写字楼物业管理手册

恒蚁物业管理有限公司

写字楼

物业管理工作手册

版本：2005版

目录

第一章行政事务

第一节岗位设置

一、行政事务岗位设置结构图 (16)

第二节管理制度

一、物业接管验收和移交程序管理规定 (17)

二、数据库建立管理规定 (32)

三、水、电收费及公摊管理办法 (35)

四、写字楼二次装修管理规定 (36)

五、外部单位施工维修管理规定 (38)

六、用户违章管理规定 (40)

七、特约服务管理规定 (40)

八、租赁房屋管理规定 (41)

九、档案管理规定 (42)

十、日常管理规定 (43)

十一、来访投诉处理规定 (43)

十二、回访管理制度 (44)

十三、灭“四害”监督管理规定 (44)

十四、防火安全检查制度 (45)

十五、消防安全管理规定 (46)

十六、防火安全责任书 (47)

十七、防风抗洪工作流程 (49)

十八、突发事件应急处理工作流程 (57)

十九、火灾应急措施工作流程 (58)

二十、员工宿舍管理规定 (62)

第三节岗位及职责

一、经理

（一）岗位职责 (65)

（二）工作程序 (66)

1、巡检工作程序 (67)

2、处理投诉工作程序 (67)

3、公文审批程序 (68)

（三）工作标准 (68)

（四）使用表格 (68)

二、行政助理

（一）岗位职责 (77)

（二）工作程序 (77)

1、巡检工作程序 (77)

2、处理投诉工作程序 (78)

（三）工作标准 (78)

（四）使用表格 (78)

三、文员

（一）岗位制度 (78)

（二）岗位职责 (79)

（三）工作程序 (79)

（四）工作标准 (82)

（五）使用表格 (82)

四、楼宇管理员

（一）岗位职责 (84)

（二）工作程序 (84)

1、交房工作程序 (84)

2、装修检查程序 (84)

3、处理违章工作程序 (85)

4、钥匙管理程序 (86)

5、退房程序 (86)

（三）工作标准 (86)

（四）使用表格 (87)

五、收费员

（一）岗位制度 (93)

（二）岗位职责 (93)

（三）工作程序 (94)

（四）工作标准 (94)

（五）使用表格 (94)

第二章保安消防

第一节岗位设置

一、保安消防岗位设置结构图 (99)

第二节管理制度

一、秩序维护员管理制度 (100)

二、秩序维护员行为规范 (100)

三、班前会议制度 (101)

四、交接班制度 (101)

五、消防管理制度 (102)

六、警队请示汇报制度 (103)

七、警队突发事件处理规定 (103)

1、处理的基本原则 (103)

2、突发事件处理 (103)

3、突发事件处理流程图 (106)

4、消防应急处理流程 (107)

5、治安管理处理流程 (107)

八、机动车辆出入管理规定 (108)

九、非机动车辆管理规定 (108)

十、秩序维护员处理问题原则与方法规定 (108)

十一、人员物品出入管理制度 (109)

1、物品出入管理制度 (109)

2、人员出入管理制度 (109)

十二、警队工作奖惩规定 (110)

1、秩序维护员违规惩罚办法 (110)

2、分队长违规惩罚办法 (112)

3、队长违规惩罚办法 (112)

十三、恒禾秩序维护员八项纪律 (113)

第三节岗位及职责

一、警队队长

（一）岗位职责 (114)

（二）工作程序 (114)

（三）工作标准 (115)

（四）使用表格 (115)

二、警队分队长

（一）岗位职责 (124)

（二）工作程序 (124)

（三）工作标准 (125)

（四）使用表格 (125)

三、大厅岗

（一）岗位职责 (133)

（二）工作程序 (133)

（三）工作标准 (134)

（四）使用表格 (134)

四、机动车车场岗

（一）岗位职责 (140)

（二）工作程序 (140)

（三）工作标准 (141)

（四）使用表格 (141)

五、非机动车车场岗

（一）岗位职责 (145)

（二）工作程序 (145)

（三）工作标准 (145)

（四）用表格 (146)

六、消防监控岗

（一）岗位职责 (149)

（二）工作程序 (149)

（三）工作标准 (150)

（四）使用表格 (150)

七、安全监控岗

（一）岗位职责 (153)

（二）工作程序 (153)

（三）工作标准 (153)

（四）使用表格 (154)

八、特服警卫岗

（一）岗位职责 (156)

（二）工作程序 (156)

（三）工作标准 (156)

（四）使用表格 (156)

九、巡逻岗

（一）岗位职责 (157)

（二）工作程序 (157)

（三）工作标准 (158)

（四）使用表格 (158)

第三章运行维修

第一节岗位设置

一、运行维修岗位设置结构图 (161)

第二节管理制度

一、班前会议制度 (162)

二、安全供电、供水管理规定 (162)

三、设备管理制度 (163)

四、中央空调运行管理制度 (164)