律师房地产法律服务的内容

律师房地产法律服务的内容

房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同：

1．建设项目工地的前期开发阶段

前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对项目进行规划审批，进行施工设计，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的三证(《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》)都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在这个阶段，律师的主要业务包括：(1)保证开发商取得土地的合法性。从驭得土地的方式、审批的程序到签订具体的土地出让、转让合同律师都应当把好关”，比如说有的地方存在违规批地问题，交付的土地没有“七通一平”等情况，对这些问题，律师都要从合法的角度做好审查。(2)本阶段涉及的合同较多，可能会有《房地产出让合同》、《房地产转让合同》、有关市政配套的一系列合同等等，律师一定要做好合同的洽谈、起草、审查、订立工作。因为这些合同都是后一开发阶段的基础合同，不能出现任何的疏漏和瑕疵。(3)这个阶段，涉及的行政审批较多，即使在目前很多地方有审批大厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但大大小小也涉及到40余项的审批(各地尚有不同)，律师要协助建设单位进行审批、请示、报告，缩短审批时间，使得工程顺利开工进展。(4)在土地的前期开发过程中，协助建设单位向有关部门做好请示、报告工作。

2．项目的建设施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是旁地产开发的重要阶段，开发商在这个阶段委托有资质的公司进行项目设计、项目施工、项目监理，并组织项目的交接验收。在本阶段，为了更快地收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

这个阶段，律师的主要业务包括：(1)参与本项目工程设汁招标文件、施工招标文件的起草、制定，参与建设单位对设计、施工投票文件的审查；(2)参与项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托助察合同、项目工程承包合同的洽谈、起草、审查与修改；(3)代表建设单位审查承包方提出的工程分包单位的资质等级与履约能力，审查确定工程分包合同；(4)协助建设单位依约全面履行工程承包合同、设备采购安装合同，积累和保管履约资料及反索赔资料，帮助建设单位加强项目文件、资料管理；(5)协助建设单位控制工程造价，审查工程量增减的签证依据，处理因工程造价引起的争议，协调建设单位与政府工程造价部门的联系；(6)参加建设单位对竣工工程的验收、交接工作，对验收、交接工作提出法律意见。

3．项目经营管理阶段在这个阶段主要是房屋的销售，销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现旁销售即开发商在取得《竣工证》或取得大产证后进行销售。这个阶段可能会涉及到委托销售商进行销售、委托物业管理公司进行前期管理等。销售阶段是开发商出售商品房，回收资金，实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。

这个阶段律师的主要业务包括：(1)参与建设单位与楼宇销售代理商就代理销售事宜的谈判，审查、修改建设单位与代理商的代理销售协议书，达到可签约的条件；(2)代表建设单位就可依法转让的项目成品转让事宜，与拟受让方进行谈判，起草、审查、修改转让协议；(3)协助建设单位起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关法律文件；(4)参与建设单位与银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查有关商品房抵押贷款的法律文件； (5)协助建设单位与购房人签订购房合同；(6)协助建设单位根据具体情况设定物业管理模式，起草、修改物业管理前期服务合同，协助企业进行招投标。

4．物业管理阶段这个阶段主要是物业管理企业在从开发商接管物业后，进行物业管理服务的活动。一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

这个阶段律师的主要业务包括：(1)为公司拟订、审查、修改各类物业服务合同、租赁合同、业主公约，包括对各类格式合同的增补；(2)协助公司制定各项物业管理措施、方案、制度；(3)处理开发商与业主(业委会)之间的公共部位、公共设施之争，比如小区的车位、绿地等；(4)处理公司与业主、租户之间的纠纷并出具律师函；(5)协助公司制定各内部管理制度。四、提供全程房地产法律服务对律师的要求

从上文律师提供全程法律服务的内容看，从某种意义上讲，是对律师提出了很高的要求，不但要具备专业的法律知识，还要掌握房地产业的一些专业知识，并且要求二者充分地结合。

1．对律师的专业化水平要求提高，律师必须掌握房地产的一些专业知识建设项目所需要的全过程法律服务涉及建设领域众多技术问题，法律服务技术性、专业性很强，属于较专业的法律服务，它要求提供服务的律师不仅要具备专业法律知识与能力，还要具备专业技术知识。目前在律师中普遍存在的问题是律师的专业知识不足，并不能与法律知识很好地结合。比如，作为律师要了解土地价款构成中的有关生地价、熟地价、出让金、市政费等含义，用地条件中有关基础配套设施、公共配套设施及七通一平、三通一平的内容，建筑红线与用地红线的区别，容积率与用地面积、建筑面积的换算等，只有这样，律师才能作出切实可行的法律意见，最大限度地保护客户的利益。

2．房地产业涉及法律、法规、政策较多，律师全面掌握才能更好地提供服务全程的房地产法律服务，几乎涉及到所有的法律领域。在房地产企业成立阶段，涉及到公司法、公司登记条例、“三资”企业法、有关房地产企业资质管理的法律、法规；在房地产的立项及规划设计阶段，涉及到土地法、城市房地产法、城市规划法、消防法及有关绿化、用水、环境保护、人防、市政设施管理等方面的法律；在工程建设、房屋销售、物业管理各阶段也涉及到纷繁复杂的法律、法规，比如建筑法、商品房销售管理办法、物业管理条例等。房地产业涉及到如此多的法律、法规，作为律师怎样才能熟练地掌握与运用呢?笔者认为有两点要注意：一是加强对业务的学习，特别是对新的法律、法规的学习，并结合有关案例做到对法律、法规的更好了解；二是加强团队合作，房地产涉