限公
59166
住宅用地 70年，商业用地 40年
司
【土地信息】
鲁能城目前整个项目仅占地220亩（土 地成交信息显示），其官方说辞虽为500 亩（其余280亩预计2018年初方可拿地） ，但现场并无确切规划资料和政府批文， 从时间和政府的规划上来讲，未来地块的 不确定因素太大 。 即使2年后地块归属鲁能城项目，从政府 规划图可以看出，整个500亩地块被多条 马路所分割， 居住舒适度大大降低。
，是国家电网公司全资子公司。近年来，公 司调整产业结构，形成了以住宅地产、商业 地产、清洁能源为主营业务的企业集团。
涉足产业：
鲁能地产：在全国部分中心城市和优势区 域投资开发项目。至2015年底，已开发土地 建筑面积约1227万平米，在开发建筑面积约 877万平米。 鲁能能源：参与风能、太阳能等清洁能源 产业开发。目前运营风电装机76万千瓦，正 在规划建设一批优质清洁能源项目。 鲁能体育：投资鲁能泰山足球俱乐部、鲁 能乒乓球俱乐部。
万象城
本案
槐树店地铁站
交通
7
南光医院
自身
自身规划机关十四幼
规 划商 号
自身规划小学 业
线
双庆中学
自身规划公园
中
双林小学
环
路
杨
柳
店
北
路
段
交通：成洛大道、五桂桥北路、塔山路、中环杨柳店北路段、4地铁槐树店站（4号线、7号线）
商圈：自身规划商业、万象城商圈
教育：自身规划机关十四幼、自身规划小学、双林小学
【土地信息】
① 2014年4月23日，鲁能以26亿拿下成华区跳蹬河槐树店路26号（ 即明达玻璃厂地块）172.25亩的地块，成交价9350元/㎡的楼面地价 ，溢价率达83.69%；同年12月以5077元/㎡的楼面地价拿下相连的 47.59亩地块。此举被分析人士解读为摊薄之前的土地成本； ② 9350元/平方米的地价加上至少3000元/平方米的建设成本，鲁能 城的打造成本在12350元/平方米以上； ③ 用地指标的限制，要求该项目建筑面积90平方米以下的户型必须达 到70%以上，也就意味着该项目只能主打品质刚需群体。
【营销活动】——玫瑰银河首秀
时间：04.15-04.23 地点：售楼部门口 内容：玫瑰银河全球巡演在成都的首秀，是在售楼部门口由30000朵LED玫瑰花灯组成，夜晚发 光效果如上图所示。玫瑰银河曾于2014年10月在韩国东大门、2016年2月在香港维多利亚展示。 活动目的：主要是针对媒体，提高项目的知名度，为项目四月底开盘造势，引发关注度
【开发商简介】
开发项目分布全国十几个省市和地区。但其在四川的房地产作品主要主要集中于宜宾、德阳 等二级城市。鲁能城是其在成都的第一个项目。
成都鲁能城
Part 2
PART2 区域介绍
【项目位置】——成洛大道与中环路交汇处
鲁能城 信和御龙山
【周边配套情况】—目前周边各项配套较缺乏，项目自身规划还未呈现