土地审批制度、程序及基本要求

土地审批制度、程序及基本要求

一、土地管理基本知识

1、土地制度及土地权利体系：

土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元

体制 土地权利体系：

2、土地利用总体规划体系

（1）五级规划体系

全国土地利用总体规划

省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划

地市级土地利用总体规划

县级土地利用总体规划

乡镇级土地利用总体规划

（2）规划的分级审批

国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；

省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以

及国务院指定的城市的土地利用总体规划

省级批准：除上述范围外的

市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民

政府授权的设区的市、自治州人民政府批准

3、土地利用计划管理

所有使用他项权

国家集体国有土地使用权 农地承包经营权 集体建设用地使用权 土 地 权 利 体 系

土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。

4、现行耕地保护制度体系

（1）土地用途管制制度

国家实行土地用途管制制度

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用

地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护

三个基本方面：

实现用途管制的基础是分类确定土地用途

实现用途管制的依据是土地利用总体规划

实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批（2）基本农田保护制度

《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度”

主要可概括为以下规定：

划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户

严禁占用基本农田

五类耕地：

a)经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地

b)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可

以改造的中、低产田

c)蔬菜生产基地

d)农业科研、教学试验田

e)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地

（3）耕地占补平衡制度

《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施：

明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务

建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度

建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占

抓好补充耕地资金的落实

测算等别折算系数，确保数量、

质量不降低

（4）土地开发整理复垦的有关政策 “在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提

下，开发未利用土地”，“国家鼓励土地整理”，“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦”

二、审批制度

建设用地审批管理的内涵:

建设用地审批管理是指法律授权的机关依据法律授予的职权，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。其主要任务是：保护耕地与为经济建设服务；保护土地所有者和土地使用者的合法权益；严格审查建设项目用地；采取有力措施，确保实现耕地占补平衡；规范建设用地审批管理工作。

审批制度主要包括：

1、建设项目用地预审

2、农地转用审批

3、土地征收审批

4、土地供应审批

农用地转用审批 用途管制的核心

1、概念：农用地、依法、依规、划转建设用地

2、批准权限： 国务院

省、自治区、直辖市人民政府 设区的市、自治州人民政府审 1、农用地转用审批权限 国务院的审批权限

（1）国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批

准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用土地。(单独选址)

单独选址的，用地单位负责补充 城市批次的，市、县、乡政府负责补充 村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责 接收耕地开垦费的单位负责

批准条件为：

符合土地利用总体规划 已纳入土地利用年度计划

已履行或能够履行耕地占补平衡义务 占用林地的需经有权一级林业主管部门

审核 须符合国家建设用地供应政策

（2）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用土地。(城市批次)

省级人民政府的审批权

除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。

设区的市、自治州人民政府审批权

如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。

2、土地征收审批权限

国务院

省、自治区、直辖市人民政府

国务院的审批权限

（1）基本农田

（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的

（3）其他土地超过70公顷的

省级人民政府的审批权限

征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准

（1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田）

（2）低于70公顷面积的其他土地

注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。

包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、

建设用地和未利用土地等

3、土地供应审批权限

县级(含)以上人民政府

建设项目用地报批程序（单独选址的）

1.建设项目用地预审