第8章住房金融法律制度
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第八章 住房金融法律制度
本章重点： 1、住房金融的概念 2、个人住房贷款的条件 3、住房公积金的缴存与用途 4、房地产证券化概念与功能
第一节
城镇住房制度改革与立法概述
第一节 住房金融概述
一、住房金融的概念 • 对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房
金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。
• 这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政策的 完善，我国住房金融业务进入了全面发展阶段。
二、我国住房金融的发展历程
• 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年） • 1991年开始的住房制度改革的全面推进启动了住
房市场，住房建设和住房市场逐渐活跃，为住房金 融的发展打开了空间。
• 1991年，国务院《关于积极稳妥地进行城镇住 房制度改革的通知》和《关于全面推进城镇住房制 度改革的意见》出台，进一步改革住房金融体制， 发展住房金融业务。
• 住房金融是指为住房的生产和消费而进 行的资金筹集、融通和结算等金融服务活 动的总称。住房金融分为住房生产金融和 住房消费融资。
• 本教材的重点则在住房消费者金融，即居 民住房购置相关的资金融通活动。
二、我国住房金融的发展历程
第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段
全面发展阶段 1998年至今 初步发展阶段 1991年-1997年 导入阶段 1978年-1990年 停滞阶段 1919年-1978年
二、我国住房金融的发展历程
• 第二阶段 住房金融的导入阶段 （1978年-1990年） • 随着经济体制改革和城镇住房体制的变革，提出了住房
商品化的概念，住房金融业也因改革的需要应运而生。 • 1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告》 • 1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行
• 1991年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建立了 住房公积金制度。
• 1992年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷款 业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消 费信贷领域。
二、我国住房金融的发展历程
• 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年） • 1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改
革的决定》，同年11月，国务院房改小组、财政部 和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度 的暂行规定》，提出“全面推行住房公积金制度” 。
• 1997年4月，人民银行颁布的《个人住房担保贷 款管理实行办法》为中国住房消费信贷发展提供了 政策依据。
• 该阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系 ，明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向， 自营性和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系
二、我国住房金融的发展历程
• 第一阶段 住房金融的停滞阶段 （1919年-1978年） • 建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动
，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾在18 个省市试办一年的建造住宅贷款。随着计划经济的推行， 住房实行供给制，市场不复存在，也就不存在真正意义上 的住房金融。
• 该阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方面， 住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，银行对房地产 资金的管理仅限于对房地产财政资金的保管和出纳。另一 方面，住房的生产、分配和供给的计划性使住房的商品属 性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，从而 金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和服务 也失去了意义。
• 英国有学者认为：住房金融是居民各类住宅的建设 、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度。
• 美国学者有学者认为：从住房抵押的角度来理解住 房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，暗
示了住房金融就是抵押贷款。
• 我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融 是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住 房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是 以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场 、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称 。
• 曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同 将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住 房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭 义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性 的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融 中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融 通活动。
第一节 住房金融概述
●一、住房金融的概念
二、我国住房金融的发展历程
• 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今） • 2000年，建设部、中国人民银行下发的《住房置
业担保管理试行办法》为住房贷款担保业务发展提供 了政策依据。
• 2002年，国务院修改了《住房公积金条例》， • 2005年4月《信贷资产证券化试点管理办法》颁布
实施。 同年12月，建设银行成功发行了首单个人住房 抵押贷款支持证券，促进了我国住房按揭市场和资本 市场功能的完善。
二、我国住房金融的发展历程
• 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今） • 1998年是中国住房金融发展ห้องสมุดไป่ตู้转折点。当时出于
扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，在金融支 持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵押 信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面发展的通 道。 • 1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住 房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实 物分配，实施住房分配货币化改革。国家通知，人民 银行和银监会出台了一系列配套的金融货币政策，《 关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知 》、《个人住房贷款管理办法》等文件从政策上明确 了支持与推动商业银行发展住房金融。
贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。 • 1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的
谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总 体设想。 • 1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制 若干问题的暂行规定》中要求：发展房地产业，推行住宅 商品化。
• 1988年，国务院颁布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革 的实施方案》，明确提出住房商品化目标与提租补贴的改革方案，同 年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。建设银行和工商银行相 继成立了房地产信贷部，
本章重点： 1、住房金融的概念 2、个人住房贷款的条件 3、住房公积金的缴存与用途 4、房地产证券化概念与功能
第一节
城镇住房制度改革与立法概述
第一节 住房金融概述
一、住房金融的概念 • 对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房
金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。
• 这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政策的 完善，我国住房金融业务进入了全面发展阶段。
二、我国住房金融的发展历程
• 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年） • 1991年开始的住房制度改革的全面推进启动了住
房市场，住房建设和住房市场逐渐活跃，为住房金 融的发展打开了空间。
• 1991年，国务院《关于积极稳妥地进行城镇住 房制度改革的通知》和《关于全面推进城镇住房制 度改革的意见》出台，进一步改革住房金融体制， 发展住房金融业务。
• 住房金融是指为住房的生产和消费而进 行的资金筹集、融通和结算等金融服务活 动的总称。住房金融分为住房生产金融和 住房消费融资。
• 本教材的重点则在住房消费者金融，即居 民住房购置相关的资金融通活动。
二、我国住房金融的发展历程
第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段
全面发展阶段 1998年至今 初步发展阶段 1991年-1997年 导入阶段 1978年-1990年 停滞阶段 1919年-1978年
二、我国住房金融的发展历程
• 第二阶段 住房金融的导入阶段 （1978年-1990年） • 随着经济体制改革和城镇住房体制的变革，提出了住房
商品化的概念，住房金融业也因改革的需要应运而生。 • 1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告》 • 1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行
• 1991年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建立了 住房公积金制度。
• 1992年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷款 业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消 费信贷领域。
二、我国住房金融的发展历程
• 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年） • 1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改
革的决定》，同年11月，国务院房改小组、财政部 和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度 的暂行规定》，提出“全面推行住房公积金制度” 。
• 1997年4月，人民银行颁布的《个人住房担保贷 款管理实行办法》为中国住房消费信贷发展提供了 政策依据。
• 该阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系 ，明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向， 自营性和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系
二、我国住房金融的发展历程
• 第一阶段 住房金融的停滞阶段 （1919年-1978年） • 建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动
，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾在18 个省市试办一年的建造住宅贷款。随着计划经济的推行， 住房实行供给制，市场不复存在，也就不存在真正意义上 的住房金融。
• 该阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方面， 住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，银行对房地产 资金的管理仅限于对房地产财政资金的保管和出纳。另一 方面，住房的生产、分配和供给的计划性使住房的商品属 性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，从而 金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和服务 也失去了意义。
• 英国有学者认为：住房金融是居民各类住宅的建设 、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度。
• 美国学者有学者认为：从住房抵押的角度来理解住 房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，暗
示了住房金融就是抵押贷款。
• 我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融 是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住 房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是 以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场 、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称 。
• 曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同 将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住 房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭 义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性 的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融 中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融 通活动。
第一节 住房金融概述
●一、住房金融的概念
二、我国住房金融的发展历程
• 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今） • 2000年，建设部、中国人民银行下发的《住房置
业担保管理试行办法》为住房贷款担保业务发展提供 了政策依据。
• 2002年，国务院修改了《住房公积金条例》， • 2005年4月《信贷资产证券化试点管理办法》颁布
实施。 同年12月，建设银行成功发行了首单个人住房 抵押贷款支持证券，促进了我国住房按揭市场和资本 市场功能的完善。
二、我国住房金融的发展历程
• 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今） • 1998年是中国住房金融发展ห้องสมุดไป่ตู้转折点。当时出于
扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，在金融支 持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵押 信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面发展的通 道。 • 1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住 房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实 物分配，实施住房分配货币化改革。国家通知，人民 银行和银监会出台了一系列配套的金融货币政策，《 关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知 》、《个人住房贷款管理办法》等文件从政策上明确 了支持与推动商业银行发展住房金融。
贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。 • 1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的
谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总 体设想。 • 1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制 若干问题的暂行规定》中要求：发展房地产业，推行住宅 商品化。
• 1988年，国务院颁布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革 的实施方案》，明确提出住房商品化目标与提租补贴的改革方案，同 年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。建设银行和工商银行相 继成立了房地产信贷部，