产业地产产业地产项目操作思路及案例

经营模式 营销推广
总部楼产权销售 广告、会议、论坛、异地招商等
优惠政策
财税优惠、人才引进优惠、其他优惠
经营和运营
园区总规模 总部楼规模 酒店规模
140万平方米 1200-6000平方米 60000平方米
商业配套规模 食堂
商务会所
125000平方米 几十个200-500平方米的食堂 每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所
上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸 引500强总部和国内企业总部聚集为目的。 但项目泛产业定位，难以对企业客户尤其是 知名客户产生较大吸引力。
A型：4~5层 1250~1550㎡
物业类型
B型：6~7层 1500~2000㎡
C型：8~9层 D型：9层 2000~2200 ㎡ 4200 ㎡
ABP北京丰台总部基地
•产业主题：无明确产业主题
•物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储 +公寓 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等
财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有 一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区内 提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大程 度提升
物业类型
双拼型 独立单元：650平方米 组团：1300平方米
入住企业
迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、 长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住
启发
总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
上海文化信 息产业园
浦江智谷商 务园
研发楼
商务楼
一业特强 依托城市或地区主导产业
钢领
金石湾
爱尔兰PW 商务花园
钢领---上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）
一业特强——宝山---钢铁
基本情况
•定位：钢铁服务业企业集聚区
•规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米
•产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业
•物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店
弧线型 单栋：600平方米 组团：3600~6500平方米
独栋型 独立单元：1300平方米
星月·大业领地
基本情况
•定位：总部基地
•规模：建筑面积60万平方米
•产业主题：无明确产业主题 •物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配 套 •功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算、 会展为辅
物业介绍—总部办公楼
爱尔兰PW商务花园
一业特强——哥本哈根机场---物流
特征 •大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业 •城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶 持、高绿化率 •面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业 主题明确 •规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类 型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度 启发
产业打造 “空降型”和“源发性”
产业表象
3个方向
泛产业 无明显产业主题
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
一业特强 依托城市或地区主导产业
泛产业 无明显产业主题
财富兴园 （上海）
大业领地 （上海）
ABP北京丰 台总部基地
财富兴园 ·国际企业花园
基本情况
•定位：成长型中小企业商务园
•规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米
•功能组成：总部办公+研发+展示交易+四大软性平台
•信息交易中心：MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国 外信息资源共享交换等 •金融服务中心：10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作 等 •物流分拨中心：与中储Leabharlann Baidu流合作 •会展服务中心：行业展会、论坛、博物馆
启发
以宝山强势产业“钢铁”为明 确的产业主题，并根据钢铁贸 易物流商的特殊需求打造的资 金、信息和货物流通平台。
一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右
关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合
渠道推广：脉络和直达
1
看
产
业
看产业
产业表象 泛产业→弱产业→一业特强
金石湾（曾操盘项目）
一业特强——金山---化工
基本情况
•定位：上海国际性化工服务业中心
•规模：占地约850亩，总体量60余万平方米
•产业主题：化工产业
•物业组成： ➢产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定 制式办公楼 ➢配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中 心等
启发
以金山区“上海国际化工城”为依托，发 展化工产业的现代服务业
功能组合 物业组成 规划和建筑
特征 总部办公+科研+中试+生产 总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂 中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合
园区特点
总部楼设计 规模多样化，适合不同类型企业总部需求
交通条件 配套设施 产业定位
交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足 楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化 定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题
上海文化信息产业园（曾操盘项目）
基本情况 •定位：以现代文化产业、信息产业、创意产业 为核心的文化信息产业公园 •规模：占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近 50万平方米
•产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产 业 •物业组成： ➢产业类物业：总部办公、标准办公、专家办公、 企业孵化楼 ➢配套类物业：高星级酒店、超星级会所、会展 中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、
人才公寓、商务别墅
以当地政府大力发展的“文化信息产业”为核心
浦江智谷商务园
基本情况 •定位：研发型总部商务园区 •规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米 •产业主题：IT、航空航天、生物医药等 •物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等 是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发 楼具有大平面的特征，单层面积在6000平方米以上，适合大型企业的研发中心进驻。
1
看市场
项目属性：产业地产
解题思路
2
看产业
3
看功能
45
看产品 看推广
构思导读
看市场 看产业 看功能 看产品 看推广
未来竞争激烈：……
明确产业主题： ①源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造 ②空降（产业）：？
根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等
关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向: