超高层写字楼
高层写字楼设计要点
高层写字楼设计要点（三）2010-12-23 13:17十三、对结构柱的估计当前的建筑都很大,很高,50米高乃至100米高的建筑已经很普遍,在设计方案的时候,结构柱子的大小如果估计不清楚的话,就很难将柱网定的合理,我在工作中总结出一个简单的数据,即100米高是1.7平米,柱直径是1.3X1.3米.列表如下:100米—1.70平米--1.3X1.390米—1.53平米—1.2X1.280米—1.36平米—1.2X1.270米—1.19平米—1.1X1.160米—1.02平米—1.0X1.050米—0.85平米—0.9X0.940米—0.68平米—0.8X0.830米—0.51平米—0.7X0.720米—0.34平米—0.6X0.6若感到柱子太粗,想让它细一点的话,可在下面几层用型钢混凝土柱(也称劲性钢筋混凝土),那么100高是1.0平米.170米—1.7平米—1.3X1.3145米—1.45平米—1.2X1.2120米—1.2平米—1.1X1.1100米—1.0平米—1.0X1.0但超高层的结构的限制要多一些，很多实例证明，用筒中筒的可能性要大一些，外筒的柱间只有一般柱距的一半，如4-6M之间，当然入口处必要时可以拔掉一根，用斜柱来转移。
十四、对总机房面积的估计我们建筑师从50年以前将各个专业全包,但现在各专业越分越细,甚至于本专业的室内装修,乃至于内墙的木门窗、铝合金门窗及外墙的玻璃幕墙、干挂石材、构件墙板等等在不知不觉地分出去了。
对这些本专业的东西,我们新一代的建筑师还多少知道一点,但其他设备、电气、结构在我们很多新建筑师头脑里几乎都没有了。
最近两、三年里遇到世界上顶尖的建筑设计公司大多数也不是很清楚,甚至于见到一个欧洲建筑师为了一个18米以下的商业建筑,过了半年建筑方案也完不成,一个美国建筑师设计一个旅馆也如此,图上没有结构柱,也不知道机房需要多少,与这种“先进”国家的建筑师打交道,感到建筑师的基本功好像在倒退.其实只要下一点点功夫,我们各专业又在一个设计单位里,要得到一些专业知识并不是很难的。
高层(超高层)写字楼配置标准(非5A)
版本号：
项目
层高 结构形式
住宅设计 中心 2016.6.6 版
一 项
级
分 二级分项
高层（超高层）写字楼配置标准（非5A）
200米高塔楼办公楼（裙房商业+LOFT办公+SOHO办公）
描述 商业层高4.5~5.1米，LOFT5.1米，SOHO3.9米 框筒结构
备注 结构高度不超过210米
外墙
保温方式 面层材料
成品排气道
结构面层局部剃平打磨，刷素水泥浆 结构面层做1.5厚JS-Ⅱ型水泥基防水，遇墙上翻
300mm 水泥砂浆面层
设排气口
详设备标准
结构面层做防水，1.0厚JS-Ⅱ型水泥基防水涂料高 度1800mm高（四面）
结构面层局部剃平打磨，刷素水泥浆 地砖，水井设地漏同时地面做1.0厚JS-Ⅱ型水泥基
防水涂料高度1800mm高。 贴砖高度1800mm，两道腻子刷白
方矩管 钢管栏杆
屋面处理
夜景灯饰工程
户内
塔楼户内装修 卫生间 标准
顶棚 地面 内墙 排气道 顶棚 地面 内墙 排气口 上下水
防水
设备房间 入户门
顶棚 地面 内墙
护窗栏杆
入口门厅（天、地、墙）
电梯前室（天、地、墙）
非消防其他通道 电梯门套 防火门
楼梯间
地面 天棚 墙面 踏步 扶手
公共区域照明
信报箱
公共区域内装
一户一表（集中设在管井内）
一户一表，单相电表。
分户计量
商业在室外预留燃气接口，办公和LOFT部分不通燃 气
设置
视频免取卡设备
公共区域设置（在小区主次入口、主干道、重要设 备房、电梯内、大堂、入户大堂电梯厅、公共走道 、屋顶等配置摄像机）
高层建筑案例分析
高层建筑案例分析在当今城市化进程不断加速的背景下，高层建筑如雨后春笋般拔地而起，成为城市天际线的重要组成部分。
高层建筑不仅在外观上展现了现代建筑的魅力，更在功能上满足了人们对于空间利用和生活品质的追求。
为了更深入地了解高层建筑的设计、施工和运营等方面，下面将对几个具有代表性的高层建筑案例进行分析。
一、上海中心大厦上海中心大厦是一座位于上海市陆家嘴金融贸易区的超高层摩天大楼，其建筑高度达到 632 米，是中国目前已建成的第一高楼。
在设计方面，上海中心大厦采用了独特的螺旋式上升的外观造型，不仅具有很强的视觉冲击力，还能够有效地减少风阻，提高建筑的稳定性。
大厦的外立面采用了双层玻璃幕墙系统，既能隔热保温，又能降低能耗。
此外，建筑内部的空间规划也十分合理，包含了办公、商业、酒店、观光等多种功能区域，满足了不同人群的需求。
在施工过程中，上海中心大厦面临了诸多技术难题。
由于建筑高度极高，对施工设备和技术的要求非常严格。
例如，在混凝土泵送方面，需要采用超高压泵送技术，将混凝土输送到几百米的高空。
同时，为了确保施工安全，施工方采取了一系列的安全措施，如设置防护网、安装监控系统等。
在运营管理方面，上海中心大厦采用了智能化的管理系统，对大楼的设备运行、能源消耗、人员流动等进行实时监控和管理，有效地提高了运营效率和服务质量。
二、迪拜哈利法塔迪拜哈利法塔是世界上最高的建筑，总高度达 828 米。
哈利法塔的设计灵感来源于沙漠之花蜘蛛兰，其建筑形态优美而独特。
大楼的结构采用了钢筋混凝土核心筒和钢结构外框架相结合的方式，有效地承受了巨大的竖向荷载和水平荷载。
同时，为了抵御迪拜炎热的气候，建筑的外立面采用了高性能的玻璃和铝板幕墙，具有良好的隔热和遮阳效果。
在施工方面，哈利法塔的建设面临了巨大的挑战。
由于迪拜的地质条件复杂，施工方需要进行大量的地基处理工作。
此外，在超高泵送混凝土、钢结构安装等方面也采用了一系列先进的技术和设备。
超高层写字楼核心筒布局技术，让甲方分分钟省下10个亿！
超高层写字楼核心筒布局技术，让甲方分分钟省下10个亿！1前言不好好布局，分分钟让你损失10个亿。
最近读了几篇与超高层写字楼相关的文章（引用见文末）有所启发，超高层写字楼如何合理安排空间布局，使功能的完备性与使用率之间达到最佳契合点是核心需要考虑的问题。
因此需要主要讨论以下几个问题：•核心筒及各个功能空间的占比•核心筒空间布局原则与方法•核心筒空间布局实例分析项目选自在建及已完工项目，新规范实施后，防火分区扩大到3000平米，对于超高写字楼标准层有利，理论上可减少一部消防楼梯，值得注意。
2核心筒及各个功能空间的占比一 300米以上写字楼数据统计首先我们先看一组相关文章做的数据统计，统计了核心筒中各功能空间的面积大小及所占比例，详见下表1从上表（表中文字小，可以下载下来看）的统计数据可见：（1）核心筒占标准层面积的20%至30%之间，中位数为25%。
（2）电梯井道是核心筒中面积需求最多的功能空间，约占核心筒总面积的30%左右。
（2）各种设备机房和管道竖井是核心筒中面积需求第二的功能空间，约占核心筒总面积的15%；这其中又以空调机房的面积需求最大约占10%。
（3）卫生间、清洁间和茶水间等是核心筒中面积需求第三的功能空间，一般约占核心筒总面积的10%-12%。
（4）疏散楼梯是核心筒中面积需求第四的功能空间，一般约占核心筒总面积的7%。
（5）交通通道作为必要的联系空间，一般约占核心筒总面积的5%。
占比数据分析图如下二 200米左右写字楼数据统计200米左右写字楼从其使用率和经济性上依然是市场的主流，能够较好兼顾土地利用效率及功能实用便利性，本文将这类写字楼作为重点讨论。
为使数据更有对比性，笔者将同一地区200米左右的写字楼数据进行了对比（均为VAV空调系统）表2.200米左右写字楼数据统计（表中文字小，可以下载下来看）占比数据分析图如下从上表及图的统计数据可见：各项数据与300米以上建筑并无太大区别，或许和项目样本本身有关系。
超高层写字楼室外泛光照明设计分析
超高层写字楼室外泛光照明设计分析摘要：通过对建筑物的环境、立面装饰材料、特点等因素的综合考量，可以有效地实施泛光照明，从而达到节约能源、展示建筑物的立体感及美化外观的目的。
在此过程中，应当考虑灯具类型的选择、灯具的安装位置、色彩搭配以及投射效果的评估与调整。
基于此，本文就超高层写字楼的室外泛光照明设计展开论述。
关键词：超高层；写字楼；泛光照明；设计随着我国经济的飞速发展，越来越多的超高层写字楼正在拔地而起，人们对于建筑艺术美学的追求也日益提升。
为了提升夜间景观的多样性，以及增加城市的色彩，泛光照明技术已被广泛应用于夜间景观的设计和施工中。
通过利用泛光照明设计，城市建筑在夜晚可以获得绚丽多彩的景观，不仅保留了原有建筑的特色，还能够展现出城市夜景的新面貌。
一、超高层写字楼泛光照明的基本原则1、确定整体泛光设计方案为了让泛光设计更加出色地展现出建筑的精髓，在制定设计方案的过程中，必须全面理解超高层写字楼的内涵，精准捕捉其独特的风格，并且要考虑到其周边的环境，如周边建筑高度、夜环境、所属业态、景观等，从而达到最佳的视觉效果。
2、准确定位泛光照明灯具在超高层写字楼的泛光照明中，灯光的设计和布局具有极其重要的意义。
为了保证白天的美观，应该尽量让灯具处于隐蔽的位置，并且尽量避开人们的视线。
通过采用最佳的照明技术，才能达到最佳的照明效果。
在新建的建筑项目中，灯光工程师需要与建筑、幕墙专家进行充分沟通，以确保整体风格的协调性。
与此同时，灯光设计师还需要积极参与到项目的整体规划中，以期提供更加完善的解决方案。
3、合理选择层次化光源在超高层写字楼的泛光设计中，光源的颜色和亮度可以作为一个重要的参考，其可以使超高层写字楼的建筑内涵是以充分展现。
通过不同的色温呈现，给人以不同的视觉感受。
因此，在设计时，需要充分考虑到建筑的整体外观，结合上位规划和周边建筑灯光色温，并根据其特点进行适当的选择。
二、超高层建筑泛光照明工程的实施路径1、前期准备工作依托于超高层写字楼实施泛光照明工程的项目施工，这一过程有着较强的复杂性，因而在开始作业前，需要做好充分的准备，设计图中的具体内容，一定要进一步加强优化，工程项目各方要一同对工程设计图纸纸中的内容进行研究，在保证施工设计方案科学合理的前提下，实施灯具的挑选，确保灯具的规格型号合乎总体的工程项目要求，还要保证工程项目成效与设计方案里面的内容可以保持统一性。
超高层办公楼设计的一些要点
２、电梯厅 不宜太窄,当然也不宜太宽,一般在2.5M-4M之间合适,太宽了,来回走,很不方便,如上面谈到的老北京饭店,厅有8米宽,那边刚刚铃响,待走过去,正好关门, 值得注意的是,在首层的电梯厅口,不要缩小宽度,如厅宽是3M的话,口部也应是3M,因为首层的人数是标准层的10-12倍, ３、消防疏散楼梯间 根据高层民用建筑设计防火规范规定楼梯净宽应不小于1.2m,所以设计包含两道净宽1.2m楼梯的楼梯间即可, 防烟楼梯间也要约0.8㎡的正压送风风道及6㎡的前室,其中一个楼梯可与消防电梯合用一个10㎡的前室,
国内外超高层办公建筑标准层面积实例： 深圳国贸： 50层 1322平方米 日本世贸中心 ： 40层 2458平方米 香港中银： 70层 2030平方米 东京阳关： 60层 3187平方米 美国世贸中心： 88层 2714台,而4台最好用各两台双双面对为好,横向一排4台群控效果不理想, 客梯横向最好不要超过3台,超过后不能很好地看到信号,
失败案例：北京饭店 虽不是写字楼,但可借鉴 北京饭店电梯厅8M宽,8台群控,经常来回走,再加上地毯产生的静电,常常在按钮时打电,非常恐怖,
上海10大写字楼
上海写字楼众多，如果硬要评出10大写字楼环球金融大厦上海写字楼环球金融中心由森大厦株式会社等出资的上海环球金融中心有限公司兴建的、在位于上海浦东陆家嘴地区建设中的101层超高层综合大厦—上海环球金融中心（英文名称：Shanghai World Financial Center）的90层上设置风阻尼器。
使之成为中国大陆地区首个使用此类装置的超高层建筑。
（地上101层，492米）总建筑面积381,600 m2占地面积14,400 m2，2008年春季竣工。
7-77为办公层，标准楼层面积约为3,300平方米，室内净高2.8米，架空地板高度15厘米，更备有室内净高3.0米，架空地板高度30厘米的交易厅专用楼层。
79-93为酒店，由凯悦集团(Hyatt Group)经营管理的世界顶级酒店。
客房数约180间（套），平均客房面积约60平方米，位于酒店顶层的餐厅、SPA、健身房、会议室等配套设施齐备，使其成为与世界一流精英地位相符的顶级酒店。
地下1-3层大规模商业区，由经过策划、布局合理的约50家餐饮店、专卖店等构成，店铺总面积约13,600平方米。
3-5层由约850平方米的大厅和多功能的空间构成国金中心上海国金中心位于上海世纪大道8号，地处浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，是集团精心筹建的综合项目，地面积:25000平，建筑面积:37200平方米，整个项目的造型是两座双塔结构，南座高250米，北座260米，连接双塔的低层建筑为85米。
双塔外型由简单方正的平面开始,由两幢甲级办公楼、总高：南塔53层，北塔56层,汇聚顶级名牌的国金商场及五星级酒店Ritz-Carlton 组成，总楼面面积超过400 万平方尺。
原先的方案定为两幢320米、约70层的双子塔，最新修定改为兴建3幢。
该地块将兴建两幢分别高260米及250米的双子塔，再加一座85米高的建筑，但土地用途不变上海国金中心综合发展项目总面积达37万平方米，是陆家嘴最大的综合发展项目，拥有超过20万平方米的写字楼、10万平方米的的商场和9万平方米的酒店设施。
超高层办公楼设计
• 2，规范要求
《高层民用建筑没计防火规范》GB 50045—95（2001年版） 250米以下， 当高层建筑的建筑高度超过250m时，建筑设计采取的特殊的防火措施，应提 交国家消防主管部门组织专题研究、论证。 • 6.1.13 建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下 列规定： 6.1.13.1 避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之 间，不宜超过15层。 6.1.13.2 通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开， 但人员均必须经避难层方能上下。 6.1.13.3 避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00 人/m2计算。 6.1.13.4 避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。 6.1.13.5 避难层应设消防电梯出口。
4800mm
• 上海环球金融中心
4500mm
• 深圳地王大厦
3900mm
• 世贸大厦
4000mm
超高层办公楼设计
三、超高层办公建筑的核心筒
• 1，核心筒布置类型 • 1）居中布置
w
w
w
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A
B
C
D
其中：A，B，C的进深W为10—15M，标准层面积1800-2500m²； D进深W为20—25M，标准层面积2000--3000m²。
超高层办公楼设计
超高层办公楼设计
目录
• 一、超高层办公建筑的类型及分类 • 二、超高层办公建筑的标准层 • 三、超高层办公建筑的核心筒 • 四、超高层办公建筑的避难层 • 五、电梯系统的配置 • 六、屋顶设计 • 七、防火设计 • 八、超高层办公建筑的造型设计
超高层办公楼设计
1，建筑类型
超高层写字楼课件
建筑外观呈现流线型设计，充满现 代感。
03
02
功能
甲级写字楼、高端商业中心。
地标
成为广州城市新地标，吸引众多国 内外企业入驻。
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THANKS
谢谢
智能化管理
超高层写字楼物业管理需要借助智能 化技术手段，提高管理效率和服务水 平。
环保节能
超高层写字楼物业管理需要注重环保 节能，采取有效的措施降低能耗，提 高资源利用效率。
物业管理的模式与内容
安全管理
超高层写字楼物业管理的重 要任务之一是保障物业安全 ，包括消防安全、治安防范 、紧急救援等方面的管理。
品牌推广与营销
加强品牌推广和营销活动，提高超高层写字楼的知名度和美誉度 。
合作与联盟
寻求与其他物业或企业的合作与联盟，共同拓展市场份额和资源 共享。
06
CHAPTER
超高层写字楼的案例分析
案例一：上海中心大厦
高度
632米，为中国第一高楼，世界第二高楼。
设计
采用绿色生态设计，配备垂直绿化、雨水收 集系统等。
注重建筑与环境的和谐共生， 采用绿色材料和可再生能源， 实现节能、减排和可持续发展
。
结构设计
01
02
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04
抗震设计
根据当地地震情况，采取相应 的抗震措施，确保建筑在地震
中的安全性和稳定性。
抗风设计
针对高层建筑所受的风力影响 ，采取相应的抗风措施，如加 强建筑物的刚性和稳定性。
基础设计
根据地质勘察结果，设计合理 的基础结构，确保建筑物的承
载能力和稳定性。
高层结构体系
采用高层结构体系，如框架结 构、剪力墙结构等，提高建筑 物的整体稳定性和抗震性能。
中国十大高楼建筑
中国十大高楼建筑中国作为世界上人口最多的国家之一，一直以来都在不断投资兴建各种高楼，以满足不断增长的居住和商业需求。
这些高楼不仅代表了中国建筑工程的壮丽成就，也展示了中国对现代化发展的不懈追求。
本文将介绍中国十大高楼建筑。
1. 【上海中心大厦】上海中心大厦位于上海浦东新区，是全球目前最高的居住和办公楼，总高度632米。
该建筑采用了独特的双玻璃幕墙设计，外观造型独特，成为上海的标志性建筑之一。
2. 【广州东塔】广州东塔是位于广州的金融商务区的一座超高层建筑，高度为530米。
该建筑采用了先进的绿色建筑技术，主要用途是办公和商业。
3. 【天津金融中心】天津金融中心是位于天津滨海新区的一座高楼，高度为530米。
它是天津市的标志性建筑之一，同时也是中国金融业的重要地标。
4. 【昆明凌云塔】昆明凌云塔是位于云南省昆明市的一座超高层建筑，高度为528米。
该建筑采用了传统云南文化的元素，并融入现代建筑设计，成为昆明市的新地标。
5. 【武汉绿地中心】武汉绿地中心是位于湖北省武汉市的一座超高层建筑，高度为438米。
该建筑由国内著名建筑师设计，外观时尚简约，内部设有豪华酒店以及商业办公空间。
6. 【成都远洋天地国际金融中心】成都远洋天地国际金融中心是位于四川省成都市的一座高楼，高度为339米。
该建筑是成都市最高的建筑之一，主要用途为商务办公和豪华酒店。
7. 【重庆环球金融中心】重庆环球金融中心是位于重庆市的一座超高层建筑，高度为338米。
该建筑采用了科技和环保的设计理念，不仅外观秀美，内部设有商业、办公和豪华酒店。
8. 【南京紫金科技大厦】南京紫金科技大厦是位于江苏省南京市的一座高楼，高度为339米。
该建筑是南京市skyline的一部分，是南京高科技产业的象征。
9. 【杭州半岛大厦】杭州半岛大厦是位于浙江省杭州市的一座高楼，高度为305米。
该建筑位于西湖风景区附近，外观典雅精致，内部设有商业、办公和豪华酒店。
10. 【深圳华侨城大厦】深圳华侨城大厦是位于广东省深圳市的一座超高层建筑，高度为291米。
上海100~200m超高层建筑汇总
上海
0
写字楼
建成
42
莘庄龙之梦 购物广场
170.50米
32层
上海
2011
写字楼 商业
建成
0酒店 商业
写字楼 酒
店 商业 写
字楼 写字
楼 酒店 商
47
光明大厦 169.60米 32层
上海
2003
业 写字楼 商业 写字
建成
楼 商业 写
字楼 酒店
商业 写字
楼 写字楼
写字楼
50
汇亚大厦 168.90米 33层
上海
0
写字楼
建成
85
虹口凯德龙 之梦A塔
150.00米
30层
上海
2011
写字楼 酒 店 商业
建成
86
虹口凯德龙 之梦B塔
150.00米
30层
上海
2011
写字楼 酒店 商
业
建成
87
三至喜来登 酒店
148.67米
37层
上海
2010
酒店
建成
89
国际贸易中 心大厦
146.45米
37层
上海
1993
写字楼
建成
上海
2006
写字楼 商 业
建成
13
民生银行大 厦
191.30米
45层
上海
0
写字楼
建成
14 新源广场A座 191.00米 42层
上海
2005
写字楼
建成
写字楼 酒
16
宝安大厦 188.00米 39层
上海
1997 店 住宅 商 建成
业
17
超高层办公楼的设计与思考——以交通银行金融服务中心(合肥)项目为例
超高层办公楼的设计与思考——以交通银行金融服务中心（合肥）项目为例孑小伟（深圳市建筑设计研究总院有限公司合肥分院，安徽合肥230081）S 擀一一诒K Edrr 將毘作者简介：孙伟（1977-）,女，安徽含山人,200!年毕业于苏州城建环保学院建筑学专业，本科，国家一级注册建筑师、注册城乡规划师、高级工程师。
专业方向：建筑学。
摘要：通过实际案例，分析超高层办公楼设计理念,运用合理设计手法,加强建筑与环境、建筑与城市的融合及对话。
分析在设计过程中遇到的问题，体现绿色建筑设计理念。
关键词：超高层;金融办公;绿色节能中图分类号:TU243文献标识码:A文章编号：（007—7359（2021）04—0020—02D0l：10.16330/j.c n ki.1007-7359.2021.04.009!项目概况及背景交通银行金融服务中心（合肥）项目位于合肥国际金融后台服务基地南端，东临徽州大道，南临嘉陵江路，西临西藏路，北至用地边界，地块用地面积8万m2,规划总建筑面积约22.2万m2,属于合肥市滨湖金融中心区域。
周边有已建的建设银行、中国银行，在建的徽商银行、中信银行等，项目周边交通便利、配套完善，区域地理优势优越、发展成熟。
交通银行金融服务中心（合肥）项目是新建的超高层办公楼，主要功能为金融类商务办公写字楼、业务楼、多功能厅、会议中心、倒班宿舍及食堂等配套设施。
项目功能齐全,配套完善、独立成区，分一期、二期进行实施。
2建筑设计项目基地地形轮廓规整，呈长方形，东西长404m,南北长19925m,东临50m宽城市绿化带，基地地形南高北低，南20.9m,北16.2m,高差4.2m,东西平缓。
2.1理念设计244城市肌理延续滨湖新区为合肥市规划新区，规划采用方格体系控制布局。
交通银行的总体规划与区域肌理相契合，与滨湖新城—同展现理性而有序的现代城市印象。
总平面规划设计中采用规则的建筑形态，以方形为主要元素进行组合和穿插，在沿嘉陵江路两端局部采用弧形造型，通过柔和的弧线和城市相接，从而削弱了超高层建筑因体量过大而对城市环境产生的一个压迫感，以友好的界面形象和城市进行对话。
北京部分100米以上超高层建筑名单索引
北京部分100米以上超高层建筑名单索引北京部分100米以上超高层建筑名单索引中央电视台405米：北京国贸大厦三期330米北京财富中心三期260米（在建）北京电视台BTV 258米北京银泰中心249米中央电视台新址234米中央电视台配楼TVCC 159米北京京广中心209米北京财富中心二期199米北京盘古大观191米北京望京方恒中心140米北京银泰中心A 186米北京银泰中心B 186米北京京城大厦183米北京耀辉大厦A 177米（在建）北京台湾会馆175米（在建）北京华贸中心A 172米北京金地中心168米北京名人广场168米北京华贸中心B 161米北京国贸一期158米北京国贸二期158米北京财富中心一期155米北京雪莲大厦155米北京中环世贸150米北京IFC主塔150米爱丁堡广场150米北京中海广场150米北京以太广场150米（在建）北京中钢国际广场150米北京美邦国际中心147米北京北辰大厦147米北京LGA 141米北京LGB 141米北京京都信苑饭店138米北京远洋国际中心132米北京腾达大厦138米中关村数码大厦126米北京嘉里中心A 125米北京嘉里中心B 125米北京南银大厦125米北京北方明珠大厦125米北京中国铝业大厦125米北京中国船舶大厦125米北京安贞大厦121米北京航嘉中心119米北京环球贸易中心A 115米北京环球贸易中心B 115米北京天元港中心110米北京阳光上东110米中央电视台旧楼110米北京国际大厦110米北京中汇广场A 110米北京中汇广场B 110米北京恒基中心主楼109米中国科技会展中心A 109米中国科技会展中心B 109米北京中国人寿大厦109米北京财富西环中心104米北京SOHO现代城103米中关村世纪科贸大厦A 102米中关村世纪科贸大厦B 102米北京昆仑饭店102米北京金隅国际ABCD 101米北京北辰财富中心A 101米北京北辰财富中心B 101米北京旺座中心100北京万通中心100北京WFC 100北京国际中心100北京CBD国际大厦100北京韦伯时代中心100北京建外SOHO 100北京万达广场100北京金亚光大厦103北京鑫茂大厦147."5米北京世华国际中心100米北京昆泰国际中心104米北京朝外中国人寿中心168米北京尚都国际中心100米北京朝外SOHO 100米北京SOHO尚都100米北京东方梅地亚中心103米北京华腾大厦100米北京西环广场3座100米北京国际饭店100北京鹏润大厦136米北京望京西门子123米北京科航中心110米北京建外soho现代城126."95米北京华贸中心三塔135米151米167米北京耀辉大厦北楼178."3米南楼155."1米北京东直门的东华国际广场~双塔150米北京方庄金汇中心120米（楼烂尾了）北京华润大厦110米北京方圆大厦116米北京中国测绘大厦134米北京中国航天科技大厦北京万寿路1号27号大厦127米北京城乡贸易中心120米北京三里屯SOHU主楼120米北京中石化总部大厦100米北京西奥国际大厦北京成铭大厦119米北京昌宁大厦102米北京天作国际大厦110米北京嘉赢中心大厦175米北京亦庄核心大厦140米北京北环国际大厦（首创置业）113米北京万国城写字楼100米北京石景山万达广场112米北京清华同方科技大厦106米北京四川大厦115米北京中宇大厦102米北京中国化工大厦100米北京中华全国总工会100米北京中国烟草专卖局大厦135米北京中土大厦125米北京凤凰置地广场124米北京光大银行大厦110米北京乐成中心126米北京阳光100写字楼100米北京中国冶金大厦175米。
昆明西山万达广场(双塔)超高层写字楼核心筒设计
昆明西山万达广场（双塔）超高层写字楼核心筒设计发布时间：2012-10-30 作者：李树靖来源：万达规划院酒店所超高层建筑在节约城市用地、提升城市形象、拉动社会投资、扩大商旅活动等方面有着独特的作用和意义。
随着社会经济的高速发展，抗震技术、防火技术、施工技术的提高和高速电梯的普及，我国各大城市超高层建筑如雨后春笋般拔地而起。
昆明西山万达广场的超高层写字楼（双塔）做为万达集团目前在建的最高的写字楼（299.7米），在设计管控和施工建设中都需要解决好各种技术难题。
昆明西山万达广场项目位于云南省昆明市西山区，总建筑面积约70.68万平方米（其中地上建筑面积53.8万平方米，地下建筑面积16.88万平方米），容积率7.47。
项目主要由1座大型的购物中心、1座超五星酒店、2座写字楼、2座300米超高层甲级写字楼及部分沿街城市商业街和附属配套设施等组成。
其中超高层甲级写字楼分布在场地东侧，紧邻规划中的佳湖路，地上层数为66/67层，地下3层。
建筑高度为299.7米，为目前云南省已启动项目中的第一高楼，建筑轮廓基本尺寸约为44.5mX44.5m，共2座塔楼。
在超高层建筑设计管控中，我们主要着重于减少建造成本，提高结构和消防的安全性，增强建筑物自身的节能性能，解决好建筑内部垂直交通以及建筑对外部城市空间的影响：充分发挥超高层建筑形象突出，可作为城市地标建筑等显著优势和特点。
而作为万达集团开发建设的商业项目,如何有效地提高超高层建筑的运行效率和使用效率，是我们指导设计院进行设计的主要因素之一。
超高层建筑主塔楼平面小，层数多，可比喻作高瘦的巨人，其以服务性空间的核心筒为骨架，以使用性的主功能空间为肌肉。
本文将结合昆明超高层写字楼项目，介绍如何在设计中精简以及合理布置核心筒，增加主使用空间，提高超高层建筑内部空间的使用率和品质。
超高层建筑内部的核心筒由钢筋混凝土浇筑而成，既作为抵抗水平侧力的结构体系，同时集合了电梯井道、楼梯间、公共卫生间、机电设备机房以及管道井等辅助服务性空间。
超高层写字楼
商 务 中 心
中 央 空 调
室 内 装 修
楼 梯
信息来源中原研究中心的监测数据 39
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信息来源中原研究中心的监测数据
客户首要关注因素
大堂装修 网络 外立面 会议室 电梯 空调
客户次要关注因素
电梯厅 走道 物业管理
商务中心
公共卫生 室内装修 楼梯
24
项目突破
•深度认知
•中原建议
•写字楼研究 •其他业态建议
形象高端化，是我们义不容辞的责任！ 利润最大化，才是我们最终的目标！
因此，我们必须深入地自我分析
放大优势，规避风险
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25
深度认知
65-68层为会所
38-52层为酒店
本报告直接引用中原研究部结果
38
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关键词：外立面、大堂、电梯、空调、网络、会议厅
百分比 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
目标客户关注因素分析
外 立 面
豪 华 大 堂
电 梯
空 调
网 络
会 议 厅
物 业 管 理
14
形象定位
台商大厦是东莞第一高 台商大厦是城市综合体 台商大厦定位高端 ……
那台商大厦的形象将是什么样的？
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15
说到中信广场，你自然而然会想到广州
说到地王大厦，你自然而然会想到深圳
说到金茂大厦，你自然而然会想到上海 说到双子星塔，你自然而然会想到马来西亚
以写字楼十五层为分割对象，单层使用总面积为1243。6平米
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全球超高层写字楼主要功能设置草述演示文稿
瑞士再保险大厦
38
The stunning Bar and Restaurant
上海汇丰银行大厦 46
餐厅、酒吧
共和大厦
62~65
塔楼俱乐部
北京京城大厦
50
京城俱乐部
北京华润大厦
28~29
美洲俱乐部
第25页，共34页。
-2- 会议设施
项目
位置
名称
吉隆坡双子座大厦
4
国际展览/会议中心
东京六本目森大厦 40、49
1~6层：剧院 62~65：塔楼俱乐部、VIP会议室、雪茄室 、健身俱乐部、餐饮
第23页，共34页。
瑞士再保险大厦
Swiss Re Headquarters
所有者：瑞士再保险集团 主要功能分布： 1层：红酒吧、餐厅、信报分发中心 1~2层：商场 38层：旋转餐厅和俱乐部 3~34：办公
第24页，共34页。
融
帝 士 国 际
环 中 心
翰 汉 考
武漢國際証券大廈
怡安中心
85
帝国大厦 地王大厦
2
金茂大厦
双子星踏
台北101大厦
中
公
克
心
大
大
中
楼
厦
心
331.3米 457.2米 346米 346.3米
378米
354.6米 367.4米 374米 381米
384米 391.1米
415.8米 420.5米 443米
452米
全球超高层写字楼主要功能设 置草述演示文稿
第1页，共34页。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2007.04.27
1
功能设置
定义
2
超高层写字楼物业运营方案
超高层写字楼物业运营方案一、前言随着城市的不断发展，超高层写字楼在城市的发展中扮演着重要的角色，对于城市的发展和商业的繁荣起着重要的作用。
而超高层写字楼的管理和运营对于整个建筑和商业环境的发展至关重要。
因此，本文将通过对超高层写字楼的运营方案进行研究和分析，提出一套完善的超高层写字楼物业运营方案。
二、超高层写字楼的特点分析1. 地理位置优越：超高层写字楼通常被建立在城市的中心地带，地理位置优越，交通便利。
2. 设施完善：超高层写字楼内部设施齐全，拥有高速电梯、中央空调、高端办公设备等。
3. 商业配套丰富：超高层写字楼与商业中心、酒店等商业设施相邻，商业配套丰富。
4. 规模庞大：超高层写字楼往往规模庞大，涉及面广，拥有大量租户和办公人员。
5. 管理难度大：由于规模庞大，超高层写字楼的管理难度较大，需要更加细致的管理方案。
三、超高层写字楼物业运营方案1. 优化商业配套商业配套是超高层写字楼的重要组成部分，与写字楼的商业环境息息相关。
因此，在物业运营中，要优化商业配套，提升商业环境和服务水平。
首先要通过市场调研和分析，找出租户和员工的消费偏好，引入适合的商业品牌和服务。
其次，在商业配套方面要提供多元化的服务，满足不同租户和员工的需求，例如餐饮、购物、休闲娱乐等。
最后要加强商业配套的管理和运营，提升服务质量，创造良好的商业环境。
2. 开展员工培训超高层写字楼内涉及大量的员工，因此员工的素质和能力将直接影响写字楼的运营质量。
因此，物业管理方案中应该重视员工培训，提升员工的服务水平和专业素养。
首先要对员工进行岗位培训，提升其业务技能和专业知识。
其次要进行服务意识和态度培训，培养员工的服务热情和责任心。
最后要定期开展员工培训，及时更新员工的知识和技能，适应市场和客户的需求。
3. 强化安全管理安全是超高层写字楼管理的重要部分，安全管理的好坏将直接影响写字楼的形象和租户的安全感。
因此，在物业运营方案中，要重点强化安全管理，建立完善的安全管理体系。
盘点世界9大最高建筑物,6个在中国!
盘点世界9大最高建筑物，6个在中国！国际商务中心（简称ICC大厦），是一个118层高，484米的摩天大楼，该建筑于2010年香港西九龙完成的。
它是建在九龙站上方的联合广场项目的一部分。
由香港铁路有限公司，香港的地铁运营商和最大的房地产开发商新鸿基地产发展拥有共同开发。
它是目前世界第五高的建筑高度，世界第三高楼的楼层，以及在香港最高的建筑物。
上海环球金融中心是以日本的森大厦株式会社（MoriBuilding Corporation）为中心，联合日本、美国等40多家企业投资兴建的项目，总投资额超过1050亿日元（逾10亿美元）。
原设计高460米，工程地块面积3万平方米，总建筑面积达38.16万平方米，在金茂大厦旁边。
1997年年初开工后，因受亚洲金融危机影响，工程曾一度停工。
2003年2月工程复工。
但由于当时中国台北和香港都已在建480米高的摩天大厦，超过环球金融中心的原设计高度。
由于日本方面兴建世界第一高楼的初衷不变，对原设计方案进行了修改。
修改后的环球金融中心比原来增加7层，即达到地上101层，地下3层，楼层总面积约377,300平方米。
台北101在2012年前曾以以下指标成为世界第三高楼。
以实际建筑物高度来计算，台北101已在2007年7月21日时，被当时兴建到141楼的迪拜塔所超越。
但是由于迪拜塔在正式完工或至少有部份厂商、住户进驻之前，仍只能被视为是一座人工建筑结构而非摩天大楼，因此台北101仍能暂时保有世界最高摩天楼头衔直到新的对手完工并取而代之为止。
2010年1月4日迪拜塔竣工启用，随后广州塔建成，101大楼退居世界第三高楼；位于沙特阿拉伯麦加的复合型建筑“麦加皇家钟塔饭店”于2012年完工，高度为601米，又使101大楼退居世界第四高楼。
广州东塔建筑总高度530米，已于2014年10月28日举行了封顶仪式；2016年5月6日，广州市国规委公布了一则东塔的规划验收批后公示2016年7月中旬开始交付给租户使用，先期进场的租户们首先要进行内部装修再投入正式办公阶段；2016年10月19日，首次对外开放。
超高层写字楼室外泛光照明设计要点
!$" 差分与灯具#灯具与灯具之间的接插件 正确对接后#考虑在螺纹以及两个接插件的结合 处缠上生胶带#再拧紧螺母'
+%$+
工程设计与应用
!(" 每个端口连接第一个灯具时需增加信 号放大器' 控制器沿墙安装于弱电井内或就近 沿墙挂墙安装#有吊顶时安装在吊顶内#处于室 外环境时需增加防晒防水箱'
!*" 线缆' 根据计算电流量#选用阻燃铜缆# 如规格型号为 ^a-66-; D*/)(^a-66-; D,(^a-66) D,(^a-66-) D% 及软铜线 +6a*/)(+6a,'
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*+,!照明控制系统 */,/"!TBj)"* 控制系统
根据该工程实际情况#选用信号接收器! TR *, 60) :" ("% 端口分控制器(( 端口分控制器( 主控制器( 8R机( 网 络 交 换 机# 用 超 五 类 双 绞 线 ! 非屏蔽" '&8-) 连接主控器(网络交换机(中央 控制 8R机'
!#" 高层灯具较集中#数量多#因此 ** 层以 上需增加备用控制器' */,/*!R-+[A智能照明控制系统
!*" 开关电源的最大负载功率为开关电源 额定功率的 ()#注意正(负极同输入(输出端'
!;" 控制器有 "% 个和 ( 个输出口#每个输出 口有 )"* 个通道#最多只能接 *( 台不同地址码 的灯具%;-,& '
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分类标准与等级
• “甲级”、“5A”、“第四代”是不同角度界定办公物 业等级 • 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方 向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等 级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则 是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定 方法各有特点
一、“甲级”分类（“甲级”标准不是最高级别）
2、高档物业(甲级写字楼)
• (2)建筑规模：1—5万平米。 • (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、 技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 • (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服 务包括24小时的维护维修及保安服务。 • (5)交通便利：有多种交通工具直达。 • (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 • (7)智能化：3A及3A以上。
四、根据使用要求分类
类别 一类 示例 特别重要的办公建 筑 重要办公建筑 普通办公建筑 设计使用年限 100年或50年 耐火等级 一级
二类 三类
50年 25年或50年
不低于二级 不低于二级
功能泡图
设计要点
• 1. 根据使用性质、建设规模与标准的不同，切丁各类用房。一般由办 公用房、公共用房、服务用房和其他附属设施等组成。 • 2. 六层及六层以上应设电梯；建筑高度超过75米的办公楼电梯应分区 或分层使用。 • 3. 一般净高不低于2.6米，设空调的办公室不低于2.4米。 • 4. 公用卫生间距离最远的工作房间不应大于50米。 • 5. 单面布置走到净宽1300-2200，双面布置走到净宽1600-2200，走 道净高不得低于2.1米。
1、顶级物业(国际写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关 建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％ 的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度 不少于2.6米。 • ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙， 采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和 走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面 应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石； 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 • ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、 员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店， 适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施 和图书馆。 • ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一 般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 • ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全 报警；有综合布线。
二、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
• “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是 狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动 化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）； 二是广义的指综合“A”级评定标准，包括： • （1）楼宇品牌标准：A级 • 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需 要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业 和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的 发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务 区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未 来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌 和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。 • （2）地理位置标准：A级 • 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或 潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置 标准A级。
写字楼相关知识
定义
• 办公建筑：建筑物内供办公人员经常办公的房间 称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑 物称为办公建筑。 • 写字楼：写字楼就是专业商业办公用楼的别称， 严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋 的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于 办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼
4、低档物业(丙级写字楼)
• (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新 的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧， 但仍能满足较低收入承租人的需求。 • ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖 或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。 • ②配套设施：无。 • ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 • (2)规模：无限制。 • (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 • (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 • (5)交通便利：有交通线路到达。 • (6)所属区位：一般城区位置。
二、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
• （3）客户层次标准：A级 • 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都 有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时， 客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高 的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。 • （4）服务品质标准：A级 • 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企 业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。 • （5）硬件设施标准：A级 • 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准 层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述 方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
3、中档物业(乙级写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或 规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有 自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 • ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙 面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯， 墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 • ②配套设施：有专用地上、地下停车场。 • ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布 线。 • (2)建筑规模：无限制。 • (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 • (4)物业服务：有物业公司服务。 • (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 • (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
2、高档物业(甲级写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有 关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建 筑媲美。 • ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙 等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等， 墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱 应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花 岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如 立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套； 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。 • ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银 行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位 充足。 • ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警； 有综合布线。
建筑覆盖率与容积率指标
• 办公楼建筑基地覆盖率一般应为25—40%。低、多层办公楼建筑基地 容积率一般为1-2，高、超高层建筑基地容积率一般为3-5.
常用定额
停车指标
核心筒布置形式
核心筒布置形式
电梯服务方式
• 1. 全程服务 • 2.定
平面案例
平面案例
三、根据发展轨迹制定写字楼标准
• 第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向， 加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深 圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型 代表。 • 随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满 足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺 理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客 户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的 沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引 导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
三、根据发展轨迹制定写字楼标准
• 中国的写字楼发展经历四个阶段， • 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基 本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸 大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、 联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。 • 第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字 楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活 分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的 深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
1、顶级物业(国际写字楼)
• (2)建筑规模：超过50000平方米。 • (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公 司、财团。 • (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的 计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信 息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维 修及保安服务。 • (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主 干道。有多种交通工具和地铁直达。 • (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 • (7)智能化：3A～5A • (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份 具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商 或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营 成功经验的优质国有企业。